REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale di Nocera Inferiore, in composizione monocratica, in persona del dr. Luigi Bobbio, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n.2107.2020 R.G. avente ad oggetto:
Proprietà
e vertente tra:
, elettivamente domiciliato in Cava de' Tirreni (SA) Parte_1 al Corso Principe Amedeo n.17, presso lo studio dell'avvocato Paolo Santacroce che lo rappresenta e difende,come in atti;

ATTORE
E
(C.F.: ) rappresentato e Controparte_1 C.F._1 difeso dall'avvocato Ippolito Matrone,come da mandato in atti, e presso il cui studio domicilia in Boscoreale (NA) alla via S.T.E. Cirillo, 3;
CONVENUTO
CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza del 08/05/2025 che qui si inten- dono integralmente richiamate e trascritte.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE rilevato che il novellato art. 132 c.p.c. esonera il giudice dal redigere lo svol- gimento del processo;
ritenuta la legittimità processuale della motivazione c.d. perrelationem (cfr., da ultimo, Cass. 3636/07), la cui ammissibilità – così come quella delle forme di motivazione c.d. indiretta - risulta oramai definitivamente codificata dall'art.16 del d.lgs. 5/03, recettivo degli orientamenti giurisprudenziali ri- cordati;
osservato che per consolidata giurisprudenza del S.C. il giudice, nel motivare
“ concisamente” la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att.
c.p.c., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le quaestiones sollevate dalle parti, ben potendosi egli limitare alla trat-
1 tazione delle sole questioni – di fatto e di diritto - “rilevanti ai fini della deci- sione” concretamente adottata;
che, in effetti, le restanti questioni non trattate non andranno necessariamen- te ritenute come “omesse” (per l'effetto dell' error in procedendo), ben po- tendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate ) per incompa- tibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudi- cante;
richiamato il contenuto assertivo della citazione;

OSSERVA Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. conveniva Parte_1 in giudizio il sig. , deducendo di aver acquistato dal conve- Controparte_1 nuto, con rogito notarile del 08.02.2018, a rogito del Notaio di Scafati Per_1
Rep.26124 e Racc.16972 un'unità immobiliare allo stato rustico sita in Scafati
(SA), via Passanti n. 479, catastalmente identificata al foglio 8, particella 1065, subalterno 2.
L'attore esponeva che, nel corso dei lavori di completamento e ristrutturazione affidati a impresa regolarmente incaricata e successivi alla presentazione di
SCIA del 13.04.2018, venivano rinvenuti, sotto il terreno del giardino circostan- te l'immobile, ingenti quantitativi di rifiuti di varia natura, quali materiali di ri- sulta, inerti, plastiche, elettrodomestici dismessi e altri scarti, occultati nel sot- tosuolo prima della vendita.
Deduceva altresì che il convenuto, reso edotto della circostanza , provvedeva inizialmente — di fatto riconoscendo il vizio — alla rimozione di parte del mate- riale, senza tuttavia ultimare l'intervento e rifiutando di sostenere i costi della successiva bonifica.
L'attore era pertanto costretto ad affidare i lavori alla ditta Ecotrans s.r.l., che provvedeva alla rimozione e smaltimento di circa 182.000 kg di materiale, con un costo complessivo pari ad euro 23.000,00, oltre ulteriori danni correlati alla necessità di sospendere i lavori e al pregiudizio funzionale e igienico-sanitario del fondo.
Il signor , costituitosi in giudizio, contestava la fondatezza Controparte_1 della domanda, sostenendo che l'immobile era stato venduto allo stato rustico, che i difetti lamentati non avevano natura strutturale e che l'azione doveva es-
2 sere ricondotta alla disciplina della garanzia per vizi ex art. 1495 c.c., con con- seguente decadenza dell'attore. Contestava inoltre la riconducibilità dei difetti alla propria attività costruttiva;
la tardività della denuncia di vizi ex art. 1495
c.c.;la non applicabilità dell'art. 1669 c.c.; la natura “al rustico” del bene vendu- to;
l'asserita inesistenza dei rifiuti, sostenendo che il materiale rimosso sarebbe consistito in terra e rocce.
Concessi i termini di cui all'art.183 VI co c.p.c veniva prima ammessa CTU e nominato consulente di ufficio, per poi essere revocata;
ammessa la prova per testi veniva escusso il solo teste di parte convenuta, per cui all'esito ritenendo il giudizio maturo per la decisione veniva rinviata per la precisazione delle con- clusioni .All'udienza dell' 8.05.2025 le parti rassegnavano le conclusioni ed il
Giudice tratteneva la causa in decisione concedendo i termini di cui all'art.190
c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda attorea è fondata.
L'attore ha riferito e documentato che nel corso dei lavori di completamento e ristrutturazione erano state riscontrate ingenti anomalie e materiali di natura non conforme, costituenti veri e propri gravi difetti di costruzione, ai sensi dell'art. 1669 c.c. Uno specifico intervento tecnico aveva evidenziato che le dif- formità erano riconducibili a carenze costruttive preesistenti alla vendita.
Il vizio lamentato non attiene a meri difetti superficiali o minori, bensì a grave difformità incidenti sulla struttura, salubrità e sicurezza del bene, per l'occultamento — antecedente alla vendita — di una vera e propria discarica abusiva interrata, integrata da rifiuti di varia natura, per quantità pari a diverse decine di tonnellate.
È principio consolidato (Cass. 18891/2017; Cass. SS.UU. 7756/2017) che inte- gra “grave difetto” ex art. 1669 c.c. qualsiasi alterazione che incida in modo si- gnificativo sulla funzionalità globale dell'immobile, rendendolo non idoneo alla normale destinazione.
La presenza di materiali estranei e di rifiuti nel sottosuolo:
• compromette la stabilità e la sicurezza dell'opera;
• incide sulla sua conformazione igienico-sanitaria;
• impone onerosi interventi di bonifica;

3 • ostacola l'abitabilità.
L'art. 1669 c.c. disciplina la responsabilità del costruttore per rovina e gravi di- fetti dell'edificio, anche quando il costruttore coincida con il venditore. La giu- risprudenza costante (Cass. 18891/2017; Cass. 7756/2017; Cass. 19868/2009) considera “gravi difetti” tutte quelle anomalie idonee a compromettere in modo apprezzabile la funzionalità e la normale utilizzazione dell'opera, anche se non attinenti alla stabilità strutturale.
Nel caso di specie, la documentazione versata in atti e le allegazioni dell'attore, non adeguatamente confutate dal convenuto, evidenziano l'esistenza di difetti rilevanti preesistenti alla vendita e riconducibili alla fase costruttiva del conve- nuto stesso. Le contestazioni svolte dal convenuto non sono supportate da ele- menti probatori idonei a dimostrare che le anomalie siano dovute a interventi successivi dell'acquirente.
L'eccezione di decadenza ex art. 1495 c.c. è infondata: non trova applicazione la disciplina della semplice garanzia per vizi, trattandosi di difetti strutturali aven- ti natura “grave”, e quindi sussumibili nell'ambito dell'art. 1669 c.c., il cui ter- mine di decadenza decorre dalla scoperta e risulta, nella specie, rispetta- to.Pertanto, correttamente l'attore ha invocato l'art. 1669 c.c., la cui applicabili- tà prescinde dalla veste formale del venditore e dalla circostanza che l'immobile sia “al rustico”, rilevando invece l'effettiva attività edificatoria, comunque ri- conducibile al convenuto.
La denuncia del vizio è tempestiva.
L'attore ha scoperto la presenza dei rifiuti tra maggio/giugno 2018 e ha provve- duto a informare immediatamente il convenuto, che infatti interveniva per una prima rimozione, comportamento incompatibile con la negazione del vi- zio.Quando il vizio sia riconosciuto dal venditore, la denuncia non è necessaria
(art. 1495 c.c., comma 2).Nella fattispecie il riconoscimento è provato:
• dalla presenza del convenuto sul posto;

• dall'esecuzione di lavori di rimozione;

• dalla successiva inerzia dopo l'accertamento del persistere del fenomeno.
Quanto alla responsabilità del convenuto, dagli atti emerge che i rifiuti si trova- vano già prima della vendita nel sottosuolo del fondo, e ciò è:
• incompatibile con la destinazione naturale dell'area;
4 • non correlabile ai lavori commissionati dall'attore;
• pienamente riconducibile alla gestione del cantiere nella fase edificatoria eseguita dal convenuto.
Le analisi e i formulari prodotti attestano materiale eterogeneo, con presenza di elementiantropici.
Ne consegue che la responsabilità del venditore ex art. 1669 c.c. è integralmente sussistente.
Il danno emergente è documentalmente provato:
• fatture per euro 23.000,00 per rimozione e smaltimento;

• costi ulteriori per fermo cantiere;

• pregiudizio alla piena fruibilità dell'immobile.
L'importo richiesto è congruo e non contestato specificamente.
Il convenuto non ha fornito prova idonea a superare tali elementi.Quanto al pregiudizio ulteriore, risulta dimostrato che i difetti hanno comportato un fer- mo cantiere e un prolungamento significativo dei tempi necessari per la com- pleta fruibilità dell'immobile. Tale danno, pur non suscettibile di precisa quan- tificazione contabile, è tuttavia risarcibile in via equitativa (artt. 1226 e 2056
c.c.), costituendo conseguenza immediata dei gravi difetti accertati.
Pertanto, oltre al danno emergente, va riconosciuto un risarcimento equitativo per la paralisi del cantiere e per il tempo necessario al ripristino del bene.
Le spese legali seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa o assorbita, accoglie la domanda proposta da e, per l'effetto: Parte_1

1. accerta e dichiara la responsabilità del convenuto ai Controparte_1 sensi dell'art. 1669 c.c. per i gravi difetti occulti dell'immobile oggetto di compravendita del 08.02.2018;

2. condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attore della somma di euro 23.000,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

3. condanna il convenuto al risarcimento degli ulteriori danni conseguenti al fermo cantiere, che liquida in via equitativa in Euro 5.000,00
5 4. condanna il convenuto al pagamento delle spese di lite, che liquida in fa- vore dell'attore in euro 264,00 per spese anticipate ed Euro 3.500,00 per compensi di lite con attribuzione.
Manda la Cancelleria.
Nocera Inferiore, 5/12/2025 Il giudice
Dr. Luigi Bobbio

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