REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
Il Tribunale di Taranto, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario dott.ssa Rosa I.
CAPONIO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 3851/2023 di R.G. avente ad oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni Comodato Contratto preliminare
Tra le seguenti parti:
PI. in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata Controparte_1
e difesa dall'Avv. BASILE DANIELA, in virtù di mandato in calce all'atto di citazione, ed elettivamente domiciliata in Indirizzo Telematico;

OPPOSTA INTIMANTE CONVENUTA IN RICONVENZIONALE
CONTRO
, rappresentata e difesa dall'Avv. GIUSTI FABRIZIO, in virtù di mandato in calce Controparte_2 alla comparsa di costituzione e risposta, elettivamente domiciliato in VIA DE CESARE 71, TARANTO
OPPONENTE INTIMATA ATTRICE IN RICONVENZIONALE
NONCHE'
, rappresentata e difesa dall'Avv. GIUSTI FABRIZIO, in virtù di mandato in Controparte_3 calce alla comparsa di costituzione e risposta, elettivamente domiciliato in VIA DE CESARE 71, TARANTO.
OPPONENTE ATTRICE IN RICONVENZIONALE
CONCLUSIONI
Le parti precisavano le loro conclusioni come da verbale a trattazione scritta.
Sentenza a verbale ex art. 127 ter ult. comma e 128 cpc è da considerarsi letta in udienza.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1 Co Con intimazione di sfratto e contestuale citazione per la conva-lida, la Controparte_1 conveniva in giudizio la Sig.ra dinanzi a questo On.le Tribunale per sentire convalidare lo Controparte_5 sfratto dall'immobile in Talsano Taranto alla via Unità d'Italia, 807, essendo decorso il termine finale di un contratto di comodato di detto immobile stipulato tra le parti in data 30.07.2022.
Si costituiva la convenuta, opponendosi alla convalida e formulando domanda riconvenzionale.
Si costituiva altresì, il terzo sig.ra , figlia della convenuta, opponendosi alla convalida e Controparte_3 formulando domanda riconvenzionale.
Il Giudice non concedeva l'ordinanza di convalida. Disponeva il mutamento del rito e l'obbligo di esperire la mediazione.
Parte opponente avviava il procedimento di mediazione che si concludeva con formulazione di proposta conciliativa, rifiutata dalla parte opposta.
All'udienza di comparizione, fissata per la prosecuzione della causa di merito, il Giudice concedeva alle parti il termine di 10 giorni prima l'udienza del 05.05.2024 per il deposito di memorie e documenti. Parte opposta depositava memoria integrativa eccependo: la nullità dell'atto di opposizione per mancanza di motivi;
b) il difetto di legittimazione attiva della sig.ra nel giudizio, nonché la legittimazione della Controparte_3 stessa alla proposizione della domanda riconvenzionale;
c) il difetto di legittimazione della sig.ra CP_2
a proporre la domanda riconvenzionale;
d) in via subordinata, la illegittimità della domanda
[...] riconvenzionale spiegata attesa l'insussistenza di qualsivoglia contratto preliminare tra le parti, di cui richiedere l'esecuzione in forma specifica;
d) in via ancor più subordinata, la improcedibilità della domanda di esecuzione in forma specifica per mancata offerta della controprestazione. Concludeva per il rigetto della opposizione e delle domande riconvenzionali proposte dalle sigg.re e , Controparte_3 Controparte_2
Co con condanna al rilascio dell'immobile in favore della in conseguenza dell'intimato Controparte_1 sfratto per cessazione del termine di comodato, nonché per la condanna delle sigg.re e Controparte_6
al pagamento delle spese e compensi di lite nonché per responsabilità aggravata ex art. 96 Controparte_2
c.p.c.
Confermava, in via istruttoria la documentazione prodotta nella fase sommaria e produceva ulteriore documentazione, articolando prova testimoniale. Anche parte opponente provvedeva a depositare memoria integrativa, con la quale ribadiva la sussistenza di un contratto preliminare, asseritamente concluso tra la CP_ Co sig.ra e la per il tramite dei rispettivi legali, con conseguente obbligo della Controparte_1 deducente società di trasferire l'immobile, ovvero, in via gradata, di corrispondere i danni per responsabilità contrattuale ovvero, gradatamente extracontrattuale. Concludeva per l'accertamento dell'inadempimento
2 Co dell'obbligo da parte della di trasferire l'immobile oggetto di contestazione, con Controparte_1
l'emissione di sentenza costitutiva, ex art. 2932 c.c., di trasferimento della proprietà del bene immobile de quo in favore della sig.ra , ovvero, in subordine, nella condanna al risarcimento dei danni Controparte_3 per responsabilità contrattuale, in via equitativa, ovvero, in via ancor più subordinata nella condanna della opposta per responsabilità precontrattuale, sempre in via equitativa, con condanna al pagamento delle spese e compensi di lite.
Ammesse ed espletate le prove testimoniali, la causa veniva rinviata per la discussione con assegnazione di termine per il deposito di note conclusive.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda di parte intimante va accolta, risultando infondata l'opposizione dell'intimata resistente e del terzo.
Dall'istruttoria del giudizio è emerso che, a seguito di vendita immobiliare delegata nell'ambito della Procedura Co Fallimentare n. 3912/88, a carico della sig.ra , la risultava Controparte_2 Controparte_1 aggiudicataria della piena proprietà dall'immobile sito in Taranto/Talsano alla Contrada Salina Grande
Traversa Corso Vittorio Emanuele s.n., in catasto fabbricato del Comune di Taranto al fg. 283, p.lla 208 zona cens. 3, cat. A/7, cl. 1, consistenza 6 vani, escluse aree scoperte mq. 135, rendita € 557,77, piano T, area circostante di sedime riportata nel Catasto Terreni al fg. 283, p.lla 208, ente urbano, are 16.60, partita 1. Detto acquisto veniva formalizzato con decreto di trasferimento della piena proprietà emesso dal Tribunale di
Taranto- Sezione Falimentare, in data 22.07.2022, nel quale, tra l'altro, veniva ordinato il rilascio al curatore e/o a chiunque lo detenesse a qualsiasi titolo. In forza di detto decreto, il sig, Persona_1
Co procuratore della unitamente al sig. delegato della Controparte_1 Persona_1 [...]
ed al proprio tecnico di fiducia, si recava presso l'immobile de quo, al fine di verificare lo stato Parte_1 dei luoghi, attesa la presenza di abusi e l'assenza del certificato di abitabilità, rappresentati nel decreto di trasferimento. In detta occasione rinveniva in loco la sig.ra , che si dichiarava impossibilitata a Controparte_2 provvedere nell'immediatezza alla liberazione dell'immobile. La sig.ra e il sig. , CP_2 Persona_1 pertanto, convenivano di rinviare ogni decisione ad un successivo incontro, in detta occasione dette parti si accordavano per concedere alla sig.ra un termine di novanta giorni per la liberazione dell'immobile, e CP_2 formalizzavano detto accordo in un apposito contratto di comodato della durata inderogabile di novanta giorni a decorrere dal 30.07.2022 (doc. 1). Poco prima della scadenza del termine convenuto per il rilascio, la sig.ra Co
, comunicava alla la disponibilità della propria figlia di CP_2 Controparte_1 Controparte_3
Co acquistare l'immobile oggetto di comodato, richiedendo alla la indicazione del relativo Controparte_1 prezzo, che la società opposta indicava approssimativamente in € 100.000,00, riservando ogni più precisa
3 indicazione alla esatta valutazione delle opere necessarie per la demolizione dei manufatti abusivi e per la regolarizzazione delle difformità urbanistiche e catastali rappresentate nello stesso provvedimento di trasferimento emesso dal Tribunale. Successivamente la sig.ra non formalizzava Controparte_3 alcuna offerta di acquisto, così determinando la a ritenere abbandonata ogni volontà Controparte_7
CP_ di acquisto, ed a sollecitare la sig.ra al rilascio dell'immobile, in data 24.11.2022, a mezzo raccomandata
(doc. 2). Detta raccomandata veniva riscontrata in data 06.12.2022, dall'avv. Giusti, nell'interesse delle sigg.re CP_
e , il quale, pur rappresentando la insussistenza della immediata disponibilità della somma CP_2
CP_ necessaria, subordinata all'accoglimento della richiesta di mutuo ipotecario, da parte della sig.ra confermava la volontà della stessa di procedere all'acquisto (doc. 5). La Pi. attesa la Controparte_1 missiva dell'avv. Giusti, rimetteva la pratica al proprio avvocato, che, con propria pec datata 07.12.2022, inviata il 14.12.2022 (doc. 6), precisava testualmente: “Si rappresenta, infatti, che laddove le Sue rappresentate intendano procedere all'acquisto dell'immobile dalle stesse occupato, qualsivoglia pattuizione dovrà essere necessariamente trasfusa in idoneo contratto preliminare, da stipularsi entro e non oltre 7 giorni dalla presente, con indicazione tassativa di termini e condizioni, nonché del prezzo di vendita, che non potrà essere inferiore a € 100.000,00, come già a suo tempo precisato. Pertanto, laddove interessate, invito per Suo CP_ tramite le sigg.re e , a contattare la società mia patrocinata, al fine di definire le suddette CP_2 condizioni, con le modalità indicate, salvo e impregiudicato l'invito a rilasciare l'immobile, sito in Talsano alla
C.da Salina Grande C.so Vittorio Emanuele s.n.c” .
Con pec 21.12.2022 (doc. 7) l'avv. Giusti, contestava l'importo indicato quale corrispettivo, ma conveniva sulla necessità di provvedere alla stipula di un contratto preliminare. Le parti, tuttavia, come dimostrato dalla fitta corrispondenza intercorsa tra i rispettivi legali, non si accordavano sulle condizioni della vendita e, pertanto, con pec 02.02.2023 la società opposta, invitava la sig.ra , per il tramite del proprio legale a rilasciare CP_2
l'immobile, ormai detenuto senza titolo. La predetta missiva rimaneva priva di opportuno riscontro e, pertanto, Co la provvedeva ad avviare, ai fini della procedibilità del giudizio di sfratto procedimento Controparte_1 di mediazione;
all'incontro fissato, tuttavia, la sig.ra ritenendo inconciliabili le posizioni rifiutava di dare CP_2 corso al procedimento (doc.3) pertanto, notificava alla sig.ra , in Pt_2 Controparte_1 Controparte_2 data 27.05.2023, atto di intimazione di sfratto per cessazione del termine di comodato e contestuale citazione per la convalida.
Ciò premesso in fatto, in diritto si osserva quanto segue.
Emerge che, le trattative intercorse non sono sfociate nella stipula del contratto preliminare, e che, non si è creato tra le parti un effettivo “vincolo giuridico”.
4 In effetti, non è stato redatto alcun atto sottoscritto da entrambe le parti, con tutti gli elementi necessari: individuazione delle parti, del bene, del prezzo di vendita e modalità di versamento.
L'elemento obiettivo del preliminare consiste nell'assunzione dell'obbligo di prestare la propria cooperazione per la produzione di un contratto avente un contenuto predeterminato dai contraenti, che è elemento, non soltanto essenziale del preliminare, ma anche ad esso esclusivo.
L'elemento di fatto del contratto preliminare consiste nell'assunzione dell'obbligo di concludere un nuovo contratto, e nella predeterminazione delle clausole di questo contratto. Ciò vuol dire che nel preliminare non è dedotta la prestazione formante oggetto del contratto definitivo;
ed infatti, la circostanza che si determinano gli elementi del contratto futuro non è indice della volontà di concludere un contratto rispetto a questi elementi.
Donde l'autonomia tipica del contratto preliminare, la quale si giustifica sulla possibilità logica e psicologica di sdoppiare l'iter voluntatis delle parti diretto ad uno scopo economico, in due fasi distinte, di cui la prima tende ad assicurare la conclusione del contratto che consentirà di conseguire lo scopo al quale le parti mirano e la seconda tende alla conclusione di questo contratto;
il che si riduce alla concretabilità, logica e psicologica, della volontà, di obbligarsi ad obbligarsi ad una determinata prestazione e non soltanto della volontà di obbligarsi alla prestazione stessa. L'autonomia tipica del contratto preliminare rispetto a qualsiasi contratto definitivo riposa ancora su una diversità di causa del primo rispetto a tutti gli altri;
perché la funzione dell'uno, il preliminare, è di impegnare a produrre un contratto, e la funzione è di realizzare ogni diversa finalità suscettibile di tutela da parte dell'ordinamento giuridico.
Assicurare la conclusione di un futuro contratto è preparare la vita di un altro contratto;
ma il contratto non è preliminare solo perché costituisca premessa logica di un contratto successivo. Il preliminare si caratterizza a motivo della sua direzione iniziale alla costituzione di un futuro contratto;
ora il contratto definitivo può ritenersi ugualmente premessa ad un contratto ulteriore (solutorio), ma non è diretto a preparare quest'ulteriore contratto. Il preliminare compone una fattispecie del fenomeno, di formazione progressiva del contratto, che si distingue da altre fattispecie comprese nel fenomeno stesso, perché dà luogo ad un collegamento di due contratti in ordine di progressione cronologica;
in modo che, al contratto definitivo non si giunge attraverso trattative o scambi di proposta e di accettazione o accordi graduali su punti singoli, ma per la via mediata di altro contratto che determina il contenuto di quello definitivo e impegna a produrlo. Il contratto preliminare non
è perciò lo stesso contratto definitivo in formazione, perché esige una nuova manifestazione di volontà da tutte le parti. Esso differisce la nascita di un diritto al tempo in cui si adempie all'obbligo di contrarre;
in modo che non potrebbe configurarsi come contratto definitivo sottoposto alla condizione della prestazione di un nuovo consenso, perché ne risulterebbe differita l'efficacia del diritto, non la nascita, e la nascita retroagirebbe al tempo della prestazione del primo consenso, ciò che sarebbe in opposizione alla volontà delle parti. Le parti
5 traggono utilità dal preliminare appunto a motivo del bisogno che essi hanno di ritardare la costituzione del rapporto definitivo.
Oggetto del contratto preliminare è la prestazione del consenso necessario a costituire il futuro contratto;
quindi, un atto di volontà, vale a dire un fare qualificato. Inoltre, le parti devono prestarsi a compiere quant'altro
è necessario per dare esistenza giuridica al contratto futuro, vale a dire a predisporre tutte quelle forme che la legge all'uopo richiede.
Nel caso di specie, dunque, non sussistono i presupposti del contratto preliminare, trattandosi piuttosto di trattative precontrattuali.
Ne consegue l'accoglimento della domanda di risoluzione per scadenza del contratto di comodato e la condanna all'immediato rilascio dell'immobile sito in Talsano Taranto alla Contrada Salina Grande, Traversa
Corso Vittorio Emanuele II s.n., da parte della intimata in favore della intimante.
Consegue altresì, il rigetto della opposizione e delle domande riconvenzionali risultate infondate anche con riferimento al risarcimento dei danni.
Non sussiste prova della malafede delle parti, che hanno condotto delle trattative non andate a buon fine.
Conseguono le statuizioni come in dispositivo. Le spese del giudizio seguono la soccombenza.


P.Q.M.


il Tribunale di Taranto, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario dott.ssa Rosa I.
Caponio, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta dalla PI. in Controparte_1 persona del legale rappresentante pro tempore nei confronti di e , Controparte_5 CP_3 così dispone:
1) Accoglie la domanda e dichiara la risoluzione del contratto di comodato per intervenuta cessazione del termine di comodato;

2) Condanna all'immediato rilascio dell'immobile sito in Taranto/Talsano alla Contrada Controparte_5
Salina Grande Traversa Corso Vittorio Emanuele s.n., in catasto fabbricato del Comune di
Taranto al fg. 283, p.lla 208 zona cens. 3, cat. A/7, cl. 1, consistenza 6 vani, escluse aree scoperte mq. 135, rendita € 557,77, piano T, area circostante di sedime riportata nel Catasto
Terreni al fg. 283, p.lla 208, ente urbano, are 16.60, partita 1, in favore della Pi. Controparte_1
[...]
3) Rigetta l'opposizione e le domande riconvenzionali;

6 4) Condanna al pagamento delle spese e competenze di lite che si liquidano in Controparte_5 complessivi € 3.019,20 di cui € 2.552,00 per compensi ed € 467,20 per spese, oltre rimborso spese generali, IVA e CAP, come per legge.
Taranto, 28/10/2025
il G.O.P.
dott.ssa Rosa I. Caponio
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