N. 10987/2018 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Giudice designato dr.ssa Barbara Iorio
In funzione di Giudice monocratico
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di primo grado iscritta al ruolo il 12/12/2018 al n.
10987/2018 R.G.,
TRA
Parte_1
Avv. Parte_1
E
Controparte_1
p.t.
Avv. PROVENZA GIOVANNI PAOLO
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in Parte_1
giudizio il in persona Controparte_2
pagina 1 di 6 dell'amministratore pro tempore, chiedendo l'accertamento dell'invalidità - dedotta come nullità e, in subordine, come annullabilità - della delibera assembleare adottata in data 7 novembre 2018, con particolare riferimento al punto dell'ordine del giorno avente ad oggetto l'autorizzazione alla realizzazione di un cavidotto elettrico a servizio delle unità immobiliari site in
, via Paolo Baratta, adibite ad attività commerciale di ristorazione. CP_2
L'attrice deduceva, in sintesi, che la deliberazione impugnata avesse autorizzato un'opera incidente su parti comuni dell'edificio condominiale, con occupazione permanente di spazi tecnici e attraversamento di strutture dell'immobile, a vantaggio esclusivo di unità immobiliari che non partecipavano, secondo le tabelle millesimali in atti, alla comproprietà e alle spese delle parti comuni interessate dall'intervento.
Assumeva, inoltre, che l'opera fosse stata deliberata in assenza di un progetto esecutivo, di una relazione tecnica preventiva e di una compiuta informazione dell'assemblea, nonché senza il consenso unanime dei condomini.
Il convenuto si costituiva in giudizio resistendo alla domanda e CP_1
chiedendone il rigetto, sostenendo la legittimità della delibera impugnata e deducendo che l'intervento autorizzato integrasse una mera modifica dell'impianto elettrico preesistente, riconducibile all'uso consentito della cosa comune e non incidente sui diritti individuali dei condomini.
Nel corso del giudizio veniva ammessa ed espletata istruttoria orale.
All'udienza del 23 maggio 2023 veniva assunto l'interrogatorio formale dell'amministratore pro tempore la quale dichiarava di essere CP_3
subentrata nella gestione del condominio da poco più di un anno e di non avere conoscenza diretta dei fatti oggetto di causa;
precisava, tuttavia, che le unità commerciali site in via Paolo Baratta partecipavano alle spese ordinarie generali secondo la tabella A, ma risultavano escluse dal pagamento delle pagina 2 di 6 spese straordinarie, nonché dalle spese relative a cortile, androne e locali cantina, in quanto considerate esterne rispetto al corpo principale dell'edificio.
Nella medesima udienza veniva escusso il teste , architetto, il Testimone_1
quale riconosceva gli ambienti e le planimetrie prodotte in atti e dichiarava che i contatori elettrici delle unità commerciali erano stati installati e collegati in occasione della richiesta di aumento di potenza elettrica, riferendo che l'intervento era avvenuto negli anni 2018-2019 in relazione all'avvio dell'attività di ristorazione.
Risulta altresì dagli atti che l'ex amministratore del Condominio,
[...]
all'epoca dei fatti in contestazione, veniva ritualmente citato CP_4
per rendere interrogatorio formale in più udienze (17 gennaio 2023; 23 maggio 2023; 12 dicembre 2023), senza mai comparire;
lo stesso manifestava espressamente, con comunicazione a mezzo PEC, la propria indisponibilità a sottoporsi all'interrogatorio.
All'udienza del 29 dicembre 2023, la difesa attrice contestava le dichiarazioni rese dal teste , richiamando il contenuto del verbale assembleare del 7 CP_1
novembre 2018, dal quale risultava che l'esecuzione dell'intervento fosse assunta a carico dei proprietari delle unità commerciali, e chiedeva che la reiterata mancata presentazione dell'ex amministratore fosse valutata dal giudice ai sensi dell'art. 232 c.p.c., unitamente agli altri elementi istruttori acquisiti.
All'udienza del 17 dicembre 2024 le parti insistevano nelle rispettive conclusioni e chiedevano che la causa fosse trattenuta in decisione.
La causa veniva, quindi, riservata per la decisione, con concessione dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
RAGIONE DELLA DECISIONE
La domanda proposta dall'attrice è fondata e merita accoglimento.
pagina 3 di 6 Oggetto del giudizio è l'impugnazione della deliberazione assembleare del 7 novembre 2018, con la quale il ha autorizzato la Controparte_1
realizzazione di un cavidotto elettrico destinato a servire unità immobiliari adibite ad attività commerciale site in , via Paolo Baratta. L'attrice CP_2
ha dedotto l'invalidità della delibera, prospettandone la nullità e, in subordine,
l'annullabilità, per violazione dei limiti dei poteri assembleari e per vizi procedimentali.
Ai fini della qualificazione giuridica dell'invalidità dedotta occorre fare riferimento ai noti principi affermati dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione con la sentenza n. 4806 del 7 marzo 2005. Con tale pronuncia la
Corte ha chiarito che sono nulle le deliberazioni condominiali aventi oggetto illecito o impossibile, quelle che esorbitano dalle attribuzioni dell'assemblea e, in particolare, quelle che incidono sui diritti individuali dei singoli condomini sulle parti comuni o sulle proprietà esclusive, mentre sono meramente annullabili le deliberazioni affette da vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, alla convocazione o alle maggioranze richieste, purché l'oggetto della deliberazione rientri nella competenza dell'organo assembleare.
Nel caso di specie, dalle risultanze istruttorie è emerso che l'opera autorizzata dall'assemblea comporta l'occupazione stabile e permanente di parti comuni dell'edificio ed è funzionale in via esclusiva al servizio delle CP_5
unità immobiliari adibite ad attività commerciale. È risultato, altresì, che tali unità immobiliari, secondo le tabelle millesimali richiamate e secondo le dichiarazioni rese in giudizio dall'amministratore pro tempore, non partecipano alla comproprietà né alle spese delle parti comuni interessate dall'intervento, in quanto considerate esterne rispetto al condominio parziale cui tali beni afferiscono.
pagina 4 di 6 In tale contesto, non può condividersi la tesi del convenuto CP_1
secondo cui l'intervento autorizzato sarebbe riconducibile all'uso consentito della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c. L'uso della cosa comune consentito dalla norma richiede, infatti, che l'utilità tratta dall'opera si esaurisca nella sfera giuridica della comproprietà e che non venga imposto agli altri partecipanti un sacrificio stabile del loro diritto di godimento. Nel caso in esame, invece, l'utilità dell'opera non è destinata ai condomini in quanto tali, ma a favore esclusivo di unità immobiliari che, per stessa ammissione del condominio, risultano estranee alla comproprietà delle parti comuni incise dall'intervento.
L'autorizzazione assembleare ha pertanto consentito l'imposizione di un peso permanente sulle parti comuni, sottraendole in modo stabile alla piena disponibilità dei condomini e destinandole al servizio esclusivo di beni estranei al condominio parziale. Un simile effetto incide direttamente sul contenuto del diritto dominicale dei singoli condomini sulle parti comuni e non rientra nelle attribuzioni dell'assemblea, la quale non può, a maggioranza, disporre dei diritti individuali dei partecipanti né imporre limitazioni stabili al loro diritto di godimento in assenza del consenso unanime.
Alla luce dei principi affermati dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 4806 del
2005, la deliberazione impugnata deve pertanto qualificarsi come nulla, in quanto avente ad oggetto una decisione che incide sui diritti individuali dei singoli condomini sulle parti comuni e che esorbita dai poteri dell'assemblea.
Restano assorbiti i profili di annullabilità dedotti dall'attrice con riferimento ai vizi procedimentali della deliberazione, atteso che la nullità della delibera per l'oggetto, derivante dalla carenza assoluta di potere deliberativo dell'assemblea, rende irrilevante ogni ulteriore questione relativa alla regolarità della convocazione, alla formazione del verbale e alle maggioranze adottate.
pagina 5 di 6 Quanto alla condanna alle spese, questa segue il principio della soccombenza, secondo la quantificazione (valori medi DM 55/2014) indicata in dispositivo,


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Salerno, Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. R.G. 10987/2018, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa o assorbita,
ACCOGLIE la domanda proposta da e, per l'effetto, Parte_1
DICHIARA la nullità della deliberazione assembleare del
[...]
di adottata in data 7 novembre 2018, Controparte_1 CP_2
limitatamente al punto dell'ordine del giorno concernente l'autorizzazione alla realizzazione del cavidotto elettrico a servizio delle unità immobiliari site in
, via Paolo Baratta;
CP_2
CONDANNA il alla rifusione, in Controparte_2
favore dell'attrice, delle spese di lite, che liquida in euro 5.077,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario, IVA e CPA come per legge;

RIGETTA ogni ulteriore domanda.
Si comunichi.
Così deciso in Salerno, 22.12.2025
In caso di diffusione del presente provvedimento, omettere le generalità e gli altri dati identificativi a norma dell'art. 52 D.L.vo n. 196/03.
IL GIUDICE ESTENSORE
Dr.ssa Barbara Iorio

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