REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PAVIA
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Andrea Francesco Forcina all'esito dell'udienza svolta in data
3/9/2025 ai sensi dell'art. 127 ter cod. proc. civ. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 3404 /2024 promossa da:
c.f. ) con il patrocinio dell'avv. SARTESCHI MARCO Parte_1 P.IVA_1
PARTE RICORRENTE
E
c.f. con il patrocinio dell'avv. LONGO Controparte_1 C.F._1
DAVIDE
PARTE RESISTENTE
CONCLUSIONI DI PARTE RICORRENTE
Paiccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectiis IN VIA PRINCIPALE 1) dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 31/5/2013 tra il Comune di ER ed il sig. Controparte_1 relativo all'immobile sito in ER via G. Burroni 12 a far data dal 15/6/2021; 2) all'effetto, ordinare al sig. di rilasciare il predetto immobile nella piena ed esclusiva disponibilità Controparte_1 dell'instante, libero e sgombro da persone e cose nel più breve termine di rilascio fissato dal Tribunale stesso;
3) respingersi ogni e qualsiasi domanda avanzata dal convenuto anche in sede riconvenzionale perché infondata in fatto e diritto e comunque per i motivi esplicitati in narrativa;
Con vittoria di spese del giudizio.
CONCLUSIONI DI PARTE RESISTENTE
“Voglia l' respinta ogni avversa eccezione e conclusione: NEL MERITO: accertare e CP_2 dichiarare tuttora vigente il contratto di locazione stipulato dal Sig. con il Comune Controparte_1 di ER in data 14.06.2013 per effetto di rinnovo tacito del medesimo, alla luce delle motivazioni illustrate in narrativa;
IN VIA RICONVENZIONALE: accertare e dichiarare il locatore inadempiente per gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche che si era impegnato a realizzare ed obbligare lo stesso all'esecuzione di tutti i lavori all'uopo necessari presso l'appartamento del conduttore per renderlo conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni subiti dal Sig. a causa della Controparte_1 negligenza del locatore, quantificati in € 50.000,00 o nella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese e compensi di causa”. Salvis iuribus.
CONCISA ESPOSIZIONE
DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE

1. Il Comune di ER (d'ora in avanti anche soltanto il Comune) ha intimato lo sfratto per finita locazione a allegando di aver stipulato con il resistente un contratto di Controparte_1 locazione ad uso abitativo in data 14/6/2013, il quale reca la previsione esplicita che il contratto sarebbe cessato automaticamente alla scadenza del secondo quadriennio vale a dire il 15/6/2021.

1.1. Nella fase sommaria del giudizio si è costituito allegando: Controparte_1
- di essere invalido al 100% e titolare di indennità di accompagnamento;

- che il con la delibera del 5/6/2008 si era fatto carico della eliminazione della barriera Pt_1 architettonica esterne (nella specie eliminazione del gradino di ingresso ed installazione/manutenzione del montascale) ma, ciò nonostante, dette opere non erano mai state eseguite;

- che il contratto si è rinnovato tacitamente e che comunque la clausola recante la rinuncia al rinnovo automatico non è stata approvata in forma specifica nonostante la sua natura vessatoria e, pertanto, deve essere considerata inefficace;

- che sussiste un proprio credito risarcitorio per gli esborsi patrimoniali sostenuti per adeguare l'immobile e di tipo non patrimoniale per la condotta discriminatoria ad egli serbata dal Comune.

1.2. La fase sommaria si è conclusa con la mancata convalida dello sfratto e con la conversione del rito.

2. Venendo al merito della controversia occorre, innanzitutto, verificare se il contratto di locazione stipulato dalle parti è ancora in essere.
È documentato (cfr. doc. n. 2 fascicolo parte ricorrente) che le parti avevano convenuto all'art. 2 del contratto che “al termine del secondo quadriennio il contratto cesserà automaticamente senza necessità di alcuna disdetta”. Tale previsione non è vessatoria ai sensi dell'art. 1341 cod. civ. in quanto non è sussumibile in alcuna della fattispecie prevista dalla disposizione citata, la quale reca un elenco tassativo di ipotesi
(cfr. tra le tante Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14038 del 04/06/2013).
Non può essere invocata nemmeno la normativa a tutela del consumatore in quanto si deve escludere, dal punto di vista soggettivo, che il Comune nel caso di specie assuma la veste di professionista in quanto non è dedito in modo sistematico ed organizzato alla locazione di immobili.
In ogni caso, la clausola menzionata non è riproduttiva di alcuna delle ipotesi di vessatorietà presunta di cui all'art. 33 del D.lgs. n. 206 del 2005 e non produce a carico del consumatore un significativo squilibrio di diritti ed obblighi. Si deve, infatti, evidenziare che è lo stesso articolo 2 della legge n. 431 del 1998, recante la disciplina delle locazioni degli immobili ad uso abitativo, a stabilire che alla seconda scadenza del contratto – la cui durata minima per ciascun periodo è fissata in quattro anni – ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione all'altra parte con lettera raccomandata da inviare almeno sei mesi prima della scadenza. Con la previsione del contratto dedotto in giudizio le parti hanno inteso entrambe rinunciare alla facoltà di rinnovo comunicandosi tale volontà con un preavviso di circa 8 anni.
Come è noto, l'art. 34 del D.lgs. n. 206 del 2005 prevede poi che le previsioni contrattuali riproduttive di testi normativi non possono considerarsi vessatorie.

2.1. Esclusa la vessatorietà della clausola menzionata deve rigettarsi anche la prospettazione attorea circa l'avvenuta tacita rinnovazione del contratto in conseguenza dell'avvenuto pagamento del canone di locazione anche per il periodo successivo alla scadenza del 15/6/2021.
Sul punto si deve osservare che l'art. 1591 cod. civ. stabilisce che il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggiore danno.
Pertanto, sussiste un obbligo di legge in capo alla parte conduttrice di proseguire nella corresponsione del canone anche dopo la scadenza del contratto di locazione, in caso di permanenza nell'immobile, di modo che il ricevimento dei pagamenti da parte del Comune non può essere univocamente attribuito ad una sua volontà di proseguire nel rapporto contrattuale.
Non può poi trascurarsi che per stessa ammissione della parte conduttrice il pagamento dei canoni è proseguito solo fino al 30/7/2022.
In ogni caso, assume valore preminente la volontà contrattuale delle parti sancita nell'art. 12 del contratto di locazione laddove le parti hanno stabilito che qualunque modifica al contratto “non potrà aver luogo e non potrà essere provato se non mediante atto sottoscritto dalle parti”. Pertanto, in assenza di uno scritto modificativo della data di scadenza del contratto inizialmente pattuita quest'ultimo deve intendersi cessato alla data del 15/6/2021.
Ne consegue che parte resistente deve essere condannato al rilascio dell'immobile entro il termine di 6 mesi tenuto conto di quanto previsto dall'art. 56 della legge n. 392 del 1978.

3. Parte resistente ha chiesto in via riconvenzionale il risarcimento dei danni, patrimoniali e non patrimoniali, subiti per il mancato assolvimento degli obblighi assunti dal Comune avente ad oggetto l'abbattimento delle barriere architettoniche che interessavano l'immobile locato.
Il contratto prevede all'art. 8 che il locatore “si impegna ad eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria e di sostituzione che a seguito di verifica di effettiva sussistenza da parte del responsabile dell'UTC si rendessero necessari”.
È stato poi documentato che con provvedimento del responsabile del servizio tecnico del del 23/5/2008 l'ente aveva assunto l'impegno “di adeguare l'immobile nelle sue parti esterne Pt_1 mediante installazione di un impianto servoscala alla scaletta esterna di accesso dal cortile/giardino al piano rialzato dell'abitazione, come da relazione predisposta dall'U.T.C. ed approvata con deliberazione della G.C. n. 39 del 21/5/2008 e conferma d'ordine per l'esecuzione di tali opere alla ditta – con sede in Biella – in data 23/5/2008” (cfr. doc. n. 1 fascicolo parte CP_3 resistente).
Tuttavia, è doveroso considerare che l'avvenuta installazione del servoscala esterno è stato allegato dalla stessa parte convenuta, la quale ha però allegato che “il servoscala installato dal
Comune di ER non sosteneva il peso della carrozzina elettrica” (cfr. pagina 3 memoria integrativa).
Orbene, essendo la circostanza oggetto di una eccezione in senso stretto avrebbe dovuto essere dimostrata dalla parte convenuta;
tuttavia, la parte non ha svolto alcuna istanza istruttoria per provare, da un lato, l'inidoneità del servoscala installato dal e, dall'altro, l'imputabilità della Pt_1 circostanza all'ente medesimo.
La parte si è limitata produrre le proprie comunicazioni inviate via mail al la cui Pt_1 provenienza dalla stessa parte ne inficia la portata probatoria (cfr. doc. n. 9 fascicolo parte resistente).
Quanto agli esborsi sostenuti dal resistente per l'installazione della caldaia e dei condizionatori si osserva che detti interventi non appaiono ascrivibili ad attività prodromiche all'abbattimento delle barriere architettoniche. Peraltro, dallo stesso contratto, esclusi gli obblighi manutentivi dianzi specificati, si evince che il conduttore aveva dichiarato che “l'appartamento si trova in normale stato locativo, adatto all'uso per il quale viene affittato. Il conduttore dichiara di conoscere lo stato di fatto ed in particolare lo stato degli impianti tutti, anche di quelli delle parti comuni, dell'immobile di cui al presente contratto”. In definitiva, alcun inadempimento in capo al può ritenersi configurato in relazione Pt_1 alla installazione della caldaia e dei condizionatori di modo che deve anche escludersi che l'ente con la propria condotta durante l'esecuzione del contratto abbia discriminato il conduttore per la sua condizione soggettivo.
In ultimo, si deve evidenziare che le opere anzidette costituiscono delle migliorie – la stessa parte conduttrice ha allegato che la sostituzione della caldaia si è resa necessaria per contenere i costi energetici e parimenti può concludersi per i condizionatori – di tal che in base all'art. 8 del contratto di locazione le stesse avrebbero dovuto essere oggetto di autorizzazione scritta da parte del locatore ma che comunque le opere sarebbero rimaste a vantaggio dell'immobile senza riconoscere in favore del conduttore alcuna somma nemmeno a titolo di rimborso spese.
In definitiva, la domanda riconvenzionale deve essere rigettata.

4. Alla soccombenza di parte resistente segue la sua condanna al pagamento delle spese di lite in favore della ricorrente, le quali vengono liquidate nel dispositivo secondo i parametri medi previsti dal D.M. n. 55 del 2014, per la fase di studio ed introduzione utilizzando la misura prevista per il rito sommario e, per le restanti fasi, quella stabilita per il rito lavoro, nonché per la fase di attivazione del procedimento di mediazione, considerando un valore di causa compreso tra 26.000 e 52.000 euro.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando:

1. accoglie la domanda principale e rigetta quella riconvenzionale e, per l'effetto, accerta e dichiara che il contratto di locazione stipulato in data 14/6/2013 tra il Comune di ER e Controparte_1 relativo all'immobile sito in ER via G. Burroni 12 è scaduto in data 15/6/2021;

2. condanna al rilascio dell'immobile oggetto di causa, libero da persone e/o cose Controparte_1 di sua pertinenza, entro il termine di sei mesi a decorrere dalla notificazione della presente sentenza;

3. condanna, altresì, al pagamento delle spese di lite in favore del Controparte_1 CP_4
che si liquidano in euro 174 per esborsi ed in euro 7.572 per compensi professionali oltre il
[...] rimborso delle spese generali pari al 15% dei compensi, nonchè c.p.a. e i.v.a. se prevista secondo le aliquote di legge.
Pavia, 05/09/2025
IL GIUDICE
Andrea Francesco Forcina