N. R.G. 18226/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Rita Chierici, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 18226/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. BINNI MICHELE Parte_1 C.F._1
ATTORE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'Avv. DI GRUCCIO CP_1 C.F._2
DONATELLA
C.F. , contumace Controparte_2 C.F._3
CONVENUTI

CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni come da verbale d'udienza del 9 ottobre 2025.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1.Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione, regolarmente notificato, Parte_1 conveniva in giudizio e ex art. 657 c.p.c., esponendo: CP_1 Controparte_2
- di aver concesso in locazione a con contratto dell'01.02.2014, l'immobile di sua CP_3
pagina 1 di 8 proprietà sito in Bologna, via delle Tofane n. 46, privo di impianto di riscaldamento e destinato esclusivamente all'uso di magazzino;

- che il rapporto contrattuale si è svolto regolarmente dalla data della sua costituzione dell'01.02.2014 sino al decesso del conduttore, avvenuto il 16.02.2023, a seguito del quale si è sciolto ex lege, dato che nessuno dei suoi eredi ne ha proseguito l'attività ai sensi dell'art. 37 L. n. 392/1978;
- che la ha chiesto formalmente agli attuali convenuti, figli di la Pt_1 CP_3 restituzione dell'immobile, alla quale gli stessi non hanno provveduto, nonostante le intimazioni ricevute;

-che nella missiva del 17.06.2024, indirizzata a e inviata per conoscenza a Controparte_2
ha espressamente riconosciuto nel fratello la qualità di erede di Parte_1 CP_1
invitandolo a procedere all'immediata restituzione dell'immobile; CP_3
-nonostante i tentativi svolti in via stragiudiziale dalla per ottenere il rilascio del bene, Pt_1
l'immobile non era mai stato restituito a causa della pervicace volontà di di non Controparte_2 restituirlo spontaneamente alla locatrice, la quale nel frattempo, con contratto preliminare, aveva promesso di alienarlo ad un terzo.
Dunque, intimava a e a lo sfratto per finita Parte_1 CP_1 Controparte_2 locazione, diffidandoli a riconsegnare l'immobile libero da persone e cose.
Nel procedimento di convalida di sfratto i convenuti non si costituivano e il Giudice, rilevava l'inammissibilità della domanda proposta nel procedimento speciale di cui all'art. 657 c.p.c., ordinava il mutamento del rito, assegnava il termine per l'esperimento della procedura di mediazione e fissava udienza, avanti a sé, per la prosecuzione del giudizio.
2. Nella memoria integrativa depositata nel presente giudizio, parte intimante esponeva che la mediazione, esperita per ben due volte, aveva avuto esito negativo, essendo comparsa davanti al mediatore esclusivamente la quale aveva dichiarato che la mancata restituzione CP_1 dell'immobile era imputabile esclusivamente al fratello, dato che la medesima aveva ormai prelevato dal magazzino tutte le proprie cose. Dunque, la mancata comparizione di aveva Controparte_2 impedito l'esito positivo della procedura.
Parte intimante ribadiva che il contratto si era sciolto ex art. 37 L. n. 392/1978, in quanto nessuno degli eredi del conduttore aveva in alcun modo proseguito l'attività d'impresa del genitore, tanto che entrambi erano da tempo in pensione e nessuno di essi aveva mai contestato la circostanza, che anzi emergeva, in via confessoria, dalle ammissioni contenute nella missiva del 17.06.2024 indirizzata da al fratello, oltre che per conoscenza alla CP_1
pagina 2 di 8 proprietaria dell'immobile.
Pertanto, chiedeva di accertare, in via preliminare, la risoluzione del contratto Parte_1 intervenuta alla data del 16.02.2023, in cui era avvenuto il decesso del conduttore e, in via subordinata, la cessazione degli effetti del contratto alla scadenza del 30.01.2026, avendone la Pt_1 comunicato formale disdetta con la notificazione dell'atto di intimazione della convalida di sfratto.
In entrambi i casi, l'intimante domandava la condanna delle controparti alla restituzione dell'immobile e al pagamento della somma di € 228,00 a titolo di indennità per indebita occupazione, già attualmente corrisposta alla proprietaria a tale titolo (doc. 20), sino al giorno del rilascio;
chiedeva, quindi, la condanna di al pagamento di una somma di denaro in ragione della sua mancata Controparte_2 presentazione agli incontri di mediazione.
3. Nella comparsa di costituzione depositata nel presente giudizio, contestava le CP_1 domande proposte nei suoi confronti dalla parte intimante, dichiarava che soltanto il fratello CP_2
aveva la disponibilità dell'immobile e chiedeva l'immediata estromissione dal giudizio per
[...] carenza di legittimazione passiva.
La convenuta esponeva che, unitamente al fratello e al proprio figlio, aveva precedentemente occupato, sin dal 1963, altro immobile di proprietà della destinato ad uso abitativo e concesso in Pt_1 locazione anch'esso a riferiva di aver liberato detto immobile in data 02.03.2024, CP_3 anche per conto del fratello, in quanto il contratto si era risolto a seguito di disdetta comunicata dalla l conduttore, quando questi era ancora in vita;
precisava, infatti, di essersi immediatamente Pt_1 attivata, dopo la disdetta e la morte del padre, nella ricerca di una nuova abitazione, ove si era trasferita assieme al figlio, mentre il fratello, psichicamente fragile, si era rifiutato di seguire la sorella nella nuova casa e si era stabilito nel magazzino oggetto di causa, dove aveva accatastato quanto già appartenente al genitore deceduto;
riferiva che la richiesta rivolta ai Servizi sociali, affinché si facessero carico della situazione abitativa e personale di non era stata accolta, Controparte_2 trattandosi di persona adulta che non aveva formulato domanda di assistenza a titolo personale, cosicché la presa in carico da parte dei Servizi non era stata ritenuta ammissibile (docc. 12, 13).
Inoltre, l'intimata dichiarava che, con raccomandata del 17.06.2024, inviata al fratello e per conoscenza alla aveva dato formalmente atto dello scioglimento del contratto di locazione del Pt_1 magazzino alla data del decesso del padre, comunicando di averlo già liberato;
precisava che ogni conseguenza inerente all'illegittima occupazione dell'immobile era attribuibile esclusivamente al fratello.
In merito alla sua legittimazione, l'intimata dichiarava di essere una mera chiamata all'eredità del padre pagina 3 di 8 e di non averla accettata neppure per fatti concludenti, evidenziando che la condotta illegittima del fratello presenta una propria autonomia, in quanto non originata da un'obbligazione ereditaria.
4. All'udienza del 27.05.2025, preso atto della mancata costituzione in giudizio di Controparte_2
e verificata la regolarità della notificazione dell'ordinanza di fissazione dell'udienza del 21.12.2024, veniva dichiarata la contumacia del convenuto.
I Procuratori delle parti costituite esponevano le proprie difese.
Il Procuratore di parte convenuta si riportava alle istanze istruttorie e il Procuratore di CP_1 si opponeva alle prove orali dedotte da controparte, chiedendo, in subordine, in caso di Parte_1 ammissione, di essere ammesso a prova contraria.
Con ordinanza del 10.06.2025 il Giudice non ammetteva le prove orali.
Veniva fissata per la discussione l'udienza odierna, nella quale i Procuratori delle parti precisavano le rispettive conclusioni come da verbale.
5. Preliminarmente si osserva che, in relazione alle iniziative del locatore, in presenza di più successori del conduttore, la giurisprudenza riconosce la sussistenza del litisconsorzio necessario con riguardo alle azioni i cui effetti non possono dispiegarsi se non nei confronti di tutti i soggetti interessati (come in ipotesi di risoluzione del contratto). Pertanto, deve riconoscersi la legittimazione passiva di entrambi i convenuti, ai quali detta azione è rivolta, avuto riguardo alla prospettazione contenuta nella domanda di parte intimante.
In relazione alla titolarità del rapporto controverso, si deve rilevare che, in caso di morte del conduttore, ai sensi dell'art. 37 L. n. 392/1978, la successione nel contratto di locazione di immobili urbani destinati ad uso diverso dall'abitazione si ha nei riguardi di coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore all'apertura della successione, hanno diritto di continuarne l'attività: nella prima categoria di successibili mortis causa, contemplati dalla norma, rientrano coloro ai quali il conduttore abbia lasciato in eredità o in legato l'azienda di cui era titolare e che, pertanto, hanno diritto di proseguirne la gestione, succedendo così, a pieno titolo nel rapporto di locazione.
Nel caso di specie, nessuno dei due convenuti risulta essere succeduto nell'attività del padre, né si pone come titolare di un diritto in forza di un autonomo rapporto giuridico proveniente da un titolo antecedente alla successione. Al di fuori di queste ipotesi, che nel caso di specie non si sono concretizzate, l'occupazione dell'immobile già oggetto del contratto di locazione, concluso dal de cuius in qualità di conduttore, avviene necessariamente sine titulo, non già in forza di un fenomeno pagina 4 di 8 successorio mortis causa nel contratto di locazione, cosicché qualsiasi riferimento alla posizione dei convenuti, quali (meri) eredi e/o chiamati all'eredità del conduttore, risulta in questa sede inconferente.
Per quanto esposto, risulta dunque fondata la domanda proposta dalla locatrice, odierna intimante, volta ad ottenere la declaratoria della risoluzione del contratto, essendosi questo estinto in data 16.02.2023 per effetto del decesso del precedente conduttore, CP_3
Va altresì accolta la domanda di restituzione del bene già a lui concesso in locazione, dal momento che i convenuti risultano sprovvisti di alcun titolo che ne giustifichi la detenzione.
Tuttavia, in relazione a questo profilo, la posizione dei due convenuti va differenziata: posto che la detenzione avviene sine titulo, non già in forza di un fenomeno successorio nel contratto, si tratta di accertare quale sia il soggetto che tuttora occupa indebitamente l'immobile di proprietà della locatrice.
Dalle allegazioni delle parti e dai documenti prodotti risulta che detta condotta illegittima sia invero attualmente ascrivibile solo a avendo da tempo rilasciato Controparte_2 CP_1
l'immobile al proprietario, a seguito di una precedente occupazione, esercitata tramite il deposito dei propri effetti personali nel magazzino.
Ciò si desume innanzitutto dalla comunicazione del 17.06.2024, trasmessa da tramite CP_1 raccomandata al proprio fratello e, per conoscenza, al legale di parte intimante Controparte_2
(documento richiamato e prodotto da entrambe le parti in causa): in tale missiva, la conduttrice comunicava formalmente di avere rilasciato l'immobile e di averlo liberato dai propri beni personali, intimando al fratello di provvedere a sua volta a sgomberarlo e a rilasciarlo alla proprietaria.
Tale condotta appare coerente con il comportamento complessivamente tenuto dalla convenuta nei riguardi di Dalla documentazione prodotta risulta che si era Parte_1 CP_1 immediatamente attivata, per adempiere alle legittime richieste della proprietaria, anche in occasione della disdetta per la data del 20.11.2023 del contratto di locazione dell'immobile ad uso abitativo, nel quale la stessa era succeduta insieme al fratello, a seguito del decesso del padre che risultava esserne il conduttore, e dove abitava sin dal 1963: nell'occasione aveva reperito, in tempi brevi, una nuova abitazione, ove si era trasferita insieme al figlio, rilasciando l'immobile alla efinitivamente Pt_1 alla data 02.04.2024 (docc. 6, 7, 8). Secondo quanto esposto dall'intimata, senza alcuna smentita, in quella occasione , che non aveva voluto seguire la sorella nella nuova abitazione, Controparte_2 aveva occupato il magazzino per cui è causa, accatastandovi tutti i beni già di proprietà del padre. si era anche attivata per far sì che il fratello (descritto come psichicamente fragile) CP_1 liberasse l'immobile occupato, ma la richiesta di assistenza rivolta ai Servizi Sociali non aveva avuto esito positivo, in mancanza di un'autonoma determinazione da parte dell'interessato (docc. 12, 13).
Da questi elementi risulta come, alla data della notifica dell'atto di intimazione, alla convenuta non pagina 5 di 8 fosse più ascrivibile alcuna responsabilità nell'occupazione indebita del magazzino oggetto di causa.
Né rileva, in senso contrario, il fatto che avesse continuato a pagare l'indennità di CP_1 occupazione dell'immobile (cfr. doc. 20, contabile del bonifico eseguito dalla stessa nell'aprile 2025): invero dalla causale del bonifico, risulta che l'indennità veniva pagata per conto di , Controparte_2 ad ulteriore conferma della riferibilità esclusiva al convenuto della condotta di occupazione.
Per quanto esposto, l'ordine di rilascio dell'immobile indebitamente occupato e le ulteriori determinazioni circa l'esecuzione e il pagamento dell'indennità di occupazione (determinata in conformità al canone di locazione già concordato con il conduttore, pari ad € 228,00 mensili) debbono essere pronunciate nei riguardi del solo . Controparte_2
Si osserva che l'indennità di occupazione rappresenta una forma di risarcimento minimo, cioè una liquidazione forfettaria del danno previsto dalla legge per la mancata disponibilità dell'immobile, a prescindere dalla prova di un concreto danno subito dal locatore, poiché intrinsecamente collegata alla natura del rapporto (ex multis, Trib. Alessandria 07/10/2020; Trib. Roma 19/11/2019). Nel caso di specie non risulta invero, dalle allegazioni e dalle domande formulate dalla parte intimante, che sussista una morosità nel pagamento dell'indennità, pertanto la somma indicata andrà corrisposta dal convenuto
(o da chi se ne farà carico) a partire dalla prima mensilità avente scadenza in data Controparte_2 successiva alla pubblicazione della presente sentenza, sino al saldo effettivo.
5. Nei rapporti tra parte intimante e , le spese di lite seguono la soccombenza ex art. Controparte_2
91 c.p.c. e pertanto vanno poste a carico del convenuto.
La liquidazione non riguarda il procedimento di sfratto, attesa l'inammissibilità della procedura e il rigetto della domanda, bensì il presente giudizio, conseguente alla conversione del rito: le spese vanno liquidate secondo i valori medi relativi ai parametri di cui al D.M. n. 55/2014, modificato dal D.M. n.
147/2022, avuto riguardo all'attività processuale effettivamente svolta e tenuto conto del valore della causa, in relazione al canone annuale del contratto di locazione di cui si chiede la risoluzione (da €

1.101 a € 5.200).
Nei rapporti tra parte intimante e si ravvisano i presupposti per disporre la CP_1 compensazione totale delle spese ex art. 92 comma 2 c.p.c., avuto riguardo alla legittimazione passiva della convenuta, quanto alla domanda di declaratoria della risoluzione del contratto, e alle difficoltà interpretative circa l'esistenza o meno di un fenomeno successorio nell'ipotesi considerata, ai sensi dell'art. 37 L. n. 392/1978, nonché infine alle eccezionali ragioni connesse all'opportunità di esentare dalle spese legali le legittime iniziative intraprese dal proprietario di un immobile indebitamente occupato da persona (definita dalla stessa convenuta come “psichicamente fragile”) che si trova pagina 6 di 8 nell'impossibilità, anche parziale o temporanea, di provvedere ai propri interessi (abitando presso un immobile del tutto inidoneo, perché sprovvisto di impianto di riscaldamento e destinato a magazzino), in assenza di alcuna efficace iniziativa (quale quella di cui agli artt. 404 ss. c.p.c.) esperibile da parte dei suoi familiari (primi tra tutti, la sorella convenuta in giudizio, benché non responsabile in via diretta dell'illegittima occupazione).
Inoltre, non avendo partecipato, senza giustificato motivo, ad alcuno dei due Controparte_2 procedimenti di mediazione promossi dalla locatrice, è tenuto al versamento, all'entrata del bilancio dello Stato, di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio, ai sensi dell'art. 12 bis comma 2, D.Lvo. n. 28 del 2010.
Per le stesse ragioni, il convenuto deve essere condannato al pagamento, in favore di Parte_1 della somma che viene equitativamente determinata, ai sensi dell'art. 12 bis comma 3, D.Lvo. n. 28 del
2010, in € 1.200,00, tenuto conto del valore della causa e dell'ammontare delle spese di lite come liquidate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Bologna, definitivamente pronunciando, in parziale accoglimento delle domande proposte da ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita: Parte_1
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione oggetto di causa, dalla data del 16.02.2023;
- condanna al rilascio, nel pieno ed esclusivo possesso di Controparte_2 Parte_1 dell'immobile di proprietà di quest'ultima, sito in Bologna, via delle Tofane n. 46, libero da persone e cose;

- fissa per l'esecuzione del rilascio la data del 30 ottobre 2025;
- condanna al pagamento in favore di della somma di € 228,00 Controparte_2 Parte_1 mensili, a titolo di indennità per indebita occupazione, sino al giorno dell'effettivo rilascio dell'immobile;
- dichiara tenuto e condanna al versamento, all'entrata del bilancio dello Stato, di Controparte_2 una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio, ai sensi dell'art. 12 bis comma 2, D.Lvo. n. 28 del 2010;
- dichiara tenuto e condanna al pagamento, in favore di della Controparte_2 Parte_1 somma equitativamente determinata in € 1.200,00, ai sensi dell'art. 12 bis comma 3, D.Lvo. n. 28 del
2010;
- condanna alla rifusione, in favore di delle spese di lite, che Controparte_2 Parte_1 liquida in complessivi € 76,00 per anticipazioni ed € 2.552,00 per compensi, oltre al 15 % per spese pagina 7 di 8 generali, IVA e CPA come per legge;

- compensa tra e le spese di lite. CP_1 Parte_1
Bologna, 9 ottobre 2025

IL GIUDICE
Dott.ssa Rita CHIERICI
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