N. 22303/2024 R.G.
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
VERBALE DI CAUSA
Nel procedimento promosso da
Parte_1
RICORRENTE
nei confronti di
Controparte_1
,
[...]
RESISTENTE
Oggi 03/12/2025 ad ore 11:30 innanzi alla dott.ssa Francesca Maria Ferruta, sono comparsi:
per il ricorrente l'Avv. OF BORIS
per il resistente l'Avv. LUCA RIVA per l'Avv. LUKAS LERCHER in sostituzione dell'Avv. GIORGIO BRAGATO CP_2 giusta verbale delega
E' altresì presente ai fini della pratica forense il dott. Giampiero Vignotto
Il Giudice, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., pronuncia l'allegata sentenza.
Il Giudice dott.ssa Francesca Maria Ferruta
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Francesca Maria Ferruta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 22303/2024 r.g. promossa dal:
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_2 C.F._1
RI OF (C.F. , elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore, sito in via CP_1
Podgora nr. 13;
PARTE RICORRENTE contro la
Controparte_1
(C.F./P.I. ), in persona del L.R. pro-
[...] P.IVA_1 tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Sabrina ALLISIO (C.F.
) e dall'Avv. Luca RIVA (C.F. ), elettivamente C.F._2 C.F._3 domiciliato in via Trivulzio nr. 15, preso la sede dell' Ente;
CP_1
PARTE RESISTENTE
e contro
CP_3 Controparte_4
(C.F. , in persona della Procuratrice Speciale indicata nell'atto di intervento
[...] P.IVA_2
Dr , rappresentata e difesa dall'Avv. Giorgio Giuseppe BRAGATO, CP_5 elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore, sito in via Castel Morrone nr. 2; CP_1
PARTE INTERVENUTA OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI
I Procuratori delle Parti hanno precisato le conclusioni come da p.v. della udienza in data
1.10.2025, da intendersi qui trascritto nella parte contenente le conclusioni.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il Giudice, rivisti i processi verbali delle udienze in data 10.10.2024 - all'esito della quale, previa acquisizione del cd. estratto I.P.A. indicativo del domicilio digitale dell' Ente resistente, con
Ordinanza riservata del 17.10.2024, veniva dichiarata la contumacia di quest'ultimo -, in data
12.3.2025 - nel corso della quale la difesa di parte ricorrente evidenziava che il patrimonio immobiliare dell' Ente resistente era stato acquisito da una Società avente sede in Roma e, pertanto, chieda un breve rinvio per verificare se vi fosse la possibilità di raggiungere un accordo stragiudiziale con tale persona giuridica -, in data 15.5.2025 - nel corso della quale si prendeva atto della avvenuta costituzione della parte resistente e dell'intervento volontario della Società denominata Controparte_6 provvedendo, tra l'altro, alla revoca della dichiarazione di contumacia dell' Ente resistente e a concedere alla parte ricorrente un termine per depositare una memoria scritta di replica -, in data
1.10.2025 - nel corso della quale si procedeva alla discussione finale -, premesso che: con ricorso ritualmente notificato all' Parte_3
di il Signor (in estrema sintesi) chiedeva
[...] CP_1 Parte_1 di accertare l'avvenuta conclusione con l' Ente resistente di un contratto di locazione ad uso abitativo alle condizioni indicate nella proposta di rinnovo contrattuale del 10.6.2020, a far data dalla comunicazione del g.

8.1.2021 proveniente dalla medesima parte ricorrente (ovvero dalla diversa data ritenuta dal Giudice), con ogni conseguente pronuncia riguardo agli elementi accessori del contratto;
con memoria difensiva di costituzione e risposta datata 28.4.2025, per l'udienza del 15.5.2025,
e di Parte_3 Controparte_1
(in estrema sintesi) chiedeva il rigetto delle domande di parte ricorrente, in quanto destituite CP_1 di ogni fondamento giuridico fattuale;
con atto di intervento datato 30.4.2025, per l' udienza del 15.5.2025,
[...]
(in estrema sintesi) chiedeva il rigetto delle Controparte_6 istanze istruttorie e delle domande di parte ricorrente;
osserva: sono documentalmente provati i seguenti fatti ritenuti rilevanti ai fini del decidere (cfr. documentazione prodotta da parte ricorrente): -la stipulazione in data 11.2.2013 tra Controparte_1
e ed il Signor di un contratto di CP_1 Controparte_1 Parte_1 locazione, ad uso abitativo, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in , Piazza Mirabello CP_1 nr. 1, avente superficie catastale di mq. 148,00, composta da nr. 5 vani, oltre cucina e servizi, dotata di cantina di pertinenza (unità immobiliare contrassegnata dai seguenti dati catastali: Foglio nr.
350; Mappale nr. 54; Subalterno nr. 11), per la durata di 4 anni, tacitamente rinnovabile per un ulteriore periodo, e prevedente la facoltà di ciascuna delle parti, alla seconda scadenza del contratto, di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando alla controparte la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza (cfr. doc. nr. 1);
-l'inoltro, da parte dell' suddetta, in persona della Dirigente del Servizio Tecnico- Pt_3
Amministrativo relativo al Patrimonio da Reddito , in data 10.6.2020 della Persona_1 raccomandata A.R. (avente nr. di protocollo 208/2013), con la quale veniva inoltrata la disdetta del contratto di locazione a far tempo dal 13.2.2021, invitando al rilascio del bene immobile, libero da persone e da cose, alla data di scadenza del contratto, nel caso in cui non venisse accettata la proposta sotto indicata.
Nella medesima missiva, difatti, la parte locatrice attribuiva alla parte conduttrice la facoltà di stipulare un nuovo contratto di locazione a canone “libero”, alle condizioni economico/normative di seguito indicate:
1) canone annuo pari ad Euro 24.436,65, da intendersi a corpo e non a misura, oltre al separato rimborso degli oneri accessori pari a circa Euro 5.000,00;
2) durata del contratto: anni 4, con rinnovo di eguale periodo, dalla data di sottoscrizione del contratto;

3) assunzione degli oneri di manutenzione straordinaria all'interno della unità immobiliare locata, per tutta la durata della locazione;
con invito a comunicare, anche via e-mail, entro e non oltre 60 gg. dalla data di ricezione della raccomandata l'eventuale accettazione della proposta o, al contrario, l'intenzione di riconsegnare il bene immobile alla data di scadenza del contratto (cfr. doc. nr. 2);
-che, ricevuta la disdetta in data 15.6.2025, il Signor con e-mail datata 14.8.2020, Parte_1 confermava di essere disponibile a “rinnovare il contratto di locazione” precisando che, “vista la difficile situazione economica e la grande incertezza del momento in cui stiamo vivendo”, chiedeva all' Ente locatore di venirgli incontro, confermando lo stesso canone annuo pagato “sino ad oggi” di Euro 20.000,00 annui, oltre accessori (cfr. doc. nr. 3); -con e-mail datata 16.10.2020 il Servizio Tecnico-Amministrativo relativo al Patrimonio da
Reddito, per tramite della Signora (persona addetta alla istruttoria della pratica Persona_2 nr. 208/2013, come risulta dalla indicazione contenuta nella parte sinistra della intestazione della disdetta datata 10.6.2020 cfr. doc. nr. 2), comunicava al Signor di non poter accogliere la Parte_1 richiesta di riduzione del canone, essendo la entità dello stesso stata calcolata come da provvedimento dell' Ente, che definiva esattamente i criteri per la relativa quantificazione, facendo riferimento ai valori medi risultanti dal cd. Bollettino della Camera di Commercio di , CP_1 nonché dall' Osservatorio del Mercato Immobiliare della Agenzia delle Entrate per la zona di
Piazza Mirabello;
si rendeva, comunque, disponibile a ricercare, nello ambito dei beni immobili disponibili, una soluzione abitativa meno onerosa (cfr. doc. nr. 4);
-con e-mail datata 9.12.2020 il Signor chiedeva alla Signora Parte_1 Persona_2 di fissare un appuntamento telefonico per “parlare del rinnovo” del contratto di locazione, ricevendo da quest'ultima indicazione del fatto che sarebbe stato contattata in seguito (cfr. doc. 5);
-con e-mail datata 8.1.2021 il Signor confermava alla Signora Parte_1 [...]
il suo interesse al rinnovo del contratto di locazione dell'abitazione di Piazza Per_2
Mirabello 1 alle condizioni “da voi indicate”, rimanendo in attesa di istruzioni (cfr. doc. nr. 7);
-l'inoltro, da parte dell' suddetta, in persona della Dirigente del Servizio Tecnico- Pt_3
Amministrativo relativo al Patrimonio da Reddito Dr AN DO e del Dirigente
Responsabile dell' Area Alberghiero-Economiale e del Provveditorato Dr Ugo Ammannati, in data
11.12.2023, della raccomandata A.R. (avente nr. di protocollo 208/2013) al Signor
[...]
missiva con la quale, nel richiamare la precedente nota del 10.6.2020 con la quale veniva Parte_1 comunicata la disdetta del contratto di locazione a far data del 13.2.2021, chiedeva il rilascio del bene immobile e, contestualmente, riconosceva la facoltà di stipulare un nuovo contratto di locazione, a canone libero, alle nuove condizioni indicate, tra cui un canone annuo di Euro
45.669,84, oltre ad oneri accessori pari a circa Euro 5.679,96 ed oltre alla assunzione degli oneri di manutenzione straordinaria all'interno della unità immobiliare locata, per tutta la durata della locazione;
con invito a comunicare, anche via e-mail, entro e non oltre 30 gg. dalla data di ricezione della raccomandata l'eventuale accettazione della proposta o, al contrario, l'intenzione di riconsegnare il bene immobile alla data di scadenza del contratto (cfr. doc. nr. 10); le sopra richiamate fonti di prova documentale consentono di affermare che il Signor non Parte_1 ebbe ad accettare la proposta di stipulazione di un nuovo contratto di locazione, alle condizioni indicate nella raccomandata A.R. datata 10.6.2020, entro il termine perentorio assegnato di 60 gg., decorrenti dalla ricezione pacificamente avvenuta il g. 14.6.2020, provvedendo invece, in data
15.8.2020, a formulare una nuova proposta. Pertanto, in data 15.8.2020 non avvenne tra le parti la conclusione di un nuovo contratto di locazione alle condizioni indicate nella raccomandata A.R. del 10.6.2020 della Azienda ricorrente, posto che, in tale data, il Signor forse perché comprensibilmente condizionato Parte_1 dalle incertezze dovute dai noti eventi Pandemici, derivanti dal diffondersi del Covid-19, preferì non accettare l'entità del canone annuo di locazione proposto dalla prima, ma proporre, invece, a sua volta, di stipulare il nuovo contratto di locazione secondo i valori, di inferiore entità, indicati in quello, stipulato il lontano g. 11.2.2013, ormai disdettato dall' Ente proprietario del bene immobile.
Come è noto, ai sensi dell'art. 1326 ultimo comma del Codice Civile, una accettazione, non conforme alla proposta, non determina la conclusione del contratto, ma rappresenta una nuova proposta.
L'accettazione della proposta datata 10.6.2020, manifestata dal Signor solo in data Parte_1

8.1.2021 con e-mail inoltrata alla Signora dopo che la stessa, in data Persona_2
16.10.2020, gli aveva reso noto che l' Ente non poteva accogliere le sue richieste di riduzione della entità del canone proposto, per le ragioni ivi dettagliatamente indicate, non può ritenersi produttiva di effetti, essendo la stessa stata manifestata ben oltre il termine perentorio di 60 giorni, decorrenti dal 15.6.2020, data della ricezione della proposta della Azienda resistente.
Come è noto, ai sensi dell'art. 1326 secondo comma del Codice Civile, l'accettazione deve giungere al proponente entro il termine da lui stabilito.
Le domande della parte ricorrente, pertanto, devono essere rigettate e lo stesso, quindi, dovrà rilasciare il bene immobile, avendo il contratto di locazione cessato di produrre i suoi effetti a far data dal 13.2.2021.
Tenuto conto del tempo intercorso dalla disdetta, per il rilascio - che dovrà avvenire in favore della
Società attualmente proprietaria del bene immobile - deve essere fissato il termine di gg. 30 dalla data del deposito della presente Sentenza.
Sino alla data dell'effettivo rilascio, il conduttore dovrà continuare a corrispondere la indennità di occupazione secondo il corrispettivo (per canoni, oneri accessori, aggiornamenti ecc.) previsto dal contratto di locazione stipulato il g. 11.2.2013.
Stante la soccombenza, le spese di lite della parte resistente, liquidate come in dispositivo, tenuto conto del valore e della complessità della controversia, secondo la vigente tariffa professionale
(D.M. 147/2022), sono poste interamente a carico della parte ricorrente.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza e domanda disattesa o assorbita, così dispone: - accerta e dichiara che il contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato in data 11.2.2013 tra e e Parte_3 CP_1 Controparte_1
(parte locatrice) ed il Signor (parte conduttrice), avente ad oggetto
[...] Parte_1
l'unità immobiliare sita in Piazza Mirabello nr. 1, della superficie catastale di mq. 148,00, CP_1 composta da nr. 5 vani, oltre cucina e servizi, dotata di cantina di pertinenza (unità immobiliare contrassegnata dai seguenti dati catastali: Foglio nr. 350; Mappale nr. 54; Subalterno nr. 11), ha cessato di produrre i suoi effetti in data 13.2.2021, per effetto della disdetta inoltrata dalla predetta
Azienda in data 10.6.2020-15.6.2020 al conduttore sopra indicato;

- condanna il Signor al rilascio del bene immobile entro gg. 30 dalla data del Parte_1 deposito della Sentenza – rilascio che dovrà avvenire in favore della Società attualmente proprietaria del bene immobile -, fermo restando l'obbligo di continuare a versare l'indennità di occupazione, secondo il corrispettivo previsto dal contratto di locazione (per canoni, oneri accessori, aggiornamenti ecc.) stipulato il g. 11.2.2013, sino alla data dell'effettivo rilascio;

- condanna la parte ricorrente alla refusione delle spese del giudizio in favore della parte resistente, liquidate in € 5.388,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali 15%,
I.v.a. e Cassa Avvocati alle rispettive aliquote di legge.
Milano, così deciso in data 3.12.2025
Il Giudice dott.ssa Francesca Maria Ferruta