TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. EN Ardituro considerato che la causa è stata chiamata all'udienza del 27 ottobre 2025 per la decisione ex art. 429
c.p.c.; considerato che, per il procedimento in esame si è fatto ricorso alla trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.; dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che

le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 cpc;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 cpc, unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
EN Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 23364/2024 del R.G.A.C., avente ad oggetto: risoluzione del contratto per inadempimento di contratto di locazione ad uso diverso, pendente
TRA
, rappresentato e difeso dall'avv. Michele Scognamiglio, Parte_1
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Ricorrente
E
, rappresentato e difeso dall'avv. Vittorio Balzano, elettivamente Controparte_1
domiciliato presso il suo studio in Napoli alla via Pontano 61;
Resistente
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato - nella qualità di locatore dell'immobile Parte_1 sito in Napoli alla Piazzetta degli Orefici n. 4 e 5, concesso in locazione a in forza Controparte_1 del contratto di locazione del 1/3/2012, con decorrenza dalla stessa data, ad un canone fissato per il primo anno ad euro 400,00 mensili e dal secondo anno in poi ad euro 800,00 mensili – ha convenuto in giudizio il conduttore per ottenere la convalida dello sfratto per morosità e la contestuale emissione del decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c. a fronte del mancato pagamento di numerosi canoni di locazione, a partire dall'anno 2021 all'attualità, per un totale di euro 32.800,00.
All'udienza del 15 luglio 2024 si è costituito l'intimato, opponendosi allo sfratto e deducendo l'inesistenza di qualsivoglia diritto di credito dell'intimante, in quanto l'immobile oggetto dello sfratto era da considerarsi di sua esclusiva proprietà, essendo avvenuta la vendita a , CP_2 germana dell'intimante, che lo avrebbe acquistato poi senza alcun passaggio di danaro, dopo alcuni passaggi di proprietà all'interno dei componenti della famiglia , il tutto “per evitare Pt_1 problematiche al proprio genitore deceduto il 15.07.2023, il quale trovavasi Persona_1 sott'usura della medesima e del di lei marito , in uno agli altri componenti CP_2 Persona_2 della famiglia nelle persone di e ed infatti l'immobile de quo sempre senza Pt_1 Per_3 Pt_1 passaggio di denaro alcuno è stato traslato da diversi componente della famiglia per evitare Pt_1 evidentemente spiacevoli rivendicazione”.
Con ordinanza del 6/11/2024 è stata accolta la domanda di emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile locato e disposto il mutamento del rito da sommario a ordinario locatizio.
Nel giudizio di merito nessuna delle due parti ha depositato memorie integrative ex art. 426 c.p.c. e l'intimante ha depositato solo la richiesta di archiviazione formulata dal Pubblico Ministero della
Procura della Repubblica presso il Tribunale di Napoli in favore di , in seguito alla Parte_1 denunzia per usura formulata ai suoi danni dal CP_1
La causa è stata rinviata all'udienza del 27 ottobre 2025 per la decisione, udienza sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c..
Preliminarmente, va rilevato che in assenza di modifica della domanda proposta in fase sommaria la richiesta di convalida dello sfratto con contestuale emissione del decreto ingiuntivo si converte nel giudizio di merito in domanda di risoluzione del contratto per inadempimento con condanna al pagamento delle somme dovute.
Va premesso che il locatore per ottenere la risoluzione contrattuale è onerato esclusivamente della prova della fonte legale o negoziale del suo diritto dovendosi limitare alla mera allegazione dell'inadempimento del conduttore che a sua volta sarà onerato di provare l'adempimento integrante fatto estintivo dell'altrui pretesa (già Sezioni Unite 13533/2001).
Nel caso di specie, il locatore ha debitamente prodotto il contratto di locazione ed ha allegato l'inadempimento del conduttore, per un importo complessivo di euro 32.800,00. Va detto che sotto questo profilo la domanda non è stata integrata, in quanto nelle note conclusionali l'intimante si è limitato a riportarsi a quanto concluso con l'intimazione dello sfratto.
Ebbene, il convenuto, dal suo canto, ha l'onere di provare il ricorrere di fatti estintivi della pretesa azionata dal locatore, mentre nella vicenda in esame nulla è stato allegato, dedotto e provato dall'intimato, che nella fase sommaria si è limitato a contestare l'avversa pretesa affermando che il padre era stato vittima di usura da parte della “famiglia ”. Già con l'ordinanza di convalida Pt_1 questo giudice ha evidenziato che “la reale appartenenza dell'immobile oggetto di intimazione è circostanza del tutto sfornita di prova, ad eccezione della denunzia presentata dall'intimato, CP_1
, per reato di usura, richiamata dalla querela presentata da con riferimento
[...] Parte_1 alle accuse rivoltegli, per il reato di calunnia nei suoi confronti”; ciò è stato confermato dal contenuto della richiesta di archiviazione - sia per quanto riguarda l'usura che per la querela per calunnia proposta dal contro il – in cui si legge che poi, in concreto, non Pt_1 CP_1 Controparte_1 solo non è stato in grado di documentare nulla circa la presunta usura, ma, sostanzialmente, non ha neanche confermato quanto affermato dal proprio difensore. D'altronde, nella fattispecie in esame l'appartenenza o meno della proprietà a non assume alcuna rilevanza, in quanto ciò Parte_1 che rileva è l'esistenza del contratto di locazione, debitamente sottoscritto e registrato, non contestato dall'intimato.
Al fine di valutare la gravità dell'inadempimento necessaria ex art. 1453 e 1455 c.c. alla risoluzione per inadempimento va tenuto presente che l'art. 5 legge n. 392/1978 anche in materia di locazione ad uso diverso può valere come parametro orientativo nella valutazione della gravità dell'inadempimento (cfr., ex multis, Cass. n. 30730/2019), per cui già soltanto il mancato pagamento di un canone decorsi venti giorni dalla scadenza convenuta, unitamente ad una valutazione del complessivo comportamento tenuto dalla conduttrice può essere sufficiente ad integrare un grave inadempimento di parte conduttrice che giustifica l'accoglimento della richiesta subordinata di risoluzione del contratto per cui è lite ai sensi degli artt. 1453 e 1455 cc.
Nel caso di specie, già solo la morosità intimata, per la complessiva somma di euro 32.800,00, non può che far ritenere raggiunta la prova della gravità dell'inadempimento che giustifica una pronuncia di risoluzione del contratto e di condanna al pagamento delle somme ingiunte.
In conclusione, la domanda di risoluzione per grave inadempimento ex artt. 1453 – 1455 c.c. del contratto di locazione stipulato il 1/3/2012 deve essere accolta e, per l'effetto, deve Controparte_1 essere condannato al rilascio immediato dell'immobile, se non già avvenuto in forza dell'ordinanza provvisoria di rilascio, con cui è stata fissata la data del 31 gennaio 2025 per l'esecuzione, nonché al pagamento della somma di euro 32.800,00 a titolo di canoni di locazione non corrisposti alla data dell'intimazione, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo. Le spese del giudizio seguono strettamente la soccombenza e si liquidano d'ufficio, come da dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, sulla domanda proposta da nei Parte_1 confronti di , così provvede: Controparte_1
1) dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato il 1 marzo 2012 per grave inadempimento del conduttore e, per l'effetto, condanna all'immediato Controparte_1
rilascio dell'immobile, libero da persone e cose;

2) condanna al pagamento in favore di della somma di euro Controparte_1 Parte_1
32.800,00 a titolo di canoni di locazione scaduti e non pagati, oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo;

3) condanna a pagare le spese di giudizio in favore di , Controparte_1 Parte_1 liquidandole in euro 280,00 per spese ed euro 2.200,00 a titolo di compenso professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Napoli il 28 ottobre 2025.
Il giudice
dott. EN Ardituro