TRIBUNALE DI L'AQUILA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL GIUDICE
Dott.ssa Antonella CAMILLI, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di primo grado promossa, con atto di citazione ritualmente notificato, passata a decisione all'udienza del 29 ottobre 2025, ai sensi dell'art. 281 quinquies c.p.c. e vertente
TRA
, rappresentato e difeso dall'avv. Simona Fusco ed elettivamente domiciliato in Parte_1
Avezzano presso e nel suo studio, giusta procura ad litem estesa in calce all'atto di citazione,
attore
E
e , rappresentati e difesi dall'avv. Monica Perilli del foro di L'Aquila e CP_1 Controparte_2 dall'avv. Alfonso Distaso del foro di Treviso, ed elettivamente domiciliati in L'Aquila, presso lo studio del primo difensore, in virtù di procura estesa in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
IL in persona dell'amministratore in carica, rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_3
RL NE, del Foro di L'Aquila, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, in virtù di procura allegata in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
e , rappresentati e difesi dall'avv. Francesco Camerini e dall'avv. Anna CP_4 Controparte_5
Rossi, entrambi del foro di L'Aquila, ed elettivamente domiciliati presso e nel loro studio, in virtù di procura ad litem estesa in calce alla comparsa di costituzione e risposta convenuti
Conclusioni:
parte attrice: di cui in atti.
parti convenute: di cui in atti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato l'attore conveniva in giudizio tutti i convenuti in preambolo indicati, al fine di ottenere l'accertamento della loro responsabilità in merito alla presenza di infiltrazioni di acqua nell'immobile di cui è proprietario, nonché la condanna degli stessi al risarcimento dei danni patrimoniali dal medesimo subiti a causa dell'eventus damni.
In particolare, esponeva di essere proprietario di un appartamento sito al terzo piano del condominio
, identificato al NCE del comune di L'Aquila, foglio 69, particella 1043, sub n. 15; dunque, sin dal CP_3
2012, aveva denunciato sia al condominio che ai proprietari dell'immobile sito al quarto piano, ovvero a tutti gli attuali convenuti, la presenza di infiltrazioni provenienti dai terrazzi e dei balconi soprastanti la sua unità immobiliare.
Senonché non erano state eseguite le opere ed i lavori necessari per risolvere tali criticità, per cui concludeva chiedendo la condanna di tutti i convenuti al risarcimento dei pregiudizi dal medesimo subiti a causa della persistenza dell'evento dannoso.
Instauratosi ritualmente il contraddittorio tutti i convenuti chiedevano il rigetto della domanda.
Tanto esposto, in primis, deve evidenziarsi che non risulta possibile emettere una pronuncia di cessata materia del contendere, come richiesto dalla difesa del condominio, atteso che in sede di precisazione delle conclusioni, l'attore ha chiesto la condanna di tutti i convenuti al risarcimento dei danni dal medesimo subiti a causa delle lamentate infiltrazioni, ancora presenti nella propria unità immobiliare.
Sempre in via preliminare, si osserva che non risultano rilevanti le prove per interpello e testimoniali articolate dalle parti, posto che le relative circostanze sono provate dalla documentazione versata in atti ed, in parte qua, non risultano ammissibili in quanto finalizzate ad ottenere dai testimoni delle valutazioni.
Orbene, in ragione del thema decidendum e dell'espressa formulazione in tal senso dell'attore, la domanda deve essere correttamente qualificata ai sensi dell'art. 2051 c.c. in combinato con l'art. 1126 c.c. . A tale ultimo riguardo, si osserva che le Sezioni Unite della Suprema Corte, con sentenza n. 9446 del 2016 hanno statuito che “..la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo va attratta all'ambito di operatività dell'art. 2051 cod. civ., avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l'uso esclusivo. Ritiene, altresì, che, tenuto conto della funzione assolta in ambito condominiale dal lastrico o dalla terrazza posta a copertura dell'edificio o di una sua parte, sia configurabile anche una concorrente responsabilità del , nel caso in cui CP_3
l'amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135, primo comma, n.
4, cod. civ.” .“Risultano allora chiare le diverse posizioni del titolare dell'uso esclusivo e del condominio: il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 cod. civ., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione;
il secondo è tenuto, ex artt.
1130, primo comma, n. 4, e 1135, primo comma, n. 4, cod. civ. (nei rispettivi testi originari), a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell'edificio (per
l'affermazione della responsabilità del , v., in particolare, Cass. n. 3522 del 2003). Ed è nel CP_3
concorso tra tali due tipi di responsabilità che va risolta la questione di massima (entrambe tali disposizioni nei rispettivi testi originari, applicabili ratione temporis al caso di specie, e comunque non modificati, per quanto rileva in questa sede, nell'ambito della riscrittura dell'art. 1130 e dell'art. 1135 da parte della legge
11 dicembre 2012, in disparte il caso in cui risulti provato che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello sia responsabile dei danni provocati ad altre unità immobiliari presenti nell'edificio per effetto di una condotta che abbia essa stessa provocato l'infiltrazione e quindi il danno, deve ritenersi che le due responsabilità concorrano. La naturale interconnessione esistente tra la superficie del lastrico e della terrazza a livello, sulla quale si esercita la custodia del titolare del diritto di uso in via esclusiva,
e la struttura immediatamente sottostante, che costituisce cosa comune - sulla quale la custodia non può esercitarsi nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna e in relazione alla quale è invece operante il dovere di controllo in capo all'amministratore del condominio ai sensi del richiamato art. 1130, primo comma n. 4, cod. civ. induce tuttavia ad individuare una regola di ripartizione della responsabilità mutuata dall'art. 1126 cod. civ. In assenza di prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo, e tenuto conto che l'esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione - necessarie al fine di evitare il deterioramento del lastrico o della terrazza a livello e il conseguente danno da infiltrazioni - richiede la necessaria collaborazione del primo e del condominio, il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o ricostruzione dalla citata disposizione costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all'uso e alla custodia della cosa nei termini in essa delineati, valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune che, nella sua parte superficiale, sia in uso esclusivo ovvero sia di proprietà esclusiva, è comunque destinata a svolgere una funzione anche nell'interesse dell'intero edificio o della parte di questo ad essa sottostante”
Pertanto, il concorso tra le due responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, deve essere stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del ". (SS. UU. n. CP_3
9446/2016).
Tanto esposto in punto di diritto, in fatto il costituto processuale ha dimostrato che le infiltrazioni presenti all'interno dell'immobile di proprietà dell'attore, sono state causate da una cattiva impermeabilizzazione del terrazzo e del balcone ad uso esclusivo dei convenuti manufatti che fungono anche da CP_6 copertura dell'edificio condominiale;
quindi, tale situazione era esistente anche nel periodo in cui proprietari dell'immobile soprastante erano i convenuti e . CP_4 Controparte_7
Per vero, soltanto le infiltrazioni presenti nel vano bagno sono ascrivibili esclusivamente ai convenuti CP_2
e , posto che risultano eziologicamente riferibili allo scarico della doccia
[...] CP_1
dell'appartamento di cui sono proprietari e sono successive alla compravendita del 20.09.2019, da loro stipulata con i convenuti Controparte_8
Infatti, nel corso del giudizio, è stato nominato un CTU, geometra , al fine di accertare la Persona_1 esistenza delle infiltrazioni all'interno dell'abitazione dell'attore, nonché la causa di tale fenomeno;
dunque, il CTU, il quale ha redatto il suo elaborato con rigore e scrupolo scientifico addivenendo a conclusioni che sono pienamente condivisibili da questo giudice, ha accertato che “le infiltrazioni dell'appartamento di
provengono dal terrazzo adibito a giardino pensile posto sul lato est del fabbricato, di Parte_1
proprietà di , nonché dal balcone situato nel lato nord e nel lato sud sempre Controparte_2
dell'appartamento di ”, mentre “le infiltrazioni presenti nel soffitto del locale bagno di Controparte_2
, esse provengono dal piatto doccia del bagno situato nell'appartamento soprastante di Parte_1 proprietà ”. Controparte_2
In particolare, il CTU ha accertato che:
i terrazzi ed i balconi di proprietà esclusiva delle parti convenute e , fungono Controparte_2 CP_1
anche da copertura dell'immobile ; per la eliminazione delle cause delle infiltrazioni, risulta CP_9
necessario procedere alla impermeabilizzazione ed il rifacimento della pavimentazione dei terrazzi e dei balconi;
le infiltrazioni riscontrate in corrispondenza del soffitto del bagno dell'attore sono ricollegabili esclusivamente allo scarico della doccia del bagno dei convenuti per la cui eliminazione ha CP_10 quantificato il costo di euro 115,02 (cfr. CME rimodulato: voce 5 pari ad euro 20,11; voce 6 par ad euro 61,78; voce 9 pari ad euro 4,74; voce 10 pari ad euro 3,20; voce 11 pari ad euro 6,15; voce 12 pari ad euro 19,04); la spesa relativa alla eliminazione di tutti i danni riscontrati all'interno dell'appartamento dell'attore, eziologicamente riferibili alle infiltrazioni di acqua provenienti dai terrazzi e dai balconi, risulta pari ad euro
14.191,18 (euro 14.306,20 – euro 115,02), oltre il costo di euro 1.092,00 pari al danno di mancato utilizzo dell'immobile per il tempo che il CTU ha ritenuto necessario per la esecuzione dei lavori. (cfr. CME rimodulato)
In conclusione, sulla scorta della documentazione prodotta ritualmente in giudizio ed all'esito degli accertamenti tecnici eseguiti dal CTU, è possibile affermare che “more probably that not” le infiltrazioni di acqua accertate all'interno dell'immobile di proprietà attorea sono state causate da una cattiva impermeabilizzazione dei terrazzi e dei balconi di proprietà esclusiva dei convenuti manufatti CP_11
che fungono anche da copertura dell'edificio condominiale.
Senonché, il costituto processuale ha dimostrato che le infiltrazioni di cui in questa sede si discute, erano già state denunciate il 3 dicembre 2012, sia al convenuto che al e, che si CP_4 Controparte_3
trattasse dell'appartamento soprastante (sito al quarto piano) a quello dell'attore (sito al terzo piano) e, quindi, di quello venduto successivamente ai convenuti si evince chiaramente dal contenuto CP_11 della missiva del 3 dicembre 2012, inviata dal difensore dell'attore sia al convenuto che al CP_4 condominio.
Inoltre, dall'esame dei verbali delle assemblee condominiali versati in atti, risulta che erano stati eseguiti i lavori di ristrutturazione dei terrazzi, ma tali opere non erano state sufficienti per eliminare il fenomeno delle infiltrazioni presenti nell'appartamento dell'attore.
Pertanto, in ragione di quanto esposto in narrativa, tutti i convenuti, nelle rispettive qualità, devono essere dichiarati responsabili delle infiltrazioni di cui si discute e devono essere condannati al risarcimento dei danni patrimoniali subiti dall'attore nella propria unità immobiliare, nella misura accertata dal CTU, come riportata nel computo metrico rimodulato, pari ad euro 14.191,18 (ovvero euro 14.306,20 – euro 115,02), oltre il costo di euro 1.092,00 relativo al danno da mancato godimento dell'appartamento durante la esecuzione dei lavori.
Invero, dal combinato disposto di cui all'art. 2051 c.c. e 1126 c.c., il riparto della responsabilità deve avvenire nella misura di 1/3 per i convenuti e , nonché di 2/3 per il CP_11 Controparte_8 CP_3
. CP_3
In relazione al danno patrimoniale cagionato all'attore dalle infiltrazioni di acqua provenienti dallo scarico della doccia, che hanno interessato circa la metà del soffitto del bagno, stimato dal CTU nella misura di euro 115,02, esso risulta ascrivibile esclusivamente ai convenuti , i quali, quindi, devono essere CP_11
condannati anche a tale ulteriore risarcimento.
Per quanto concerne, invece, la esecuzione delle opere di rifacimento dei terrazzi e dei balconi, necessari per la eliminazione delle cause delle infiltrazioni, si osserva che l'attore non ha azionato in questa sede una domanda di risarcimento danni in forma specifica, per cui non risulta possibile condannare i convenuti alla esecuzione dei lavori indicati nella relazione tecnica d'ufficio.
Tuttavia, l'accertamento della responsabilità dei convenuti implica l'accertamento dell'obbligo dei proprietari del lastrico solare e del condominio, nella misura rispettivamente di 1/3 (per i convenuti proprietari) e 2/3 (per il convenuto condominio) di eseguire i lavori di riparazione richiesti dall'attore ed indicati dal CTU.
Le spese del giudizio ed il costo della CTU devono seguire la soccombenza dei convenuti e vanno liquidate nella misura indicata nel dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del G.O.T. D.ssa Antonella CAMILLI, definitivamente giudicando sulla causa civile promossa, con atto di citazione ritualmente notificato da
[...]
nei confronti di e , nonché e Parte_1 Controparte_2 CP_1 CP_4
, nonché ogni diversa istanza, eccezione e deduzione Controparte_5 Controparte_3 disattesa e respinta, così decide:

1. Dichiara i convenuti e nonché il Controparte_12 Controparte_13
condominio , responsabili nella misura rispettivamente di 1/3 ( e CP_3 CP_6
e 2/3 (per il condominio ), e di conseguenza tenuti alla riparazione Controparte_8 CP_3
del terrazzo e del balcone, secondo quanto descritto dal CTU nella sua relazione;

2. Condanna i convenuti e nonché e Controparte_2 CP_1 CP_4 Controparte_5 nonché il condominio al pagamento, nella misura rispettivamente di 1/3 (per CP_3
e e di 2/3 (per il condominio ), in favore dell'attore CP_6 Controparte_8 CP_3
della somma totale di euro 15.283,18 (euro 14.191,18 + 1.092,00), oltre interessi nella misura legale dalla data della domanda al saldo;

3. Condanna i convenuti e , in solido, al pagamento in favore Controparte_2 CP_1
dell'attore dell'ulteriore somma di euro 115,02, oltre interessi nella misura legale dalla data della domanda al saldo;

4. Pone a carico di tutti i convenuti in solido il costo della CTU;

5. Condanna tutti i convenuti in solido al rimborso delle spese di lite sostenute dall'attore che liquida nella misura di euro 2.700,00, oltre il costo di iscrizione a ruolo pari ad euro 545,00, ed accessori per legge dovuti, ai sensi del D.M. n. 147/2022.
L'Aquila 10 novembre 2025 Dr.ssa Antonella CAMILLI