N. R.G. 21524/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SESTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. CO Matteo ER ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 21524/2025 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CETTO ANDREA, Parte_1 P.IVA_1
elettivamente domiciliato in VICOLO ZUCCHETTA, 4 VERONA, presso il difensore parte attrice contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. REBUFFI ALVISE, Controparte_1 P.IVA_2
elettivamente domiciliato in Viale Monte Nero, 84 MILANO, presso il difensore parte convenuta pagina 1 di 11 CONCLUSIONI
Per parte attrice:
“Riconosciuto che la strumentalità a cui è soggetto il leasing è venuta definitivamente meno a causa di
una condotta di e dunque, riconosciuto l'inadempimento di quest'ultima, voglia Controparte_1
l'Ill.mo Giudice adito statuire la risoluzione del contratto e di conseguenza condannare il concedente a
risarcire i danni ad oggi maturati pari a quanto contestato da (quantificazione Controparte_2
avvenuta in sede di memoria del 14.11.2025). Con rifusione delle spese di lite”.
Per parte convenuta:
“in via principale:
1) respingere / rigettare la domanda di risoluzione del contratto formulata da Parte_1
giacché infondata in fatto e in diritto, per le ragioni esplicate in premessa;

2) respingere / rigettare la domanda di condanna formulata da al risarcimento dei Parte_1
danni che parte utilizzatrice dovesse subire derivanti dalle perdite delle deduzioni fiscali, riprese a
tassazione, interessi e sanzioni contestate dall'amministra-zione finanziaria per le ragioni esplicate in
premessa
in via subordinata:
1) respingere / rigettare la domanda di risoluzione del contratto formulata da Parte_1
giacché infondata in fatto e in diritto, per le ragioni esplicate in premessa;

2) nella denegata ipotesi in cui Codesto Ill.mo Giudice ritenesse esistente un grado di responsabilità di
nel danno asseritamente vantato da controparte, fissare e determinare il reciproco Controparte_1
grado di responsabilità nella causazione dei danni che dovesse subire derivanti dalle Parte_1
perdite delle deduzioni fiscali, riprese a tassazione, interessi e sanzioni contestate dall'amministrazione
pagina 2 di 11 finanziaria, diminuendo il risarcimento dovuto da in proporzione alla gravità Controparte_1
della sua colpa e all'entità delle conseguenze che ne sono derivate.
in ogni caso:
condannare controparte alla rifusione delle spese di lite (compenso ai sensi del d.m. n. 55/2014, come
modificato dai d.m. n. 37/2018 e n. 147/2022) oltre spese e oneri accessori”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. ritualmente notificato conveniva in giudizio Parte_1
chiedendo la risoluzione del contratto di leasing stipulato in data 30.04.2019 e Controparte_1
avente a oggetto un immobile ad uso ufficio sito in Jesolo della durata di dodici anni.
Parte attrice in particolare esponeva:
• di aver stipulato un contratto di leasing con avente a oggetto un immobile Controparte_1
qualificato nel contratto come “ufficio” e recante la classe catastale A/10;
• di aver ricevuto in data 11.04.2024 un invito all'adesione di Agenzia delle Entrate mediante il quale veniva rilevata l'illegittimità della deduzione dei costi afferenti all'immobile di cui era utilizzatrice in forza del contratto di leasing, nonché della relativa detrazione IVA, in quanto l'immobile, a seguito di avviso di accertamento del 27.02.2020, era stato catastalmente classato quale unità abitativa (A/2) in luogo di ufficio (A/10);
• di non aver mai avuto notizia da parte di , proprietaria dell'immobile, dell'avvenuta CP_1
variazione del classamento;

• che tutte le fatture periodiche emesse da recavano l'indicazione della voce IVA, che CP_1
controparte non avrebbe dovuto applicare relativamente a un immobile ad uso abitativo;

pagina 3 di 11 • che la modifica del classamento dell'immobile, costituente una variazione del regime fiscale sfavorevole per parte attrice, determinava il venir meno della causa del negozio sottoscritto;

• che l'inerzia di parte convenuta, che non aveva mosso osservazioni all'avviso di accertamento del 2020 (provocandone il consolidamento) e che non aveva dato avviso della modifica del classamento, costituiva violazione del canone di buona fede;

• che quanto l' delle Entrate ha domandato e domanderà in relazione all'illegittima CP_2
deduzione dei costi e detrazione dell'IVA relativa all'immobile costituisce un danno direttamente ricollegabile all'inadempimento di;
CP_1
• di aver correttamente instaurato il procedimento di mediazione con , che si è concluso con CP_1
esito negativo.
Si costituiva in giudizio contestando quanto ex adverso dedotto e, in Controparte_1
particolare, sostenendo di essere priva di legittimazione passiva, in quanto il soggetto responsabile della difformità tra il classamento dell'immobile oggetto di leasing indicato nel contratto e quello effettivo era il venditore, contestando altresì di aver mai ricevuto l'avviso di accertamento della variazione catastale da parte dell'Ufficio Provinciale del Territorio di Agenzia delle Entrate.
Il giudice, rilevato che non era stato rispettato il termine per la notificazione del ricorso a parte convenuta, rimetteva quest'ultima in termini per il deposito delle proprie difese fissando nuova udienza. Concessi i termini ex art. 281 duodecies co. 4 c.p.p., rinviava all'udienza del 2.12.2025,
durante la quale, ritenuto di non dare corso ad attività istruttoria alcuna, a seguito di discussione,
tratteneva la causa in decisione della causa ex art. 281 sexies c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda attorea è fondata e, pertanto, merita di trovare accoglimento, nei limiti di quanto segue.
pagina 4 di 11 La legittimazione passiva di parte convenuta.
Parte convenuta ha contestato la propria legittimazione passiva in virtù delle garanzie prestate, tramite il contratto del 30.04.2019, da parte venditrice, a carico esclusivo della quale dovrebbe ricadere la responsabilità per la differente classificazione dell'immobile.
ha rilevato altresì che, ai sensi dell'art. 5 ultimo comma del contratto trilaterale, l'utilizzatore si CP_1
era obbligato a manlevare l'acquirente “da qualsiasi conseguenza derivante da vizi, difetti, irregolarità,
inidoneità all'uso, mancanza delle qualità all'uso, mancanza delle qualità relativi all'immobile, agli
impianti, alle pertinenze ed agli accessori dello stesso, nonché per eventuali mendacità, irregolarità od
imprecisioni delle dichiarazioni rese dalla parte venditrice”.
L'eccezione non può essere condivisa in quanto nel caso di specie, anche qualora sussistessero profili di responsabilità a carico di parte venditrice, non per ciò solo parte convenuta sarebbe liberata dall'obbligo risarcitorio invocato in giudizio, in quanto, nella ricostruzione attorea, la condotta omissiva di assume decisivo rilievo nella vicenda e rispetto alle conseguenze pregiudizievoli CP_1
patite e patiende da Invero, il petitum della domanda attorea è costituito dalla risoluzione Parte_1
del contratto e dal risarcimento del danno derivante da un inadempimento asseritamente imputabile proprio a , la quale, in seguito al trasferimento della proprietà dell'immobile, era l'unico soggetto CP_1
a poter essere notiziato degli accertamenti di natura catastale effettuati dall'amministrazione pubblica.
Nemmeno può ritenersi che operi nel caso di specie la manleva prestata dall'utilizzatore e richiamata da , in quanto non viene addotto quale motivo della risoluzione un vizio o una mancanza di CP_1
qualità della res sussistente al momento della sottoscrizione del contratto, ma una modificazione delle qualità della stessa in un momento successivo e pretesamente addebitabile al proprietario.
La risoluzione del contratto.
pagina 5 di 11 Al fine di vagliare la domanda di risoluzione del contratto, occorre premettere che è pacifico tra le parti che ha messo a disposizione dell'utilizzatore a far fata dal 27.02.2020 un bene classificato quale CP_1
“abitazione” in luogo di un immobile descritto nel contratto di leasing quale “ufficio”, con specifica indicazione della categoria catastale A/10.
Sulla scorta di tale circostanza, parte attrice ha denunciato l'inadempimento della banca, domandando la risoluzione del contratto.
La variazione della classificazione catastale dell'immobile intervenuta nel corso dell'esecuzione del contratto costituisce un'ipotesi di sopravvenuto mutamento di una qualità essenziale della res e integra un grave inadempimento, sulla scorta del quale può essere disposta la risoluzione del negozio, anche considerato che, nel contratto di leasing finanziario stipulato da una società, la classificazione catastale dell'immobile, nella misura in cui incida, come nel caso di specie, sulla possibilità di deduzione e detrazione fiscale, assume rilievo rispetto alla stessa causa del negozio.
La rilevanza causale della classificazione dell'immobile è stata allegata e dimostrata da parte attrice producendo in giudizio gli avvisi di accertamento ricevuti dall'Agenzia delle Entrate, dai quali emerge un notevole vantaggio fiscale nel caso l'immobile venga qualificato quale “ufficio” (a titolo esemplificativo pari a 13.055 euro per la sola annualità 2021, a fronte di un canone di 23.151,70 euro),
meritevole di considerazione nell'equilibrio complessivo del negozio.
L'inerzia nella comunicazione della variazione catastale intervenuta in data 27.02.2020 integra anch'essa inadempimento, in quanto costituisce violazione del canone di collaborazione e buona fede che deve informare i rapporti tra le parti del contratto durante la sua esecuzione.
Sul punto, la Suprema Corte ha affermato che “i principi di correttezza e buona fede possono creare
nuovi obblighi di informazione in quanto si tratti di informazioni che non sia possibile (o sia molto
pagina 6 di 11 difficile) attingere senza la collaborazione dell'altra parte” (cfr. Cass., sez. lav., sent. n. 10852 del
25.052016 e Cass., sez. lav., sent. n. 33552 del 15.11.2022) e, nella specie, non rivestendo parte attrice la qualità di proprietario del bene, non avrebbe avuto possibilità di conoscere aliunde l'avvenuto mutamento della classificazione catastale se non attraverso una comunicazione di . CP_1
La violazione del canone di buona fede risulta ancora più evidente alla luce del fatto che sin dal febbraio 2020 tutte le fatture successive alla variazione di destinazione d'uso emesse da sono CP_1
state redatte con indicazione dell'IVA, senza, dunque, dare evidenza del fatto che, per via del mutamento della classificazione dell'immobile, l'IVA non era più dovuta ai sensi dell'art. Art. 10 c.1 n.
8 del D.P.R. n. 633/1972.
Il contratto deve essere quindi dichiarato risolto per inadempimento ai sensi dell'art. 1453 c.c.
Il risarcimento del danno emergente.
Quanto al risarcimento del danno, ha rappresentato di aver fiscalmente dedotto i costi Parte_1
afferenti all'immobile e detratto la relativa IVA ai sensi dell'art. 109 TUIR a far data dall'annualità
2019, in considerazione della sua classificazione ad uso ufficio (A/10), che gli consentiva di considerare il bene inerente e strumentale all'attività di impresa.
A seguito del mutamento della classificazione, parte attrice ha ricevuto un avviso di accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate, con il quale venivano contestate dall'amministrazione finanziaria le operazioni fiscali compiute da a far data dal 2019 fino al 2024 mediante le quali la stessa Parte_1
aveva dedotto i costi e detratto l'IVA afferente all'immobile.
L'obbligo di pagamento maturato a carico di parte attrice a favore dell'Erario costituisce danno emergente futuro ed è direttamente derivante dalla mutata classificazione dell'immobile, di cui non è
pagina 7 di 11 mai venuta a conoscenza sin dal 2020, e dunque dalla mancata comunicazione della variazione catastale a opera di parte convenuta.
L'ammontare complessivo delle somme richieste dall'Agenzia delle Entrate sulla scorta degli atti depositati da (docc. 13 e da 18 a 21) è pari a 110.730,57 euro a titolo di recupero di Parte_1
imposte non corrisposte, di interessi e di sanzioni, rispettivamente in ordine agli accertamenti relativi all'annualità 2019 (sulla quale si è espressa la Corte di Giustizia Tributaria rigettando il ricorso di parte attrice e confermando l'accertamento di Agenzia delle Entrate) e alle annualità 2020-2023 (per le quali sono stati adottati dall'Agenzia delle Entrate avvisi nei confronti dei quali parte attrice non ha presentato ricorso).
Seppur le somme, come sopra calcolate, non siano state al momento versate da parte attrice, l'obbligo impositivo vale a integrare un danno futuro immediatamente risarcibile in quanto, come statuito dalla
Corte di Cassazione (cfr. sez. III, sent. n. 10072 del 27.04.2010) “la rilevante probabilità di
conseguenze pregiudizievoli è configurabile come danno futuro immediatamente risarcibile quante
volte l'effettiva diminuzione patrimoniale appaia come il naturale sviluppo di fatti concretamente
accertati ed inequivocamente sintomatici di quella probabilità, secondo un criterio di normalità
fondato sulle circostanze del caso concreto” e, nel caso di specie, gli accertamenti di Agenzia delle
Entrate hanno il carattere della stabilità e della certezza. A ciò non osta il fatto che solo uno degli accertamenti sia stato oggetto di ricorso già definito alla Corte di Giustizia Tributaria, in quanto eventuali ricorsi relativi alle annualità successive riguarderebbero le medesime condizioni di fatto e di diritto già vagliate per l'annualità 2019. È, di conseguenza, elevatissima la probabilità che parte attrice versi la somma dovuta al fisco, come determinata tramite gli avvisi di accertamento ricevuti, e tale somma deve essere dunque oggetto di risarcimento da parte di . CP_1
pagina 8 di 11 Non è ammissibile una riduzione ai sensi dell'art. 1227, co. 2 c.c. dell'ammontare del risarcimento,
giustificata dalla pretesa insufficienza delle ragioni spese da parte attrice in sede di ricorso avverso l'atto di Agenzia delle Entrate. invero, ha instaurato un'interlocuzione con l'ente Parte_1
impositore e ha presentato ricorso avverso l'accertamento fiscale per l'annualità 2019 ex art. 18 D. Lgs.
n. 546/1992 avanti la Corte di Giustizia Tributaria di Vicenza (cfr. doc. 16 di parte attrice), il cui esito negativo non può rilevare ai fini di un colpevole concorso alla causazione del danno.
In ordine all'imputabilità dell'inadempimento a parte convenuta, ha rappresentato di non aver CP_1
mai ricevuto l'avviso di accertamento emesso dall'Agenzia delle Entrate per la variazione della classificazione catastale dell'immobile oggetto di leasing, rilevando altresì una discrasia tra il codice riportato nella cartolina di notifica e quello richiamato dall'amministrazione nel provvedimento amministrativo.
A tal proposito, non è controverso che in data 11.11.2019 si è perfezionata la fusione per incorporazione della in Controparte_3 Controparte_1
Si osserva che è in atti la prova dell'avvenuta notifica dell'avviso, dalla quale emerge che la notificazione dell'avviso di variazione catastale è stata effettuata nei confronti di Controparte_3
“presso e indirizzata alla sede legale di;
a riprova della effettiva
[...] Controparte_1 CP_1
ricezione si osserva che è visibile sulla cartolina di notifica (di cui al doc. 9 di parte attrice)
l'apposizione di un timbro recante la dicitura “RICEVUTO INTESA SANPAOLO” con data
27.02.2020 e la firma di “persona incaricata a ricevere le notificazioni”.
L'affermazione di parte convenuta secondo cui l'avviso di ricevimento esibito dall'Agenzia delle
Entrate non sarebbe corrispondente al plico contenente l'avviso di modifica catastale è invece smentita dalla schermata prodotta da parte attrice all'esito di interlocuzione con l'amministrazione interessata pagina 9 di 11 (doc. 1 del deposito del 24.10.2025 di parte attrice) dalla quale si evince che il plico contrassegnato con il codice 78628674114 (di cui alla cartolina) contiene effettivamente l'atto n. 2020VE0016978,
corrispondente a quello indicato nell'intestazione dell'avviso avviso di accertamento catastale (allegato
3 di parte attrice).
È pertanto indubbio che abbia effettivamente ricevuto l'avviso e che, a seguito dello stesso, non CP_1
solo non si sia attivata al fine di impedire il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile, ma non abbia neppure informato di tale cambiamento l'utilizzatore.
La condotta di parte convenuta, che negligentemente ha omesso di informare l'utilizzatore dell'avvenuto mutamento di classificazione catastale, è dunque fonte di responsabilità per i danni emergenti che saranno patiti dal al momento del pagamento delle somme dovute Parte_1
all'erario.
Conclusioni
Per tutte le ragioni sopra esposte, merita accoglimento la domanda di risoluzione del contratto di leasing concluso tra e per inadempimento della concedente, Parte_1 Controparte_1
nonché di risarcimento del danno per l'importo complessivo di 110.730,57 euro, pari all'importo dovuto da parte attrice all'Erario a titolo di imposte non versate, interessi e sanzioni.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in complessivi 8.109,22 euro oltre c.p.a., di cui
1.058,22 a titolo di spese generali.

P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa:
pagina 10 di 11 - accoglie le domande proposte da nei confronti di e, per Parte_1 Controparte_1
l'effetto, dichiara risolto il contratto di leasing concluso tra le parti in data 30.04.2019 e condanna al pagamento a titolo di risarcimento del danno della somma di 110.730,57 Controparte_1
euro;
- condanna la convenuta a rifondere l'attrice le spese di lite, liquidate in complessivi 8.109,22 euro oltre c.p.a., di cui 1.058,22 a titolo di spese generali.
Milano, 3 dicembre 2025
Il giudice
CO ER

pagina 11 di 11