REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL GIUDICE ISTRUTTORE PRESSO IL TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA
VETERE, PRIMA SEZIONE CIVILE, dott. Giovanni D'Onofrio, in
funzione di GIUDICE UNICO, ha emesso la seguente:
sentenza
nella causa n. 6190 del Ruolo Generale Civile dell'anno 2019,
avente ad oggetto: altri contratti tipici ed obbligazioni non rientranti nelle altre materie, vertente tra
( ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
( , rappresentati e difesi, giusta procura in C.F._2
atti, dall'avv. GANERI GIACOMO ( ) presso cui sono C.F._3
elettivamente domiciliata attori
e
( ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1
rappresentante p.t. e CP_2 Controparte_3
( , rappresentati e difesi, giusta procura in C.F._4
atti, dall'avv. RUZZO CONCETTA ( ) presso cui sono C.F._5
elettivamente domiciliati convenuti
nonché
, e Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6
1 terzi chiamati in causa contumaci
Conclusioni: come in atti.
In fatto e in diritto
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. i germani e Parte_1
esponevano che, con atto per notar Parte_2 Persona_1
del 05/02/2007, avevano permutato un loro terreno alla
[...]
in cambio di cosa futura, ovvero della Controparte_1
costruzione sul medesimo terreno di appartamenti e di una villetta a schiera e che, con successiva scrittura privata del 03/07/2014,
avevano esteso tali accordi a Rappresentavano Controparte_3
che i resistenti si erano quindi obbligati in solido a provvedere entro dodici mesi ai seguenti adempimenti: 1) ultimare la
costruzione di un balcone in luogo della esistente finestra
dell'appartamento identificato in catasto al foglio 2, particella
5182, subalterno 23 oppure in alternativa presentare la variazione
progettuale tramite S.C.I.A. per la regolarizzazione urbanistica;

2) rettificare e formalizzare l'elaborato planimetrico catastale
di tutte le unità immobiliari oggetto di permuta, da "unità in
corso di costruzione" ad "unità ultimata"; 3) presentazione della
variazione catastale di tutte le unità immobiliari oggetto di
permuta da "unità in corso di costruzione" ad "unità ultimata"; 4)
redazione e formale comunicazione agli organi competenti della
certificazione energetica delle unità oggetto della permuta;
5)
richiesta ed ottenimento, anche mediante adeguazioni richieste,
dei certificati di agibilità delle unità permutate;
6) consegna
alla parte "A" di copia conforme all'originale del collaudo
2 statico depositato al Genio Civile di competenza;
7) consegna alla
parte "A" della polizza assicurativa prevista per legge a carico
del costruttore (come tra l'altro già previsto nell'originario
atto di permuta); 8) redazione e registrazione del regolamento
condominiale e tabelle millesimali;
9) ultimazione dei lavori in
tutte le unità oggetto di permuta previa realizzazione delle
seguenti opere di finitura a regola d'arte: etc.; 10) immissione
in possesso di fatto e di diritto dei beni permutati relativamente
alle unità attribuite con atto di identificazione catastale a
e Deducevano il parziale Parte_2 Parte_1
inadempimento dei resistenti ai predetti obblighi, avendo solo consegnato la villetta a schiera, nonché il danno da loro subìto
causato dal ritardo nell'ultimazione e nella consegna degli immobili e dalla mancata disponibilità (godimento) dei beni dati in permuta dal 2007. Concludevano, quindi, per l'accertamento del ritardato adempimento parziale di parte resistente, del diritto a ottenere la consegna dei beni ricevuti in permuta rifiniti a regola d'arte, per il risarcimento del danno emergente e del lucro cessante, nonché per la perdita di chance, stimabile in via equitativa in € 51.000,00 per il mancato godimento dei beni non consegnati e per la mancata percezione di rendite, vinte le spese di lite con attribuzione.
Si costituivano e i Controparte_1 Controparte_3
quali, contestando quanto dedotto da controparte, rilevavano che non avevano alcuna efficacia vincolante i patti datati 03/07/2014
in quanto superati dai successivi accordi negoziali confluiti
3 nell'atto pubblico di ricognizione catastale per notaio del Per_1
04/07/2014 avente lo scopo di precisare il contenuto e gli effetti delle precedenti pattuizioni racchiuse nell'atto di permuta del
05/02/2007 e nella scrittura privata del 03/07/2014.
Rappresentavano che non aveva alcun ruolo Controparte_3
all'interno della società, né era titolare di diritti reali sugli immobili in questione, non avendo quindi la legittimazione passiva nel presente giudizio. Aggiungevano che i lavori sugli immobili oggetto di permuta erano stati ultimati nei termini previsti, ma che questi ultimi (esclusi due appartamenti) non erano stati consegnati per espressa richiesta dei ricorrenti i quali temevano furti e atti vandalici a opera di ignoti, avendo quindi richiesto la consegna degli altri immobili e l'installazione di bussole e caldaie solo a seguito dell'individuazione di acquirenti o di inquilini. Precisavano che, dopo la formale richiesta del
31/03/2016 di controparte, avevano proceduto alla consegna della villetta unitamente ai n. 4 box in favore dei germani Pt_1
che li avevano accettati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovavano (per un totale di: n. 1 villetta, n. 2 appartamenti e n. 4 box). Concludevano, quindi, in via preliminare, per l'accertamento del difetto di legittimazione passiva di CP_3
per carenza di interesse ex art. 100 c.p.c. e nel merito
[...]
per il rigetto delle domande dei ricorrenti per carenza dei presupposti di legge e, in via riconvenzionale, chiedevano il risarcimento dei danni subìti a causa dell'impossibilità
sopravvenuta per l'adempimento agli obblighi per fatto imputabile
4 ai permutanti (rilascio di certificazioni di agibilità e collaudo del complesso immobiliare per mancato consenso alla costituzione della servitù di elettrodotto), nonché il risarcimento del danno emergente, del lucro cessante e della perdita di chance
conseguenti all'impossibilità di vendere/concedere in locazione gli immobili. Inoltre, chiedevano la costituzione della servitù di elettrodotto a carico del fondo in proprietà degli attori per soddisfare il fabbisogno elettrico dell'intero complesso immobiliare, il pagamento dei lavori (rifinitura e trasformazione da sottotetto a piano mansardato) eseguiti nel sottotetto della villetta da quantificarsi in € 43.845,18 o, in subordine, un indennizzo corrispondente alla diminuzione patrimoniale pari al costo delle opere realizzate ai sensi dell'art. 2041 c.c., nonché
il pagamento della somma di € 20.841,72 di cui alle fatture nn.
1/2007 e 2/2007, vinte le spese di lite con attribuzione.
A seguito del mutamento di rito da sommario a ordinario, veniva instaurato il contraddittorio nei confronti di Controparte_4
e (non costituitisi), quali Controparte_5 Controparte_6
litisconsorti necessari in relazione alla domanda di costituzione della servitù formulata da parte convenuta. Istruita la causa tramite l'interrogatorio formale nei confronti di Controparte_4
e di e l'escussione di due testi (cfr. verbali Controparte_5
dell'08/04/2019 e 21/04/2022), il giudice formulava due proposte conciliative (cfr. ordinanza del 23/04/2019 e decreto del
12/11/2023). Infine, all'udienza del 26/10/2024 la causa era rimessa in decisione con i termini ridotti.
5 Deve in via preliminare darsi atto della cessazione della materia del contendere in relazione alla domanda formulata da parte convenuta volta a ottenere la costituzione della servitù di elettrodotto, essendo stata costituita con atto per notaio del 13/12/2018 (cfr. verbale dell'08/04/2019). Per_2
Va inoltre disattesa l'eccezione sollevata dai convenuti in relazione al difetto di legittimazione passiva di Controparte_3
per carenza di interesse ex art. 100 c.p.c. giacché risulta la partecipazione e la presenza dello stesso nella scrittura privata stipulata tra gli attori e i convenuti in data 03/07/2014, nel verbale di immissione in possesso e di sopralluogo dell'08/04/2016
della villetta a schiera (sub. 77 e 83) e dei quattro box (quali pertinenze degli appartamenti), nonché in quello di immissione in possesso e sopralluogo del 19/04/2017 di due appartamenti (cfr.
documenti allegati al ricorso). A tali atti si aggiungono altresì
le comunicazioni inoltrate via PEC dai convenuti agli attori ove vi è anche la firma di (cfr. comunicazioni del Controparte_3
10/03/2016 e del 05/04/2016 allegati alla comparsa di costituzione). Ne consegue pertanto l'interesse di quest'ultimo al perfezionamento del contratto di permuta, come peraltro espressamente indicato nella scrittura privata citata, nonché
l'indicazione di specifici impegni a carico del CP_3
(unitamente al rappresentante della società convenuta) indicati nel verbale dell'08/04/2016.
Passando al merito delle questioni oggetto del giudizio, occorre premettere che nell'atto di permuta datato 05/02/2007 stipulato
6 tra i germani e la società “ Pt_1 Controparte_1
era stata prevista, da un lato, la cessione e il trasferimento da parte dei primi in favore della seconda, a titolo di permuta, del diritto di proprietà piena ed esclusiva di due immobili siti in
Bellona: un appezzamento di terreno edificabile e un fabbricato diruto in precarie condizioni statiche;
dall'altro, la cessione e il trasferimento da parte della società convenuta in favore degli attori, a titolo di permuta e in parti uguali, la piena proprietà
di una porzione del complesso residenziale da realizzarsi sull'area ceduta (cfr. art. 1 dell'atto pubblico) e, in particolare, due appartamenti per ciascun attore con annessi box auto (totale n. 4 appartamenti e n. 4 box auto), nonché una villa a schiera in parti uguali, con termine essenziale fissato in 36
mesi (art. 3, lett. b e art. 6). Nel medesimo atto le parti avevano concordato altresì la successiva stipula di un atto di identificazione catastale dei beni oggetto di permuta (art. 3,
lett. e).
Successivamente, le parti (germani società Pt_1 [...]
e hanno stipulato una scrittura CP_1 Controparte_3
privata integrativa dell'atto di permuta (in data 03/07/2014) ove,
da un lato, è stato espressamente ribadito che sarebbe stato stipulato un atto di individuazione catastale dei beni oggetto di permuta previo obbligo di sottoscrizione della predetta scrittura privata, dall'altro, sono stati individuati ulteriori adempimenti in solido a carico della società “ e Controparte_1
da ultimare nei successivi 12 mesi. Controparte_3
7 Infine, nell'atto di identificazione catastale redatto tra la società “ e dai germani Controparte_1 Parte_2
e si dà atto che la predetta società aveva
[...] Parte_1
portato a termine il programma edilizio rispettando tutti gli impegni assunti nell'atto di permuta (cfr. pag. 2 dell'atto di identificazione catastale per notar . Nello stesso Persona_3
atto si precisa che la società aveva adempiuto a seguito del permesso a costruire n. 4/2007, nonché del successivo permesso a costruire in sanatoria al precedente n. 62/2012 rilasciato in data
13/09/2012.
Ne consegue che, contrariamente a quanto asserito da parte convenuta, non può ritenersi assorbito il contenuto di tale scrittura privata nell'atto di individuazione catastale stipulato il giorno dopo (04/07/2014) dato che: da un lato, il contenuto degli obblighi e degli adempimenti previsti nella scrittura privata del 03/07/2014 risulta differente rispetto a quanto indicato nell'atto di permuta e richiamato nell'atto di identificazione catastale;
dall'altro, posto che la redazione dell'atto di individuazione catastale del 04/07/2014 era stata già
prevista sia nell'atto di permuta del 05/02/2007 (cfr. art. 3
lett. e) sia nella scrittura privata del giorno prima (cfr. art. 3), non vi è alcun riferimento all'avvenuto adempimento da parte dei convenuti degli obblighi previsti nella predetta scrittura privata, essendo citato esclusivamente l'atto di permuta.
Peraltro, nella comunicazione inviata tramite PEC dai convenuti agli attori in data 10/03/2016 (da loro depositata), vi è un
8 espresso riferimento agli obblighi derivanti dalla scrittura privata del 03/07/2014, senza alcuna menzione del loro superamento tramite il successivo atto di identificazione catastale (cfr.
comunicazione cit.). Infine, l'atto di identificazione catastale ha il precipuo scopo di operare una ricognizione degli immobili costruiti e di quelli “in corso di costruzione”, come si deduce espressamente dal relativo contenuto.
Ciò posto, il ritardato adempimento parziale agli obblighi contrattuali previsti nella scrittura privata del 03/07/2014 da parte degli obbligati in solido, ovvero della società
[...]
e del trova adeguato Controparte_1 Controparte_3
riscontro probatorio. Invero, posto che i convenuti avrebbero dovuto adempiere entro i 12 mesi dalla stipula della stessa (cioè
luglio 2015), dalla documentazione in atti risulta che tale termine non è stato rispettato. In primo luogo, dalla citata comunicazione inoltrata via PEC dai convenuti del 10/03/2016, vi è
una sostanziale ammissione di non aver ancora adempiuto a taluni obblighi ivi previsti, tra cui quello di installare gli infissi interni e le caldaie e di completare gli impianti (adempimenti previsti al punto n) della scrittura privata), posto peraltro che la consegna degli appartamenti è avvenuta nel corso del giudizio
(cfr. comunicazione del 06/04/2017 allegata a memoria di parte convenuta). In secondo luogo, alcuna prova è stata fornita dai convenuti in relazione alla ragione per la quale non avrebbero adempiuto ai citati obblighi nei termini concordati per causa dipendente dagli attori e cioè fino a quando l'agenzia immobiliare
9 non avesse individuato eventuali inquilini e/o acquirenti per il timore di furti e atti vandalici. In terzo luogo, alcuna prova è
stata fornita in relazione al fatto che la costituzione della servitù di elettrodotto era l'unica possibilità per poter completare le opere di urbanizzazione primaria, necessarie per il rilascio dei certificati di collaudo finale, agibilità dei locali ecc. A nulla rilevano le dichiarazioni rese dal teste S_
, quale progettista e collaudatore, il quale riferisce che
[...]
i lavori erano terminati nel maggio 2015 precisando tuttavia di essersi occupato solo di impiantistica e di collaudo delle strutture in cemento armato (cfr. verbale dell'08/04/2019 capi nn.
1 e 14); non può quindi essere considerata tale testimonianza come comprovante l'integrale adempimento degli obblighi citati.
Va di conseguenza rigettata la domanda di parte convenuta volta a ottenere il risarcimento del danno subìto a causa dell'impossibilità sopravvenuta per l'adempimento agli obblighi per fatto imputabile ai permutanti, non essendo stata provata tale impossibilità. Va altresì rigettata la domanda volta a ottenere il risarcimento del danno del danno emergente, del lucro cessante e per la perdita di chance conseguenti dall'impossibilità di vendere/concedere in locazione gli immobili posto l'accertato inadempimento della convenuta.
Va inoltre disattesa la domanda di parte attrice volta a ottenere il risarcimento del danno emergente, del lucro cessante e per la perdita di chance in relazione al ritardato adempimento parziale e all'inadempimento agli obblighi contrattuali in quanto fondata su
10 generiche allegazioni, in ogni caso, non provate. Invero, non è
stato né allegato né provato il danno subìto e il relativo ammontare, non essendo stato nemmeno indicato alcun parametro oggettivo in relazione al quale poter operare una presunta valutazione dei danni derivanti dall'inadempimento contrattuale (
come chiarito dal giudice di legittimità, per il sorgere del diritto al ristoro dei danni ed alla reintegrazione patrimoniale,
in tema di responsabilità civile da inadempimento di contratto,
non è sufficiente la prova dell'inadempimento del debitore, ma deve, altresì, esser provato il pregiudizio effettivo e reale incidente nella sfera patrimoniale del contraente danneggiato e la sua entità (Cass., 5 marzo 1973, n. 608). In particolare, il danno patrimoniale da mancato guadagno, concretandosi nell'accrescimento patrimoniale effettivamente pregiudicato o impedito dall'inadempimento dell'obbligazione contrattuale, presuppone la prova, sia pure indiziaria, dell'utilità patrimoniale che, secondo un rigoroso giudizio di probabilità (e non di mera possibilità) il creditore avrebbe conseguito se l'obbligazione fosse stata adempiuta, e deve, pertanto, escludersi per i mancati guadagni meramente ipotetici, dipendenti da condizioni incerte: giudizio probabilistico, questo, che, in considerazione della particolare pretesa, ben può essere equitativamente svolto in presenza di elementi certi offerti dalla parte non inadempiente, dai quali il giudice possa sillogisticamente desumere l'entità del danno subito
(Cass., 20 maggio 2011, n. 11254; Cass. 2018\22045).
Va poi disattesa la domanda di parte convenuta volta a ottenere il
11 pagamento della somma di € 43.845,18 per i lavori eseguiti nel sottotetto della villetta, non essendo stata fornita alcuna prova del titolo contrattuale a sostegno della domanda. Infatti, a fronte di contestazione degli attori, i convenuti avrebbero dovuto provare l'assenso degli attori ad eventuali lavori aggiuntivi rispetto a quanto precedentemente concordato, qualora peraltro comportanti un aggravio dei costi. Va poi disattesa la domanda di indebito arricchimento ex art. 2041 cc dal momento che, come è
pacifico in giurisprudenza, l'azione di indebito arricchimento può
essere proposta in via subordinata rispetto all'azione contrattuale proposta in via principale , soltanto qualora quest'ultima sia rigettata per un difetto del titolo posto a suo fondamento , ma non anche nel caso in cui sia stata proposta domanda ordinaria , fondata su titolo contrattuale , senza offrire, come nella specie, prove sufficienti all'accoglimento (
in questo senso , ex plurimis, Cass. 2013\6295).
Infine, va accolta la domanda di parte convenuta relativa al pagamento delle somme a titolo di IVA dovute da Parte_2
in relazione alla fattura n. 1 del 5.02.2007 per l'importo di €
10.420,86 e da in relazione alla fattura n. 2 del Parte_1

5.02.2007 per l'importo di € 10.420,86. Invero, ciascuna parte ha pagato solo il 50% delle somme dovute alla società convenuta per l'atto di permuta (cfr. assegni n. 2134751492 e n. 2128137329),
non avendo contestato il mancato pagamento delle somme richieste dalla società a titolo di IVA. Controparte_1
Pertanto, vanno condannati gli attori al pagamento in favore della
12 società della complessiva somma di € Controparte_1
20.841,72 (€ 10.420,86 ciascuno).
Attesa la reciproca soccombenza delle parti, sussistono i presupposti per dichiarare compensate le spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, definitivamente pronunziando sulla domanda avanzata da e Parte_1 Pt_2
, nei confronti di e
[...] Controparte_1 CP_3
, nonché e
[...] Controparte_4 Controparte_5 CP_6
, così provvede:
[...]
1) dichiara la cessazione della materia del contendere in relazione alla domanda formulata da parte convenuta volta a ottenere la costituzione della servitù di elettrodotto;

2) accerta l'inadempimento di parte convenuta agli obblighi contrattuali come indicato in parte motiva;

3) rigetta le domande risarcitorie formulate dalle parti;

4) rigetta la domanda di parte convenuta di pagamento dei lavori eseguiti e di arricchimento senza causa;

5) accoglie la domanda di parte convenuta di pagamento delle fatture n. 1/2007 e 2/2007 e, per l'effetto, condanna parte attrice a pagare la somma complessiva di € 20.841,72 in favore di parte convenuta;

6) compensa le spese di lite.
Santa Maria Capua Vetere, 07/04/2025
Il Giudice
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