N. R.G. 1669/2025

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Verona
Sezione terza civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Nicolò Roberto Pavoni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 1669/2025 promossa con ricorso ex art. 281 - decies
c.p.c. da
(c.f. con l'avv. Laura Coato Parte_1 C.F._1 ricorrente contro

(p. iva ) con l'avv. Federico Forigo Controparte_1 P.IVA_1 resistente
Conclusioni delle parti
Per parte ricorrente: Nel merito Voglia L'ill.mo Giudice adito: Accertato l'inadempimento contrattuale di parte convenuta e la sussistenza dei presupposti per l'esercizio CP_1 CP_1 del recesso di parte ricorrente ai sensi dell'art. 1385 c.c., per l'effetto condannarsi la CP_1
- in persona del legale rappresentante pro tempore - a pagare a parte ricorrente la somma
[...] di € 60.000,00 pari al doppio della caparra versata, oltre interessi dalla domanda al saldo, rigettata ogni avversa istanza e/o deduzione e/o domanda. Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio.
Per parte resistente: Nel merito: per tutte le ragioni esposte nel presente atto, respingersi tutte le domande e le eccezioni proposte dalla sig.ra confronti dell' quanto Parte_2 Controparte_2 in-fondate in fatto ed in diritto. 2) In ogni caso: con vittoria di spese di lite. In via istruttoria: - si chiede di voler disporre l'interrogatorio formale di controparte, su tutti i capitoli di cui in narrativa, premettendo la locuzione “Vero che”. Riservata ogni ulteriore e diversa istanza istruttoria in corso di causa.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione Con ricorso proposto ex art. 281- decies c.p.c., esponeva: che, in data 4.3.2023, Parte_1 la ricorrente aveva stipulato con la società un contratto preliminare di acquisto Controparte_1 per una unità immobiliare in fase di costruzione nel Comune di San Martino Buon Albergo (VR, via
GI RL snc, su un terreno distinto in Catasto Terreni foglio 28 mappale n. 551 sub 11 di proprietà di terzi, per il tramite dell'agenzia immobiliare AN di AN TT di Vago di Lavagno;
che la società risultava essere di proprietà esclusiva del sig. AN TT il Controparte_1 quale, in qualità di agente immobiliare, aveva gestito la mediazione;
che, con il contratto preliminare di compravendita, la Società si era obbligata a vendere a parte ricorrente una Controparte_1 villetta a schiera contrassegnata dalla sigla C1 dell'allegato A per la complessiva somma di €
320.000,00 oltre a IVA, ultimata e abitabile con opere esterne complete;
che, a titolo di caparra confirmatoria, la ricorrente aveva versato alla la somma di € 30.000,00 CP_3 Controparte_1
a mezzo assegno postale n. 7217772041-12, come previsto dal punto 3 del citato atto preliminare di vendita;
che il termine dei lavori dell'unità immobiliare promessa in vendita era previsto per la data del 15 dicembre 2023 con atto notarile di compravendita da stipularsi presso il notaio di Persona_1
AG (VR) entro e non oltre il 30.12.2023; che, nonostante le preoccupazioni sollevate dall' acquirente ancora nel mese di giugno 2023 e le rassicurazioni dell' i lavori non Controparte_1 erano mai realmente proseguiti;
che, pertanto, l'unità promessa in vendita, alla data del 6.3.2025, era ancora nella fase iniziale di costruzione e dunque la promittente venditrice risultava ampiamente inadempiente;
che, con PEC del 20.12.2024, mediante il proprio difensore, la signora aveva Pt_1 comunicato alla il recesso dal contratto per l' inadempimento della Parte_3 stessa, chiedendo il pagamento delle somme dovute in esecuzione del contratto sottoscritto;
che, con
PEC del 23.12.2024, parte convenuta aveva comunicato di aver preso atto del recesso;
che, nonostante i tentativi promossi per il recupero delle somme dovute, parte convenuta non aveva dato concreto riscontro alle richieste della ricorrente e nessun importo era stato versato alla signora Pt_1
. Parte ricorrente rilevava come l'inadempimento della società resistente risultasse dai
[...] documenti allegati al ricorso e che non controverso fosse l'obbligo di pagamento a carico di parte resistente alla signora del doppio della caparra versata e quindi della somma di € 60.000,00; Per_2 richiamava il disposto dell'art. 1385 comma 2 c.c. quale strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile e confermava l'intento di recedere dal contratto preliminare per inadempimento della e di ottenere il versamento della somma di € 60.000,00. Controparte_1
Parte attrice concludeva nei termini in epigrafe indicati.
Si costituiva rilevando: che, sin dall'inizio, il cantiere di San Martino Controparte_1
B.A. aveva subito dei rallentamenti legati a problematiche con l'impresa costruttrice Flash Service SRL;
che i lavori presso il cantiere avevano subito diversi ritardi anche per la mancanza di una valida impresa costruttrice, la quale aveva causato notevoli disagi al committente che stava ricevendo lamentele da parte dei promissari acquirenti per i ritardi nella consegna degli immobili;
che, dei ritardi, la sig.ra era stata puntualmente informata da parte dell'Imm.re PM srls nonché da Pt_1 parte del sig. TT AN, titolare dell'agenzia immobiliare che aveva seguito per conto della resistente la vendita degli immobili;
che la ricorrente non aveva mai inteso contestare alcunché dal marzo 2023 fino al dicembre 2024; che l'accordo tra le parti risaliva al marzo 2023, quando cioè
l'immobile era appena in fase di costruzione e che, per quasi due anni, le parti avevano inteso preservare il rapporto avendo interesse a concludere l'affare; che la sig.ra era sempre stata Pt_1 ben consapevole che i ritardi accusati dal cantiere di San Martino Buon Albergo non erano imputabili all' ma all'impresa costruttrice che aveva dovuto dare precedenza ad altri Controparte_1 cantieri;
che, in ogni caso, il recesso dal contratto di cui alla PEC del 20.12.2024 costituiva nient'altro che l'epilogo della condotta dell'odierna ricorrente la quale, proprio quando il cantiere doveva a breve ripartire, aveva iniziato ad avanzare pretese – quali, ad esempio, l'installazione di un fotovoltaico di potenza superiore rispetto quello accordato – che di certo non avevano agevolato la prosecuzione dei rapporti ed anzi li avevano ulteriormente rallentati;
che ciò comportava l'illegittimità del recesso di parte ricorrente in quanto contrario a buona fede. Parte resistente contestava integralmente la richiesta di restituzione del doppo della caparra confirmatoria, non essendo imputabile in alcun modo all'Imm.re PM srls il ritardo, ribadiva che il rapporto contrattuale tra le parti sussisteva da anni e che, in tutto questo tempo, la ricorrente non si era mai fatta parte attiva per risolvere la vicenda, ma aveva spontaneamente scelto di protrarla, essendo evidentemente interessata ad acquistare comunque l'edificando appartamento, incurante del fatto che fossero trascorsi quasi due anni dalla sottoscrizione del preliminare;
che la consapevolezza della sig.ra in ordine ai ritardi del cantiere e la sua Pt_1 libera scelta di rinnovare continuamente la proposta di acquisto rappresentava a tutti gli effetti un comportamento da valutare per escludere l'imputabilità dell'inadempimento alla resistente.
Parte convenuta concludeva nei termini in epigrafe indicati. Controparte_1
A seguito al deposito del ricorso, veniva fissata l'udienza al 29.5.2025 all'esito della quale, con ordinanza in data 1.7.2025, il giudice istruttore ammetteva parzialmente la prova orale (interpello) richiesta dalla resistente e fissava l'udienza al 10.9.2025 per l'interrogatorio formale della signora
Era quindi fissata l'udienza del 2.10.2025 per la discussione, udienza successivamente Pt_1 differita al 12.11.2025 e trattata con le modalità previste dall'art. 127- ter c.p.c, secondo quanto disposto con decreto in data 30.9.2025.
La domanda è fondata e merita accoglimento. Parte ricorrente chiede accertarsi l'inadempimento della promittente venditrice per il mancato rispetto dei termini di ultimazione dei lavori dell'unità immobiliare promessa in vendita (previsto per la data del 15 dicembre 2023) e del termine di stipula dell'atto notarile di compravendita da sottoscriversi
“entro e non oltre il 30.12.2023”: conseguentemente, chiede accertarsi la legittimità del recesso dalla stessa esercitato ex art. 1385 comma 2 c.c. con PEC del 20.12.2024 e la condanna della convenuta alla corresponsione del doppio della caparra versata per l'importo complessivo di € 60.000,00.
Com'è noto, il recesso ex art. 1385 comma 2° c.c. è una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto che presuppone pur sempre l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale: esso costituisce null'altro che uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accomunano tanto i presupposti
(l'inadempimento della controparte) quanto le conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto). Tale inquadramento sistematico dell'istituto postula, al fine di un legittimo esercizio del diritto di recesso e conseguente ritenzione della caparra o diritto al doppio della stessa, l'esistenza di un inadempimento gravemente colpevole, ossia di un inadempimento imputabile (ex art. 1218 c.c.) e di non scarsa importanza (ex art. 1455 c.c.). Pertanto, la disciplina dettata dall'art. 1385, comma 2°,
c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente (Cass. S.U., n. 553/2009; Cass.
21209/2019).
Va, quindi, verificato se il mancato rispetto dei termini convenuti per l'ultimazione dei lavori e per la stipula del contratto definitivo abbia costituito un inadempimento della promittente venditrice, colpevole e di non scarsa importanza, legittimante il recesso della ricorrente e il diritto della stessa ad ottenere il pagamento del doppio della caparra versata.
Nella fattispecie, non è contestato che l'impresa fosse in notevole ritardo nell'esecuzione delle opere all'atto del recesso del dicembre 2024 e che, anche al momento della presentazione del ricorso introduttivo, ossia nel mese di marzo 2025, i lavori erano ben lungi dall'essere terminati: il tutto, come risulta dalla documentazione fotografica dimessa da parte ricorrente (doc. n. 8) sul contenuto e pertinenza della quale non constano rilievi della convenuta.
L' nelle proprie difese, rileva infatti: che l'inadempimento non è ad essa Controparte_1 imputabile dal momento che il cantiere di San Martino B.A. aveva subito dei rallentamenti legati a problematiche con l'impresa costruttrice Flash Service SRL;
che lamentele si ricevevano “ da qualche mese “ anche da parte di altri promissari acquirenti degli immobili in costruzione;
che la ricorrente, puntualmente informata delle ragioni del ritardo, non aveva sollevato contestazioni per i ritardi dal marzo 2023 fino al dicembre 2024; che la sig.ra proprio quando il cantiere doveva ripartire, Pt_1 aveva iniziato ad avanzare pretese – quali, ad esempio, l'installazione di un fotovoltaico di potenza superiore rispetto quello accordato – che avevano rallentato i lavori: pertanto, - secondo l'assunto di parte resistente -, il recesso dalla stessa esercitato era illegittimo e contrario a buona fede dal momento che la ricorrente non si sarebbe mai fatta parte attiva per “risolvere la vicenda”, ma avrebbe spontaneamente scelto di protrarla, essendo comunque interessata all'acquisto per quanto fossero trascorsi quasi due anni dalla sottoscrizione del preliminare.
La ricostruzione della resistente non è, tuttavia, suffragata da alcun supporto documentale né dalla formulazione di mezzi di prova, se si esclude l'interrogatorio formale ammesso in cui la sig.ra ha confermato i ritardi constatati visivamente e riferito della assenza di comunicazione Pt_1 alcuna al riguardo da parte della Non sono stati allegati dalla resistente Controparte_1 documenti che potessero dimostrare l'esistenza di un accordo tacito di differimento del termine o comunque un' accettazione dei ritardi palesatisi. Parte convenuta si limita ad allegare una e-mail del
28.8.2024, inviata da anche alla ricorrente in cui è fatta generica menzione, Controparte_1 senza indicazione di date o altro riferimento, della richiesta di installazione di un fotovoltaico di potenza superiore rispetto quello accordato, richiesta che sarebbe stata avanzata dalla ricorrente.
Pertanto, in ordine all'imputabilità dell'inadempimento alla promittente venditrice, si deve desumere che quest'ultima non abbia dato prova, posta a suo carico ai sensi del combinato disposto degli artt.
1218 e 2697 c.c., che il ritardo e la mancata stipula del contratto definitivo promesso in vendita nei termini pattuiti fosse dovuta ad una causa estranea alla sua sfera di controllo.
Come detto, “il recesso previsto dal comma 2 dell'art. 1385 c.c., … configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto … Al fenomeno risolutivo, infatti, lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall'inadempimento dell'altro contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza, sia le conseguenze, ravvisabili nella caducazione ex tunc degli effetti del contratto.” (cfr. Cassazione civile sez. II, 06/09/2011, n.18266).
Circa la non scarsa importanza dell'inadempimento imputabile alla resistente, se è vero che i termini di ultimazione dei lavori e per la stipula del contratto definitivo indicati nel preliminare non risultano essere essenziali nell'economia del sinallagma contrattuale (diversamente da quelli stabiliti per il pagamento), è altrettanto vero che, in considerazione di tutte le circostanze del caso concreto, lo stato del cantiere, come emerso dalla documentazione fotografica dimessa da parte ricorrente, dà conto del fatto che i lavori erano ben lungi dall'essere terminati al marzo del 2025 e che, alla data del recesso comunicato qualche mese prima con PEC del 20.12.2024 - dopo circa un anno dalla scadenza dei termini convenuti - non poteva che essere quello allegato e documentato con il ricorso introduttivo.
Deve pertanto ritenersi la sussistenza dell'allegato inadempimento di non scarsa importanza. Il ritardo aveva assunto una valenza significativa anche in ragione del fatto che la promissaria acquirente, pur avendo adempiuto alle obbligazioni a suo carico, si trovava a distanza di quasi due anni dalla stipula del preliminare del 4.3.2023, senza avere conseguito la proprietà dell'immobile e in assenza di indicazione alcuna in merito alla consegna e ai tempi della stessa: con la conseguenza che la gravità dell'inadempimento può argomentarsi anche dal fatto che il detto ritardo ben poteva essere sintomatico dalla prospettiva di un inadempimento definitivo o che perlomeno si sarebbe protratto per un lasso di tempo indeterminato.
In conclusione, devono essere accolte le domande di declaratoria di efficacia del recesso dal contratto ai sensi dell'art. 1385 c.c. e di condanna della resistente alla restituzione del doppio della caparra.
Le spese legali seguono la soccombenza e vanno liquidate avuto riguardo ai valori minimi del D.M.
n.55/2014 (come aggiornato con D.M.n. 147/2022) in ragione della semplicità in fatto ed in diritto delle questioni trattate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita o rigettata, così provvede: accertato l'inadempimento della resistente dichiara efficace il recesso Controparte_1 della ricorrente dal contratto preliminare del 4.3.2023 ai sensi dell'art. 1385, Parte_1 secondo comma, c.c.; condanna la resistente a pagare alla ricorrente il doppio della caparra confirmatoria ricevuta ai sensi dell'art. 1385 c.c. e, quindi, la somma di euro 60.000,00 oltre gli interessi legali nella misura di cui all'art. 1284, primo comma, c.c. dalla data della ricezione della lettera di recesso a quella della domanda giudiziale e nella misura di cui all'art. 1284, quarto comma, c.c. dalla data della domanda giudiziale al pagamento;
condanna parte resistente a rifondere ai ricorrenti le spese di lite che liquida in € 7.052,00 per onorario, oltre C.U. spese generali al 15%, C.A. e IVA come per legge.
Verona, 21.11.2025
Il giudice dott. Nicolò Roberto Pavoni