N. R.G. 48261/2022
Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
pagina 1 di 4 Il Tribunale di Milano Sezione IV civile in persona del giudice monocratico dottoressa Valentina Boroni, pronuncia la seguente Sentenza nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa con atto di citazione notificato il 1.12.2022 e 2.12.2022 a mani del destinatario da
, nato a [...] il [...] (CF ) Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'avv.to Marco Andrea Caione e Giuseppe Macrì come da procura in atti, con domicilio eletto presso lo studio dei difensori in Milano - via S. D'Orsenigo 22
- attore - contro (CF ) CP_1 C.F._2
(CF ) Controparte_2 C.F._3
- convenuti contumaci -
Conclusioni della parte attrice Voglia l'Ill.mo Tribunale Ordinario - Milano, disattesa ogni contraria istanza: In via principale, nel merito 1. Accertare l'obbligo del Sig. e della Sig.ra di corrispondere in solido, CP_2 CP_1 all'odierno attore, la somma di euro 8.886,40, oltre interessi legali per spese condominiali straordinarie relative alle opere di riqualificazione della Centrale Termica deliberate prima del rogito nel Pt_ Condominio di Via Ceradini .

2. Condannare il Sig. e la Sig.ra alla restituzione della CP_2 CP_1 somma versata al condominio da parte del Sig. . In ogni caso Con vittoria di spese e Parte_1 compenso professionale, oltre 15% spese generali, I.V.A. e C.P.A., anche del procedimento di mediazione e di negoziazione assistita.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1.Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio Parte_1 CP_1
e in qualità di venditori dell'immobile sito Milano, Via Giulio
[...] Controparte_2 Ceradini 4 dall'attore acquistato con rogito notaio in data 21.9.2018 Persona_1 al n. 26230 serie 1T per il prezzo di euro 884.250,00. Ha osservato che nel contratto di vendita i venditori avevano dichiarato che non vi erano spese condominiali arretrate ed in ogni caso si erano impegnati a pagare le eventuali spese ordinarie e straordinarie deliberate antecedentemente alla vendita. L'attore aveva tuttavia scoperto che una quota consistente delle spese condominiali relative all'immobile acquistato si riferivano alla sostituzione della caldaia, effettuata nel 2017 e deliberata in sede di assemblea straordinaria del 20.6.2017 ( punto 2 dell'ordine del giorno). Ha chiesto quindi previo accertamento che la somma dovuta in relazione all'appartamento compravenduto per spese straordinarie legate alla centrale termica ammonta ad euro 8.886,40 e che detto pagamento deve essere versato dai convenuti, in via principale ha chiesto “l'autorizzazione ad esigere” la somma di euro 8.886,40 oltre interessi ai convenuti in solido;
in subordine condannare i convenuti alla restituzione della somma versata al condominio dall'0attiore per spese straordinarie come sopra indicate e per i ratei ancora a scadere condannarsi i convenuti a corrispondere dette somme direttamente al condominio;
in via di ulteriore subordine condannare i convenuti alla restituzione della somma versata integralmente dal sig. . Parte_1
I convenuti, sebbene ritualmente citati, non si sono costituiti e sono stati dichiarato contumaci.
pagina 2 di 4 La causa, istruita solo documentalmente, è pervenuta in decisione alla udienza del 21.5.2025 (udienza a trattazione scritta ex art. 127 ter cpc) sulle conclusioni come precisate dall'attore in epigrafe che, rispetto a quelle originariamente contenute nella citazione sono state concentrate sull'ultima delle domande subordinate, ed ivi sono stati assegnati termini per il deposito della comparsa conclusionale.

2. Le spese condominiali straordinarie per opere deliberate prima della compravendita. L'attrice lamenta, in questo giudizio, l'inadempimento dei convenuti che si sarebbero sottratti all'impegno di pagamento degli oneri straordinari relativi ad opere deliberate prima della compravendita in favore dell'attore. L'obbligo a sostenere le spese straordinarie deliberate prima del contratto definitivo d compravendita emerge chiaramente dal contratto stesso. Ivi si legge all'art. 6 lettera e) che “la parte veditrice dichiara e garantisce di essere in regola con il pagamento delle spese condominiali ordinarie e straordinarie, salvo conguagli, restando inteso tra le arti che rimarranno a cari della venditrice le spese ordinarie fino a oggi e le spese straordinarie eventualmente deliberate fino ad oggi, fatto salvo quanto precisato in premessa, in entrambi i casi anche se successivamente accertate o richieste” ( doc. 1). Ora ex art. 63 co. 2 disp. att. c.c. in caso di alienazione di un immobile posto nel condominio in seguito all'adozione di una delibera assembleare, antecedente alla stipula dell'atto traslativo, volta all'esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione, ove non sia diversamente convenuto nei rapporti interni tra venditore e compratore, i relativi costi devono essere sopportati dal primo;
del resto negli stessi termini le parti si accordavano con successiva scrittura privata in cui i convenuti si impegnavano a corrispondere, direttamente al condominio, il residuo del piano di ammortamento per una somma complessiva pari ad € 8.886,402 suddivisa in 14 rate (doc.8) senza però pagare poi nulla. La debenza delle spese straordinarie in carico alla unità immobiliare facente parte del condominio costituisce un obbligo del proprietarie e, in tema di riparto delle spese condominiali per l'esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all'atto traslativo, con conseguente diritto dell'acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c., salvo che sia diversamente convenuto tra venditore e compratore, pur rimanendo comunque inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro ( cfr Cass. Sez. 2 -
, Ordinanza n. 11199 del 28/04/2021 (Rv. 661213 - 02). Viceversa In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, qualora l'approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l'obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull'acquirente, non rilevando l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula ( cfr .Sez. 2, Sentenza n. 10235 del 02/05/2013 (Rv. 626331 - 01)). Risulta dagli atti che il condominio di Via Ceradini 4 ha deliberato, in data 20.6.2017 ( e dunque anteriormente alla compravendita che è avvenuta in data 21.9.2018 – docc.2, 3 e 4 delle produzioni attoree) un intervento straordinario sulla centrale termica, intervento che per le caratteristiche proprie, attenendo ad un bene comune quale la caldaia, e per gli importi deliberati, per un debito complessivo contratto dal Condominio pari ad euro 93.474,80) costituisce debito che grava, nei rapporti interno tra acquirente e alienante, su quest'ultimo. Del resto in tali termini era stata assunta l'obbligazione dei venditori in contratto ( doc. 1). pagina 3 di 4 L'attore ha documentato d avere effettuato tutti i pagamenti delle rate residue, rimaste impagate dai convenuti venditori, per l'ammontare di euro 8886,40 ( vd doc. 15 a saldo delle ultime rate, e i docc. 11-14 per le precedenti). La domanda attorea volta alla condanna alla restituzione delle somme versate a tale titolo merita dunque accoglimento.

3. Le spese di lite, in ragione del principio di soccombenza, devono gravare sulle parti convenute che sono rimaste soccombenti rispetto alla domanda attorea e vanno liquidate in relazione allo scaglione di valore come da domanda e con l'applicazione, per le 4 fasi, dei valori tariffari minimi attesa la contumacia dei convenuti e l'istruttoria documentale, in assenza di questioni di particolare complessità.


p.q.m.


Il Tribunale di Milano, pronunciando in via definitiva nella causa tra le parti indicate in epigrafe, ogni altra istanza ed eccezione disattesa: accerta che le spese condominiali per opere straordinarie legate alla centrale termina devono gravare sui convenuti e li condanna a rimborsare le somme già versate a tale titolo dall'attore e pari ad euro 8.886,40 oltre interessi dalla data del pagamento in favore del condominio al saldo. Condanna i convenuti alla rifusione delle spese sostenute dall'attore per la rappresentanza ed assistenza in giudizio spese che si liquidano in euro 2.540,00 oltre contributo unificato, rimborso forfettario, iva e cpa.

Milano, 14 dicembre 2025
Il Giudice dott. Valentina Boroni
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