REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
SECONDA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, giudice dott. Andrea Loffredo, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nel giudizio iscritto al n.° 1412 del reg. gen. affari contenziosi dell'anno 2017 promosso da
, rappresentato e difeso dall'avv. Redenta Langella Parte_1
attore
, rappresentata e difesa dall'avv. Vincenzo Vitale Parte_2
attrice nel giudizio riunito n. 3315/17 contro
, rappresentato e difeso dall'avv. Alessandro D'Amaro Controparte_1
convenuto in entrambi i giudizi
, nata a [...] il [...] Controparte_2
convenuta contumace – giudizio 3315/17
, rappresentato e difeso dall'avv. Redenta Langella Controparte_3
, rappresentata e difesa dall'avv. Redenta Langella CP_4
interventori
Avente ad
OGGETTO: responsabilità professionale
CONCLUSIONI
Quelle riportate nelle note scritte in sostituzione dell'udienza di rimessione in decisione del 27.06.2025, qui da intendersi richiamate e trascritte
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO ED IN DIRITTO
La domanda risarcitoria non è fondata e va pertanto rigettata. Invero, ai sensi dell'art. 19, comma 14, del D.L. 31 maggio 2010, n. 78, come modificato in sede di conversione dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, che ebbe ad aggiungere all'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, il comma 1-bis, il notaio non era tenuto in alcun modo a svolgere anche verifiche CP_1
catastali ovvero di individuare la corrispondenza degli intestatari catastali con quelli riportati in conservatoria. La verifica cui era tenuto il notaio atteneva alle visure del caso presso le competenti conservatorie dei registri immobiliari al fine di accertare in tale sede la titolarità in capo alla terza datrice di ipoteca, dottoressa degli immobili, identificati nel catasto urbano, sui quali era CP_2
stata concessa ipoteca e la relativa esclusione di gravami pregiudizievoli sugli stessi. Attività che, correttamente espletata dal Notaio, non ebbe ad evidenziare alcuna criticità, come confermato anche dal ctu, il quale ha confermato che le risultanze delle interrogazioni alla conservatoria dei registri immobiliari competente in relazione agli atti per cui è causa non consentivano in alcun modo di rilevare che vi fossero domande giudiziali ex articolo 2932 c.c. né sentenze trascritte, in relazione agli immobili oggetto della garanzia, contro la terza datrice di ipoteca né tantomeno contro i suoi danti causa. Le ragioni di ciò e quindi della correttezza dell'operato del notaio, sono chiare: 1) la trascrizione della domanda giudiziale fu effettuata contro la “SeaGull Immobiliare S.r.l.”
(senza spazio e con i nomi invertiti) e non contro la “Immobiliare Sea Gull
S.r.l.”; 2) la trascrizione della domanda giudiziale fu fatta senza identificare catastalmente gli immobili oggetto della domanda stessa, nemmeno indicando se fossero riportati nel catasto edilizio urbano o nel catasto terreni, ma solo richiamando in atto di citazione e nelle conclusioni le lettere dell'alfabeto come riportate nel contratto preliminare oggetto di giudizio;
3) la sentenza che ha definito il giudizio introdotto con la predetta citazione è stata trascritta solo nel
2014, ben quattro anni dopo la sua pubblicazione, e dopo ben due anni dalla stipula degli atti effettuata dal convenuto notaio;
4) la predetta trascrizione della sentenza è avvenuta sulla scorta di un'identificazione catastale degli immobili lasciata alla discrezionalità dell'attrice del relativo giudizio che, solo successivamente alla stipula degli atti notarili per cui è causa, provvide a identificare catastalmente a sua discrezione – e senza obbiettivi dati documentali
(ricavati dal contratto preliminare o dalla sentenza di primo grado) gli immobili oggetto del preliminare di cui aveva giudizialmente chiesto l'esecuzione in forma specifica;
5) la discrezionale individuazione degli immobili, avvenuta solo sulla base delle lettere dell'alfabeto riferite nel preliminare di vendita e non con gli identificativi catastali, è stata accertata anche dalla Corte di Appello di
Napoli con sentenza n. 1023/2024 del 05/03/2024, depositata in atti in sede di precisazioni delle conclusioni, quindi tempestivamente, essendo sopravvenuta nel corso del giudizio;
6) la mancata corrispondenza tra quanto oggetto della sentenza traslativa e quanto oggetto di richiesta di trascrizione al conservatore da parte dell'originaria attrice è evidente: la predetta sentenza tratta di immobili identificati al foglio 40 sub 340, 341 e 103 (così come descritti nell'atto preliminare) mentre la domanda giudiziale è stata trascritta in relazione agli immobili identificati al foglio 40 particella 429 sub 36, 14, 35, 38, 37, 25 e 26.
Stanti tali circostanze, né il Notaio né tantomeno i precedenti Notai CP_1
e che in precedenza ebbero a stipulare ben tre atti (due Per_1 Per_2
compravendite e una costituzione di ipoteca), aventi ad oggetto gli stessi immobili per cui è causa, avevano la possibilità di conoscere dell'esistenza del richiamato gravame stante le sopra evidenziate irregolarità.
Invero la Corte di Appello di Napoli, con la sentenza n. 1023/2024, risulta aver riformato la sentenza n. 573/2010 pubblicata in data 05/10/2010 dal Tribunale di Napoli – sezione distaccata di Pozzuoli, proprio per le suddette ragioni, dichiarando la nullità del contratto preliminare intercorso in data 10/12/1999 fra e la Seagull Immobiliare S.r.l., rigettando tutte le domande proposte Parte_3
da nei confronti di Seagull Immobiliare S.r.l, Parte_3 Controparte_5
e Persona_3 Controparte_6 Giova evidenziare che tale sentenza di secondo grado ha così testualmente motivato: “Venendo al merito, appare assorbente di ogni altra questione, ai fini della decisione, l'eccezione relativa all'inammissibilità della domanda proposta da per indeterminatezza dell'oggetto del contratto preliminare, Parte_3
sulla quale effettivamente il Tribunale ha omesso di pronunciarsi, finendo quindi per disporre il trasferimento di beni immobili che non sono stati individuati con il riferimento agli estremi catastali bensì alle sigle convenzionalmente stabilite dalle parti, con rimando ad una rappresentazione grafica che, tuttavia, non risulta di fatto allegata al contratto stesso. Invero, nel preliminare di vendita del
10.12.1999 gli immobili promessi in vendita, indicati come facenti parte di più ampio fabbricato di tre piani fuori terra, all'epoca accatastato con la particella
340 del foglio 40 del Comune di Pozzuoli, risultano così testualmente individuati: “ 2) di tale fabbricato fanno parte, tra le altre, le unità immobiliari indicate nella planimetria allegata al presente atto, formandone parte integrante, contraddistinte dalle sigle R2, R3 ed R4; 3) la Seagull Immobiliare
è altresì proprietaria dei seguenti immobili: aree scoperte indicate in planimetria con le sigle R1 ed R0 nonché 4) della superficie scoperta in planimetria alla lett. K..”. Senonché, la planimetria cui si fa riferimento nel contratto preliminare, che costituiva l'unico atto attraverso il quale poter giungere ad una identificazione delle diverse unità immobiliari, ivi indicate con mere sigle e senza neanche una sommaria descrizione circa la tipologia dell'immobile e la sua collocazione (trattandosi peraltro di un fabbricato a tre piani già adibito ad opificio industriale, poi ad uffici pubblici e quindi a residenze), non risulta allegata al contratto preliminare prodotto da
[...]
circostanza questa rilevata anche dal c.t.u. incaricato da questa Corte Pt_3
di verificare la conformità urbanistica dei beni (cfr. la relazione dell'Ing.
, pagg. 6/7)”. A conferma di ciò sta il fatto che la domanda giudiziale è Per_2
stata trascritta sull'intero compendio immobiliare non ancora frazionato nelle singole unità, senza indicazione, anche in tal caso, della tipologia degli immobili, della consistenza in metri quadri o in vani, della natura, della classe
e di qualsiasi altro dato che potesse consentire di accertare persino il numero delle unità immobiliari oggetto del contratto, che sembrerebbero essere in numero di tre (poiché indicate con le sigle R2, R3 ed R4) e che invece nella comparsa di risposta dell'appellata in questa fase vengono indicate Parte_3
in numero di sette, oltre ad un lastrico solare, un posto auto ed addirittura un pozzo di cui non vi è cenno alcuno nel contratto preliminare (cfr. le conclusioni della comparsa di risposta in atti). Lo stesso c.t.u. Ing. , dando atto di Per_2
non aver reperito la planimetria che avrebbe dovuto essere allegata al contratto preliminare del 10.12.1999, ha individuato gli immobili utilizzando i dati del frazionamento presentato nel 2003, ovvero circa quattro anni dopo la sottoscrizione del contratto, dalla stessa società Seagull Immobiliare
Srl.”………“Consegue da quanto sopra la nullità del contratto stesso per indeterminatezza dell'oggetto e la conseguente inammissibilità della domanda proposta da non essendo consentito al Giudice, richiesto di Parte_3
emanare una sentenza sostitutiva del contratto non concluso ai sensi dell'art.
2932 c.c., di accertare quale fosse l'oggetto dell'obbligazione facendo riferimento ad elementi diversi da quelli cui le parti hanno inteso riferirsi per consentirne l'esatta individuazione (cfr. in tema, da ultimo, Cass. Civ., Sez. II,
19.11.2020 n. 26351 e precedenti conformi).”.
Peraltro, per effetto della predetta decisione, gli immobili oggetto di garanzia sono tornati nella disponibilità della e possono quindi regolarmente CP_2
adempiere alla loro funzione di garanzia senza alcun pregiudizio per gli attori.
Quanto sopra motivato toglie ogni pregio a quanto scritto dal ctu del presente giudizio, in ordine a comportamenti che il Notaio avrebbe dovuto avere e a verifiche che astrattamente avrebbe potuto svolgere sugli immobili oggetto di causa. Innanzi tutto perché, come già sopra scritto, nel caso in esame, non si verte in ambito di diritti reali di godimento, bensì di diritti reali di garanzia e che, ai sensi di legge (art. 29 della legge n. 52/1985), sui quali il notaio non era in alcun modo tenuto a svolgere qualsivoglia indagine di tipo catastale, ma solo effettuare gli accertamenti del caso in conservatoria che, regolarmente e pacificamente svolte, non avevano rilevato alcuna criticità, come peraltro riconosciuto dallo stesso ctu, nella parte della relazione in cui testualmente scrive: “Nelle ispezioni ipotecarie effettuate sui sette immobili oggetto di garanzia non compare la trascrizione r.g. n.6273 r.p. n.4840 del 13/02/2003 della domanda giudiziale (vedasi Allegato n.3 ispezioni ipotecarie); così come non compare la trascrizione della Sentenza n.573/2020” (pagina 8 dell'elaborato peritale). Erra, invece, il ctu dove afferma che il notaio avrebbe potuto effettuare una “visura catastale storica terreni” sulla particella catastale di provenienza (la n. 429) al fine di rilevare l'esistenza della trascrizione pregiudizievole, che lo stesso ctu ritiene non sussistere sugli immobili oggetto di garanzia. L'ausiliare non ha tenuto in alcun conto che oggetto della garanzia ipotecaria (poi estesa col secondo atto notarile) non è un terreno bensì sono dei fabbricati con subalterni catastalmente identificati e sui quali, come riconosciuto dallo stesso ctu, non è tuttora rilevabile in conservatoria alcuna trascrizione pregiudizievole. Non si vede quindi per quale motivo il notaio avrebbe dovuto effettuare una visura catastale storica su tutta la particella 429 del catasto terreni e ciò anche in considerazione della nota regola che il catasto - a differenza della conservatoria - non ha valore probatorio della proprietà, ma solo valore fiscale.
In ogni caso, è bene ripeterlo, anche se si fosse ravvisata l'esistenza di fabbricati non catastalmente individuati sulla predetta particella terreni, gli stessi comunque non risultavano gravati da trascrizioni pregiudizievoli.
Infine, non va trascurato il fatto che alla luce dell'intervenuta sentenza della
Corte di Appello di Napoli, sono pacificamente di proprietà della terza datrice di ipoteca i beni oggetto di garanzia, a nulla rilevando le Controparte_2
sole intestazioni catastali di detti beni che non sono probatorie della proprietà e sono peraltro state effettuate ex post ed irritualmente da terzi a loro assoluta discrezione, come accertato e motivato anche dalla Corte di Appello di Napoli. Gli attori, invero, prima di convenire in giudizio il notaio, avrebbero potuto tranquillamente agire esecutivamente sui beni immobili dati in garanzia, effettuando un pignoramento e così assicurandoli, con priorità e diritto di sequela, alla soddisfazione dei propri crediti.
Per quanto attiene, poi, alla posizione della convenuta nel Controparte_2
corso del giudizio sono intervenute rinunce alle domande nei suoi riguardi.
Per la natura della causa e la particolarità della vicenda, sussistono giusti motivi per compensare integralmente tra le parti le spese di giudizio.
L'esito del giudizio induce a porre le spese di CTU a carico dei due attori e dei due interventori nella misura di un quarto ciascuno.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, difesa, eccezione e conclusione disattesa, così provvede:
1) Rigetta ogni domanda.
2) Compensa integralmente le spese di giudizio tra le parti.
3) Pone le spese di CTU a carico dei due attori e dei due interventori nella misura di un quarto ciascuno.
Così deciso in Nocera Inferiore in data 29.11.2025
Il Giudice
dott. Andrea Loffredo