N. R.G. 2134/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PARMA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice dott.ssa Federica Marconi, acquisite le note di trattazione scritta sostitutive dell'udienza del 12 dicembre 2025, celebrata secondo le modalità stabilite dall'art. 127 ter c.p.c., sulle conclusioni rassegnate nelle note autorizzate, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2134/2025 promossa da:
, rappresentata e difesa dall'Avv. Daniela Leporati, presso il cui Parte_1
Studio in Traversetolo è elettivamente domiciliata, in forza di procura in atti
- attrice intimante
CONTRO
E CP_1 CP_2
- convenuti intimati contumaci avente ad oggetto: risoluzione contratto di locazione ad uso abitativo alla prima scadenza.
Conclusioni: come da note scritte ex art. 127 ter c.p.c. depositate telematicamente l'1.12.2025.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione notificato il 26.2.2025 alla sig.ra e l'1.3.2025 al sig. la CP_1 CP_2
sig.ra chiedeva la convalida dello sfratto per finita locazione, avendo Parte_1
comunicato disdetta per la prima scadenza quadriennale maturata il 31.1.2025.
All'udienza del 14.4.2025 veniva disposto il mutamento del rito, stante la necessità di promuovere la causa con ricorso ex art. 447 bis c.p.c.; venivano assegnati termini per l'integrazione degli atti, l'iscrizione a ruolo, l'introduzione del procedimento di mediazione obbligatoria e la notifica ai convenuti.
All'udienza del 22.7.2025 parte intimante chiedeva termine per depositare la domanda di mediazione, le cartoline comprovanti la notifica dell'intimazione, l'ordinanza che aveva disposto il mutamento del rito e i documenti allegati al fascicolo della fase sommaria.
Assegnato termine, la causa veniva rinviata al 30.9.2025, nella quale parte intimata chiedeva pagina 1 di 6 di dichiarare la cessazione della materia del contendere, avendo ottenuto il rilascio dell'immobile con condanna dei convenuti alla rifusione delle spese di lite, nonché di poter depositare la documentazione già richiesta.
La causa perveniva infine all'udienza del 12 dicembre 2025 per la discussione, svoltasi con le modalità previste dall'art. 127 ter c.p.c..
Acquisite le note tempestivamente depositate da parte attrice, viene emessa la presente decisione.
§§§
In primo luogo, occorre dichiarare la contumacia dei convenuti, stante la regolarità delle notifiche dell'atto introduttivo e dell'ordinanza che ha disposto il mutamento del rito.
In secondo luogo, parte attrice ha dichiarato che è cessata la materia del contendere sulla domande proposte, avendo ottenuto il rilascio (definitivo) dell'immobile in data 23.7.2025.
In particolare, la sig.ra ha documentato la riconsegna delle chiavi da parte della Pt_1
sig.ra in data 4.3.2025 ed il rilascio dell'immobile con restituzione chiavi da parte del CP_1
sig. in data 23.7.2025. CP_2
La conclusione richiesta da parte attrice esime dall'esame della controversia;
tuttavia, poiché la stessa ha sollecitato la pronuncia, deve essere esaminato il profilo relativo alle spese processuali.
Escluso che tale pronuncia possa basarsi sulla regola generale della soccombenza reale, naturale corollario della declaratoria di cessazione della materia del contendere è
l'accertamento della soccombenza virtuale.
A tal fine, occorre valutare la fondatezza della domanda e, dunque, va anzitutto stabilito se era fondata quella volta a fare dichiarare la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo alla prima scadenza quadriennale, per effetto della disdetta comunicata dalla sig.ra Pt_1
Le parti avevano stipulato contratto di locazione ad uso abitativo ai sensi dell'art. 2 comma 1
L. 431/1998, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in via Amendola n. 12 a Parma al secondo piano, con decorrenza dall'1.2.2021.
Nella missiva prodotta dall'attrice, nella quale sono riportate due date (22.11.2023 e
11.2.2024) e la firma del solo sig. si legge che l'immobile servirà alla sig.ra CP_2 Pt_1
“per suo uso personale”.
Va immediatamente precisato che in caso di pluralità di conduttori, la disdetta del locatore, in quanto volta a determinare la cessazione del rapporto di locazione alla scadenza del termine contrattuale e, conseguentemente, ad imporre al conduttore la riconsegna della cosa locata,
pagina 2 di 6 ossia l'esecuzione di una prestazione indivisibile, è efficace nei confronti di tutti i conduttori ancorché intimata ad uno solo di essi (così Cass., n. 4797/1999). E' pertanto irrilevante la mancata produzione di comunicazione indirizzata alla sig.ra . CP_1
La facoltà di diniego alla prima scadenza quadriennale, secondo l'art. 3 L, 431/1998, può essere esercitata dando comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi.
Il motivo addotto dev'essere ricompreso tra quelli tassativamente elencati nell'art. 3 L.
431/1998; la disdetta comunicata senza specifico motivo è nulla.
Tra i motivi tassativi, è contemplata l'ipotesi in cui il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado (art. 3 comma 1 lett. a) L. 431/1998).
L'espressione utilizzata dalla sig.ra (“uso personale”) non consente di comprendere Pt_1 se l'immobile verrà destinato ad abitazione o ad uno degli altri usi previsti dalla lettera a) dell'art. 3 dianzi richiamato.
La Suprema corte ha ritenuto correttamente esercitata la facoltà di diniego del rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore che aveva manifestato l'intenzione di adibire l'immobile ad abitazione a favore del figlio (di cui aveva specificato il nominativo) con i suoi due figli, ovvero a favore di uno di questi ultimi ed ha ritenuto irrilevante che solo nell'atto introduttivo del giudizio venisse specificato che l'immobile veniva concesso solo ad uno dei nipoti dell'attore, già indicati nell'atto di rifiuto di rinnovo (Cass., n. 936/2013).
Sempre secondo la Cassazione, la specificità della ragione di diniego va intesa come possibilità concreta di valutare ex ante la serietà dell'intenzione indicata, sia come possibilità del successivo controllo sulla destinazione effettiva dell'immobile all'uso indicato, ai fini dell'applicazione delle sanzioni di cui all'art. 3 L. 431/1998, invocabili anche quando l'immobile sia stato adibito ad un uso riconducibile sì ad una delle ipotesi previste dall'art. 3, ma diverso da quello indicato (Cass., n. 936/2013).
La pronuncia dianzi richiamata ha precisato che in caso di locazione abitativa valgono gli stessi principi enunciati dalla giurisprudenza di legittimità formatasi sull'analoga disposizione di cui all'art. 29 L. 392/1978.
Ebbene, con riferimento a quest'ultima norma, la Cassazione ha affermato che “la comunicazione di diniego di rinnovazione non può limitarsi a fare generico riferimento all'intenzione del locatore di svolgere, nell'immobile del quale si richiede la restituzione, un'attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dalla L. n. 392 del
1978, art. 29, ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui al
pagina 3 di 6 comma 4 del menzionato articolo, quale particolare attività il locatore (o chi al suo posto) intende svolgere nel detto immobile, sia perché, in mancanza, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà della intenzione indicata, ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perché verrebbe impedito il successivo controllo sull'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, ai fini dell'applicazione delle sanzioni previste dal successivo art. 31 (Cass. n. 5150/93; n. 2621/92; n. 8775/91). Alla specificità della disdetta la giurisprudenza di questa S.C. attribuisce quindi rilievo non soltanto per la soddisfazione delle esigenze di informazione e di controllo che spettano al conduttore, destinatario della comunicazione, ma anche per l'adeguato espletamento di funzioni riservate al giudice con particolare riguardo allo scrutino della conformità della pretesa alla fattispecie legale delineata dalla L. n. 392 del 1978, artt. 28 e 29, implicante una disdetta caratterizzata da un ben preciso contenuto…” (Cass., n. 19223/2007).
Il principio è stato ribadito, confermando la necessità che la comunicazione in parola (in ipotesi di locazione ad uso diverso) non possa limitarsi a fare generico riferimento all'intenzione del locatore di svolgere nell'immobile un'attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dall'art. 29 L. 392/1978, dovendo per contro indicare, a pena di nullità, quale particolare attività il locatore intenda svolgere (Cass., n. 8669/2017).
Per completezza di analisi, va rammentato che al fine di legittimare il mancato rinnovo del rapporto da parte del locatore è sufficiente la semplice manifestazione di volontà di destinare l'immobile ad abitazione o a luogo di lavoro, propri o di un familiare, senza ulteriori formalità, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi dalla data in cui ne abbia riacquistata la disponibilità (Cass., n. 9851/2022).
La norma impone quindi una specificazione precisa della situazione dedotta, con riguardo alle ragioni concrete che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e comunque il controllo, dopo il rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso invochi l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall'art. 3 L. 431/1998.
pagina 4 di 6 Deve pertanto escludersi che l'espressione usata dalla sig.ra fosse specifica, in Pt_1 quanto non è chiaro l'uso personale che ella intendeva fare dell'immobile.
Nella comunicazione sottoscritta dal sig. nel termine di legge, l'espressione (laconica) CP_2
usata dalla locatrice per individuare il motivo, siccome generica, non avrebbe potuto ritenersi valida al fine della risoluzione del rapporto alla prima scadenza quadriennale.
Peraltro, la disdetta che sia intimata per una scadenza che si riveli erronea o invalida, ovvero quella priva dei motivi di diniego quando previsti, vale anche – in difetto di specifici ed univoci elementi contrari – per la prima scadenza ad essa successiva almeno del necessario preavviso, che si riveli corretta e per la quale non occorra specificare i motivi. Tale principio è stato affermato per salvaguardare la conservazione del massimo effetto giuridico possibile conforme alla volontà di chi lo ha posto in essere, compatibile con la tutela delle contrapposte esigenze del destinatario. In tale prospettiva, viene fatta eccezione solo per il caso di colui che intimi la disdetta senza specificare che si riferisce alla sola scadenza ivi indicata, escludendone in modo chiaro qualsiasi altra, ovvero qualora dopo la manifestazione di volontà non ne ponga in essere altre di segno opposto, ma assolutamente univoche ed ulteriori rispetto alla mera tolleranza o inerzia (Cass., n. 27541/2014).
Riassumendo: poiché non risulta rispettato il principio che impone, a supporto della disdetta del locatore, la specificazione dei motivi, deriva – sulla base di una valutazione prognostica
(Cass., n. 20182/2018) - che la domanda sarebbe stata accolta non per la prima scadenza quadriennale, bensì per la seconda.
Non può pertanto farsi luogo alla condanna dei convenuti contumaci alla rifusione delle spese di lite a favore della sig.ra in quanto il provvedimento di rilascio non avrebbe potuto Pt_1
ricondursi al fatto dei sigg.ri e rendendo necessario il ricorso alla tutela CP_1 CP_2
giurisdizionale.
Aggiungasi, con riferimento alla posizione specifica della sig.ra , che nel verbale di CP_1
riconsegna del 4.3.2025 la sig.ra si impegnava “a tenere indenne la conduttrice per Pt_1 tutto quanto attiene la notifica dello sfratto per finita locazione”, espressione che sembra includere anche la volontà di non addebitare a tale conduttrice le spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- dichiara la contumacia dei convenuti;

pagina 5 di 6 - dichiara cessata la materia del contendere rispetto alle domande di merito avanzate dalla sig.ra nell'atto introduttivo;
Pt_1
- nulla per le spese, in forza del criterio della soccombenza virtuale.
Così deciso il 15 dicembre 2025
Il giudice dott.ssa Federica Marconi
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