REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano

IL TRIBUNALE DI SAVONA In composizione monocratica in persona del dott. FA GI
ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Nella causa RG 1204 /2025 tra
Sig. ( ) con L'avv. GANDOLFO GIAN MARIA che Parte_1 C.F._1 lo rappresenta e difende in virtù di mandato in atti. PARTE ATTRICE
Sig. ) Controparte_1 C.F._2 PARTE CONVENUTA CONTUMACE

***** Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo

***** CONCLUSIONI DELLE PARTI
Le parti concludono come in atti
***** ha esposto di essere proprietario dell'immobile sito in Toirano, via Aldo Moro n. 2 Parte_1 interno 15, facente parte del Condominio “Maiorca”, e di avere inizialmente consentito a CP_1
l'utilizzo dell'alloggio a titolo di mera cortesia e in via provvisoria, in relazione a
[...] un'attività lavorativa temporanea svolta dal convenuto in Borghetto Santo Spirito.
Ha dedotto che il sin dall'ingresso nell'immobile (novembre 2021), non ha mai CP_1 corrisposto somme né a titolo di corrispettivo, né a titolo di rimborso spese, oneri condominiali o utenze;
che, nonostante i ripetuti solleciti, ha proseguito nella permanenza nell'appartamento anche in condizioni precarie (assenza di acqua ed energia elettrica), e che pertanto egli aveva già introdotto precedente giudizio, conclusosi con sentenza n. 143/2025 del Tribunale di Savona.
Con tale pronuncia – come ritualmente prodotta in atti – il Tribunale ha accertato che il rapporto intercorso tra le parti integra un contratto di locazione ad uso abitativo 4+4, sorto per effetto di una scrittura del 16.11.2021, con canone convenuto (poi portato a euro 450,00 mensili) e con morosità del conduttore quantificata in euro 12.150,00 per canoni non corrisposti da dicembre 2022 sino alla data della decisione;
ha, invece, rigettato la domanda allora proposta da in tema di Pt_1 occupazione abusiva e rilascio, rilevando che non era stata avanzata specifica domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento.
Sulla base di tale precedente accertamento, ha introdotto il presente giudizio chiedendo: Pt_1
1 • di prendere atto del giudicato formatosi sulla esistenza del contratto di locazione 4+4 e sulla morosità già accertata in euro 12.150,00;
• di dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per grave e perdurante morosità del conduttore;

• di ordinare al convenuto il rilascio dell'immobile libero da persone e cose;

• di condannare il AR al pagamento:
o della somma di euro 12.150,00 già accertata nel precedente giudizio;

o nonché dei canoni mensili di euro 450,00 maturati e maturandi dalla data successiva a quella considerata nella sentenza n. 143/2025 sino all'effettivo rilascio;

• con vittoria di spese.
Il procedimento, introdotto originariamente con rito di sfratto per morosità, è stato proseguito nelle forme del rito locatizio a seguito di ordinanza di mutamento del rito.
Il resistente, che si era presentato personalmente all'udienza di convalida affermando semplicemente “trattarsi di un affitto in nero”, non si è costituito nella successiva fase.
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MOTIVI DELLA DECISIONE
La sentenza n. 143/2025 del Tribunale di Savona, che non risulta impugnata, ha accertato in via definitiva:
• che tra e è intercorso un rapporto di locazione abitativa 4+4, riconducibile Pt_1 CP_1 al paradigma della L. n. 431/1998;
• che il canone dovuto, dopo l'originaria pattuizione, è stato quantificato in euro 450,00 mensili;

• che il conduttore è risultato moroso per euro 12.150,00, corrispondenti a più mensilità di canone non pagate.
Tali statuizioni, aventi natura di accertamento del rapporto sostanziale e poste a fondamento del decisum, sono coperte da giudicato ai sensi dell'art. 2909 c.c. e vincolano il presente giudizio, che ha ad oggetto il medesimo rapporto di locazione tra le stesse parti.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che, quando due giudizi tra le stesse parti si riferiscono al medesimo rapporto di locazione, l'accertamento contenuto nella prima sentenza – in ordine alla validità del contratto e al regime del canone – costituisce premessa logica indispensabile della decisione e preclude il riesame delle medesime questioni nel giudizio successivo, ancorché avente finalità diverse (come, nella specie, la risoluzione per inadempimento e il pagamento dei canoni).
Ne consegue che non è più consentito rimettere in discussione la qualificazione del rapporto come locazione abitativa regolata dalla L. n. 431/1998; non è più discutibile la sussistenza della morosità sino all'importo di euro 12.150,00, già accertato nel precedente giudizio.
Per tale quota, l'interesse dell'attore a ottenere una nuova condanna si appalesa in realtà assorbito dal giudicato già formatosi: la debenza della somma resta regolata dalla sentenza n. 143/2025, che mantiene la propria efficacia di titolo esecutivo nei limiti in cui ha disposto.
L'odierno giudizio ha, pertanto, ad oggetto precipuo:
2 • l'ulteriore morosità maturata dopo la pronuncia della sentenza n. 143/2025;
• la risoluzione del contratto per perdurante inadempimento;

• il rilascio dell'immobile e la regolazione delle spese.
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Tanto premesso, dagli atti non risulta che il rapporto locativo accertato in sentenza sia stato registrato. Occorre pertanto stabilire se tale mancata registrazione possa impedire al locatore di agire per la risoluzione e per i canoni successivi.
La Cassazione n. 9475/2021 ha espressamente affermato che la stipula del contratto abitativo in forma verbale, non seguita da registrazione, determina una nullità che può essere fatta valere solo dal conduttore, né può essere rilevata d'ufficio dal giudice.
Nel caso di specie, il convenuto non ha mai eccepito la nullità del contratto per mancata registrazione, né nel precedente giudizio conclusosi con la sentenza n. 143/2025, né nel presente processo, nel quale, anzi, il rapporto locatizio è stato sostanzialmente presupposto dal suo stesso comportamento processuale (contestazione generica dei mancati pagamenti, deduzione di asseriti versamenti in contanti).
In presenza di un giudicato che ha già affermato la validità del contratto di locazione e ha quantificato la morosità pregressa, il tema della mancata registrazione non può più essere posto a fondamento di una nuova valutazione di validità del rapporto, essendo precluso dal giudicato stesso, secondo il principio richiamato al § 1 che precede
Pertanto, la mancata registrazione successiva alla sentenza non costituisce ostacolo all'odierna azione di risoluzione per morosità.
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Come detto, la sentenza n. 143/2025 ha accertato la morosità del conduttore per canoni dovuti sino alla data ivi considerata, nell'importo complessivo di euro 12.150,00, sulla base del canone di euro 450,00 mensili.
L'attore allega che la morosità è proseguita senza soluzione di continuità anche dopo la pronuncia, non essendo mai stati corrisposti i canoni successivi;
il convenuto è comparso personalmente all'udienza di convalida senza produrre alcuna quietanza o documento bancario.
Ai sensi dell'art. 2697 c.c., grava sul conduttore, che oppone l'adempimento, l'onere di provare l'avvenuto pagamento dei canoni. Nel caso di specie, alcuna prova è stata offerta, al di là di mere dichiarazioni orali generiche e smentite dal precedente accertamento giudiziale.
Deve, pertanto, ritenersi provata la perdurante morosità del convenuto anche per le mensilità successive a quelle coperte dalla sentenza n. 143/2025, nella misura del canone mensile di euro 450,00, in assenza di qualunque pagamento comprovato.
La protrazione dell'inadempimento per un arco temporale plurimensile, in continuità con una morosità già accertata e di importo significativo, integra senz'altro, alla luce dei criteri di cui all'art. 1455 c.c., un inadempimento di non scarsa importanza, idoneo a giustificare la risoluzione del contratto.
3 Alla luce di quanto precede, la domanda attorea di risoluzione del contratto di locazione per grave morosità del conduttore è fondata e va accolta.
Accertata la persistenza della morosità anche dopo il precedente giudizio, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione abitativa 4+4 intercorso tra le parti a decorrere dal 16.11.2021, con conseguente condanna del conduttore al rilascio dell'immobile sito in Toirano, via Aldo Moro n. 2 int. 15, Condominio “Maiorca”, libero da persone e cose.
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Come chiarito, l'importo di euro 12.150,00 corrispondente alla morosità fino alla data considerata nella sentenza n. 143/2025 è già oggetto di accertamento passato in giudicato;
per tale quota non è necessario, né giuridicamente utile, emettere una nuova condanna, permanendo l'efficacia del titolo originario.
Va, invece, accolta la domanda relativa ai canoni ulteriori maturati dopo la pronuncia della sentenza n. 143/2025 e sino alla cessazione del rapporto.
Tenuto conto del canone convenuto di euro 450,00 mensili, il convenuto va condannato al pagamento:
• dei canoni scaduti e non versati dalla prima mensilità successiva a quella considerata nella sentenza n. 143/2025 sino al mese antecedente la pubblicazione della presente sentenza, nella misura di euro 450,00 per ciascun mese, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

• nonché di un'indennità di occupazione pari al medesimo importo mensile di euro 450,00, per ogni mese (o frazione di mese) di permanenza nell'immobile successiva alla pubblicazione della presente sentenza fino all'effettivo rilascio, oltre interessi legali dalle singole scadenze.
La quantificazione aritmetica delle mensilità scadute potrà essere effettuata in sede esecutiva, sulla base di un criterio puramente oggettivo (numero di mesi intercorrenti tra la data indicata nella sentenza n. 143/2025 e la data di rilascio effettivo).
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La domanda attorea risulta sostanzialmente accolta, fatta salva la sola parte relativa alla ripetizione della condanna per la somma di euro 12.150,00, rispetto alla quale non sussiste attuale interesse.
La soccombenza prevalente del convenuto giustifica la condanna dello stesso alla rifusione, in favore dell'attore, delle spese di lite del presente giudizio, che si liquidano come da dispositivo, avuto riguardo al valore della causa e agli scaglioni di cui al D.M. parametri vigenti.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Savona, definitivamente pronunciando nel procedimento RG 1204/2025, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita,
1) prende atto che con sentenza di questo Tribunale n. 143/2025 tra le parti è intercorso un contratto di locazione ad uso abitativo 4+4 relativo all'immobile sito in Toirano, via Aldo Moro n. 2 interno 15, Condominio “Maiorca”;
4 2) dichiara la risoluzione del suddetto contratto di locazione per grave e perdurante morosità del conduttore;

3) ordina a di rilasciare in favore di il predetto immobile, libero da Controparte_1 Parte_1 persone e cose, entro il termine di 30 giorni dalla notifica della presente sentenza;

4) condanna a corrispondere a a titolo di canoni di locazione Controparte_1 Parte_1 ulteriori:
• i canoni mensili di euro 450,00 scaduti e non pagati dalla prima mensilità successiva a quella considerata nella sentenza n. 143/2025 sino al mese precedente la pubblicazione della presente sentenza, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

5) condanna altresì a corrispondere a , dalla data di pubblicazione Controparte_1 Parte_1 della presente sentenza fino all'effettivo rilascio dell'immobile, un'indennità di occupazione pari a euro 450,00 per ciascun mese (o frazione di mese), oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

6) dà atto che, quanto alla somma di euro 12.150,00 per morosità anteriormente maturata, restano fermi gli effetti della sentenza n. 143/2025 del Tribunale di Savona, passata in giudicato;

7) condanna alla rifusione, in favore di delle spese di lite del Controparte_1 Parte_1 presente giudizio, che liquida in complessivi euro 2.600,00 per compensi, oltre rimborso forfetario, IVA e CPA come per legge.
Savona, il 11.12.2025
Il Giudice
FA GI
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