n. 398/2024 RG

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI IMPERIA
Sezione civile in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Maria Teresa De
Sanctis, nella causa civile iscritta al n. 398/2024 del ruolo generale degli affari contenziosi civili promossa da:
, nata a [...] il [...], cittadina Parte_1 britannica residente in 143 Westwood Park, London, SE23 3QL, codice fiscale
, elettivamente domiciliata in Viale Europa 221, 17027 - C.F._1
Pietra Ligure (SV), presso l'Avv. Simone Fiorito del Foro di Savona, (codice fiscale
, pec , che la C.F._2 Email_1 rappresenta e difende in virtù di procura speciale congiunta al ricorso ex art. 281 undecies cpc;

- Attrice - nei confronti di
, nato a [...] nell'Emilia il 27 gennaio 1961, c.f. Controparte_1 residente a [...]
Parini 28, presso gli Avv.ti Bruno Santini (c.f. pec CodiceFiscale_4
e Roberto Rum, (c.f. ; Email_2 CodiceFiscale_5 pec , che la rappresentano e difendono in virtù di Email_3 procura speciale congiunta alla comparsa di costituzione e risposta;

- Convenuto - ha pronunciato, all'esito dell'udienza di discussione del 5.2.2025, la seguente
SENTENZA
EX ART. 281-SEXIES, Ul. Co., C.P.C.
*******
MOTIVAZIONE IN FATTO ED IN DIRITTO
La domanda attorea è fondata e va accolta per le ragioni di seguito esposte.
Sussiste inadempimento imputabile sotto il profilo soggettivo, in quanto il convenuto ha riconosciuto di aver dichiarato all'agente immobiliare, perché venissero inserite nel modulo atto a raccogliere eventuali proposte di acquisto degli interessati, effettivamente utilizzato in sede di formulazione da parte della IG.ra Parte_1
della proposta di acquisto sottoscritta il 17.9.2022 e accettata dalla
[...] controparte, l'inesistenza di contenziosi pendenti e di iscrizioni pregiudizievoli sull'immobile, di proprietà dello stesso convenuto, sito in REZZO (IM) via Giovanni XXIII civico n. 14, censito al Catasto Fabbricati Foglio 10 particella 206 sub. 9 – 11
– 13 - 12, oltre ai relativi terreni Mapp. 184 e 203, benchè si trattasse di formalità che da tempo risultavano apposte sull'immobile, posto che l'ipoteca giudiziale vi era iscritta dal 22.3.2019 e il provvedimento di sequestro conservativo risultava trascritto da sei mesi e segnatamente dal 15.3.2022 per un importo fino a concorrenza della somma di € 12.000,00. Il canone di correttezza imponeva, senza dubbio, di comunicare all'altra parte tali obiettive risultanze, pur se fossero esistite ragionevoli probabilità di pervenire alla loro cancellazione in tempo utile per la data del 31.3.2023 convenuta per la stipulazione dell'atto definitivo di trasferimento, il che in ogni caso non è avvenuto. Ricorre, inoltre, la non scarsa importanza dell'inadempimento, considerato che la mancata cancellazione, specie del sequestro, è circostanza tale da escludere per la parte promittente acquirente l'utilità del contratto di compravendita, alla stregua dell'interesse all'effettiva titolarità del bene a fronte del pagamento del prezzo, interesse che risulta potenzialmente minacciato dalla automatica conversione del sequestro in pignoramento nel caso venga pronunciata sentenza di condanna. Poste tali premesse, va osservato che l'attrice, IG.ra , ha Parte_1 spiegato azione volta ad ottenere la declaratoria dell'intervenuto recesso con diritto al pagamento del doppio della caparra, cui il convenuto ha resistito, riconoscendo come dovuta la sola restituzione della somma corrisposta. A sostegno di tale prospettazione, il convenuto ha invocato l'intervenuta conclusione di una transazione coinvolgente anche il soggetto proponente il sequestro e in subordine, il fallimento delle trattative a causa della pretesa avanzata dalla odierna attrice alla decurtazione dal prezzo di acquisto di ulteriori 8.000,00 euro, in quanto intervenuta dopo che era già stata raggiunta l'intesa. Va osservato in diritto che, ove si verifichi l'inadempimento, il contraente non inadempiente ha il diritto potestativo di scegliere di esercitare il recesso dal contratto, esigendo il doppio della caparra qualora sia il soggetto che l'ha versata.
Secondo la giurisprudenza l'esercizio del recesso, da un lato, e l'incameramento della caparra o la pretesa di corresponsione del doppio, dall'altro, sono due aspetti del medesimo diritto, inscindibilmente connessi.
La caparra come noto dà luogo attraverso una dazione reale ad una forma di liquidazione anticipata, convenzionale e forfettaria del danno, volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso.
Va peraltro rammentato che anche il contraente non inadempiente che abbia originariamente agito per l'esecuzione del contratto può successivamente, in sostituzione di detta pretesa, recedere dal contratto e ritenere la caparra o esigerne il doppio, in applicazione del principio di cui all'art. 1453, comma 2 cc.. Secondo l'analisi giurisprudenziale, cioè, la parte non inadempiente che abbia agito per l'esecuzione del contratto può, in sostituzione dell'originaria pretesa, legittimamente chiedere nel corso del giudizio il recesso dal contratto (Cass. n.
882/2018; Cass. n. 24841/2011; Cass. n. 849/2002).
Nella specie non è in discussione che avendo le parti, con riferimento al versamento della somma di denaro di € 13.000,00 adoperato la locuzione “caparra confirmatoria”, la relativa dazione debba ritenersi avvenuta a tale titolo secondo il criterio ermeneutico del significato letterale delle parole. E' incontestata poi la circostanza di fatto della dazione della somma, avvenuta mediante consegna dell'assegno n. 0321024055-01 (All.02 al ricorso), a beneficio del IG. incassato in data 4 ottobre 2022. Controparte_1
Ciò posto, essendo l'inadempimento da valutarsi sulla base delle regole generali in tema di inadempimento, nella specie risulta integrato l'inadempimento rilevante imputabile al promittente alienante sia sotto il profilo oggettivo della gravità, insistendo sull'immobile, ancora a fine marzo 2023, la trascrizione taciuta, che sotto quello soggettivo dell'imputabilità.
Mette conto poi evidenziare che l'art. 1384 c.c. non trova applicazione con riguardo alla caparra confirmatoria.
Anche la S.C. ha osservato che il potere del giudice di riduzione equitativa della penale non può essere esercitato per la caparra confirmatoria (Cass. n.
14776/2014; Cass. n. 15391/2000; Cass. n. 1143/1982; Cass. n. 6394/1979; Cass.
n. 4856/1977). E' certo poi che neppure si pone nella fattispecie alcuna questione di nullità della caparra sotto il profilo di una eventuale manifesta sproporzione del suo importo.
Alla luce di tali premesse, il diritto alla corresponsione del doppio della caparra versata deriva dal recesso legale che consegue all'esercizio da parte dell'attrice del diritto potestativo previsto in tema di caparra confirmatoria.
In tale contesto, la parte convenuta ha eccepito che le parti avrebbero concluso una transazione anche con il terzo che aveva ottenuto il provvedimento di sequestro conservativo e aveva azionato giudizio di risarcimento del danno (per un importo che a posteriori si sarebbe rivelato eccessivo) per lamentate infiltrazioni dal tetto dell'immobile di proprietà del IG. per poter addivenire alla vendita Per_1 dell'immobile alle condizioni meglio descritte in comparsa di costituzione, il che avrebbe comportato la risoluzione consensuale del preliminare con i connessi diritti e obblighi, anche quanto alla caparra confirmatoria.
A prescindere dal carattere novativo o meno della transazione, va osservato che le trattative intercorse tra le parti non sono approdate ad una valida transazione, non essendo stato dalle parti sottoscritto un documento contrattuale condiviso. Dall' email datata 3.1.2024 h. 12.32 emerge che il convenuto, dichiaratosi tramite il proprio legale disposto ad accettare le condizioni dettate dalle altre parti, ha indicato la settimana successiva per la sottoscrizione degli accordi (“e la prossima settimana firmeremo le scritture”), ma tale differimento non è stato accettato dalla
IG.ra (che sarebbe stata in procinto di rientrare a Londra). Pt_1 Quanto alla responsabilità che si addebita alla attrice per violazione della buona fede precontrattuale, in quanto avrebbe rilanciato una sua nuova controproposta, dopo che l'accordo era già stato raggiunto, va rilevato che non è stata offerta una compiuta dimostrazione di tale prospettazione ad onere della parte convenuta. Sul punto dagli atti emerge soltanto che l'email del 3.1.2024 appare esprimere accettazione da parte del IG. della proposta descritta nella precedente CP_1 mail inviata il 3.1.2024 (h. 09.42) dall'Avv. Acquarone, ma non è chiaro se tale accettazione del avesse il potere di determinare l'effetto conclusivo del CP_1 contratto, ossia se la proposta, cui aveva prestato adesione, fosse completa nel senso di contenere tutti gli elementi del futuro contratto da stipularsi tra il e CP_1 la . Pt_1
Ingenerano dubbi in tal senso il fatto che il si fosse detto interessato a CP_1 separare la trattativa con la IG.ra da quella con la IG.ra ed Pt_1 Parte_2 il riferimento dell'email del 4.1.2024 dell'Avv. Simone Fiorito al contenuto dell'accordo “aggiornato al conteggio da noi effettuato in sede di ultima videochiamata”, che sembrerebbe indicare vi fossero stati ulteriori passaggi valutativi successivamente al 3.1.2024. Non è noto, inoltre, il contenuto del documento predisposto dall'Avv. Fiorito e già altre volte inviato al e non CP_1 modificato, citato nella email del 4.1.2024.
Non emergono in definitiva elementi certi atti a concretamente dimostrare il fatto che il IG. avesse indirizzato alla IG.ra l'accettazione di un atto CP_1 Pt_1 che avesse un contenuto idoneo ad essere assunto come contenuto del contratto. Inoltre, parte convenuta ascrive a mala fede la pretesa di ulteriori € 8.000,00 da parte della IG.ra , segnalandone la scorrettezza in maniera generica, Pt_1 apprezzabile prevalentemente sotto il profilo temporale, quale rilancio della controproposta ad accordo già raggiunto.
Alla stregua della incerta ricostruzione dei contenuti della trattativa condotta dal con la IG.ra , quanto allegato dal convenuto è insufficiente a CP_1 Pt_1 suffragare l'addebito mosso a titolo di responsabilità a quest'ultima per ingiustificato recesso dalle trattative. Deve osservarsi al riguardo che non vi è prova che le lievi difformità urbanistiche fossero già state oggetto di precedente informativa e confronto ad opera delle parti. Il contratto preliminare concluso per € 138.000,00 a proposito della situazione urbanistica dell'immobile si limita a dare atto della esistenza di pratiche in corso, di fatto rinviandone una miglior disamina all'atto della stipula del definitivo. A fronte di tale evidenza era onere del convenuto dimostrare, laddove non fosse contestata la causale della pretesa alla ulteriore decurtazione, l'insussistenza di alcun diritto a pretendere la riduzione di prezzo o il risarcimento del danno per tali difformità in virtù della disciplina sulle garanzie del contratto di vendita.
La domanda di parte attrice merita pertanto accoglimento.
La somma precedentemente versata dalla parte adempiente, trattandosi, per consolidato indirizzo giurisprudenziale, di un'obbligazione restitutoria, non risarcitoria, che dà origine ad un debito di valuta, non è soggetta a rivalutazione. Tale somma, insensibile al fenomeno della svalutazione monetaria, non risulta automaticamente rivalutabile, salvo che il creditore, dimostrando di avere risentito, per l'indisponibilità della somma anticipata, di eventuali ulteriori danni, ivi compreso quello derivante dalla svalutazione monetaria, ne chieda il risarcimento. Nel caso di specie, la parte attrice non ha provato l'entità delle somme effettivamente pagate a titolo di interessi sul mutuo e ha, comunque, espressamente optato per una forma di risarcimento limitata ai rimedi di cui all'articolo 1385 cod. civ. e, pertanto, incompatibile con le norme generali di risarcimento. Sulla somma da restituire di €
13.000,00 sono dovuti, pertanto, soltanto gli interessi compensativi (cfr. Cass. civ., sez. III, 17 luglio 2002, n. 10373; Cass. civ., sez. un., 04 dicembre 1992, n. 12942) maturati dalla dazione della caparra alla presente pronuncia, che si liquidano in €
1.042,14.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto dei parametri minimi di cui al Dm 147/2022 in ragione della semplicità delle questioni trattate, dell'assenza di espletamento di attività istruttoria e della oralità della discussione, oltre che della non contestazione da parte del convenuto dei fatti dedotti dall'attrice quale causa petendi della domanda.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione respinta, così decide:
- accerta l'inadempimento del IG. in riferimento al contratto Controparte_1
“proposta di acquisto” sottoscritto il 17 settembre 2022;
- dichiara l'intervenuto recesso dal medesimo contratto ex art. 1385 c.c. da parte della ricorrente Parte_1
e, per l'effetto
- condanna il IG. al pagamento ex art. 1385 c.c. in favore della Controparte_1
IG.ra della somma di € 26.000,00 oltre agli interessi Parte_1 compensativi liquidati in € 1.042,14, salvi gli interessi legali maturandi dalla sentenza al saldo;

- condanna il convenuto al pagamento - in favore della ricorrente - delle spese processuali, liquidate in € 264,00 per spese, € 2.300,00 per onorari, oltre IVA, CPA, spese generali al 15%.
Imperia, 07/02/2025.
Il giudice
Dott.ssa Maria Teresa De Sanctis