REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
SESTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, in persona del Giudice, Angela Arena, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 25611/2023 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023,
avente ad OGGETTO: “Responsabilità ex art. 2051 c.c.”, e vertente
TRA
in persona del Presidente del Consiglio di Parte_1
amministrazione e legale rappresentante p.t. dr. COD. FISC. , rappresentato Parte_2 P.IVA_1
e difeso dall'Avv. Fusco Tommaso, p.e.c. come da procura Email_1
in atti;

E
in persona dell'Amministratore delegato , COD. FISC. Controparte_1 CP_2
, rappresentato e difeso dagli Avv.ti Francesca Mandara e Cinque Anna, p.e.c. P.IVA_2
come da procura in atti;
Email_2
CONCLUSIONI
All'udienza del 31/01/2025, i procuratori delle parti hanno concluso come da processo verbale che qui di seguito si trascrive:
<È presente l'avv. Tommaso Fusco nell'interesse del ricorrente, il quale chiede l'accoglimento della
propria domanda, con condanna alle spese della doppia fase del presente giudizio (ATP + merito) ed
attribuzione, come quantificate in atti.
L'avv Gianluca Chierchia, insiste per il rigetto della domanda con condanna della ricorrente al
pagamento dei diritti, onorari e spese di giudizio. >>. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
L'istituto in persona del suo legale rappresentante pro tempore dott. Parte_1 [...]
ha agito in giudizio al fine di richiedere il risarcimento dei danni subiti al piano seminterrato di Pt_2
sua proprietà a causa delle copiose infiltrazioni provenienti dal piano sovrastante condotto dalla resistente
Controparte_1
Il resistente ha, specificamente, dedotto:
1. <L' è proprietaria del complesso immobiliare sito in Napoli alla via Parte_1
Cornelia dei Gracchi, in virtù di atto di compravendita del 29 dicembre 2016 per Notaio Persona_1
(rep. 7216 – racc. 2617) con il quale la società Auto Sea s.r.l. ha ceduto in blocco in favore dell'istante
una serie di locali tra cui quello oggetto del presente giudizio avente accesso dal civico n. 46 di via
Cornelia dei Gracchi, riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Napoli, Sez. SOC, foglio 5,
particella 725, sub. 44 (cfr. doc. 1: Atto di compravendita)>>;
- 2. <L'immobile di cui sopra è posto ad un livello interrato S/1, sottoposto di circa 3,50 metri lineari
rispetto la sede stradale. Vi si accede tramite una rampa carrabile, chiusa da cancello scorrevole,
affiancata sul lato destro per chi scende da una gradonata pedonale. Esso si presenta in forma di pianta
rettangolare allungata (Grafico n° 2 della perizia allegata sub doc. 2) con il lato lungo parallelo alla via
Cornelia dei Gracchi e ha un'estensione complessiva di circa 1.800,00 metri quadrati distribuiti su di un
unico livello e suddivisi in ambienti di differenti dimensioni>>;
- 3. <I locali di cui sopra sono adibiti a uso deposito e magazzino per l'attività diagnostica svolta dalla
società istante>>;
- 4. <Nonostante le continue segnalazioni delle copiose infiltrazioni emerse nel corso degli anni, i
referenti della società resistente non hanno mai posto rimedio definitivo alla problematica, tanto che a
oggi le infiltrazioni hanno raggiunto livelli di pericolosità inaccettabili. Difatti, da un'ultima verifica è
emerso che i locali non risultano agibili a causa dei gravi e copiosi fenomeni infiltrativi di acqua
provenienti dal piano sovrastante (Foto 10 – 11 della perizia sub doc. 2), che risulta occupato dal punto
vendita della catena di supermercati “Sole 365” di proprietà della con al suo Controparte_1 interno - ubicata proprio in corrispondenza delle citate infiltrazioni - una grande area adibita alla
lavorazione e vendita di prodotti ittici e di macelleria (Grafici n° 5 – 6 della perizia sub doc. 2)>>.
- 5. <Sovrapponendo la planimetria dei locali interessati dalle perdite con la planimetria raffigurante la
disposizione dei banchi del supermercato “Sole 364), non vi è dubbio che le infiltrazioni provengono
dagli scarichi dei banchi e macelleria. Peraltro, uno sgradevole odore di pesce e lo strato CP_3
limaccioso che copre la coltre alimentata dal gocciolio d'acqua fuga ogni dubbio>>.
- 6. <In seguito alla verifica tecnica, si è potuto verificare non soltanto una serie di profondi danni
arrecati all'intradosso del solaio, con diffuse zone in cui si è verificato il totale distacco e crollo
dell'intonaco (Foto 12 – 13 della perizia sub doc. 2), ma anche la presenza di intere aree dell'immobile
completamente allagate (Foto 14 – 15 della perizia sub doc. 2). In esse si sono venute a generare delle
vere e proprie pozzanghere (Foto 16 – 17 – 18 della perizia sub doc. 2) di notevoli dimensioni che
raggiungono anche i diversi centimetri di profondità, determinando umidità da risalita che generano
danni e ammaloramento anche lungo le pareti perimetrali e divisorie dell'immobile>>.
Si è costituita la convenuta che ha impugnato la domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto,
chiedendone il rigetto.
In particolar modo, ha eccepito che:
a) i danni provocati alle tubature da cui si sono generate le infiltrazioni erano stati causati dall'erosione dei ratti, e dunque per una causa non ad essa imputabile;

b) la custodia delle dette tubazioni ricadesse in capo al ricorrente quale proprietario, e locatario,
dell'immobile condotto dalla stessa convenuta.
Celebrata la prima udienza, rigettate le istanze istruttorie delle parti (mai reiterate delle stesse) ed acquisita la CTU esperita nel procedimento di ATP recante R.g. nr. 15043/2022, la causa è stata rimessa in decisione.
In via pregiudiziale, deve darsi atto che si farà riferimento alla CTU espletata nel corso dell'anzidetto procedimento di ATP, riguardo all'accertamento di fatto dei luoghi di causa, alla genesi dei danni ed alle conseguenze da questi prodotte. Celebrata la prima udienza, venivano rigettate le richieste istruttorie delle parti, che neppure reiteravano le rispettive istanze, precisate dalle parti le conclusioni a verbale, la causa veniva riservata in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies, ultimo comma, c.p.c.
Ciò posto, la domanda va parzialmente accolta nei termini che seguono.
Preliminarmente, deve osservarsi che la fattispecie va senz'altro ricondotta entro l'ambito applicativo dell'art. 2051 c.c. e, dunque, alla responsabilità per i danni causati dalle cose in custodia e, a tal fine è
necessario procedere all'accertamento del soggetto titolare dell'obbligo di custodire il bene che ha cagionato il danno, in particolare nell'ambito del rapporto locatore – conduttore.
Sul punto, costituisce principio del tutto pacifico nella giurisprudenza di legittimità, in tema di danni da cose in custodia, poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, (salvo rivalsa sul conduttore che abbia omesso di avvertirlo ex art. 1577 c.c.), mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità, con facoltà od obbligo di intervenire allo scopo di evitare pregiudizio a terzi (Sentenza n. 10983 del 26/04/2023 ,Sez. 3, Sentenza n. 11815 del
09/06/2016 Sez. 3, Sentenza n. 21788 del 27/10/2015;Cass. n. 1948/03).
In questo senso, la figura di “custode” non è riferibile a uno status giuridico predeterminato tra il soggetto e la cosa, ma è colui che ha il “governo della cosa”, ossia il potere effettivo, dinamico ed esclusivo sulla stessa, inteso come “potestà di fatto”, che deve essere anche disponibilità giuridica (Cass., S.U.,
11.11.1991, n. 12019). La responsabilità ex art. 2051 c.c., difatti, postula una relazione materiale di disponibilità di fatto, oltreché giuridica, tra il custode e la cosa, relazione che determina a carico di chi ha il potere fisico sulla stessa, l'onere di impedire che da essa possa derivare pregiudizio a terzi.
La funzione della norma, di imputare la responsabilità a chi si trovi nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa stessa, porta ad escludere che custode sia necessariamente il proprietario in quanto tale,
potendo essere qualificato custode il soggetto che di fatto controlli le modalità di uso e conservazione della res ed abbia, pertanto il “governo della cosa” (Cass. n. 24530/09).
Pertanto, il proprietario - locatore del bene è responsabile per i danni arrecati a terzi, nei termini di cui sopra, salvo che egli provi la sussistenza del caso fortuito e, cioè, di un evento eccezionale, imprevedibile ed inevitabile - che può essere costituito anche dal comportamento del conduttore - determinante la causazione del danno (Cass. civ. n. 28228/2019).
Deve, quindi, procedersi ad un accertamento di fatto che, nel caso concreto e volta per volta, sia finalizzato ad individuare il soggetto che abbia “il governo” del bene nei termini sopra indicati.
Nel caso di specie, deve scartarsi l'ipotesi della sussistenza del caso fortuito, posto che il danneggiamento del manufatto fognario servente i locali macelleria e pescheria della resistente non è addebitabile all'azione dei roditori, così come inequivocabilmente accertato dal CTU dell'ATP, il quale, ha escluso
<<che altre concause abbiano partecipato a produrre lesioni oltre quelle prospettate dal>
Ricorrente>>.
Conseguentemente, va senz'altro ritenuto che dette tubature, posizionate all'interno di un cavedio sottoposto alla pavimentazione, ricadono sotto la esclusiva custodia del proprietario – locatario in quanto costituenti una parte dell'impianto conglobato alle strutture dell'immobile.
Difetta, infatti, in capo al conduttore, il requisito della giuridica disponibilità del bene in relazione ai danni derivanti dalla rottura dell'impianto di scarico sottostante la pavimentazione, e la cui riparazione,
tra l'altro, comporta delle opere di straordinaria manutenzione che - seppur eseguite dalla convenuta nelle immediatezze della CTU (come rilevato dallo stesso consulente d'ufficio) - sono da addebitarsi certamente a carico del proprietario – locatore.
A tal riguardo deve oltretutto osservarsi che, il ricorrente si è limitato a dedurre che le infiltrazioni hanno trovato origine dalle tubazioni che si innestano nel manufatto fognario servente il locale sovrastante,
senza mai provare che queste siano state realizzate ed allocate dalla resistente in assenza, o contro, il suo consenso.
Allo stesso modo, neppure è stata fornita la prova che tali tubature siano state realizzate in un'epoca successiva al subentro della resistente nel precedente contratto di locazione e, dunque, non siano preesistenti al momento in cui quest'ultima ha preso possesso dell'immobile che tiene in conduzione.
Va poi ritenuto che, tale lacuna probatoria, non può essere colmata dalle risultanze della CTU che, come noto, non può supplire al mancato soddisfacimento dell'onus probandi che grava, in ogni caso, in capo al ricorrente.
Pertanto, alla luce del fatto che il ricorrente ha tardivamente dedotto solo con le note conclusive – tra l'altro irrituali – che le tubazioni di scarico fossero state realizzate dalla parte resistente e che tale circostanza è rimasta del tutto sfornita di prova, non vi è prova che l'impianto fognario di scarico fosse stato realizzato dal conduttore (a tal riguardo cfr. Cass. Civ. n. 30729/2019).
Deve poi osservarsi che, il CTU dell'ATP erra quando conclude ritenendo che “Tale manufatto fognario,
servente ai soli reparti pescheria e macelleria del supermercato, è di proprietà esclusiva del Resistente,
quindi a questo spetta l'onere della manutenzione straordinaria”.
Invero, tale valutazione, attenendo all'accertamento giuridico dei diritti di proprietà e custodia, esula dagli accertamenti tecnici demandati al consulente e va provato dalla parte su cui ricade l'onere probatorio.
Oltretutto, al consulente neppure era stato conferito il mandato di identificare il proprietario e/o il soggetto su cui gravava la custodia del bene che ha cagionato i danni, eppure, ugualmente si è espresso in tal senso esorbitando i limiti dell'incarico affidatogli.
Ciò posto, va poi considerato che, al contrario, la riconducibilità del danno all'iniziativa del conduttore può assumere rilievo qualora essa sia dimostrata dal proprietario ai fini della rivalsa o quale caso fortuito,
idoneo ad esonerare il locatore da responsabilità, ma solo nei limiti, tipici del "fatto del terzo" ex art. 2051
c.c., in cui tale riconducibilità, rivelandosi come autonoma, eccezionale, imprevedibile ed inevitabile,
risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell'evento lesivo.
Dunque, scartata l'esimente del caso fortuito, tale da poter escludere la responsabilità del proprietario –
locatore, così come già sopra argomentato, tuttavia, risulta necessario indagare in ordine all'ipotesi di un concorso della resistente nella causazione dei danni alle tubature che hanno condotto alle infiltrazioni.
Ebbene, nel caso di specie, il CTU, ha riscontrato che <in corrispondenza del passato percolamento,
[…] ha ritrovato al sovrastante piano terra un'area destinata dal alla vendita di prodotti CP_4 macelleria ed ittici>>, ed ha concluso ritenendo che
occorsa per il lavaggio del pesce sviscerato (Fotografia 16), sia da quella raccolta dalle griglie
(Fotografia 13), sia da quella scaricata dal lavello ubicato nel reparto macelleria>>.
Pertanto, sulla base degli elementi probatori forniti sulle cause che hanno determinato la rottura delle tubazioni, alla luce dell'espletata ctu e considerata la morfologia e l'entità dei danni da questi riportati,
può ritenersi che la resistente abbia scorrettamente utilizzato gli impianti di scarico dei banchi pescheria e macelleria concorrendo, con il suo comportamento, alla causazione di tali danni.
Sul punto, deve osservarsi che in tema di danni da cose in custodia ex art. 2051 c.c., originati da un bene immobile condotto in locazione, sussiste la responsabilità sia del proprietario dell'immobile che del conduttore ove i pregiudizi siano derivati non solo dal difetto di costruzione dell'impianto conglobato nelle sue strutture, ma anche da una negligente utilizzazione di esso da parte del conduttore (cfr. Cass.
Civ. n. 11815/2016).
Posto quanto detto, ferma la responsabilità del locatore – proprietario in ordine alla custodia delle tubazioni sottoposte alla pavimentazione dell'immobile, va ritenuto che la resistente abbia concorso alla causazione dei danni che hanno cagionato le infiltrazioni, in una misura che può essere determinata del
40%.
In base alla perizia tecnica redatta dall'ing. CTU nominato nel procedimento di Persona_2
ATP, considerando che le infiltrazioni non erano più in atto all'epoca del primo accesso, si è accertato che le stesse sono state cagionate “sia dall'acqua occorsa per il lavaggio del pesce sviscerato (Fotografia
16), sia da quella raccolta dalle griglie (Fotografia 13), sia da quella scaricata dal lavello ubicato nel
reparto macelleria”.
Inbase al giudizio espresso dal CTU, del tutto condivisibile perché adeguatamente motivato ed immune da vizi logici e tecnici nell'individuazione dei danni subiti dal locale di proprietà del ricorrente, si sono resi necessari i lavori di ripristino dell'immobile danneggiato così come descritto in perizia alle pagg. da
21 a 23.
La spesa per tali interventi di riparazione, secondo la stima del consulente che ha inteso far riferimento ai costi unitari, desunti dall'ultima tariffa delle opere pubbliche 2022 edita dalla Regone Campania,
ammonta complessivamente ad € 40.241,21, comprensiva di IVA e all'attualità.
Il CTU, ha inoltre precisato che:
1. <Per l'intervento di ripristino della linea elettrica in corto il costo è stato computato attraverso i
prezzi di mercato dei materiali occorrenti e dalle tabelle retributive ministeriali per la mano d'opera
specializzata. L'importo, così desunto, è stato maggiorato del 15% per spese generali e di un ulteriore
10% per utile dell'impresa>>;
2. <<dal computo dei lavori di pittura in conformit al dettame della citata sentenza cassazione>
stato praticato un abbattimento de l 50% per tenere in conto del mediocre stato manutentivo
dell'immobile de quo. Tale inadempienza di manutenzione, che si protrae da oltre un ventennio, non può
porsi a carico del danneggiante, giacchè altrimenti, potrebbe configurarsi un illecito arricchimento del
danneggiato, il quale si ritroverebbe l'intero cespite in un ottimo stato conservativo di manutenzione>>.
Sul suddetto importo, vanno poi riconosciuti, alla luce della nota sentenza delle Sezioni Unite della
Suprema Corte n. 1712/1995, gli interessi compensativi o da lucro cessante, quale voce del danno diretta a ristorare il danneggiato delle conseguenze economiche nascenti dal tardivo pagamento dei danni liquidati.
Tali interessi, però, stante l'assenza di una data certa circa l'insorgenza delle infiltrazioni (non riferita né
dalle parti, né dal CTU), devono essere calcolati non sulla somma sopra liquidata di € 40.241,21, ma su quella devalutata alla data di sostituzione delle tubature danneggiate (giugno 2022), di € 37.468,54 e rivalutata anno per anno secondo gli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai fino alla pronuncia della presente sentenza. Conseguentemente, il danno per ritardato pagamento è
pari ad € 3.290,72.
Sull'importo complessivo di € 43.531,93 (€ 40.241,21 + € 3.290,72) decorreranno, dalla data di pubblicazione della presente sentenza sino all'effettivo soddisfo, gli interessi legali di cui al comma 4
dell'art. 1284 c.c.
Dunque, in conclusione, alla luce dell'innanzi accertato concorso di colpa nella causazione delle infiltrazioni, resterà a carico di parte ricorrente il 60% della spesa totale per il ripristino dei danni subiti dal proprio immobile, mentre graverà sulla resistente il restante 40%, per modo che la stessa dovrà
corrispondere alla parte istante l'importo complessivo di € 17.412,77, oltre il gli interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al soddisfo.
Considerato il parziale accoglimento della domanda, le spese di lite, anche del procedimento di ATP,
devono intendersi compensate tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, in persona del Giudice, Angela Arena,
definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- a) accoglie parzialmente la domanda coma da motivazione e, per l'effetto, condanna la
[...]
in persona del l.r.p.t. al pagamento di € 17.412,77, in favore di Controparte_1 [...]
in persona del legale rappresentante p.t. oltre interessi legali dalla Parte_1
pubblicazione della sentenza al soddisfo;

- b) le spese di lite, anche del procedimento di ATP, devono intendersi compensate tra le parti
Compensa anche le spese di ctu con condanna alla restituzione di quanto sia stato anticipato in misura superiore.
Così deciso in Napoli il 13.2.25
Il Giudice
Dott.ssa Angela Arena