REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, in composizione monocratica ed in persona della dott.ssa Alessandra Tedesco, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1594 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa, in virtù di mandato Parte_1 in atti, dall'avv. Antonio Magliocca, presso il cui studio elettivamente domicilia in Caserta alla via
Ricciardi n. 8;
RICORRENTE
E
, rappresentato e difeso, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Elio Marini, Controparte_1 presso il cui studio elettivamente domicilia in Caserta alla via G. M. Bosco n. 80;
RESISTENTE IN RICONVENZIONALE
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI
FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 16.3.2025 la società - premettendo di essere Parte_1 proprietaria, tra gli altri, di un immobile sito in Caserta alla via Ricciardi n. 8, identificato in catasto al foglio 500, particella 5186, sub 107, e che dal mese di gennaio del 2006 Parte_2 occupa senza titolo il predetto immobile, avendo anche annesso lo stesso ad un confinante immobile di sua proprietà – ha chiesto al Tribunale adito di condannare al rilascio Parte_2 dell'immobile abusivamente occupato, con ripristino dello stato dei luoghi, al pagamento
1 dell'indennità di occupazione dell'immobile e al risarcimento degli altri danni causati dall'occupazione abusiva, con vittoria di spese.
Si è costituito il resistente , eccependo l'inammissibilità ed improcedibilità del Parte_2 ricorso e chiedendone, nel merito, il rigetto, in quanto infondato in fatto ed in diritto.
Inoltre, il resistente, deducendo di aver eseguito a sue spese lavori su una zona comune con la ricorrente e che la ricorrente ha abusivamente eliminato una parete che costituiva il confine tra l'immobile di sua proprietà e la zona comune, ha chiesto, in via riconvenzionale, di condannare la ricorrente al pagamento in favore del resistente della metà della spesa sostenuta per i lavori alla zona comune e al ripristino della parete eliminata.
La causa, meramente documentale, è stata rinviata per la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 24.11.2025.
Ciò premesso e partendo dalla valutazione della domanda principale proposta dalla ricorrente, va osservato quanto segue.
La domanda proposta dalla ricorrente è qualificabile come azione di rivendica, in quanto mira ad ottenere la restituzione di un immobile che la ricorrente asserisce essere occupato abusivamente dal resistente.
Quanto dedotto nel ricorso introduttivo circa altri asseriti illeciti o abusi compiuti dal resistente è assolutamente irrilevante nel presente giudizio.
Pertanto, in primo luogo, occorre accertare se il ricorrente ha dimostrato la proprietà dell'immobile di cui chiede la restituzione.
A tale proposito occorre richiamare l'atto per Notaio del 31.10.2005 con il quale Persona_1
proprietario di due locali cantinati adibiti a deposito facenti parte del fabbricato Persona_2 sito in Caserta alla via Ricciardi n. 8, della consistenza complessiva di 190 mq, ha venduto a uno dei due locali e precisamente il locale adibito a deposito della consistenza Parte_2 catastale di 94 mq confinante con via Ricciardi, secondo locale e area comune, riportato in catasto al foglio 500, particella 5186, sub 81, ed alla società l'altro locale e precisamente il Parte_1 locale adibito a deposito della consistenza catastale di 96 mq confinante con via Ricciardi, primo locale ed area comune, riportato in catasto al foglio 500, particella 5186, sub 79.
Nell'atto è precisato che i trasferimenti comprendono anche i diritti proporzionali sul bene comune non censibile, identificato in catasto al foglio 500, particella 5186, sub 80.
Parte attrice ha, inoltre, dedotto e documentato che attualmente il sub 81 è divenuto sub 106 ed il sub 79 è divenuto sub 107.
2 Le particelle oggetto dell'atto di vendita suddetto sono il risultato del frazionamento della particella
1632, sub 58.
Sebbene parte resistente abbia contestato tale frazionamento ed eccepito che allo stesso non si fa riferimento nell'atto di vendita, ha, poi, concluso che l'unico dato certo è che con l'atto in questione la ricorrente ha acquistato la particella 79, il resistente la particella 81 ed entrambi in comune tra loro la particella 80.
Tra l'altro nella stessa perizia tecnica prodotta in atti da parte resistente del geom. Controparte_2 risulta che il venditore ha presentato in data 5.10.2005 il frazionamento Persona_2 dell'originaria particella 1632 sub 58, approvato in parti data, quindi precedentemente all'atto notarile di vendita e, pertanto, sebbene il frazionamento non è allegato all'atto notarile, avendo l'atto notarile ad oggetto la vendita proprio dei sub risultanti dal frazionamento non poteva
[...]
non essere a conoscenza del detto frazionamento prima della stipula dell'atto notarile. Parte_2
Il resistente ha, poi, eccepito che, come da perizia tecnica prodotta in atti, il tecnico da lui incaricato, Geom. , analizzando sia il frazionamento catastale che lo stato dei Controparte_2 luoghi, nonché la documentazione catastale originaria del locale cantinato compravenduto, quand'era ancora in ditta ha potuto constatare ed affermare l'esistenza di una Persona_2 sostanziale e rilevante difformità tra le superfici effettivamente rilevate sui luoghi per cui è causa e quelle riportate nel frazionamento del 2005, nel senso che il sub 81 acquistato da
[...]
nel frazionamento e nell'atto di acquisto risulta di mq 94 mentre è di mq 88,56 ed il sub Parte_2
80, acquistato in comune tra le parti risulta di mq 100,32 mentre nel frazionamento e nell'atto di acquisto è indicato come di mq 93.
Tale difformità è, tuttavia, irrilevante ai fini del presente giudizio.
Pertanto, risulta dimostrato che la ricorrente è proprietaria del sub 107 rivendicato.
Parimenti dimostrato è che il resistente occupa abusivamente tale immobile.
Invero, tale occupazione non è specificamente contestata nella comparsa di costituzione e risposta e si ricava anche dalle dichiarazioni rese dal resistente all'udienza del 2.10.2018 nel procedimento
7129 del 2014, il cui verbale è prodotto in atti, che aveva il medesimo oggetto del presente procedimento e si è concluso, per quanto dichiarato dalle parti, con una pronuncia di improcedibilità.
Non risulta, invece, dimostrato che il resistente abbia annesso l'immobile in questione all'immobile da lui acquistato.
3 Pertanto, in accoglimento della domanda di rivendica proposta dalla ricorrente, il resistente va condannato alla restituzione in suo favore, libero da persone e cose, dell'immobile sito in sito in
Caserta alla via Ricciardi n. 8, identificato in catasto al foglio 500, particella 5186, sub 107.
Quando alla domanda risarcitoria proposta dalla ricorrente a causa dell'illegittima occupazione del terreno in questione, occorre rilevare che le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 33645 del 2022 hanno precisato che nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale, precisando che il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta.
Pertanto, il diritto al risarcimento nasce con l'occupazione senza titolo, o con il permanere dell'occupazione dopo la scadenza del titolo, ove questa pregiudichi la concreta possibilità del proprietario di godere del bene in modo diretto o indiretto.
Inoltre, la sentenza in questione ha chiarito che in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.
Nel caso di specie, risulta sussistente il danno per occupazione ma solo a partire dal mese di luglio del 2014, atteso che solo da tale momento può ritenersi che l'attore abbia subito il pregiudizio alla concreta possibilità di godere in modo diretto o indiretto del bene.
Invero, solo con la domanda di rivendica proposta con atto di citazione del 28.7.2014 l'attore ha manifestato la volontà di riottenere la disponibilità dell'immobile al fine di goderne direttamente o indirettamente.
Ciò detto, il danno può essere quantificato in via equitativa, in considerazione del luogo in cui si trova l'immobile, dell'ampiezza e della destinazione dello stesso, del tempo trascorso dall'inizio dell'occupazione, dei parametri di canoni di locazione forniti per analoghi immobili in analoghi periodi, nonché della possibilità di locare il bene ad un canone di mercato, valutata anche la notoria crisi economica in atto nel nostro paese nel recente periodo, esaminati i parametri forniti dal mercato relativi ad immobili della medesima tipologia e categoria, riducendo il detto valore del
4 30%, in considerazione del risparmio di imposta a favore dell'intimante (l'indennità di occupazione non è soggetta come il canone di locazione al pagamento delle relative tasse), in € 280,00 mensili.
Pertanto, il resistente va condannato al pagamento della somma di € 38.360,00, per l'occupazione dal mese di luglio del 2014 al mese di novembre del 2025.
Sulle predette somme vanno calcolati gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo, in quanto è pacifico che “l'indennità di occupazione immobiliare costituisce l'oggetto di un'obbligazione extracontrattuale, connessa all'occupazione di fatto di un immobile …; ne consegue che gli interessi sulle somme liquidate a tale titolo decorrono dalla data del verificarsi del danno e, quindi, dalle scadenze mensili di occupazione” (cfr. Cassazione civile, sez. II,
15/05/2013, n. 11736).
Ulteriori danni derivanti dall'occupazione abusiva dell'immobile in questione non risultano specificamente dedotti né tantomeno provati.
Passando ora alla valutazione della fondatezza delle domande riconvenzionali proposte dal resistente va osservato che la domanda relativa alla eliminazione di una parete realizzata dal ricorrente non può essere accolta, in quanto tale circostanza non è stata adeguatamente dedotta né tantomeno provata.
Con riguardo alla domanda riconvenzionale di condanna della ricorrente alla restituzione della metà della spesa sostenuta per i lavori effettuati sul locale in comune, va rilevato che non risulta dimostrato che il resistente ha sopportato tale spesa, essendo prodotto in atti unicamente un preventivo di costo di tali lavori.
Pertanto, le domande riconvenzionali proposte dal resistente vanno rigettate.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono, pertanto, poste a carico di parte convenuta.
Esse si liquidano come da dispositivo che segue, in applicazione dei parametri dettati dal D.M.
55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022, sotto la cui vigenza si è esaurita l'attività processuale e difensiva. In particolare, i compensi si ispirano ai valori medi dello scaglione di riferimento, concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate e all'attività processuale e difensiva espletata.


P. Q. M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulle domande in epigrafe, così provvede:
5 a) accerta che occupa e utilizza sine titulo l'immobile sito in sito in Caserta Parte_2 alla via Ricciardi n. 8, identificato in catasto al foglio 500, particella 5186, sub 107.
b) per l'effetto, condanna il convenuto al rilascio immediato del detto immobile in favore dell'attrice e al pagamento in favore dell'attrice della somma di € 38.360,00, oltre interessi da calcolare come indicato in motivazione;

c) rigetta le domande riconvenzionali;

d) condanna il convenuto alla refusione delle spese di lite in favore dell'attrice che liquida in complessivi € 5.500,00, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge, con attribuzione in favore dell'avv. Antonio Magliocca dichiaratosene anticipatario.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, il 24.11.2025
Il Giudice
dott.ssa Alessandra Tedesco
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