RG 8628/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del dott. Giuseppe Di Leone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 8628 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno
2021, avente ad oggetto: appalto, promossa da:
, in persona del legale rappresentante pro Parte_1 tempore, elettivamente domiciliata in Aversa (CE) al Viale Europa n. 134, rappresentata e difesa dall'Avv. Vincenzo Martino in virtù di procura in atti;
attore contro sito in Aversa (CE), alla Piazzetta Pirozzi n. 11/13, in persona Controparte_1 dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Aversa (CE) alla Via Altavilla
n. 93, rappresentato e difeso dall'Avv. Enrico Vanacore in virtù di procura in atti;
convenuto
Conclusioni delle parti: come da verbali e atti di causa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato alla controparte, la Parte_1 ha convenuto in giudizio il per sentire accogliere le seguenti
[...] Controparte_1 conclusioni: “a) accertare e dichiarare, per i motivi di cui in narrativa, che il contratto di appalto per cui è causa si è sciolto in data 31.07.2019 in virtù del recesso esercitato dal
senza l'osservanza del termine di preavviso di 60 giorni ivi previsto;
b) Controparte_1 per effetto del predetto accertamento, condannare il , in persona Controparte_1 dell'amministratore p.t., al pagamento, in favore della della Parte_1 somma di euro 11.194,00, oltre IVA se dovuta, somma costituita: 1) dalla penale di euro
Pag. 1 di 6 3.000,00, prevista per il caso di recesso anticipato dal contratto senza la concessione del preavviso di giorni 60; 2) dall'ulteriore penale prevista per l'ipotesi di recesso ad opera del
, nella fattispecie pari euro 8.194,00, corrispondente alle 17 mensilità dovute dal CP_1 recesso fino alla scadenza naturale del contratto;
ovvero, condannarlo al pagamento, per tali causali, di quella diversa somma che risulterà comunque di giustizia, il tutto, in ogni caso, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal fatto al soddisfo;
c) ancora per effetto del predetto accertamento, oltre a quanto sopra, condannare altresì il , in persona Controparte_1 dell'amministratore p.t., al rimborso, in favore dell'istante, della somma di euro 48,80 anticipata per l'esperimento del tentativo di mediazione di cui al D. Lgs 28/2010; d) in ogni caso, in virtù del principio della soccombenza, condannare parte convenuta al pagamento delle spese e competenze di causa, con attribuzione al sottoscritto procuratore anticipatario”.
A sostegno delle proprie domande, l'attore ha allegato: di aver curato il servizio di pulizia e movimentazione dei contenitori dei rifiuti in favore del dall'anno 1989, Controparte_1 tramite l'opera del Sig. , attuale legale rappresentante della società attrice;
che in Persona_1 data 27.12.2018, le parti hanno sottoscritto un nuovo contratto d'appalto biennale, con decorrenza dal 01.01.2019, per un compenso mensile di € 482,00 oltre IVA;
che con lettera del giorno 08.07.2019, l'amministratore pro tempore subentrato, Sig. , ha Parte_2 comunicato l'intenzione di porre termine all'incarico con effetto dal 31.07.2019; che a fronte della mancata concessione del preavviso di 60 giorni e dell'interruzione anticipata è dovuto il pagamento delle penali previste dal contratto, per un ammontare complessivo di € 11.194,00, composto da € 3.000,00 (per il mancato preavviso) ed € 8.194,00 (corrispondenti a 17 mensilità da Agosto 2019 a Dicembre 2020).
Si è costituito in giudizio il convenuto, il quale ha contestato gli assunti di controparte, sostenendo in particolare che il contratto del 27.12.2018 sarebbe nullo poiché sottoscritto dall'amministratore (Sig. senza preventiva autorizzazione assembleare e, Parte_3 soprattutto, dopo che lo stesso aveva rassegnato dimissioni irrevocabili in data 05.12.2018.
Pertanto, il convenuto ha così concluso: “Dichiarare la nullità del contratto di appalto per cui
è causa per i motivi di cui in narrativa;
− Per l'effetto, rigettare la domanda attorea, in quanto infondata in fatto ed in diritto;
− Condannare l'attrice al pagamento delle spese e competenze di causa, oltre CPA e rimborso spese forfettarie come per legge.”.
Concessi alle parti i termini di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c., la causa è stata istruita mediante assunzione della prova orale ammessa.
Con provvedimento del 27.07.2025, a seguito di trattazione scritta, sulle conclusioni delle parti, la causa è stata trattenuta in decisione, previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Pag. 2 di 6 2. Va disattesa l'eccezione di improcedibilità della domanda avanzata dal convenuto, atteso che la materia oggetto di causa (appalto) non rientra tra quelle per le quali il legislatore ha previsto il procedimento di mediazione quale condizione di procedibilità. In ogni caso, parte attrice ha documentato l'espletamento della mediazione.
3. Venendo al merito, la domanda è infondata e va pertanto rigettata.
Risulta pacifico dagli atti di causa che l'amministratore del convenuto che ha CP_1 sottoscritto il contratto fatto valere in giudizio dall'attore, sig. abbia presentato Parte_3 dimissioni irrevocabili ratificate dall'assemblea condominiale in data 5.12.2018 (cfr. verbale di assemblea presente nella produzione di parte convenuta). Il contratto in questione, pertanto, sottoscritto in data 27.12.2018, con il suo contenuto negoziale, quale quello invocato in questa sede dall'attore, è opponibile al condominio soltanto se rientrante tra le attività urgenti che l'amministratore cessato dalla carica, in quanto dimissionario, era abilitato a compiere in forza del chiaro disposto dell'art. 1129 co. 8 c.c.
Sul punto, è stato autorevolmente chiarito che la L. n. 220 del 2012, riformando la materia, nel disciplinare la fase terminale del rapporto che lega il all'amministratore, ha CP_1 previsto, mediante l'introduzione del comma 8 all'art. 1129 c.c., che quest'ultimo, alla cessazione dell'incarico, sia tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, nonché ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi.
I commentatori della riforma hanno da subito rilevato che la seconda parte della disposizione, da leggere in combinato disposto con il successivo comma 10 del medesimo art. 1129, nonché con l'art. 1135 c.c., comma 1, n. 1 e con l'art. 1709 c.c., disciplina in maniera decisamente innovativa rispetto al passato il particolare periodo di “reggenza” (comunemente qualificato in termini di prorogatio) in cui l'amministratore si trova ad operare tra il momento di cessazione dell'incarico (per qualunque causa), da un lato, e il suo rinnovo o nuova nomina (recte, conferma, secondo la dizione codicistica) ovvero, ancora, sostituzione con altro amministratore.
La nuova formulazione della norma, in termini così precisi e stringenti, ha indotto gli interpreti a concludere nel senso che il Legislatore della riforma abbia inteso ridisegnare completamente l'istituto della prorogatio rispetto al passato, limitandone decisamente portata ed effetti, sì da evitare il ripetersi di quelle situazioni di permanenza sostanzialmente sine die e con pieni poteri dell'amministratore nell'incarico (anche in considerazione del quorum particolarmente elevato richiesto per la nomina di un nuovo amministratore o la revoca di quello in carica), senza passare per un previo controllo assembleare.
Pag. 3 di 6 Sicché, sulla base della nuova previsione codicistica, un amministratore in prorogatio non può più considerarsi nella pienezza delle sue funzioni, residuandogli, al contrario, una limitata rappresentanza dei condomini, siccome confinata al compimento della sole “attività urgenti” del cui svolgimento, peraltro, sebbene non previsto espressamente dalla norma, si ritiene egli sia chiamato a riferire in assemblea, sulla scorta di quanto previsto dagli artt. 1131, comma 3 e
1135, comma 2, c.c.
Peraltro, è stato anche rilevato in dottrina che, stante l'inderogabilità (ex art. 1138, comma 4,
c.c.) dell'art. 1129 c.c., neppure potrebbe l'assemblea ratificare attività non urgenti né indifferibili comunque compiute dall'amministratore uscente, sia pur nell'interesse comune, ma travalicando i limiti della previsione in commento, con tutto ciò che ne consegue relativamente ai rapporti che coinvolgono soggetti esterni al condominio, rispetto ai quali lo stesso finisce per assumere una responsabilità in proprio: l'iniziativa contrattuale di un amministratore che travalichi i limiti dei poteri assegnatigli ex lege non determina, infatti, l'insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo, non trovando applicazione, in ambito condominiale, il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso.
Deve quindi ritenersi, con la migliore dottrina che si è occupata del tema, che l'obbligo gestorio dell'amministratore uscente non possa più abbracciare tutti i poteri previsti dall'art. 1130 c.c., espressione della cura ordinaria del condominio, ma che lo stesso sia contenuto con riguardo a quelle sole attività che, valutate secondo il criterio del bonus pater familias, rivelino il carattere dell'urgenza ai fini della conservazione delle cose comuni, ovvero la necessità di essere eseguite senza ritardo e senza poter attendere la nomina, da parte dell'assemblea o dell'Autorità giudiziaria, del nuovo amministratore, allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento dei beni condominiali.
Per la individuazione delle attività “urgenti”, poi, in mancanza di definizione legislativa, può farsi riferimento ad una nozione unitaria di “urgenza condominiale”, evincibile dal combinato disposto degli artt. 1129, comma 8, 1134 e 1135, comma 2, c.c. quale stato fattuale o giuridico che ricorre allorché, secondo un comune metro di valutazione, l'attività da svolgere appaia indifferibile (e non solo necessaria) allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento al condominio ovvero ai terzi (arg. da Cass. Civ., Sez. II, 16 aprile 2018, n. 9280).
Così, ad esempio, non sembra revocabile in dubbio che l'amministratore in prorogatio debba, tra l'altro, comunque procedere alla raccolta delle quote condominiali (il mancato assolvimento di tale compito, infatti, determinerebbe la paralisi della gestione dell'ente, rendendo impossibili
Pag. 4 di 6 i pagamenti a dipendenti, terzi creditori e fornitori di servizi essenziali - acqua, luce, gas o combustibile per gli impianti centralizzati - nonché delle imposte e dei tributi, esponendo il a contestazioni, azioni risarcitorie e riprese fiscali, con ulteriore aggravio di CP_1 interessi e spese), ovvero costituire in mora i condomini o i terzi debitori nei confronti del
, onde evitare il pregiudizio agli interessi comuni connessi al decorso del relativo CP_1 termine di prescrizione;
del pari, non appare fondatamente dubitabile che egli debba comunque ottemperare agli obblighi ex artt. 1131 e 1135, comma 2, c.c. nonché convocare l'assemblea ai sensi dell'art. 66, comma 1, primo periodo, disp. att. c.c. e 1130, n. 10, c.c., risultando altrimenti impossibile garantire il controllo della gestione condominiale secondo la cadenza annuale cui la stessa è improntata, tanto più considerando che, in presenza di un amministratore in carica pleno iure, l'inottemperanza a tale obbligo sarebbe sanzionata con la revoca dall'incarico.
Sulla base di tali premesse ermeneutiche, deve ritenersi che la stipulazione di un contratto avente ad oggetto il servizio di pulizie, con vincolo biennale, non rientri tra le attività urgenti che l'amministratore dimissionario, sig. , era abilitato a compiere. Parte_3
L'assunzione di un vincolo di così lunga durata, per una attività sì utile, ma non indifferibile e assolvibile in altra forma, non si giustifica alla luce dei limitati poteri che il Legislatore ha inteso attribuire all'amministratore in prorogatio. Sostenere il contrario significherebbe vanificare l'intento della riforma, abilitando l'amministratore dimissionario a vincolare il condominio per lassi di tempo del tutto incompatibili con i suoi limitati poteri.
Né, come visto, il pagamento dei compensi da parte del per alcuni mesi di CP_1 esecuzione della prestazione può equivalere a ratifica del contratto, deponendo in senso contrario la già richiamata inderogabilità dell'art. 1129 c.c.; così come alcun effetto giuridico può essere attribuito alla comunicazione del nuovo amministratore di disdetta dell'8 luglio
2019, deponendo la stessa nel senso opposto (volontà di non portare avanti un rapporto contrattuale instaurato dal precedente amministratore), il tutto tenuto conto della fisiologica necessità di un minimo lasso di tempo per consentire il passaggio di consegne tra amministratori.
4. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo in base ai parametri medi di cui al DM 55/2014, tenuto conto del valore della causa (scaglione da €
5.200,01 a € 26.000,00), ridotti del 50 % per la non particolare complessità delle questioni giuridiche trattate e valutata la concreta attività difensiva svolta


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione o deduzione disattesa, così provvede:
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1. rigetta la domanda attorea;

2. condanna la al pagamento, in favore del Parte_1 CP_1
delle spese di lite, che si liquidano in € 2.538,50 per compensi professionali, oltre
[...] rimborso spese forfettario al 15%, oltre IVA e CPA, se dovute, come per legge, con attribuzione, con attribuzione in favore dell'Avv. Enrico Vanacore dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Aversa, il 17.12.2025.
Il Giudice
Dott. Giuseppe Di Leone
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