N. R.G. 1547/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale di Cosenza, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Manuela Gallo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1547 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2020, pendente
TRA
, rappresentato e difeso dall'avv. Angelo Altomari Parte_1
attore
E
e rappresentati e difesi dall'avv. Salvatore Petrone Controparte_1 Controparte_2
convenuti

avente ad oggetto: risoluzione di contratto preliminare di compravendita.
Conclusioni: come rassegnate all'udienza cartolare del 12 giugno 2025.

Motivi in fatto e in diritto della decisione

Con atto di citazione ritualmente notificato, ha adito il Tribunale al fine di Parte_1 ottenere la declaratoria di risoluzione per inadempimento ex artt. 1453 e ss. c.c. del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 05.03.2018 con i germani e Controparte_1
, avente ad oggetto un terreno sito in Acri, particelle nn. 287, 289 e 290 del foglio Controparte_2
110 di superficie pari a 700 mq (contratto e planimetrie catastali allegati 1 alla citazione). Ha dedotto l'attore che il prezzo della compravendita era stato fissato in € 35.000,00, di cui € 3.000,00 corrisposti pagina 1 di 10 al momento della sottoscrizione del preliminare a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., mentre il saldo di € 32.000,00 da versarsi entro il 20 dicembre 2019, data entro la quale le parti si erano impegnate a perfezionare il contratto definitivo mediante rogito notarile. Ha dedotto ancora di Pt_1 essere stato immesso nel possesso del fondo al momento della firma del preliminare, come da espressa pattuizione finalizzata a consentirgli di eseguire alcuni lavori necessari per poter fruire del terreno oggetto della promessa vendita. Ha allegato quindi che, pochi giorni dopo la firma del contratto preliminare, aveva dato incarico ad una ditta perché creasse un accesso sul fondo rimuovendo un pezzo di muro di delimitazione con la proprietà Nello stesso periodo, aveva ricevuto diverse CP_1 sollecitazioni dalla controparte perché provvedesse al pagamento di ulteriori acconti prima del termine per la stipula del definitivo e si era quindi determinato per il buon esito dell'affare a corrispondere ai la somma di € 7.000,00 in contanti, come da quietanza del 24.4.2018 allegata in atti (cfr CP_1 allegato 2 alla citazione). Ciononostante, i fratelli avevano frapposto ostacoli alla CP_1 prosecuzione dei lavori sul fondo, pretendendo in violazione dell'accordo l'immediato saldo del prezzo della compravendita e minacciando altrimenti che non avrebbero più venduto il terreno. L'attore proseguiva deducendo che, nel mese di luglio del 2018, aveva provveduto a sue spese a chiudere l'accesso creato sul fondo. Dopo aver ricevuto, in data 17.7.2018, comunicazione della controparte di risoluzione contrattuale con proposta di restituzione della somma di € 3.000,00, aveva inviato ai in data 12.10.2018, una nota nella quale prendeva atto della risoluzione del contratto CP_1 preliminare e chiedeva la restituzione della somma di euro 10.000,00 oltre interessi e rivalutazione e della somma di € 3.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. Dopo aver inutilmente esperito il procedimento di negoziazione assistita, si era pertanto visto costretto a convenire in giudizio i fratelli e per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: Controparte_1 Controparte_2
“Voglia l'Ill.mo Giudicante adito dichiarare la risoluzione per inadempimento della parte venditrice del contratto preliminare di compravendita del 05.03.2018; e per l'effetto condannare i convenuti alla restituzione del doppio della caparra, ovvero di euro 6.000,00, oltre alla somma di euro 7.000,00 versata in contanti come da contratto di acconto del 24.04.2018, oltre interessi e rivalutazione monetaria e/o di altra somma maggiore o minore che sarà statuita in corso di causa dall'onorevole
Giudice adito, oltre al rimborso delle spese sostenute dal Sig. per l'apertura Parte_1 dell'accesso tra le due proprietà. In ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio con rimborso spese generali al 12,5%, maggiorati dei contributi fiscali e previdenziali, come per legge, da distrarsi in favore del costituito procuratore anticipatario.”
Si sono costituiti in giudizio i convenuti con tempestivo deposito di memoria di costituzione, per impugnare tutto quanto dedotto e chiesto dalla parte attrice in quanto privo di fondamento e negare pagina 2 di 10 ogni responsabilità a proprio carico. In particolare, hanno sostenuto i convenuti che dopo la stipula del preliminare il si era impegnato al pagamento dilazionato del prezzo rilasciando loro una Pt_1 scrittura a sua firma nella quale si obbligava al versamento della somma di euro 7.000,00 a mezzo assegno bancario nel corso del 2018 e di ulteriori acconti ad altre scadenze, fino al saldo entro la data del rogito prevista per il 20.12.2019 (cfr all. 3 alla comparsa di costituzione). Stante l'impegno del al pagamento dilazionato, i si erano decisi a sottoscrivere la scrittura del 24.4.2018 Pt_1 CP_1 nella quale davano atto di aver ricevuto la somma di euro 7.000,00 in contanti, somma in realtà mai corrisposta considerato che una terza persona aveva consegnato al dei titoli bancari che il Pt_1 primo aveva offerto a garanzia dell'obbligazione assunta. Infatti, i avevano restituito i titoli CP_1 sin da subito al soggetto che li aveva emessi e non li avevano mai portati all'incasso. Successivamente, fra le parti erano riprese le trattative per regolamentare il pagamento del corrispettivo ed i CP_1 tramite il loro legale, avevano predisposto una scrittura integrativa di modifica dell'originario contratto preliminare di compravendita inoltrata via mail al legale di controparte in data 26.6.2018 al fine di concordare i tempi per la sottoscrizione. La scrittura di modifica prevedeva le modalità di pagamento rateale del prezzo e, stante il mancato incasso degli assegni da parte dei stabiliva in CP_1 particolare che l'acconto di euro 7.000,00 sarebbe stato versato non più a mezzo titoli bancari ma mediante il pagamento di tre tranches da euro 1.000,00, euro 3.000,00 ed euro 3.000,00 (scadenze
30.6.2018, 30.8.2018, 30.11.2018). Irragionevolmente, però, il aveva rifiutato di sottoscrivere Pt_1 il suddetto accordo di modifica e manifestato piuttosto la volontà di risolvere il preliminare di vendita venendo meno agli impegni assunti. Da qui seguiva la comunicazione della proposta transattiva di risoluzione del contratto da parte dei con proposta di restituzione della sola caparra CP_1 confirmatoria di euro 3.000,00 e la successiva comunicazione del con nota del 16.10.2018. CP_1
Tanto premesso, i convenuti spiegavano le seguenti conclusioni: “l'Ecc.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione Voglia: 1) Accertare e dichiarare l'infondatezza della domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c. invocata dal Sig. 2) In ogni caso rigettare qualsiasi Pt_1 domanda di parte attrice in quanto infondata in fatto e diritto, nonché sfornita di prova;
3)
Condannare il Sig. a corrispondere le spese, competenze ed onorari del presente giudizio. In Pt_1 accoglimento della domanda riconvenzionale accertare l' inadempimento del Sig. e per Pt_1
l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c., con diritto dei Sigg.ri a CP_1 trattenere la caparra confirmatoria pari ad euro 3.000,00 ; 5) In accoglimento della domanda riconvenzionale, ed in via subordinata e gradata accertare l' inadempimento del Sig. e per Pt_1
l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., con diritto dei Sigg.ri a CP_1 trattenere la caparra confirmatoria pari ad euro 3.000,00.” pagina 3 di 10 Istruita la causa mediante i documenti offerti in comunicazione dalle parti e la prova per testi, sulle note conclusive depositate dalle parti in sostituzione dell'udienza del 12.06.2025, essa veniva trattenuta in decisione con ordinanza del 9.7.2025 e assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c..
*****
La domanda di parte attrice è fondata e merita accoglimento nei termini che seguono.
L'attore ha chiesto la risoluzione del contratto preliminare di vendita stipulato Parte_1 con e per grave inadempimento dei promittenti venditori, con Controparte_1 Controparte_2 conseguente condanna di questi ultimi alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria (pari ad
€ 6.000,00) e dell'acconto sul prezzo (pari ad € 7.000,00) nonché al rimborso delle spese sostenute per il futuro utilizzo del terreno promesso in vendita.
Ebbene, è incontestato che tra le parti nonché riscontrato dalla documentazione prodotta, che in data 5 marzo 2018 è stato stipulato un contratto preliminare con il quale i fratelli e Controparte_1
hanno promesso in vendita a una porzione di terreno di 700 Controparte_2 Pt_1 Parte_1 mq sito nel Comune di Acri identificato in catasto al foglio di mappa 110 p.lle 289, 290, e 287.
Segnatamente le parti hanno specificato che “detti metri quadrati 700, da estrarre dalle predette particelle di terreno contrassegnate al punto 1, oggetto di vendita, sono limitati e confinanti con
l'attuale proprietà ” (art. 1 punto 3 del contratto preliminare prodotto da entrambe le parti). Pt_1
Ad ulteriore precisazione dell'oggetto del contratto, l'art.

1.5 del preliminare specifica inoltre che: “a esatta identificazione di quanto promesso in vendita e della sua consistenza e confinazione le parti fanno espresso riferimento alla planimetria catastale che, dalle stesse controfimata, si allega al presente atto sotto la lettera “A”. Incontestato è anche il prezzo complessivo di vendita pari €
35.000,00, e l'avvenuto versamento in contanti di € 3.000,00 da parte del promissario acquirente ai promittenti venditori al momento della stipula del preliminare. Dal contratto risulta poi che il Pt_1 si è impegnato al pagamento del saldo del prezzo, pari ad € 32.000,00, entro il 20 dicembre 2019, data concordata dalle parti per la stipula del contratto definitivo con rogito notarile (art. 5 del contratto).
Controverso è invece se, come espressamente concordato nel preliminare di vendita, i promittenti venditori abbiano consentito al promissario acquirente di prendere immediato “possesso materiale” dell'immobile per effettuare i lavori necessari per usufruire del terreno oggetto di vendita (al punto 3.1 del contratto, si legge: “Le parti concordemente stabiliscono che poiché l'acquirente deve effettuare dei lavori necessari per usufruire del predetto terreno oggetto della vendita, lo stesso entra, sin dalla stipula del presente contratto preliminare, in possesso materiale dell'immobile in contratto”; ancora,
pagina 4 di 10 al punto 4 dell'art. 1 si legge “La stessa parte acquirente dichiara, sin da ora che entro il termine previsto per il rogito notarile provvederà esclusivamente a proprie spese, alla delimitazione del terreno oggetto di compravendita a mezzo di muro di delimitazione”).
In merito, si precisa in diritto che, in caso di consegna immediata del bene prima della stipula del contratto definitivo, la giurisprudenza di legittimità è pacifica nel ritenere che non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. La disponibilità del bene conseguita dal promissario acquirente ha luogo, pertanto, con la piena consapevolezza dei contraenti che l'effetto traslativo non si è ancora verificato, risultando piuttosto dal titolo l'altruità della cosa, con la conseguenza che deve ritenersi inesistente nel promissario acquirente l'"animus possidendi" e che la sua relazione con la cosa va qualificata come detenzione qualificata e non costituisce possesso utile ai fini dell'usucapione (cfr.
Cass. Sez. Un., n. 7930 del 27.3.2008).
Ciò posto, è incontestato che i si sono obbligati ad immettere immediatamente il nel CP_1 Pt_1 possesso del bene immobile promesso in vendita proprio al fine di poter realizzare i lavori propedeutici alla stipula del definitivo (collegamento con il terreno adiacente già di proprietà di e Pt_1 conseguente rottura del muro di confine, delimitazione e frazionamento della porzione di terreno di
700 mq oggetto della vendita e costruzione di un muretto per delimitare il fondo ceduto) e non risulta dal preliminare né è altrimenti provato che corrispettivamente il si fosse obbligato a Pt_1 regolamentare il pagamento del prezzo in modo diverso da quanto genericamente previsto nel preliminare.
Consegue che la pretesa dei di ottenere pagamenti in acconto prima della data prevista per la CP_1 stipula del rogito notarile e la condotta ostruzionistica rispetto allo svolgimento dei lavori da parte del finalizzata ad ottenere quei pagamenti si appalesano ingiuste e illegittime e giustificano la Pt_1 chiesta risoluzione contrattuale per grave inadempimento dei promittenti acquirenti.
La prova testimoniale ha dimostrato, infatti, che il aveva incaricato per eseguire le opere di Pt_1 adeguamento del fondo l'impresa Terranova s.r.l., la quale aveva intrapreso i lavori che si era vista tuttavia costretta ad interrompere quasi immediatamente per l'intervento ostruzionistico dei CP_1 che pretendevano il pagamento immediato del saldo del prezzo della vendita.
Sul tema, sono stati sentiti i testi , legale rappresentante della Terranova s.r.l., e Testimone_1
, operario dipendente dell'impresa che si è recato sul fondo per effettuare i lavori. Testimone_2
pagina 5 di 10 In particolare il , esaminato all'udienza del 28.11.2023, ha dichiarato che “verso la Testimone_1 fine del mese di marzo 2018, il Sig. dava incarico alla ditta Terranova s.r.l. per effettuare Pt_1
l'apertura del muro per l'ingresso nel terreno oggetto di compravendita, come da preventivo del
20.03.2018” e che i lavori “non sono strati terminati per l'opposizione dei fratelli che CP_1 pretendevano dal sig. dell'intero importo del terreno”. Ha precisato ancora di essersi Pt_1
“limitato a tagliare un pezzo di muro” e che “non ero presente al momento dei lavori perché
l'escavatore lo azionava un mio dipendente che si chiama il quale dopo la discussione Testimone_2 mi ha chiamato per dirmi di andare sul posto”. Coerentemente, all'udienza del 16.05.2023, il teste ha dichiarato di aver “partecipato all'esecuzione dei lavori relativi all'apertura di un Testimone_2 ingresso sul terreno in questione poiché dipendente della ditta Terranova” e che “la mia attività si è limitata alla sola rottura del muro per realizzare l'apertura perché a tali lavori ero stato incaricato”.
Lo stesso teste ha riferito inoltre che “nel mentre stavo eseguendo i lavori di rottura sono giunti i fratelli che hanno fermato i lavori ed hanno iniziato a discutere animatamente con il sig CP_1 ed io, per evitare di essere coinvolto nella discussione, mi sono allontanato da loro. In Pt_1 particolare, preciso che i fratelli mentre lavoravo con la ruspa per lo sbancamento mi CP_1 hanno chiesto di fermare i lavori e poi hanno iniziato a discutere con il sig. ed io ho sospeso i Pt_1 lavori e mi sono allontanato”.
Si tratta di testimoni certamente attendibili in quanto estranei alle parti, cui non sono legati da alcun rapporto pregresso rispetto ai fatti di causa (rapporti di parentela o amicizia) e che non hanno interesse rispetto alla definizione del giudizio, posto che peraltro i rapporti commerciali con il si sono Pt_1 esauriti per quanto emerso nel 2018.
D'altronde, che i abbiano sin da subito ed insistentemente sollecitato il a saldare il CP_1 Pt_1 prezzo di vendita, pena l'interruzione dei lavori e la mancata conclusione dell'affare è stato confermato anche da , esaminato all'udienza del 13.12.2022, il quale era presente all'incontro fra le Testimone_3 parti in data 24.4.2018 ed ha riferito di aver visto il consegnare ai la somma di euro Pt_1 CP_1
7.000,00 in contanti e di avere assistito alla sottoscrizione della ricevuta.
Quest'ultima circostanza è stata confermata anche dal teste (nipote dell'attore che Testimone_4 all'epoca dei fatti lavorava presso il ristorante dello zio) il quale ha dichiarato che “a seguito della richiesta di signori in un primo momento mio zio non voleva dar loro ulteriori somme, ma CP_1 poi è andato sopra a prendere 7.000,00 euro che ha consegnato ai fratelli marchese ai quali ha chiesto ed ottenuto la firma di una ricevuta”.
pagina 6 di 10 La prova testimoniale in questo caso è un ulteriore riscontro alla prova documentale, costituita dal
“contratto di acconto” del 24.4.2018 sottoscritto da tutte le parti del preliminare di vendita e mai disconosciuto dai convenuti.
Né la ricostruzione alternativa dei convenuti è verosimile e vale a scardinare in qualche modo il dato documentale acquisito.
I hanno sostenuto, infatti, di aver accondisceso a sottoscrivere la quietanza del 24.4.2018, pur CP_1 non avendo ricevuto alcuna somma in contanti a quella data, per essersi affidati al il quale a Pt_1 garanzia della propria obbligazione di pagamento aveva offerto degli assegni bancari a lui rilasciati da un terzo estraneo alla vicenda. Successivamente i avrebbero restituito gli assegni al soggetto CP_1 che li aveva emessi e non li avrebbero mai incassati (circostanza effettivamente provata grazie alla testimonianza di , il quale all'udienza del 13.12.2022 ha riferito che era in debito Testimone_5 con al quale doveva pagare il servizio del banchetto dei 18 anni di sua figlia e che, su richiesta Pt_1 dello stesso aveva consegnato assegni per l'importo complessivo di euro 7.000,00 a Pt_1 [...] che, però, il giorno dopo glieli aveva restituiti). CP_3
Invero, da una parte la circostanza del mancato incasso degli assegni non è contestata da Pt_1 dall'altra non si comprende come l'offerta di assegni emessi da un terzo quale mezzo di pagamento
(assegni rifiutati dai immediatamente dopo la consegna) avrebbe potuto indurre i convenuti a CP_1 riconoscere formalmente di aver ricevuto un pagamento in contanti di pari importo in realtà mai ricevuto.
Quanto alla scrittura a firma del allegata al n. 3 della comparsa di costituzione, si osserva che, Pt_1 sebbene l'attore non abbia mai disconosciuto la firma apposta su questo documento dal quale risulta la rateizzazione del pagamento del prezzo con previsione di un primo versamento di € 7.000,00 mediante assegni e di ulteriori rate a determinate scadenze, esso non può ritenersi parte integrante del contrato preliminare che resta l'unico strumento con il quale le parti hanno inteso regolare il loro rapporto.
Inoltre, pur volendo dare al prospetto di rateizzazione del prezzo valore di impegno unilaterale da parte del non può non rilevarsi che proprio i convenuti hanno affermato in comparsa di risposta Pt_1 che la prima rata di 7.000,00 euro avrebbe dovuto essere pagata mediante assegni genericamente nel corso del 201

8. Ed è provato che il promissario acquirente ha effettivamente versato la somma di euro
7.000,00 il 24.4.2018, sebbene in contanti e non per assegni.
In definitiva, il prospetto di rateizzazione del prezzo a firma del di cui al documento prodotto Pt_1 da parte convenuta non può qualificarsi come patto successivo al contratto idoneo a modificare pagina 7 di 10 l'accordo originario, siccome non è firmato dai promittenti venditori e non è datato. Lo stesso può dirsi per “l'accordo modificativo” inviato a parte attrice in data 26 giugno 2018 il quale è invece firmato soltanto dai promittenti venditori.
Non vi è riscontro, dunque, di alcun inadempimento imputabile al promissario acquirente, mentre è provato il grave inadempimento dei promittenti venditori dal che consegue che la risoluzione del rapporto contrattuale deve essere imputata esclusivamente a questi ultimi.
Ciò posto, va rilevato che, ai sensi dell'art. 1458 cod. civ., alla risoluzione del contratto consegue sia un effetto liberatorio, per le obbligazioni che ancora debbono essere eseguite, sia un effetto restitutorio, per quelle che siano, invece, già state oggetto di esecuzione ed in relazione alle quali sorge, per l'"accipiens", il dovere di restituzione, anche se le prestazioni risultino ricevute dal contraente non inadempiente. In particolare, nei contratti prestazioni corrispettive (nella specie, preliminare di compravendita di immobile), la retroattività della pronuncia costitutiva di risoluzione stabilita dall'art. 1458, cod. civ., in ragione del venir meno della causa giustificatrice delle prestazioni già eseguite, comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire la prestazione ricevuta, indipendentemente dall'imputabilità dell'inadempimento, e, nel caso in cui questa abbia avuto per oggetto una cosa fruttifera, i relativi frutti, naturali o civili, dal giorno dell'ottenuta disponibilità (cfr.
Cass. Civ., n. 18518 del 14.9.2004; Cass. Civ., n. 7829 del 19.5.2003).
Consegue che, a tal fine, occorre considerare l'avvenuto versamento della somma di € 3.000,00, da parte del promissario acquirente al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita, fatto non contestato dai convenuti. Quanto alla qualificazione giuridica del suddetto pagamento, non vi
è dubbio che si tratti di caparra confirmatoria. Invero, la scrittura privata del 05.03.2018 ha espressamente previsto all'art. 5 che “euro 3.000,00, a titolo di anticipo e di caparra confirmatoria
(sono) versati dalla parte promissaria acquirente alla parte venditrice in contanti “ e “la parte promittente venditrice e la parte promissaria acquirente dichiarano che la caparra confirmatoria di cui sopra detto è stata regolata a mezzo di pagamento in contanti”.
Al riguardo, va rilevato che la caparra confirmatoria ha natura composita, consistendo in una somma di denaro o in una quantità di cose fungibili che assume ad una duplice funzione di anticipato pagamento, in caso di adempimento, e di preventiva e forfettaria liquidazione del danno, nell'ipotesi di inadempimento. In particolare, ai sensi dell'art. 1385 c.c., qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il potere di recesso conferitole dalla legge, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta o ad esigere il doppio di quella versata;
qualora, invece, detta parte abbia preferito agire per la risoluzione pagina 8 di 10 o l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno dovrà essere provato nell'"an" e nel
"quantum" (cfr. Cass. Civ., n. 17923 del 23.8.2007; Cass. Civ., n. 9091 del 13.5.2004). In questo caso, la parte non inadempiente non può incamerare la caparra, essendole invece consentito trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto spettantele a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati. In particolare, qualora, anziché recedere dal contratto, la parte non inadempiente si avvalga dei rimedi ordinari della richiesta di adempimento ovvero di risoluzione del negozio, la restituzione della caparra è ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione, giacché in tale ipotesi essa perde la suindicata funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all'importo convenzionalmente stabilito in contratto, mentre conserva la sua funzione di garanzia sino alla conclusione del procedimento di liquidazione dei danni, con conseguente compensazione con il credito risarcitorio, oppure con restituzione della caparra stessa per mancata prova dei danni (cfr. Cass.
Civ., n. 11356 del 16.5.2006; Cass. Civ., n. 14030 del 14.12.1999). Segnatamente, in tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, la parte adempiente che si sia avvalsa della facoltà di provocarne la risoluzione mediante diffida ad adempiere, ai sensi dell'art. 1454
c.c., può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., e in tal caso, ove abbia ricevuto la caparra, ha diritto di ritenerla definitivamente mentre, ove l'abbia versata, ha diritto di ricevere la restituzione del doppio di essa, con esclusione del diritto al risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso. (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n.
26206 del 3 novembre 2017)
Nel caso di specie, l'attore ha proposto domanda diretta ad ottenere la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento dei promittenti venditori. Di conseguenza, in ossequio ai principi sopra esposti, la pronuncia di risoluzione del contratto preliminare determina il venir meno della causa della corresponsione della caparra, con la conseguenza che la stessa deve essere restituita alla parte adempiente nella misura ricevuta e non del doppio.
Deve anche essere accolta la domanda volta alla restituzione della somma di € 7.000,00, siccome è provato che essa è stata versata in contanti in data 24.4.2018 come ulteriore acconto sul prezzo.
Non può essere accolta invece la domanda relativa al rimborso delle spese asseritamente sostenute dall'attore per l'apertura dell'accesso tra le due proprietà perché non è stata fornita la prova del pagamento. L'attore si è limitato a produrre infatti il preventivo di spesa senza documentare il successivo pagamento e d'altra parte dalla prova testimoniale è emerso che i lavori sono stati intrapresi pagina 9 di 10 ma subito interrotti e che l'impresa non ha emesso alcuna fattura (cfr dichiarazioni di Tes_1
).
[...]
All'accoglimento della domanda dell'attore ed all'affermazione della imputabilità dell'inadempimento contrattuale ai convenuti, consegue necessariamente il rigetto della domanda riconvenzionale articolata da questi ultimi.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, in applicazione delle tariffe dello scaglione di riferimento (valore della causa da € 5.201,00 ad € 26.000,00) ai valori prossimi ai minimi considerato lo svolgimento del giudizio e la non particolare complessità delle questioni affrontate.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, rigettata ogni altra istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
1) Risolve ai sensi dell'art. 1453 c.c. il contratto preliminare di compravendita stipulato in data 5 marzo 2018, avente ad oggetto il terreno sito in Acri, particelle nn. 287, 289 e 290 del foglio
110 di superficie pari a 700 mq;
per l'effetto, condanna e Controparte_1 CP_2
alla restituzione a dell'importo complessivo di € 10.000,00
[...] Parte_1 oltre interessi, al tasso legale, dalla domanda giudiziale e fino al soddisfo;

2) Condanna i convenuti alla rifusione, in favore dell'attore, delle spese di lite che liquida in €
264,00 per esborsi ed € 2.600,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario spese generali in misura del 15%, i.v.a. e c.p.a. come per legge, da distrarre in favore del difensore antistatario avv. Angelo Altomari ex art. 93 c.p.c.
Cosenza, 17 dicembre 2025
Il giudice dott.ssa Manuela Gallo
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