N. RG. 65/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice dott. Fabrizio Valloni, ha pronunciato ex art. 281 sexies co. 3 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 65/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1 EL DR e dell'avv. DELUCCA GIOVANNI C.F._2 Indirizzo Telematico;
elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. EL DR
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1 BANDINI JESSICA, elettivamente domiciliato in VIA DELLA LIBERTA' 14 48022 LUGO presso il difensore avv. BANDINI JESSICA
CONVENUTO
CONCLUSIONI DELLE PARTI: Come da verbale dell'udienza del 25.9.2025.
Tali conclusioni sono richiamate e sono da ritenersi parte integrante e sostanziale di questa sentenza, ancorché non ritrascritte.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
I. Si omette l'esposizione dello svolgimento del processo e delle conclusioni delle parti, trattandosi di sentenza resa ex art. 281 sexies c.p.c. (Cass. n. 7268/2012; Corte appello Roma sez. VIII, 03/03/2020,
n.1626).
1. ha convenuto in giudizio il Parte_1 Controparte_1 per sentire accertare, in via principale, l'invalidità della
[...] deliberazione assembleare assunta dal convenuto in data CP_1
12.10.2023, con la quale sono stati approvati i lavori di rifacimento della facciata condominiale, o in subordine, per accertare e dichiarare che l'attore è esonerato dalla spesa relativa all'intervento deliberato nell'assemblea condominiale del 12.10.2023. Ha dedotto in particolare che
(l'indicazione alfanumerica segue quella operata dall'attore nell'atto di citazione):
A) - La delibera assembleare va annullata per invalidità dell'avviso di convocazione in quanto l'ordine del giorno ivi indicato sarebbe generico, incompleto e fuorviante;

B) - La decisione assunta dai condomini in assemblea non è conforme all'ordine del giorno, in violazione dell'art. 66 disp. att. c.p.c.;
C) - La decisione assunta non è conforme a quanto richiesto nella precedente assemblea del 10 novembre 2022;
D) - L'invalidità della deliberazione per innovazione eccessivamente gravosa, ai sensi dell'art. 1121 c.c.;
E) - L'erronea applicazione del criterio di ripartizione per mancato uso della facciata condominiale da parte dell'attore;
F) – L' Invalidità della delibera per mancanza del quorum deliberativo previsto dall'art. 1120 c. 1 c.c.;
G) - Invalidità della delibera per insussistenza di un condominio allargato e di valide tabelle millesimali.
2. Si è ritualmente costituito in giudizio il , Controparte_1 eccependo la tardività della domanda poiché formulata oltre il termine di
30 giorni previsto dall'art. 1137 co. 2 c.p.c.; l'improcedibilità della domanda per mancata corrispondenza tra la domanda di mediazione e la domanda giudiziale;
l'infondatezza nel merito della domanda.
3. Nel merito, anche con riferimento alla ragione più liquida, si osserva quanto segue.
Con specifico riferimento ai motivi di cui ai punti A) B) e C) concernenti rispettivamente le doglianze relative all'invalidità dell'avviso di convocazione per genericità ed incompletezza, alla mancata conformità tra l'ordine del giorno e quanto deliberato ed alla mancata corrispondenza tra l'intervento deliberato e quello richiesto nell'assemblea del 10.11.2022, va preliminarmente rilevata la cessata materia del contendere in quanto il convenuto, come hanno dato atto concordemente le parti CP_1 all'udienza del 19.6.2024, e come peraltro avevano già dato atto le parti in atti, ha approvato una nuova delibera assembleare avente il medesimo contenuto. Pertanto, con riferimento ai vizi relativi alla convocazione, all'ordine del giorno e della mancata corrispondenza tra quanto deliberato e quanto richiesto in precedente assemblea, la materia del contendere deve dirsi cessata.
4. Si deve quindi procedere all'esame dei restanti punti controversi, che vanno individuati nei motivi D) E) F) G) di asserita invalidità della delibera assembleare indicati dall'attore nell'atto di citazione.
Giova chiarire che la delibera oggetto di impugnazione riguarda i lavori di rifacimento della facciata e del cornicione del CP_2 CP_1
– tinteggiatura, previa sverniciatura e ripristino dell'intonaco – con un impegno complessivo di spesa pari ad euro 52.100 oltre IVA, di cui euro
8.721,01 quale quota di competenza dell'attore.
D) - L'invalidità della deliberazione per innovazione eccessivamente gravosa, ai sensi dell'art. 1121 c.c.: Sul punto, va rammentato che le innovazioni per le quali e consentito al singolo condomino, ai sensi dell'art. 1121 c.c., di sottrarsi alla spesa relativa, per la quota che gli compete, sono quelle che riguardano impianti suscettibili di utilizzazione separata e che hanno natura voluttuaria, cioè sono prive di utilità, ovvero risultano molto gravose, ossia sono caratterizzate da una notevole onerosità, da intendere in senso oggettivo, dato il testuale riferimento della norma citata alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio. L'onere della prova di tali estremi grava sul condomino interessato, vertendosi in tema di deroga alla disciplina generale della ripartizione delle spese condominiali (così Cassazione civile sez. II,
11/05/2022, (ud. 06/12/2021, dep. 11/05/2022), n.14969).
Ciò posto, l'attore non ha provato che i lavori deliberati sono privi di utilità o eccessivamente onerosi. Si è limitato ad affermare, in termini generici, che il palazzo non gode di particolare pregio e non presenta una facciata connotata da uno particolare stile architettonico, senza dedurre in modo specifico che, in concreto, i lavori di rifacimento della facciata sarebbero privi di utilità o eccessivamente onerosi. Inoltre, per quanto riguarda l'eccessiva onerosità della spesa, si può ulteriormente osservare che l'importo dei lavori deliberati appare congruo se si considera che non si discosta in modo significativo dall'importo indicato nei preventivi prodotti dallo stesso attore per le medesime lavorazioni (all. doc. n. 17): i preventivi depositati infatti prevedono una spesa di 48.500 o 45.500 contro la spesa di euro 52.100 euro di cui alla delibera assembleare.
E) - L'erronea applicazione del criterio di ripartizione per mancato uso della facciata condominiale da parte dell'attore: Il motivo è infondato poiché la facciata condominiale rientra nelle parti comuni ex art. 1117
c.c., trattandosi di parte dell'edificio necessaria all'uso comune (Cass, civ. n. 945/1998: “La facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri, ed, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell'ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell'art. 1117, n. 1, c.c., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà.”). Il fatto che l'attore non dispone di alcun affaccio o altra apertura sulla facciata e che la sua unità immobiliare riceve luce unicamente da alcuni abbaini presenti sul coperto e risulta collegata alla porta di ingresso/uscita da una scala comune senza alcun contatto con la facciata, non vale ad esimerlo dalla compartecipazione alle spese per il rifacimento della facciata. L'unità immobiliare in proprietà dell'attore è comunque inserita nel complesso condominiale per cui è causa, come si evince dalla stessa documentazione fotografica prodotta da parte attrice (doc. all. n. 16) pertanto si pone in un rapporto di pertinenza o di collegamento strumentale con le facciate interessate dai lavori.
F) - Invalidità della delibera per mancanza del quorum deliberativo previsto dall'art. 1120 c. 1 c.c.: sul punto, va rilevato che ai sensi della norma invocata si intende per innovazione quella “modificazione della cosa comune che alteri l'entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione”. (Cass. civ. n. 10473/2025); nel caso di specie, è evidente che lavori di rifacimento della facciata non possano essere qualificati come innovazione posto che non vi è alcuna trasformazione del bene e della sua destinazione.
G) - Invalidità della delibera per insussistenza di un condominio allargato e di valide tabelle millesimali: sul punto, deve essere preliminarmente evidenziato che l'attore non ha provato, e per vero neppure allegato, che il preteso illegittimo allargamento del condominio abbia in concreto determinato l'approvazione della delibera di cui si discute (Cassazione civile Sez. II sentenza n. 4531 del 27 marzo 2003: “In tema di assemblee condominiali, è valida la delibera adottata con votazione svoltasi in maniera anche irregolare o atipica qualora risultino essere stati comunque osservati i quorum richiesti per la costituzione dell'assemblea e per il tipo di deliberazione approvata); in ogni caso poi, va rilevata la tardività della doglianza: l'attore lamenta che l'allargamento del condominio sarebbe avvenuto senza l'unanimità del consenso dei vecchi condomini;
la violazione del quorum si traduce in una causa di annullamento della deliberazione (Cass. n. 10361/2025) da denunciare nel termine prescritto per l'impugnazione della delibera;

considerato che

il CP_1 ha deliberato l'allargamento con delibera del 17.3.2022 (all. doc. n 7 convenuto) è evidente che la doglianza risulta tardiva (la notifica dell'atto di citazione è del 5.1.2024). Con riferimento invece all'impiego delle tabelle millesimali, va rilevato che la doglianza non può considerarsi utilmente proposta non essendo stata accompagnata da una domanda di rettifica o modifica delle stesse (L'impugnazione delle delibere condominiali relative al riparto delle spese basate su tabelle millesimali viziate da errori o, divenute inattuali a seguito di significativi cambiamenti intervenuti nell'edificio, qualora non sia accompagnata da una specifica domanda di rettifica o di modifica delle predette tabelle, non può ritenersi utilmente proposta. Tribunale Termini
Imerese, 04/08/2024 consultabile su De Jure).
In definitiva, la domanda è infondata e va respinta.
5.Va parimenti respinta la domanda di condanna del ex art. 12- CP_1 bis, comma 3, D. Lgs. n. 28/2010, dato l'esito della lite che ha visto parte convenuta vittoriosa. Sussistono invece i presupposti per la condanna del al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una CP_1 somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio, prevista dal co. 2 della disposizione citata, per non aver partecipato, senza giustificato motivo – nulla infatti è stato dedotto a riguardo da parte convenuta – al procedimento di mediazione (cfr. verbale negativo all. doc. n. 6 parte attrice).
6. Le spese di lite seguono la prevalente soccombenza ai sensi dell'art. 91, primo comma, c.p.c. e sono quindi poste a carico di . Parte_1
Le stesse sono quantificate ai sensi del d.m. 55/2014 in complessivi euro
3.809, oltre accessori di legge e costi vivi di causa se documentati, considerando la presente controversia di valore indeterminabile complessità bassa, ritenendo svolte tutte le quattro fasi, liquidando valori ai minimi, vista la semplicità della questione trattata.


PQM


- Il Tribunale ordinario di Ravenna, in composizione monocratica, definitivamente decidendo la causa in epigrafe indicata, ogni diversa domanda istanza di eccezione disattesa e respinta:
- A) RIGETTA la domanda formulata da;
Parte_1
- B) DA , a rifondere le spese legali a Parte_1 [...]
liquidate in euro 3.809 per compensi, oltre al 15% per spese CP_1 generali, oltre IVA CPA come per legge, oltre costi vivi di causa se documentati.
- C) DA al versamento all'entrata del Controparte_1 bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
RIGETTA nel resto.
Ravenna, 23/10/2025
Il Giudice dott. Fabrizio Valloni