REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ANCONA
SEZIONE SECONDA CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice RE RA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ai sensi dell'art. 281-sexies, ultimo comma, c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al numero 940 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2023, vertente
TRA
in qualità di titolare dell'impresa individuale Parte_1 Parte_2
(C.F. – P.IVA ),
[...] C.F._1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dagli Avv. Marco e Paolo Polita ed elettivamente domiciliato presso lo studio dei difensori in Jesi (AN), viale della Vittoria n. 73, giusta procura allegata all'atto di citazione;

ATTRICE
E
P.IVA ), in persona del legale rappresentante pro tempore, CP_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'Avv. Claudio Alianello ed elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore in Fabriano, via Cialdini n. 12, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTA
OGGETTO: preliminare di compravendita ad effetti anticipati;

CONCLUSIONI:
- PER PARTE ATTRICE (prima memoria ex art. 183, comma sesto, c.p.c.):
“Si conclude chiedendo
A) la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare addì 05.05.2022 per inadempimento della ditta per inidoneità e per i vizi del bene oggetto di preliminare;
CP_2
B) l'accoglimento della domanda di risarcimento per € 59.651,85 o per quella minore somma ritenuta di giustizia, come indicata nelle conclusioni dell'atto di citazione e che qui di seguito si provvede a riformulare: Pag. 1 di 11 • a restituire a titolo di ripetizione di indebito l'importo di € 9.000,00 di cui € 5.000,00 a titolo di caparra versata per inadempimento della convenuta, ed € 4.000,00 per i n. 4 bonifici da € 1.000,00 effettuati dalla attrice in favore della convenuta in esecuzione del preliminare addì 5.05.2022 (art. 1, punto 2), rispettivamente in data 1.06.2022, 22.08.2022, 21.09.2022 e 20.10.2022 (cfr. doc. n. 8)
• al risarcimento del danno per la somma di € 8.000,00 (ovvero € 6.557,38 + iva) per i lavori di adeguamento effettuati sull'immobile, ed al risarcimento del danno per la somma di € 39.755,46
(ovvero € 32586.44 + iva) e per le attrezzature ed arredamenti acquistati, questi ultimi risultati inutilizzati a seguito della chiusura dell'attività;
• a rifondere la spesa per il Notaio che ha redatto il preliminare e curato la successiva trascrizione pari ad € 2.370,39 a titolo di risarcimento del danno (v. doc. n. 6);
• a rifondere la spesa di € 526,00 sostenuta dalla ditta per Parte_2
l'assicurazione nel locale – bar sito in Fabriano, Via Buozzi n. 58 a titolo di risarcimento del danno
(doc. n. 9). Il tutto per un totale di € 59.651,85;
C) la reiezione della domanda riconvenzionale.
IN VIA ISTRUTTORIA (…)”;
- PER PARTE CONVENUTA (comparsa di costituzione, richiamata in sede di p.c.):
“Piaccia al Tribunale di Ancona, contrariis reiectis, in via principale: rigettare la domanda attrice in quanto infondata in fatto e in diritto;
in via riconvenzionale: accertato l'inadempimento della , Parte_3 dichiarare risolto il contratto preliminare del 05.05.2022 e per l'effetto condannare la medesima
- al pagamento a favore della in persona del legale rappresentante pro-tempore, della CP_2 somma di € 9.000,00 (€ 1.000,00 x 9 mesi ad oggi impagati)
- al rilascio dell'immobile sito in Fabriano, Via Buozzi n. 58, distinto al Catasto Fabbricati, foglio
97, particella 758, sub 13, libero da persone e cose, nonché al pagamento della somma di € 1.000,00 mensili sino al momento della effettiva riconsegna dell'immobile.
Con vittoria di spese, diritti e onorari di avvocato in entrambi i casi”.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio innanzi Parte_1 al Tribunale esponendo in fatto: che con atto notarile in data 5 maggio 2022 le parti CP_1 hanno stipulato un preliminare di compravendita dell'immobile di proprietà della convenuta sito in
Fabriano, via Buozzi n. 58; di aver corrisposto euro 5.000 a titolo di caparra confirmatoria e ulteriori euro 4.000,00 a titolo di mensilità prevista durante il periodo di detenzione anticipata dell'immobile; di aver effettuato lavori e migliorie sull'immobile per complessivi euro 8.000,00 e di aver acquistato attrezzature e arredi al prezzo di euro 39.755,46, al fine di predisporre l'immobile all'attività di bar;

Pag. 2 di 11 di aver successivamente appurato, “nel momento in cui doveva prendere contatti con il Notaio per fissare la data per la stipula della compravendita”, gravi vizi e mancanze di conformità del bene
(mancanza di conformità dei controsoffitti in cartongesso, delle acque chiare e scure, dell'impianto di condizionamento, dell'impianto idraulico, dell'impianto elettrico), ostativi alla conclusione del contratto e all'esercizio dell'attività, chiusa in data 18 novembre 2022; che la convenuta aveva altresì dichiarato la conformità del bene alle concessioni edilizie;
di aver, quindi, diffidato invano la controparte all'adempimento ex art. 1454 c.c., con conseguente risoluzione del contratto.
Tanto premesso, ha domandato la declaratoria di risoluzione del preliminare per inadempimento della convenuta e chiesto la condanna di quest'ultima al risarcimento del danno, pari a complessivi euro
59.651,85, a titolo di spese sostenute, spese notarili, spese di assicurazione del locale e nonché in ripetizione della caparra confirmatoria versata.
2. Costituitasi in giudizio, - premettendo che l'immobile per cui è causa, CP_1 acquistato in virtù di decreto di trasferimento del Tribunale di Ancona del 7 dicembre 1999 e locato a terzi sino al preliminare per cui è causa senza alcuna contestazione da parte dei conduttori - ha esposto: che l'odierna attrice ha più volte visitato l'immobile prima della sottoscrizione del preliminare, ritenendolo conforme alle proprie esigenze, tanto da formulare la proposta di acquisto poi accettata;
che la medesima era stata immessa nella detenzione materiale del bene e autorizzata ad effettuare, a propria cura e spese, interventi di sistemazione degli ambienti e arredi in funzione delle proprie esigenze, fino ad avviare l'attività di bar in data 16 luglio 2022 (inaugurazione in data 25 luglio 2022) senza riserva alcuna sullo stato dei luoghi;
che l'attrice ha omesso di corrispondere l'importo pattuito di euro 1.000,00 mensili quanto al luglio 2022 e ha tardivamente corrisposto le mensilità di settembre e ottobre 2022, oltre ad aver violato l'obbligazione di corrispondere oneri e spese condominiali, pari alla data della costituzione a oltre euro 1.000,00; che il bene è stato promesso in vendita nello stato di fatto in cui si trovava, al grezzo e senza alcuna specificazione circa l'utilizzo che l'acquirente ne avrebbe fatto;
che la lamentata mancanza di conformità dei controsoffitti in cartongesso, delle acque chiare e scure, dell'impianto di condizionamento, dell'impianto idraulico e dell'impianto elettrico è genericamente dedotta, conosciuta o conoscibile dall'attrice e comunque irrilevante ai fini dell'alienazione del bene;
che i vizi lamentati in punto di conformità degli impianti non ostano alla conclusione del contratto definitivo;
che il termine per comunicare gli estremi delle concessioni edilizie, da consegnarsi entro la data di conclusione del definitivo (31 dicembre 2023), non era ancora spirato alla data di costituzione in giudizio;
che il compenso notarile non è stato corrisposto dall'attrice.
Pag. 3 di 11 Tanto premesso, ha contestato la rilevanza della diffida ad adempiere intimata dalla controparte nonché il proprio asserito inadempimento, formulando eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. in ragione degli inadempimenti avversari.
In via riconvenzionale, ha domandato di risolvere il contratto per inadempimento di parte attrice, con sua condanna alla restituzione dell'immobile nonché al pagamento di euro 1.000,00 per ciascuna mensilità sino alla riconsegna.
3. La causa è stata istruita in via documentale e mediante escussione di testimoni;
è stata formulata proposta conciliativa ex art. 185-bis c.p.c., accettata dalla sola parte convenuta;
all'udienza del 9 dicembre 2025 è stata posta in decisione con riserva di deposito della sentenza ai sensi dell'art. 281-sexies comma terzo c.p.c., previa assegnazione di termine per scritti conclusivi, che soltanto la parte convenuta ha depositato.
4. Tutto ciò premesso, la controversia in esame sottende un contratto preliminare ad effetti anticipati, in quanto, alla conclusione del contratto, la promissaria acquirente odierna attrice è stata immessa nella detenzione materiale del bene (v. art. 4 contratto).
In linea generale, secondo la giurisprudenza di legittimità la promessa di vendita di un immobile con consegna anticipata non dà luogo ad alcuna anticipazione degli effetti traslativi propri della compravendita, bensì integra un contratto misto, la cui causa racchiude in sé quella dei due contratti
(entrambi tipici) del preliminare di compravendita e del comodato precario, quest'ultimo funzionalmente collegato al primo;
stante il collegamento negoziale, la disciplina giuridica va individuata in quella prevalente del contratto preliminare di compravendita, ivi inclusa l'applicazione degli effetti restitutori di cui all'art. 1458 c.c. (v. Cass., 5 marzo 2024, n. 5891).
Inoltre, la relazione tra la cosa e il promissario acquirente è di detenzione qualificata, implicando il riconoscimento dell'altrui diritto sul bene (Cass., SS.UU., 27 marzo 2008, n. 7930).
Ulteriormente, nella giurisprudenza di legittimità è principio “pacifico quello secondo cui l'efficacia retroattiva della risoluzione, per inadempimento, di un contratto preliminare comporta l'insorgenza,
a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito ex art. 2033 cod. civ., e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipata del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso (Cass., Sez. 2, 14/3/2017, n. 6575; Cass.,
Sez. 2, 30/11/2022, n. 35280)” (v. Cass., 11 aprile 2025, n. 9480, in motivazione).
Quanto al caso di specie, va considerato che entrambe le parti hanno manifestato la volontà di pervenire alla risoluzione del contratto di compravendita stipulato in data 5 maggio 2022.
Pag. 4 di 11 A fronte di ciò, viene in rilievo il principio di diritto secondo cui, “quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione dello stesso, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, sono tuttavia, in considerazione delle premesse contrastanti, dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale” (Cass., 21.09.2020, n. 19706; conforme 19.12.2014, n. 26907).
Pur a fronte di tale pacifica ed obbligata sorte del contratto, quanto alle contrapposte deduzioni di inadempimenti valgono le considerazioni che seguono, fondate in diritto sulla premessa che, in ipotesi di allegazione di reciproci inadempimenti, come sancito dalla costante giurisprudenza di legittimità, occorre individuare l'inadempimento di maggiore gravità all'esito di un giudizio di comparazione che tenga conto dei rispettivi interessi delle parti e dell'oggettiva entità degli inadempimenti, così da individuare il contraente che si sia reso responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti;
infatti, la valutazione della colpa dell'inadempimento ha carattere unitario e tale inadempimento deve essere addebitato esclusivamente alla parte che, con il proprio comportamento prevalente, abbia alterato il nesso di reciprocità che lega le obbligazioni assunte mediante il contratto e perciò dato causa al giustificato inadempimento dell'altra parte (v. in termini Cass., 12.02.2020, n. 3455; 11.06.2013, n.
14648; 24.09.2009, n. 20614).
Innanzitutto, va esclusa la fondatezza della domanda attorea.
In punto di fatto, va rilevato che la risoluzione invocata da parte attrice è prima facie quella di diritto ai sensi dell'art. 1454 c.c., sulla premessa di aver diffidato la controparte ad adempiere con nota pec del 23 novembre 2022, in vista della scadenza del contratto pattuita al 31 dicembre 2022.
Tuttavia, osserva il giudice che l'art. 3 del contratto stabiliva la data ultima di conclusione del definitivo al 31 dicembre 2023.
Perciò, deve trovare applicazione l'orientamento della giurisprudenza di legittimità in tema di diffida ad adempiere (anch'essa richiedente un accertamento circa la gravità dell'inadempimento ex art. 1455
c.c.; cfr. ex multis Cass., 4 settembre 2014, n. 18696), secondo cui, “Ai sensi dell'art. 1454 c.c., il contraente che si avvale dello strumento dalla diffida deve essere già vittima dell'altrui inadempimento e, pertanto, deve escludersi che essa possa essere intimata prima della scadenza del termine di esecuzione del contratto, trattandosi di uno strumento offerto ad un contraente nei confronti dell'altro che sia inadempiente per ottenere una celere risoluzione del contratto senza dovere attendere la pronuncia del giudice” (Cass., 8 gennaio 2025, n. 361).
Nella specie, come pure si dirà nel prosieguo più approfonditamente, la convenuta, alla data della diffida, risultava adempiente all'obbligo assunto di porre l'attrice nella detenzione materiale del bene, nelle condizioni di fatto in cui si trovava, anche al fine di consentire l'esecuzione, a cura e spese di
Pag. 5 di 11 parte attrice, degli interventi prodromici alla destinazione dei locali a bar;
non risultava alla data, invece, neppure scaduto il termine di conclusione del contratto di vendita, sicché non era scaduto il termine, ad esso collegato, per la produzione delle concessioni edilizie, già comunque dichiarate esistenti nel preliminare. Di converso, pur a fronte del ritenuto effetto risolutorio derivante dalla propria diffida ad adempiere, l'attrice non ha a tutt'oggi provveduto alla restituzione dell'immobile, pur essendo la detenzione divenuta sine titulo.
In ogni caso, anche a voler qualificare la domanda attorea come di risoluzione giudiziale ai sensi dell'art. 1453 c.c. (atteso il non univoco tenore delle conclusioni dell'atto di citazione), non sussiste inadempimento della convenuta che conduca alla risoluzione giudiziale del contratto per suo inadempimento.
Al riguardo, va osservato che i vizi lamentati da parte attrice quanto allo stato dell'immobile sono i seguenti: mancanza di conformità degli impianti elettrici, idraulici, di condizionamento, delle acque chiare e scure e dei controsoffitti in cartongesso.
Ora, la genericità delle doglianze formulate non consente la piena e specifica identificazione dei vizi lamentati, sicché la domanda appare sfornita della allegazione e in ogni caso della prova necessarie al suo accoglimento;
detta genericità inoltre preclude lo svolgimento della consulenza tecnica d'ufficio richiesta dall'attrice, strumento che non consente di sopperire alle carenze di allegazione e prova delle deduzioni di parte, risultando altrimenti esplorativo;
è pacifico infatti che la consulenza tecnica d'ufficio non costituisce un mezzo di prova, bensì un mero ausilio tecnico alla cognizione del giudice.
Inoltre, occorre ritenere dimostrati, in quanto non specificamente contestati dall'attrice, i seguenti fatti dedotti dalla convenuta:
- l'attrice ha più volte visionato l'immobile prima della sottoscrizione del contratto preliminare, elemento dedotto dalla convenuta in comparsa di costituzione e non tempestivamente contestato dall'attrice;
- l'attrice ha dato avvio all'esercizio dell'attività bar nel luglio 2022, poco più di due mesi dopo la conclusione del preliminare, senza aver mai contestato a quella data alcun vizio dell'immobile; circostanza anch'essa affermata dalla convenuta in comparsa di costituzione e non tempestivamente contestata dall'attrice.
Alla luce di tale quadro fattuale, pertanto, deve ritenersi che tutti i presunti vizi lamentati sarebbero stati conoscibili dall'attrice mediante l'ordinaria diligenza, consentendo l'ispezione dei luoghi un loro immediato riscontro;
anche l'avvenuto avvio dell'attività, con il conseguente necessario utilizzo dell'immobile, conduce ad escludere l'inadempimento della convenuta, giacché è stato possibile destinare l'immobile alla funzione sua propria in assenza di immediate contestazioni su pretesi vizi.
Pag. 6 di 11 Peraltro, la tesi difensiva dell'attrice appare intrinsecamente contraddittoria laddove è stato affermato che i vizi sarebbero emersi poco prima di contattare il notaio per il rogito, da stipularsi entro il 31 dicembre 2022; va invece osservato che il termine di conclusione del definitivo era contrattualmente stabilito al 31 dicembre 2023, il che rende incoerente sotto il profilo temporale la presunta emersione dei vizi e priva di fondamento la pretesa attorea.
In nessun caso, dunque, può ritenersi che i presunti vizi integrino un inadempimento grave idoneo a condurre alla risoluzione del contratto per fatto imputabile alla convenuta;
in sostanza, non è emerso in giudizio che le difformità contestate integrino un inadempimento di gravità tale da privare l'atto della sua utilità essenziale, secondo il criterio, elaborato dalla S.C., che evidenzia come la gravità dell'inadempimento, idonea alla risoluzione del contratto, vada commisurata “alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione” (Cass. civ., 9 luglio 2021, n. 19579).
Sotto ulteriore profilo, dal verbale del giudizio penale rg 1224/23 dib. depositato dalla convenuta in allegato alla seconda memoria istruttoria emerge come la chiusura del bar sia stata motivata da fatti estranei ai presunti vizi dell'immobile lamentati nel presente giudizio (cfr. deposizione teste
[...]
pag. 18-19 del verbale). Tes_1
Quanto, infine, alla conformità edilizia del bene, è sufficiente osservare che, a mente dell'art. 6 del preliminare, la parte venditrice odierna convenuta si è riservata di comunicare gli estremi della concessione edilizia, dichiaratamente esistente, in occasione della stipula del contratto definitivo;
sicché, essendo la domanda introdotta dall'attrice prima di detta scadenza, la convenuta non può essere ritenuta inadempiente neppure sul punto.
In ogni caso e ad abundantiam, non risultano dimostrati i danni lamentati da parte attrice.
E infatti:
- è incontestato ed emerso anche all'esito dell'escussione del notaio interessato dott. che Per_1
l'attrice non ha sostenuto le spese notarili di redazione del contratto preliminare;

- la contabile di bonifico per euro 530,25 (doc. 9 attrice) non è univocamente riferibile a spese sostenute per l'immobile in questione, tenuto conto della genericità della causale del pagamento e dell'assenza di ulteriore documentazione a supporto;

- all'esito delle acquisizioni documentali e dell'espletamento dell'istruttoria testimoniale, va esclusa la prova dell'avvenuto pagamento dell'importo di euro 8.000 in relazione ai lavori eseguiti dall'attrice nell'immobile;
- all'esito delle acquisizioni documentali e dell'espletamento dell'istruttoria testimoniale, va altresì esclusa la prova del pagamento degli ulteriori euro 39.755,46 pari al corrispettivo delle attrezzature e
Pag. 7 di 11 mobilio, giacché non vi è documentazione relativa al pagamento, dovendosi escludere che possa valere quale prova la mera fattura emessa dal venditore;
peraltro, è incontestato e documentato che la fornitrice “Emporio Arredo di De CA FL è impresa riconducibile alla madre dell'odierna attrice
(cfr. sul rapporto di parentela il menzionato verbale dell'udienza penale); elemento fattuale, questo, che va valutato unitamente all'assenza di prova documentale dell'avvenuto pagamento per escludere che l'esborso per cui è chiesto il risarcimento sia stato effettivamente sostenuto dall'attrice.
Al contrario, emerge l'inadempimento dell'attrice al pagamento delle mensilità (pari ad euro 1.000,00 ciascuna) di luglio 2022 e dal novembre 2022 in avanti, quali quote del corrispettivo totale della vendita da corrispondere anticipatamente in ragione della precaria detenzione della cosa;
trattasi di inadempimento di non scarsa importanza, essendo state pagate soltanto n. 4 rate su n. 19 totali previste ed essendo il mancato pagamento tuttora protratto anche oltre la scadenza dell'efficacia del contratto,
a fronte della perdurante detenzione del bene sino all'attualità.
Emerge, inoltre, la violazione, da parte dell'attrice, dell'obbligo di farsi carico degli oneri condominiali (art. 4 preliminare), per complessivi euro 1.920,77 (doc. 9 convenuta), non avendo la parte attrice dimostrato di aver assolto al relativo pagamento.
In conclusione - ferma la risoluzione del contratto preliminare atteso l'identico scopo delle parti in tal senso - nella valutazione delle contrapposte posizioni delle parti, risulta il grave inadempimento della odierna attrice alle proprie obbligazioni.
5. In punto di conseguenti obblighi restitutori volti al ripristino dello status quo ante ai sensi dell'art. 1458 c.c., è indubbio che la parte attrice va condannata alla immediata restituzione dell'immobile sito in Fabriano, via Buozzi n. 58, alla convenuta, libero da persone o cose, essendo venuta meno con la presente sentenza la causa giustificativa della detenzione.
Quanto al diritto della parte attrice alla restituzione degli importi corrisposti alla convenuta a titolo di caparra confirmatoria e di quote di corrispettivo della vendita, invece, valgono le considerazioni che seguono.
Per quanto concerne la caparra confirmatoria di euro 5.000,00, si fa richiamo ai principi recentemente ribaditi da Cass., 7 novembre 2025, n. 29482, che per quanto ora d'interesse possono essere così compendiati:
- la domanda di ritenzione della caparra confirmatoria (o di condanna al pagamento del suo doppio)
è legittimamente proponibile in giudizio a prescindere dal nomen iuris utilizzato dalla parte nell'introdurre l'azione caducatoria degli effetti del contratto;
qualora la domanda sia definita “di risoluzione contrattuale” in sede di domanda introduttiva, è compito del giudice, nell'esercizio dei suoi poteri officiosi di interpretazione e qualificazione giuridica della domanda stessa, convertirla
Pag. 8 di 11 formalmente in azione di recesso (cfr. anche Cass., 3 gennaio 2024, n. 91; Cass., 24 novembre 2023,
n. 32727; Cass., SS.UU., 14 gennaio 2009, n. 553);
- tanto si spiega con la considerazione che il diritto di recesso è, invero, uno strumento speciale di risoluzione negoziale per giusta causa, una forma legale di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone pur sempre un inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri di quello che giustifica la risoluzione giudiziale e conduce al medesimo effetto di caducazione ex tunc degli effetti del contratto (cfr. anche Cass., 31 gennaio 2019, n. 2969);
- l'esercizio del potere di recesso conferito ex lege presuppone la volontà della parte negoziale di avvalersi della (sola) caparra confirmatoria, quale istituto finalizzato alla liquidazione convenzionale del danno da inadempimento, mentre la domanda va propriamente intesa in termini di risoluzione contrattuale qualora la parte intenda conseguire un risarcimento del danno ulteriore, da dimostrarsi nell'an e nel quantum.
Sotto altro profilo, viene in rilievo che, in ipotesi a contratto preliminare ad effetti anticipati come quello oggetto di causa, “il danno da illegittima occupazione dell'immobile, frattanto consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest'ultimo a richiedere un autonomo risarcimento. Ne consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto e ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell'indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti (Cass.
Sez. 3, Sentenza n. 19403 del 30/09/2016; Sez. 2, Sentenza n. 9367 del 08/06/2012; Sez. 2, Sentenza
n. 3704 del 31/05/1988; nello stesso senso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 5891 del 05/03/2024; Sez. 2,
Sentenza n. 31685 del 04/12/2019; Sez. 2, Sentenza n. 21659 del 23/08/2019; Sez. 2, Ordinanza n.
14086 del 23/05/2019; Sez. 2, Sentenza n. 32139 del 12/12/2018)” (Cass., 27 febbraio 2025, n. 5201).
Venendo al caso di specie, l'avvenuta proposizione, da parte della convenuta, della domanda di ritenzione della caparra risulta implicitamente desumibile dal tenore delle conclusioni rassegnate, laddove ha chiesto il rigetto della domanda attorea, la quale a sua volta aveva invece domandato la restituzione di detta caparra;
né, d'altra parte, osta alla qualificazione in tali termini della domanda riconvenzionale il fatto che la convenuta abbia richiesto anche il ristoro del pregiudizio da occupazione sine titulo del bene, trattandosi di profilo indennitario ulteriore e cumulabile con la ritenzione della caparra.
Per concludere sul punto, dunque, alla luce del riscontrato inadempimento di parte attrice, va accertato il diritto della convenuta alla ritenzione della caparra di euro 5.000,00 percepita, respingendosi la domanda attorea anche in parte qua.
Pag. 9 di 11 6. Inoltre, va accolta la domanda riconvenzionale di pagamento formulata dalla convenuta.
Invero, come statuito dalla S.C., “Il promissario acquirente di un immobile, che, immesso nel possesso all'atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l'obbligazione del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, è tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione lasciando che l'occupazione dell'immobile si configuri come "sine titulo". Ne consegue che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti né dal pagamento del prezzo né dal godimento dell'immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all'intera durata dell'occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale.”
(Cass., 20 dicembre 2017, n. 30594; v. di recente anche Cass., n. 5201/2025 cit.).
Nella specie, risulta congruo riconoscere la spettanza in favore della convenuta, in relazione al godimento del bene da parte dell'attrice, di euro 1.000,00 mensili, in conformità a quanto contrattualmente pattuito per ciascuna mensilità di godimento anticipato del bene dall'immissione nella detenzione, sino alla riconsegna del bene.
Pertanto, parte attrice va condannata al pagamento di euro 1.000,00 mensili a decorrere dalla data del
5 maggio 2022 alla riconsegna dell'immobile, oltre interessi dalla data della domanda;
va tuttavia accertato che l'importo di euro 4.000,00 a tale titolo è già stato spontaneamente corrisposto in costanza di rapporto contrattuale in relazione alle mensilità di giugno, agosto, settembre e ottobre
2022 e che parte convenuta ha diritto di trattenere tale importo in quanto dovuto in virtù di valida causa obbligatoria.
7. L'esito complessivo della controversia implica soccombenza della parte attrice;
le spese di lite seguono la soccombenza nella misura liquidata in dispositivo, tenuto conto del valore del decisum
(scaglione euro 26.000-52.000), in applicazione dei parametri minimi previsti dal D.M. n. 55/2014, aggiornato al D.M. n. 147/2022, per le fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale.
In applicazione degli artt. 91, primo comma, ultimo periodo, e 96 c.p.c., viene in rilievo inoltre il silenzio di parte attrice circa la proposta conciliativa formulata in corso di causa, maggiormente vantaggiosa rispetto all'esito della lite di cui alla presente sentenza (silenzio che si è accompagnato al sostanziale successivo disinteresse alla fase decisoria della controversia, senza tuttavia che vi sia stata restituzione spontanea dell'immobile né pagamento di alcunché); ciò giustifica la condanna dell'attrice al pagamento di un ulteriore importo in favore della convenuta, importo che risulta congruo quantificare in misura pari ai compensi professionali dovuti per la fase decisoria, svolta successivamente alla proposta conciliativa e, così, in euro 1.453,00.

Pag. 10 di 11


P.Q.M.


Il Tribunale di Ancona, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n.r.g. 940/2023, ogni ulteriore istanza ed eccezione disattesa:
1) risolve il contratto preliminare di compravendita datato 5 maggio 2022, rep. 13099 racc. 7255 notaio concluso tra e in qualità di titolare dell'impresa Persona_2 CP_1 Parte_1 individuale Bar Bambola di Asia Stroppa;

2) rigetta le domande di parte attrice;

3) in accoglimento della domanda riconvenzionale, condanna nella menzionata Parte_1 qualità, alla restituzione a dell'immobile sito in Fabriano, via Buozzi n. 58, censito al CP_1 catasto foglio 97, particella 758, subalterno 13, libero da persone o cose;

4) in accoglimento della domanda riconvenzionale, condanna nella menzionata Parte_1 qualità, al pagamento, in favore di di euro 1.000,00 mensili dal 5 maggio 2022 e sino CP_1 alla restituzione dell'immobile, oltre interessi dalla data della domanda al saldo, da cui detrarre l'importo di euro 4.000,00 già corrisposto per le mensilità di giugno, agosto, settembre e ottobre 2022;
5) condanna nella menzionata qualità, al pagamento, in favore di Parte_1 CP_1 delle spese di lite, che liquida in euro 237,00 per esborsi ed euro 3.809,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario al 15%, IVA e CPA come per legge;

6) condanna , nella menzionata qualità, al pagamento, in favore di di Parte_1 CP_1 euro 1.453,00 ai sensi degli artt. 91 e 96 c.p.c..
Così deciso in Ancona il 10 dicembre 2025
Il Giudice
RE RA
(atto sottoscritto digitalmente)
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