N. R.G. 28298/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Pietro Paolo Pisani ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 28298/2023 promossa da:
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. , C.F._2 Parte_3 C.F._3 Parte_4
( ), (C.F. ), tutti con CodiceFiscale_4 Parte_5 C.F._5 il patrocinio dell'avv. ME FA, dell'avv. VITOLO RICCARDO e dell'avv. FRANCHINI MARIA
NA ed elettivamente domiciliati in VIA SAN PAOLO, 7 20121 MILANO, presso il difensore avv.
ME FA ATTORI contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. VICO Controparte_1 P.IVA_1
GIULIO REDENTO, elettivamente domiciliato in VIA MARIO PAGANO 20145 MILANO presso il difensore avv. VICO GIULIO REDENTO CONVENUTO
- OGGETTO: impugnativa di delibera assembleare ex art. 1137, II comma c.c..
- CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale di causa del 3/12/2025 e in formato digitale depositate nel fascicolo telematico.
SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO
omissis ex art. 58 co. 2 L. 69/2009 e art. 132 c.p.c. novellato
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in conformità anche con i criteri espressi dalla Corte di Cassazione, SS.UU., con la sentenza n. 642 del 16/01/2015.
Ci si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi.
Per quanto riguarda le domande, le eccezioni e le richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell'art. 132 n° 4 c.p.c. e dell'art. 118 disp att.
c.p.c., che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
pagina 1 di 11 La presente controversia è stata introdotta dai signori , Parte_1 Parte_2 Parte_3
con atto di citazione, regolarmente notificato, con il quale hanno Parte_4 Parte_5 convenuto in giudizio il Condominio situato in Milano alla via Genziane n. 7 per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “- Per tutti i motivi in fatto e in diritto qui da intendersi integralmente richiamati e trascritti. -
Considerato illegittimo l'addebito in contabilità per la trasmissione modello 770 e adempimenti fiscali per
l'importo di euro 1.429,84; - Considerata illegittima la nomina di per la redazione delle Controparte_2 paghe e dei contributi nonché illegittimo l'addebito al Condominio per l'importo di € 1.677,50; - Considerate illegittime e non autorizzate le opere idrauliche eseguite nei locali del custode per l'importo di € 3.674,00, nonché illegittimo l'addebito al . - Considerato che, nel bilancio consuntivo, risulta pagato CP_1
l'importo di € 9.516,00 all'Arch dietro presentazione di fattura, tuttavia dall'estratto conto CP_3 condominiale, del 31.10.2021, sul conto corrente, acceso presso BPM, n. 00880-00000006429, risulta un bonifico dell'Arch. effettuato in data 25.10.2021, per “storno scritture” (doc.10) del medesimo importo CP_3 che, tuttavia non appare in contabilità, - Considerato che, da pagina 9 a pagina 41 del consuntivo gestione anni
2021/2022, vengono indicati degli asseriti costi, inseriti nella voce delle “spese personali”, per l'importo di €
9.620,35, derivanti da un servizio di recapito corrispondenza mai autorizzato e che è, ulteriormente illegittimo inserire tali costi nelle posizioni personali dei singoli condomini, in assenza di qualsivoglia autorizzazione. -
Considerato che, nelle schede contabili della gestione ordinaria 2021/2022, sono illegittimamente protocollati fogli bianchi;
- Dichiarare nulla o annullata la delibera del 28.02.2023 di approvazione del bilancio condominiale consuntivo, stante l'illegittimità degli addebiti sopra indicati e le gravi irregolarità contabili segnalate nel bilancio consuntivo 2021/2022. - Dichiarare nulla o annullata la delibera del 28.02.2023 in riferimento alla nomina dei consiglieri, in quanto avvenuta senza voto assembleare”.
Con comparsa di risposta regolarmente depositata si costituiva in giudizio il convenuto impugnando CP_1
e contestando le domande attoree e chiedendo di respingersi le stesse, concludendo: “Nel merito: respingere ogni domanda, istanza deduzione o eccezione delle parti attrici in quanto completamente infondate in fatto e diritto.
In ogni caso con vittoria di compensi professionali e spese di causa.”
La causa veniva assegnata a questo giudice che con decreto n. 20/2024 differiva la prima udienza di comparizione delle parti avanti a sé per il 23.4.2024.
Depositate le memorie ex art. 171 ter c.p.c., all'esito della prima udienza di comparizione delle parti la causa veniva rinviata per i medesimi incombenti al 21.6.2024 così da consentire alle parti di valutare la esistenza di possibilità conciliative della lite.
All'esito di tale udienza del 21.6.2024, verificato che tali possibilità non esistevano e sciogliendo la riserva assunta in tale occasione, veniva ammessa una C.T.U. contabile nominando come consulente il dott.
[...]
e veniva fissata l'udienza del 7.11.2024 per l'esecuzione delle operazioni di rito. Per_1
Alla suddetta udienza, veniva conferito incarico al CTU sul seguente quesito “ - Esaminare le singole doglianze formulate da parte attrice e verificare la loro fondatezza o meno con specifico riferimento a quelle di cui alla citazione relativamente ai punti di contestazione riguardanti: Voce trasmissione modello 770 condominiale e
pagina 2 di 11 adempimenti fiscali per l'importo di euro 1.429,84; Voce “PAGHE E CONTRIBUTI - trasmissione modello 770 del portinaio e adempimenti fiscali”; Voce “CONSULENZA PAGHE”; voce “INTERVENTI
EDILI/IDRAULICI”; voce “SPESE DI SANATORIA”; Voce “SPESE PERSONALI”; protocollazione spese;
”.
Accettato l'incarico ed effettuato il giuramento da parte del CTU, la causa veniva rinviata per l'esame della consulenza all'udienza del 8.5.2025.
Depositato l'elaborato peritale, all'esito della udienza del 8.5.2025 la causa veniva rinviata per i medesimi incombenti all'udienza del 3.7.2025, così da consentire ulteriormente alle parti di valutare la esistenza di possibilità conciliative della lite.
Quindi, alla udienza del 3.7.2025, fallito anche tale ultimo tentativo e ritenuta la causa matura per la decisione, la stessaveniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 3.12.2025, assegnando termine fino a dieci giorni prima per il deposito di brevi note illustrative.
Depositate le note e precisate le conclusioni come da atti introduttivi, sopra richiamate, dopo la discussione orale la causa veniva trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies, ultimo comma, c.p.c..
Oggi la causa viene decisa con la presente sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente si dà atto che, essendo stata esperita la procedura di mediazione obbligatoria conclusasi negativamente in data 21.6.2023, la condizione di procedibilità prevista dalla legge può considerarsi assolta.
Nel merito della controversia parte attrice deduce la illegittimità delle delibere assunte all'assemblea condominiale del 28.2.2023 sui punti n. 3 e 6 dell'O.D.G., lamentando:
- la nullità e/o annullabilità della delibera assunta sul punto n. 3 dell'O.D.G. di approvazione del rendiconto consuntivo della gestione ordinaria 2021/ 2022 in quanto:
a) alcune voci di spesa fatturate dall'amministrazione al non sarebbero state ricomprese CP_1 nell'ordinaria attività amministrativa e sarebbero state illegittimamente duplicate oltre che le attività relative alle stesse sarebbero state arbitrariamente esternalizzate a soggetti terzi;

b) nella voce “Trasmissione modello 770 e adempimenti fiscali” il rendiconto consuntivo per la stesura del modello 770 riporterebbe un addebito in capo al Condominio dell'importo di euro 427,00 in luogo dell'importo di euro 100,00 (comprensivo della spedizione) previsto contrattualmente;

c) nella medesima voce il rendiconto consuntivo riporterebbe l'addebito in capo al dell'importo di CP_1 euro 384,30 per adempimenti ex legge 296/2006 per i quali contrattualmente non sarebbe previsto alcun compenso in favore dell'amministratrice;
d) nella voce “Consulenza Paghe” il rendiconto consuntivo riporterebbe l'addebito in capo al CP_1 dell'importo di euro 1.677,50 per l'elaborazione delle buste paga del custode, in favore della Controparte_4
società terza estranea al Condominio, cui l'amministratrice avrebbe esternalizzato il servizio senza essere
[...] preventivamente autorizzata dall'assemblea condominiale;

e) nella voce “Interventi Edili/ Idraulici” il rendiconto consuntivo riporterebbe un addebito in capo al
Condominio e in favore della dell'importo di euro 3.674,00 per l'esecuzione di lavori di rifacimento CP_5
pagina 3 di 11 integrale del bagno della guardiola del custode (di proprietà dell' ), mai autorizzati dall'assemblea CP_6 condominiale;

f) nella voce “Spese di sanatoria” sarebbe presente una grave irregolarità contabile posto che nella stessa voce viene indicata la fattura n. 48/2021 dello studio dell'architetto per l'importo di euro 9.516,00 a fronte del CP_3 quale vi sarebbe stato un bonifico dell'architetto per “storno scritture” del medesimo importo, senza che tuttavia la relativa nota di credito sia mai stata registrata e/o giustificata nel rendiconto consuntivo;

g) nella voce “Spese personali” il rendiconto consuntivo riporterebbe l'addebito in capo al di un CP_1 importo di euro 9.260,35 per un servizio inerente alla spedizione delle convocazioni assembleari, dei verbali assembleari, dei mav per il pagamento delle spese straordinarie che risulterebbe essere stato esternalizzato dall'amministratrice alla società senza una previa autorizzazione assembleare;
Parte_6
h) il rendiconto consuntivo riporterebbe la irregolarità contabile di avere lasciato in bianco i protocolli relativi alle fatture, con potenziale nocumento per il Condominio per la possibilità della società amministratrice di alterare la contabilità condominiale in qualsiasi momento dopo la chiusura dell'esercizio condominiale;

- la nullità e/o annullabilità della delibera assunta sul punto n. 6 dell'O.D.G. di nomina dei consiglieri condominiali , e in quanto le nomine sarebbero avvenute in assenza di una Pt_7 CP_7 CP_8 CP_9 decisione espressa dall'assemblea mediante votazione;

Il convenuto si difende eccependo che: CP_1
- l'addebito dell'importo di euro 427,00 per la stesura del modello 770 riguarderebbe il costo annuo per la redazione del modello 770 di tutto il Condominio (e non del solo custode), che include altresì l'elaborazione delle certificazioni uniche dei fornitori;

- la correttezza dell'addebito di euro 384,30 in quanto lo stesso importo risulterebbe dovuto per una serie di adempimenti fiscali obbligatori per legge a carico del Condominio;

- la correttezza dell'addebito dell'importo di euro 1.677,50 per la consulenza paghe in favore della
[...] in quanto, oltre alla correttezza dell'importo, lo stesso sarebbe stato fatturato da una società che Controparte_4 non è terza al Condominio, in quanto la legale rappresentante della stessa coinciderebbe con la legale rappresentante della società amministratrice del Condominio, trattandosi di società (quella fatturante e quella amministratrice del Condominio) facenti parte del medesimo gruppo di imprese;

- la correttezza dell'addebito dell'importo di euro 3.674,00 per i lavori straordinari che hanno interessato il bagno della guardiola del custode in quanto i lavori sarebbero stati urgenti e non più derogabili posto che i locali del custode si trovavano in uno stato di grave degrado, anche igienico, con pericolo per la salute del lavoratore;

- la correttezza dell'importo di euro 9.620,35 di cui alla voce “spese personali” posto che la voce non comprenderebbe esclusivamente “un servizio di recapito corrispondenza mai autorizzato” ma si comporrebbe di plurimi sottoconti, dettagliatamente illustrati, che imputano a ciascun singolo condomino spese per interventi disposti nelle singole unità immobiliari (ad es. copia chiavi, sinistri e relativi rimborsi, attività professionale per recupero crediti per rate non pagate, riparazioni e interventi di vario tipo) o delle spese sostenute dall'amministrazione condominiale per l'invio della corrispondenza per posta raccomandata;

pagina 4 di 11 - la irrilevanza ai fini della illegittimità del rendiconto consuntivo della eccezione sollevata da controparte in merito ai c.d. protocolli in bianco nella contabilità condominiale;

- la legittimità e la correttezza della delibera di conferma della nomina dei quattro consiglieri condominiali come evincibile dalla lettura testuale del verbale assembleare.
Tali le eccezioni e domande delle parti va osservato che, con riferimento alle doglianze inerenti la esistenza di molteplici errori di contabilizzazione delle spese inserite nel consuntivo condominiale approvato con riferimento al punto 3 dell'O.dg. della delibera del 28/2/2023, l'elaborato del CTU dott. , - preciso, esaustivo e Per_1 condiviso dall'odierno Giudicante, nei limiti e termini di seguito specificati - , ha concluso evidenziando che dalla copiosissima allegazione documentale esaminata in atti e dalla disamina dei quesiti formulati, è emersa la esistenza di errori nella redazione dei consuntivo oggetto di esame nel presente giudizio, escludendola per altri e rimettendo, correttamente, la valutazione al giudice in ordine ad altri ancora.
Di seguito vanno quindi analizzate le singole doglianze attoree, come formulate in atti di causa,
1) Trasmissione modello 770 condominiale e adempimenti fiscali;
attività di consulenza paghe e trasmissione modelli 770 e adempimenti fiscali.
L'attore ha sostenuto che l'importo previsto per le prestazioni in esame, ammontante complessivamente ad euro 1.429,84, risulterebbe già compreso all'interno di quello previsto per compensi e spese dell'amministratore condominiale al momento del conferimento del mandato a quest'ultimo e che comunque, gli adempimenti a cui corrispondevano tali spese rientravano tra quelli di competenza dell'amministratore di condominio in forza di detto mandato.
Parte convenuta ha di contro sostenuto che si tratterebbe di adempimenti relativi al lavoro autonomo o comunque eccedenti la gestione ordinaria, non specificati nel preventivo dei compensi dell'amministratore condominiale e, dunque che, tali adempimenti erano da intendersi come esclusi dal compenso ivi indicato e quindi da fatturare a parte.
Va premesso in punto di diritto che, come è noto, l'amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato, che è assimilabile, pur con tratti distintivi in ordine alle modalità di costituzione ed al contenuto
"sociale" della gestione, al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (tra le altre: Cass., Sez. 2^, 16 agosto
2000, n. 10815; Cass., Sez. 2^, 9 giugno 2000, n. 7891; Cass., Sez. 2^, 12 febbraio 1997, n. 1286).
Ne consegue, per quanto rileva ai fini del presente giudizio, da un lato, che i condomini sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte ed a pagargli il compenso (Cass.civ.,Sez. II, 30/03/2006, n. 7498).
D'altra parte, però, va ritenuto che, nessuna obbligazione, ovviamente di natura contrattuale, può essere posta in essere a carico dei condomini se non da questi, attraverso una preventiva delibera dell'organo collegiale o una sua successiva delibera di ratifica;
e nulla può esser considerato approvato se i soggetti titolari del diritto di decidere non ne hanno avuto alcuna informazione e notizia.
A tale ultimo proposito va osservato che l'art. 1129, co. 14, ha stabilito espressamente che la nomina pagina 5 di 11 dell'amministratore è nulla se lo stesso, sia al momento della sua accettazione che del suo rinnovo, non specifichi analiticamente l'importo dovuto a titolo di compenso.
Tanto al fine di consentire anche che i condomini possano essere messi a conoscenza specifica, prima della esecuzione del mandato conferito, dell'importo dei compensi dovuti al loro mandatario.
Nel caso in esame non è provato che al momento del conferimento del mandato professionale siano stati previsti specifici compensi per le seguenti attività oggetto delle doglianze attoree:
Invio modelli F24; Modelli 770; Assunzione/cessazione/trasformazione; INAIL;
Adempimenti legge 296/06.
Concordando con l'esame svolto dal CTU in merito agli stessi ed al quale si rinvia espressamente (cfr. pag. da
10 a 15).
Va ritenuto che tali attività rientrano nella attività ordinaria di competenza dell'amministratore e nel mandato conferitogli dall'assemblea condominiale, in mancanza di prova a sostegno delle eccezioni di parte convenuta, per quanto in atti.
Dall'esame del preventivo dei costi e degli emolumenti sottoposto al Condominio al momento del conferimento del mandato professionale di amministratore, come confermato anche dal CTU, non emerge una specifica e analitica previsione di compensi per tali attività.
In accordo ai principi sopra richiamati, conseguentemente, non sono dovuti compensi ulteriori per tali attività oltre quelli espressamente previsti dal detto preventivo e le poste contabili riferite agli stessi non sono state legittimamente inserite nel consuntivo in esame.
A ciò deve aggiungersi che, come rilevato dal CTU: per quanto riguarda il numero di modelli 770 risulta un addebito raddoppiato non giustificato;
nè è provato, come era onere del , il numero di CU CP_1 effettivamente elaborati, così che non appare giustificato l'importo conteggiato per i 17 CU indicati nel consuntivo.
Con la conseguenza che emerge il vizio di legittimità sollevato da parte attrice rilevante sotto il profilo della annullabilità della delibera in esame (cfr. sul punto Cass. Sezz. UU. n°4806/2005 e Cass. Sezz. UU.
n°9839/2021).
Non sono risultate provate e fondate invece le altre doglianze esaminate con riferimento a tale punto, in accordo a quanto accertato dal CTU.
Con specifico riferimento alla doglianza inerenti la elaborazione delle buste paga e dei CU, va osservato che è provato lo svolgimento di tali attività e la loro quantità e che esse sono state eseguite a favore del Condominio;
nonchè che i compensi per tali attività risultano ricompresi nel preventivo relativo al mandato professionale conferito all'amministratore condominiale, sopra richiamato e sono conformi allo stesso per quanto accertato dal
CTU.
E' irrilevante, invece, in mancanza di prova di una duplicazione di costi per il condominio, che per effettuare tali elaborazioni l'amministratore si sia avvalso dell'attività di un terzo soggetto e nello specifico la “GR IA
Resilient” e che essa abbia fatturato la spesa, come detto conforme al preventivo suddetto, al Condominio in luogo dell'amministratore, esulando dall'esame della legittimità della delibera gli aspetti inerenti la correttezza o pagina 6 di 11 meno della esecuzione del mandato professionale dell'amministratore che, al più, potrebbero essere sollevati ad altri fini e in altra sede.
Ne consegue il rigetto di tutte le altre doglianze di parte attrice sul punto in esame, non essendo emerso il profilo di illegittimità della delibera impugnata.
2) Spese di sanatoria
L'attore ha lamentato l'erronea contabilizzazione della somma di euro 9516,00 perché nel consuntivo tale somma risulterebbe pagata dietro presentazione di fattura 48/2021 dell'arch. mentre dall'estratto conto CP_3 condominiale del 31.10.2021 risulterebbe un bonifico per “storno scritture” di pari importo effettuato dallo stesso arch. che non sarebbe stato riportato nel rendiconto condominiale, con registrazione della relativa CP_3 nota di credito.
Parte convenuta ha sostenuto trattarsi di pagamento in parte eseguiti nei confronti della società
[...]
. Controparte_10
Il Ctu, dalla documentazione allegata, ha rilevato che non risultavano dettagliati i beneficiari dei bonifici relativi a detta somma e non riscontrava prova documentale da cui poter desumere l'effettivo pagamento nei confronti di detta società.
Inoltre, dall'esame della documentazione allegata con riferimento a detti pagamenti, riscontrava anomalie che dimostravano una tenuta della contabilità non ordinata.
In mancanza di prova che incombeva a carico del convenuto, sul punto va ritenuta fondata la CP_1 eccepita violazione dei principi di diritto in tema di redazione del bilancio condominiale da ultimo espressi da
Cass. Sez. II Ord. 3086/2023, che ne impedisce la chiarezza e intelligibilità.
Con la conseguenza che emerge il vizio di legittimità sollevato da parte attrice rilevante sotto il profilo della annullabilità della delibera in esame (cfr. sul punto Cass. Sezz. UU. n°4806/2005 e Cass. Sezz. UU.
n°9839/2021).
3) Spese personali
l'attore ha anche lamentato l'errata contabilizzazione della somma di euro 9620,35 inserita nel bilancio condominiale 2001/2022 come “spese personali”.
Dall'esame contabile operato dal c.t.u. è emerso che in tale voce erano addebitate una pluralità di spese di vario genere.
In accordo con quanto evidenziato dalla disamina del Ctu (cfr.pag.18-19), va ritenuto che tra quelle effettivamente di competenza dei singoli condomini e dunque qualificabili come “spese personali”, rientrano a titolo esemplificativo quelle per morosità, solleciti, rimborsi assicurativi, invio duplicato rendiconto, spese insoluto MAV etc., inserite effettivamente nel consuntivo in esame con riferimento a tale voce.
Invece altre spese sempre ivi inserite sono piuttosto relative alla gestione complessiva del anche se CP_1 riferibili ai singoli condomini, quali quelle relative all'invio della convocazione dell'assemblea.
Queste spese vanno, invece, addebitate nella categoria delle “spese generali” e non addebitate ai singoli condomini quale “spesa personale”.
pagina 7 di 11 Per quanto attiene altre spese ricomprese in detta voce quali, esemplificativamente, quelle per pratiche di sollecito o di disbrigo fornitura documentazione, invio rendiconto, invio MAV etc.,, va osservato che le stesse, in accordo alla disamina effettuata dal CTU (pag.19-20) rientrano in parte tra quelle specificamente previste a parte rispetto ai compensi ordinari nel preventivo dei compensi dell'amministratore condominiale sopra richiamato.
Dunque anche queste spese non sono state correttamente inserite nella voce in esame, ma dovevano essere inserite tra quelle relative alle spese di amministrazione.
In definitiva, anche per le queste spese emerge quindi la eccepita violazione dei principi di diritto in tema di redazione del bilancio sopra richiamati, che ne impedisce la chiarezza e intelligibilità e, CP_11 conseguentemente, il vizio di legittimità sollevato da parte attrice rilevante sotto il profilo della annullabilità della delibera in esame (cfr. sul punto Cass. Sezz. UU. n°4806/2005 e Cass. Sezz. UU. n°9839/2021).
Per analoghe considerazioni a quelle già sopra svolte è irrilevante, invece, in mancanza di prova di un duplicazione di costi per il , che per le spese postali l'amministratore si sia avvalso dell'attività di un CP_1 terzo soggetto e nello specifico la “Multidialogo” e dunque la doglianza sul punto va disattesa.
4) Protocolli vuoti
L'attore ha lamentato la presenza di una serie di protocolli contabili che sarebbero stati “completati” con fogli vuoti adducendo che tale circostanza avrebbe prodotto una potenziale manipolazione della contabilità.
Il CTU ha riscontrato l'effettiva esistenza di tali protocolli con fogli vuoti, ma ha verificato che, allo stato, la circostanza non produce alcun effetto sulla contabilità e sul bilancio condominiale, pur costituendo indice di una contabilità non ordinata.
Tale circostanza, dunque, esula dall'esame della legittimità della delibera riguardando gli aspetti inerenti la correttezza o meno della esecuzione del mandato professionale dell'amministratore che, al più, potrebbero essere sollevati ad altri fini e in altra sede.
Ne consegue il rigetto della doglianza di parte attrice sul punto in esame, non essendo emerso il profilo di illegittimità della delibera impugnata.
5) Interventi edili/idraulici.
L'attore ha lamentato che i lavori presso il bagno del custode relativi a tale voce di spesa, originariamente generati da una perdita di acqua ed aventi carattere di urgenza, venivano poi estesi ad altri interventi non necessari al ripristino del danno e non caratterizzati dalla urgenza;
nonché che non fosse certo che il locali della portineria e dunque anche tale bagno fossero effettivamente parti comuni
Il convenuto ha di contro eccepito ed allegato documentalmente, che oltre ai lavori di sostituzione CP_1 della braga, necessari in conseguenza della perdita d'acqua, anche gli altri lavori consistenti nel rifacimento del bagno del custode, rivestivano carattere di urgenza per la necessità di rendere salubre e dotato dei requisiti minimi di sicurezza, rendendolo idoneo ad ospitare il custode;
mentre la qualità di parte comune si evincerebbe CP_ dalla circostanza che l'immobile era originariamente di un unico proprietario, l' e a seguito della vendita dei vari immobili ai condomini erano stati trasferiti pro quota millesimale anche le parti comuni, tra le quali la portineria.
pagina 8 di 11 Posto che è pacifico tra le parti che tali lavori non sono stati espressamente, preventivamente autorizzati, né ratificati successivamente, va osservato quanto segue.
La portineria, incluso l'alloggio del portiere, rientra tra le parti comuni condominiali in forza del dettato dell'art.1117 cc., in mancanza di prova contraria documentale che l'originario unico proprietario se ne sia riservata la proprietà al momento del frazionamento della proprietà indivisa.
Va dunque disattesa l'eccezione di parte attrice che il bagno oggetto delle spese in esame non costituisca parte comune documentale atteso che è posto pacificamente a servizio della portineria e del custode e manca in atti la suddetta prova contraria documentale che non è stata allegata e fornita da parte attrice, come era suo onere.
Va poi ritenuto che l'amministratore, in qualità di mandatario dei condomini, deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio, compresa la manutenzione e la rilevazione delle condizioni di sicurezza e salubrità degli impianti condominiali, a termini dell'art. 1130 n. 4 c.c. e nel farlo deve agire con la diligenza del buon padre di famiglia ai sensi dell'art. 1710 c.c..
Come specificato dalla Corte di cassazione (cfr. Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 20136 del 2017): “E' noto che i contratti conclusi dall'amministratore nell'esercizio delle sue funzioni ed inerenti alla manutenzione ordinaria dell'edificio ed ai servizi comuni essenziali, ovvero all'uso normale delle cose comuni, sono vincolanti per tutti i condomini in forza dell'art. 1131 c.c., nel senso che giustificano il loro obbligo di contribuire alle spese, senza necessità di alcuna preventiva approvazione assembleare delle stesse, intervenendo poi tale approvazione utilmente in sede di consuntivo (Cass. 18 agosto 1986, n. 5068). L'elemento distintivo dell'ordinaria amministrazione dell'obbligazione assunta, come tale sottratta al presupposto autorizzativo dell'assemblea, risiede, pertanto, al pari di quanto si sostiene per le amministrazioni commerciali, nella normalità dell'atto di gestione condominiale rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni. Mentre, solo laddove si verta in ipotesi di spese che, seppure dirette alla migliore utilizzazione di cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino per la loro particolarità e consistenza un onere economico rilevante, superiore a quello normalmente inerente alla gestione, l'iniziativa contrattuale dello stesso amministratore, senza la preventiva deliberazione dell'assemblea, non è sufficiente a fondare l'obbligo dei singoli condomini, salvo che non ricorra il presupposto dell'urgenza contemplato nella fattispecie di cui all'art. 1135, comma 2, c.c. "
Tenuto conto di tali principi, va dunque ritenuto che non vi è prova in atti che il rifacimento integrale del bagno costituente parte comune condominiale, a differenza dell'intervento sulla braga condominiale, rivesta quei caratteri di urgenza ed indifferibilità che possano giustificare l'iniziativa contrattuale dell'amministratore.
Tale prova non si può rinvenire nelle perizie allegate da parte convenuta che costituiscono atto di parte.
Tale intervento non rientra dunque “nella normalità dell'atto di gestione condominiale rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni”, in accordo alla giurisprudenza sopra richiamata e avrebbe richiesto una specifica delibera autorizzatoria o quantomeno di ratifica, che non si rinviene in atti.
Va dunque accolta la doglianza di parte attrice sul punto in esame, essendo emerso il profilo di illegittimità della delibera impugnata, rilevante sotto il profilo della annullabilità della delibera in esame (cfr. sul punto Cass. Sezz.
UU. n°4806/2005 e Cass. Sezz. UU. n°9839/2021).
pagina 9 di 11 Infine, ogni altra doglianza inerente il consuntivo in esame, anche qui non riportata, va disattesa rinviandosi integralmente alle motivazioni esposte nella relazione peritale che vanno poste integralmente a fondamento della presente sentenza in quanto pienamente condivisibili.
Per quanto riguarda poi la nomina dei consiglieri di cui al punto 6 dell'O.dg. della delibera del 28/2/2023, parte attrice ne ha sostenuto la illegittimità perché avvenuta senza alcuna discussione né votazione.
Si difende il eccependo che non era necessaria la votazione perché era semplicemente stata CP_1 rinnovata la fiducia ai consiglieri nominati in precedenza.
Il secondo comma dell'art. 1130-bis c.c. dispone che “l'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio”.
Nel verbale assembleare risulta riportato che vengono confermati i consiglieri nominativamente indicati nel testo, senza alcuna votazione sul punto.
Da una semplice lettura di tale testo, scevra da ogni possibile diversa interpretazione, emerge quindi la violazione del dettato del dettato dell'art1136 cc in tema di deliberazioni assembleari e loro quorum, posto che tutte le decisioni assembleari vengono prese mediante votazione i cui risultati devono essere specificati a verbale. Tale norma è inderogabile ai sensi dell'art.1138 cc.
In mancanza di votazione sul punto emerge quindi il profilo di illegittimità della delibera impugnata per violazione di una norma inderogabile, rilevante sotto il profilo della nullità della delibera in esame (cfr. sul punto
Cass. Sezz. UU. n°4806/2005 e Cass. Sezz. UU. n°9839/2021) e ne consegue l'accoglimento della doglianza in esame.
Con assorbimento di ogni altra domanda ed eccezione formulata in atti, in applicazione del principio processuale della "ragione più liquida" (Cass. Sez. U, n. 9936 del 08/05/2014; Cass. n. 12002 del 28/05/2014; Cass. civ. Sez.
V Ord., 08/06/2018, n. 15008).
La decisione sulla attribuzione delle spese e competenze della mediazione e del presente giudizio deve tenere conto dell'accoglimento della maggior parte delle domande dell'attore e della soccombenza di parte convenuta su di esse e sulle sue domande formulate in atti.
Ne consegue che i compensi e le spese di giudizio e della mediazione vanno integralmente posti a carico del convenuto , seguendo la soccombenza, ai sensi dell'articolo 91 c.p.c. e ed a favore degli attori, in CP_1 solido tra di loro, in solido tra di loro.
Le stesse, determinate sulla scorta dei parametri dettati del D.M. Giustizia 55 del 10/03/2014, in considerazione del valore della domanda, si liquidano come in dispositivo.
Anche le spese di CTU, già in precedenza liquidate con separata ordinanza e provvisoriamente poste a carico solidale delle parti di causa, vanno ugualmente poste a carico integrale del convenuto, che va CP_1 condannato a rimborsare gli attori, in solido tra di loro, di quanto avessero già sborsato, provvisoriamente, per tali spese.
La sentenza è esecutiva ex lege.


P. Q. M.


pagina 10 di 11 Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa fra le parti di cui in epigrafe, ogni altra istanza ed eccezione rigetta o disattesa, come in motivazione:
- Annulla la delibera resa dall'assemblea del 28/02/2023 del convenuto Via Controparte_12
Genziane 7 in Milano, relativamente al punto 3 del suo ordine del giorno, con riferimento alle seguenti voci del consuntivo gestione ordinaria 2021/2022: “trasmissione modello 770 condominiale e adempimenti fiscali per
l'importo di euro 1.429,84”; “PAGHE E CONTRIBUTI - trasmissione modello 770 del portinaio e adempimenti fiscali”; “CONSULENZA PAGHE”; “INTERVENTI EDILI/IDRAULICI”; “SPESE DI
SANATORIA”; Voce “SPESE PERSONALI”.
- Dichiara la nullità della delibera resa dall'assemblea del 28/02/2023 del convenuto Controparte_13
in Milano, relativamente al punto 6 del suo ordine del giorno,
[...]
- Rigetta ogni altra domanda degli attori , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Pt_4
.
[...] Parte_5
- Condanna il convenuto in Milano, al pagamento in favore degli Controparte_13 attori , , in Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 solido tra di loro, delle spese e dei compensi di lite e della mediazione, liquidati in €350,00 per spese vive ed in
€.5.000,00 per compensi, oltre spese generali pari al 15% sui compensi ed a cpa e Iva di legge.
- Pone definitivamente le spese di CTU, già in precedenza liquidate con separata ordinanza, a carico del in Milano, convenuto, e conseguentemente condanna il convenuto Controparte_13
a rimborsare gli attori , CP_1 Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
, in solido tra di loro, di quanto avessero già sborsato, provvisoriamente, per le Parte_5 stesse.
Sentenza immediatamente esecutiva, resa ex art. 281 sexies III comma c.p.c..
Milano, 22 dicembre 2025
Il Giudice
dott. Pietro Paolo Pisani
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