N. R.G. 8140/2020
Tribunale di Napoli Nord
Seconda Sezione Civile
Il Giudice, lette le note di trattazione scritta depositate entro il termine perentorio assegnato ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.; preso atto di quanto dichiarato nelle suddette note, pronuncia ex artt. 429 e 127 ter ult. co. c.p.c. la sentenza che segue e che fa parte integrante del presente provvedimento.
Il Giudice
Dott. Giuseppe Di Leone
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del dott. Giuseppe Di Leone, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 8140 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno
2020, avente ad oggetto: contratto di locazione – risarcimento danni, promossa da: in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente Parte_1
domiciliata in Caserta alla Via C. Battisti n. 69, presso lo studio degli avvocati Francesco Ungaro
e Michelina Carozza, che la rappresentano e difendono in virtù di procura in atti;
attore contro
Pag. 1 di 11 , in persona del Sindaco legale rappresentante Controparte_1 pro tempore, elettivamente domiciliato presso l'indirizzo digitale Email_1
unitamente all'avvocato Antonio Zarrella, che lo rappresenta e difende in virtù di procura
[...]
in atti;
convenuto
Conclusioni delle parti: come da verbali e atti di causa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, la ha convenuto in giudizio Parte_1 il per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “- accertare Controparte_1
e dichiarare, per i motivi esposti nel presente atto, il , in Controparte_1 persona del Sindaco p.t., responsabile nella produzione dei danni all'immobile locato ed oggetto di giudizio e, per l'effetto, dichiarare tenuto e condannare il medesimo al risarcimento dei danni subiti dall'attrice, comprensivi sia del costo dei lavori di ristrutturazione occorrenti che si quantificano nella somma di € 93.697,08, o di quella maggiore o minore che risulterà di giustizia
o che il Giudice vorrà liquidare anche in via equitativa, oltre interessi e rivalutazione monetaria, sia del pagamento dei canoni d'affitto per il periodo necessario all'esecuzione dei lavori, da liquidarsi nella misura stabilita con riferimento al valore locativo del cespite, ovvero nella diversa somma ritenuta di giustizia e/o di equità, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
− dichiarare tenuto e condannare il , in persona del Sindaco Controparte_1
p.t., al risarcimento del danno nei confronti dell'attrice per lucro cessante, anche eventualmente per perdita di chance, da liquidarsi nella misura stabilita con riferimento al valore locativo del cespite, ovvero nella diversa somma ritenuta di giustizia e/o di equità, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
− condannare, altresì, parte convenuta al pagamento delle spese e competenze della presente procedura, oltre alle spese generali ex art. 15 L. P. da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori antistatari” (così le conclusioni dell'atto di citazione).
A sostegno della propria domanda, parte attrice ha addotto: - che in data 18.11.2008 la
[...]
ha acquistato, in virtù di atto di compravendita di pari data (Rep. n. Parte_1
172035 – Racc. n. 31635) per Notaio Dott. in Napoli, l'immobile denominato Persona_1
“Villa De Blasio”, ubicato in Giugliano in Campania (NA), Lago Patria, alla Via
Circumvallazione Esterna;
- che, precedentemente, in data 14.7.2000, i signori e Controparte_2
, danti causa dell'atto, avevano concesso in affitto l'immobile al Comune di Controparte_3
Pag. 2 di 11 mediante contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo di pari Controparte_1 data, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Aversa il 26.7.2000 al n. 7626; - che in data
29.12.2003, con contratto di pari data, rep. n. 18844, l'Ente comunale ha concesso parte dell'immobile locato - e, precisamente, il primo piano - in comodato d'uso gratuito al Ministero
affinché l'Arma dei Carabinieri potesse ivi allocare, in via provvisoria, per un CP_4
periodo di due anni, la stazione dei CC di Varcaturo (NA); - che con missiva del 24.11.2008, registrata al Prot n. 51893 di pari data del Comune di , la CP_1 Parte_1 ha comunicato all'Ente di aver acquistato l'immobile e di essere conseguentemente subentrata nel contratto di locazione;
- che con determina dirigenziale n. 207 del 20.3.2009 il
[...]
ha preso atto della circostanza e con lo stesso atto, nonché con successiva Controparte_1
determina dirigenziale n. 1119 del 16.12.2009, ha autorizzato la sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione (registrato il 18.12.2009 presso l'Agenzia delle Entrate di Aversa al n.
11035) “agli stessi patti e condizioni per l'importo mensile di € 2.535,17, e per l'importo annuale di € 30.422,04, oltre IVA nella misura di legge, ed analoga scadenza contrattuale del contratto di locazione del 14.7.2000 registrato all'Agenzia delle Entrate di Aversa in data 26.7.2000 al n.
7626”; - che con missiva del 14.01.2011, Prot. n. 0002134, il Comune di Controparte_1
“ai sensi di quanto previsto all'art. 3 del contratto del 14.7.2000 registrato all'Agenzia delle
Entrate di Aversa in data 26/7/2000 al n° 7626, confermato dal contratto sottoscritto il
16.12.2009”, ha comunicato alla locatrice che si sarebbe avvalso della facoltà di recedere anticipatamente dal contratto di locazione e che avrebbe provveduto alla riconsegna dell'immobile nel termine di sei mesi dalla ricezione della citata missiva;
- che l'effettiva riconsegna dell'immobile è avvenuta soltanto in data 12.12.2016, atteso che fino all'11.9.2012 lo stesso è stato occupato dalla Controparte_5
- che, con il consenso del ivi aveva collocato alcuni reperti archeologici - e fino al CP_1
12.12.2016, dall'Arma dei Carabinieri con la stazione di Varcaturo;
- che al momento della riconsegna dell'immobile, le parti presenti hanno constatato la presenza di danni all'immobile,
“visibilmente eccedenti il degrado dovuto al normale uso” del bene, come da verbale di constatazione sottoscritto;
- che la relazione del 9.12.2016 redatta dall'ing. ON
, in qualità di Responsabile del Procedimento dei Lavori di manutenzione straordinaria
[...] degli Immobili Comunali, e consegnata dall'Ente alla rappresenta lo stato Parte_1
dei luoghi attraverso dei rilievi fotografici, dai quali si evincerebbe lo stato di totale incuria e
Pag. 3 di 11 degrado dell'immobile; - che in data 6.2.2017 è stata redatta relazione di parte, a firma dell'ing.
, di constatazione dei danni arrecati all'immobile dal conduttore con la quale è stato Persona_3 stimato in € 93.697,08 il costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino del cespite;
- che in seguito al rilascio dell'immobile l'attrice non ha potuto esercitare il godimento del bene né in via diretta né in via indiretta.
Costituitosi in giudizio il quest'ultimo ha contestato gli Controparte_1
assunti di controparte, allegando in fatto: - che il in forza di Controparte_1
contratto di locazione ad uso non abitativo del 14.7.2000, poi riformulato in data 16.12.2009, ha condotto in locazione, fino all'11.9.2012, l'immobile di proprietà della Parte_1 denominato “Villa De Blasio”, collocandovi gli uffici comunali e ammettendovi nel corso del rapporto - con il consenso della proprietà – l'archivio della di nonché il CP_5 CP_5 presidio dei Carabinieri, quest'ultimo in virtù di un concordato subentro dell'Arma nella locazione, in sostituzione del secondo accordi raggiunti dalle parti presso la Prefettura CP_1
di Napoli il 29.1.2009; - che l'attrice aveva una intesa con la Prefettura di Napoli e l'Arma dei
Carabinieri per il subentro di quest'ultima - a partire dal settembre 2012 – nel rapporto di locazione in luogo del Comune convenuto;
- che in data 11.9.2012 il Comune di in CP_1 ha rilasciato l'immobile in questione, liberandolo dalla presenza degli uffici comunali CP_1
e dell'archivio della di con consegna delle chiavi dell'immobile alla CP_5 CP_5
proprietaria, che accettava, come da verbale dell'11.9.2012; - che, tuttavia, attesa la difficoltà dell'Arma dei Carabinieri e della Prefettura di Napoli a subentrare nel rapporto di locazione del predetto immobile, il Comune, con determina n. 637 del 7.7.2014, stante il preminente interesse pubblico alla sicurezza, si è accollato per conto dell'Arma e della Prefettura le spese di occupazione e conduzione dell'immobile al fine di mantenere il presidio della Caserma dei
Carabinieri nell'immobile in questione, nelle more di una migliore e definitiva sistemazione del sopra detto presidio;
- che l'Amministrazione comunale ha acquisito la disponibilità dell'attrice
– nella persona del rappresentante sig. – alla prosecuzione del Parte_1 CP_6 rapporto fino all'effettivo rilascio di Villa De Blasio, agli stessi patti e condizioni della precedente locazione e con il canone rimodulato in riduzione del 15%, a decorrere dal 1.7.2014, giusta determina n. 637 del 7.7.2014 mai impugnata né contestata dalla controparte;
- che in data
12.12.2016 l'immobile è stato liberato dall'Arma dei Carabinieri, per cui il Comune ha redatto in contraddittorio con la parte proprietaria il verbale di avvenuta liberazione e la relazione
Pag. 4 di 11 dell'Ufficio Tecnico del 9.12.2016; - che il Comune di con determina n. CP_1 CP_1
288 del 8.3.2017, ha provveduto al pagamento dei canoni per la conduzione dell'immobile da parte dell'Arma dei Carabinieri, pari ad € 68.884,68, ad estinzione di ogni pretesa da parte della società attrice.
Quindi il convenuto ha eccepito: - la propria carenza di legittimazione passiva, atteso che l'immobile oggetto di causa sarebbe stato occupato dal Comune soltanto fino all'11.9.2012, quando sono state riconsegnate le chiavi dell'immobile, con liberazione del conduttore;
- la prescrizione del diritto azionato, stante il decorso del termine quinquennale per la richiesta di risarcimento del danno;
- la compensazione di quanto eventualmente dovuto con quanto corrisposto in forza della determina n. 288/2017, pari ad € 68.884,68, a titolo di canoni per l'occupazione dell'Arma dei Carabinieri;
nel merito, il convenuto ha chiesto il rigetto della domanda attorea, in particolare adducendo l'insussistenza dei danni lamentati, la riferibilità degli stessi a interventi di manutenzione straordinaria incombenti sul locatore, e la mancanza di prova dello scorretto uso della cosa da parte del conduttore.
All'esito dell'udienza di prima comparizione, il Giudice ha disposto il mutamento del rito da ordinario a locatizio, assegnando termine alle parti per l'integrazione dei propri atti, fissando l'udienza di discussione.
Soltanto parte attrice ha integrato i propri atti come da rito entro i termini assegnati, confermando le conclusioni già rassegnate.
La causa è stata istruita mediante l'escussione dei testimoni ammessi, l'interrogatorio formale del
Sindaco pro tempore del e mediante l'espletamento di Ctu. Controparte_1
All'udienza del 4.10.2022, i procuratori di parte attrice hanno esibito e depositato l'autorizzazione dell'amministrazione giudiziaria alla prosecuzione del giudizio, dando atto della circostanza, che ha trovato riscontro anche in sede di Ctu (nel primo verbale delle operazioni di consulenza il Ctu ha riferito del sequestro che ha interessato la società attrice).
Quindi la causa è stata rinviata per la discussione e la decisione ai sensi del combinato disposto di cui artt. 429 e 127 ter c.p.c.
2. Ciò posto, la domanda è infondata e va, pertanto, rigettata.
2.1 Devono essere disattese le eccezioni sollevate dal convenuto.
Non sussiste invero il lamentato difetto di legittimazione passiva (o meglio: titolarità passiva), atteso che dalle stesse allegazioni in fatto del come ricostruite Controparte_1 CP_1
Pag. 5 di 11 in precedenza, oltre che dalla documentazione versata in atti, risulta che il rapporto di locazione intercorso tra le parti non si sia mai risolto, tanto che a) il con determina n. 637 del CP_1
7.7.2014, stante il preminente interesse pubblico alla sicurezza, si è accollato per conto dell'Arma
e della le spese di occupazione e conduzione dell'immobile al fine di mantenere il CP_7 presidio della Caserma dei Carabinieri nell'immobile in questione;
b) che il sulla CP_1 disponibilità della controparte, ha proseguito il rapporto fino all'effettivo rilascio di Villa De
Blasio, agli stessi patti e condizioni della precedente locazione e con il canone rimodulato in riduzione del 15%, a decorrere dal 1.7.2014, giusta determina n. 637 del 7.7.2014; c) che con determina n. 288 del 8.3.2017, il ha provveduto al pagamento dei canoni per la CP_1 conduzione dell'immobile da parte dell'Arma dei Carabinieri, pari ad € 68.884,68, ad estinzione di ogni pretesa da parte della società attrice.
Risulta pertanto irrilevante che in data 11.9.2012 il abbia riconsegnato all'attrice le CP_1 chiavi di parte dell'immobile, a seguito del rilascio da parte della Soprintendenza: nel verbale costituente il doc. n. 1 della produzione di parte convenuta, infatti, si legge che la parte di immobile in questione è stata riconsegnata per agevolare il subentro dell'Arma dei Carabinieri nel contratto di locazione, atteso che altra parte dell'immobile, a quella stessa data, risultava già occupata dall'Arma, previa intesa con il Comune conduttore. Tuttavia, è lo stesso convenuto a riferire che il subentro non è mai intervenuto, sicché il rapporto locatizio non è mai venuto meno.
Del pari infondata risulta l'eccezione di prescrizione, atteso da un lato che – per le ragioni testé esplicitate – il termine di decorrenza non coincidere con il giorno 11.9.2012, dall'altro, che si verte in materia di responsabilità contrattuale.
2.2 Nel merito, deve rilevarsi che l'attore non ha assolto l'onere della prova sullo stesso gravante.
Giova al riguardo richiamare il costante orientamento di legittimità secondo cui il locatore, che agisca per il risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1590 c.c. come nel caso di specie, non può pretendere, al termine del rapporto, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, se non offre la prova dell'uso scorretto della cosa da parte del conduttore (cfr. Cass. Sez. 6 - 3,
Ordinanza n. 1320 del 26/01/2015, ma già Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14305 del 07/07/2005.
Conforme la giurisprudenza di merito: cfr. Tribunale Torino, Sez. VIII, 18/04/2008, n. 2938).
Dall'esegesi della disposizione richiamata, infatti, si evince chiaramente che il conduttore non risponde per il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto, né del perimento o del deterioramento dovuto a vetustà. Sicché il locatore che agisce
Pag. 6 di 11 per ottenere i presunti danni subiti dalla cosa locata deve dimostrarne l'esistenza e la riconducibilità al cattivo uso ovvero all'uso difforme fattone dal conduttore;
è quindi onere del locatore dimostrare che l'asserito danno non è conseguenza dell'uso in conformità alla natura del bene, né è causa del fisiologico deteriorarsi dei materiali soggetti ad usura.
A ben vedere, parte attrice si è limitata ad allegare genericamente con il proprio atto introduttivo la sussistenza di danni, asseritamente esistenti al momento della riconsegna dell'immobile
(12.12.2016), sostenendo che gli stessi sarebbero “visibilmente eccedenti il degrado dovuto al normale uso” (cfr. pag. 4 dell'atto di citazione), senza tuttavia chiarire in cosa sarebbe consistito l'uso improprio della cosa (allegazione mancante anche nella memoria depositata in data
19.7.2021 a seguito del mutamento del rito, per l'integrazione degli atti), circostanza in ogni caso puntualmente contestata da parte convenuta (cfr. pag. 5 e ss. della comparsa di costituzione e risposta, ma in particolare pag. 9 e 10).
L'attore, inoltre, nel descrivere i danni in questione, rimanda ad una consulenza tecnica di parte a firma dell'Ing. (cfr. doc. n. 13 della produzione di parte attrice), che risale ad epoca Persona_3 successiva alla riconsegna dell'immobile (la relazione è datata 15.7.2017 – cfr. pag. 5, ma a pag.
3 della stessa si legge che il sopralluogo risalirebbe al 6.2.2017), e che, com'è noto, non assume alcun valore probatorio, in quanto mera allegazione di parte (cfr. Cass. Sez. 2 -, Ordinanza n.
20347 del 24/08/2017 secondo cui: La consulenza di parte costituisce una semplice allegazione difensiva, priva di autonomo valore probatorio, la cui produzione, regolata dalle norme che disciplinano tali atti e perciò sottratta al divieto di cui all'art. 345 c.p.c., deve ritenersi consentita anche in appello.» ma già Cass. Sez. U, Sentenza n. 13902 del 03/06/2013). Né risulta che l'Ing.
sia stato indicato come testimone ed escusso in corso di causa. Persona_3
Analizzando nel dettaglio l'allegazione in questione, si evince che il tecnico di parte abbia ricondotto gran parte dei danni maggiormente significativi a fenomeni di infiltrazione, scaturiti dalla mancanza o dal deterioramento della guaina di copertura dell'immobile (ciò vale per i danni all'intonaco, ai portoncini di ingresso, alle porte interne, agli infissi interni ed esterni, alla tinteggiatura), mentre per alcune porte si deduce apertamente la ricorrenza di atti vandalici, non meglio ascrivibili. Si allegano poi danni all'impianto di riscaldamento, all'impianto elettrico, alla scala interna, alla pensilina di ingresso dello stabile. Si allega infine l'incuria dell'area esterna.
La descrizione dei danni, quindi, considerata in quanto tale, tenendo conto anche della eziologia allegata dallo stesso consulente di parte e dunque dall'attore, risulta in contraddizione con
Pag. 7 di 11 qualsivoglia uso improprio del bene, richiamando diversamente il deterioramento da vetustà o da intervento di terzi, non collocato nel tempo.
Alla relazione in questione, peraltro, non risultano allegate fotografie utili a dare conto dell'accertamento svolto, che comunque si collocherebbe in epoca successiva alla riconsegna dell'immobile (12.12.2016), allorquando l'attore ha ripreso possesso dello stesso.
Le fotografie presenti in atti e prodotte dall'attore (3 fotografie allegate all'atto di citazione e 6 fotografie allegate alla memoria depositata in data 19.7.2021) sono prive di data certa e, in ogni caso, ritraggono condizioni di usura dell'immobile che rimandano alla già descritta contraddittoria allegazione, nonché alle considerazioni tecniche svolte in corso di causa dal Ctu e di cui si dirà in prosieguo (screpolatura di intonaco da umidità; un termosifone appoggiato al muro e visibilmente arrugginito). Le stesse, pertanto, sia perché non riferibili con certezza all'epoca del rilascio dell'immobile, sia perché non riproducenti alcun danno astrattamente riconducibile al non corretto uso del bene, si appalesano del tutto inidonee a fornire prova di danni occorsi in costanza di locazione, dall'esame dei quali eventualmente desumere l'uso improprio della cosa locata.
Nulla aggiunge al riguardo la prova testimoniale assunta in corso di causa (verbale di udienza del
4.11.2022), atteso che se il primo teste ( ha apertamente dichiarato di aver visionato Tes_1
l'immobile soltanto circa 15 giorni dopo la riconsegna al locatore (cfr. risposte rese al capitolo 4
e al capitolo 16), rendendo pertanto una dichiarazione testimoniale dal valore probatorio nullo rispetto alle condizioni dell'immobile all'atto della riconsegna, il secondo teste ( ) Testimone_2
nulla è stato chiamato a riferire in ordine al non corretto uso del bene. Quanto ai danni che avrebbe riscontrato personalmente, siccome presente al momento della riconsegna, al teste sono stati sottoposti dei capitoli di prova del tutto generici, che non risultano utili a chiarire la consistenza dei danni (quali e quante porte sarebbero risultate danneggiate, quali e quanti infissi, quali e quanti termosifoni, in che modo sarebbe risultata danneggiata la scala interna) e la relativa eziologia (se trattasi di danni da deterioramento, vetustà o da uso improprio).
Le dichiarazioni del teste, inoltre, non collimano con la mancata constatazione dei danni risultante dalla lettura del verbale di riconsegna dell'immobile (cfr. doc. n. 11 della produzione di parte attrice): le parti non hanno descritto alcuno dei danni genericamente indicati nel verbale, senza con ciò offrire alcun elemento utile sulla natura degli stessi, sulla loro consistenza e sulla loro eziologia. Né risultano allegate al verbale fotografie scattate nell'immediatezza.
Pag. 8 di 11 L'unica documentazione fotografica avente data certa (9.12.2016) è ricavabile dalla relazione redatta dall'ing. , in qualità di Responsabile del Procedimento dei Lavori ON
di manutenzione straordinaria degli Immobili Comunali (cfr. doc. n. 12 presente nella produzione di parte attrice), l'esame della quale non riscontra i danni allegati dall'attore e che, in ogni caso, non autorizza alcuna conclusione riguardo all'uso improprio della cosa locata da parte del conduttore.
D'altro canto, dalla lettura del verbale di riunione del giorno 29 gennaio 2009, redatto in occasione dell'incontro avvenuto presso la Prefettura di Napoli (cfr. doc. n. 2 della produzione di parte convenuta), si evince che l'immobile, già in epoca risalente rispetto alla riconsegna del
12.12.2016, era descritto come fatiscente, analogamente a quanto si legge nel già richiamato verbale di riconsegna dell'immobile, tanto da richiedere lavori di adeguamento per le esigenze dei Carabinieri ivi allocati, che la proprietà si dichiarò disponibile ad effettuare (cfr. la prima pagina del verbale redatto alla presenza del dott. , indicato come amministratore Testimone_3 della società proprietaria dell'immobile).
Sul punto, appare utile rilevare che il rapporto di locazione oggetto di causa, seppur con la stipulazione in successione di più contratti, si è protratto per circa 16 anni, nel corso dei quali l'immobile locato è stato a più riprese adibito a uffici comunali, archivio della
[...]
nonché a presidio dei Carabinieri, sicché il Controparte_5
bene è stato certamente esposto a significativo deterioramento per un lasso di tempo considerevole, mediante attività del tutto conformi al contratto, che hanno implicato la fisiologica frequentazione dello stesso da parte di innumerevoli persone.
Si aggiunga che, in materia, la giurisprudenza ha più volte chiarito che costituiscono riparazioni necessarie ai sensi dell'art. 1576 c.c. e dunque sono a carico del locatore quelle occorrenti per rimuovere i danni agli infissi esterni dell'immobile (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 6896 del
18/06/1991), quelle relative agli impianti – elettrico, idrico, termico – interni alla struttura del fabbricato (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 271 del 19/01/1989), il rifacimento del manto di asfalto del lastrico solare (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1947 del 06/04/1981).
È stato inoltre chiarito che «Malgrado il contratto di locazione comporti il trasferimento al conduttore dell'uso e del godimento sia della singola unità immobiliare sia dei servizi accessori e delle parti comuni dell'edificio, una siffatta detenzione non esclude i poteri di controllo, di vigilanza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un
Pag. 9 di 11 effettivo potere fisico sull'entità immobiliare locata - ancorché in un ambito in parte diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore -, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti.
Grava, pertanto, sul proprietario, quale custode dei beni e degli impianti condominiali, la responsabilità per i danni subiti da terzi (nel novero dei quali vanno ricompresi anche i conduttori di appartamenti siti nell'edificio) dai detti beni e impianti.» (Cass. Sez. 3, Sentenza n.
16422 del 27/07/2011).
Le considerazioni che precedono sono utili a chiarire, in ultima analisi e a prescindere dalla già rilevata mancata allegazione e prova dell'uso improprio della cosa locata, che gran parte dei danni allegati dall'attore, secondo il suo stesso consulente riconducibili a difetto di impermeabilizzazione della struttura, con conseguenti fenomeni di infiltrazione e dunque umidità, attengono alla sfera di controllo del locatore, anche in corso di rapporto, anche riguardo ai terzi, sicché non risulta nemmeno astrattamente ipotizzabile la loro riconducibilità all'uso improprio da parte del conduttore.
Che tale sia l'origine di gran parte dei danni lamentati, trova conferma anche nella Ctu svolta in corso di causa, sulle cui risultanze può farsi affidamento, stante il rigore dell'analisi svolta dal consulente, benché a distanza di diversi anni dalla riconsegna del bene.
3. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo in applicazione dei parametri di cui al DM 55/2014, in base al valore della causa dichiarato all'atto dell'iscrizione a ruolo, ridotti del 50 % per la non particolare complessità delle questioni giuridiche trattate.
Le spese di Ctu, come liquidate con separato decreto, restano definitivamente a carico di parte attrice soccombente.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione o deduzione disattesa, così provvede:
- rigetta la domanda attorea;

- condanna in persona del legale rappresentante pro tempore, al Parte_1
pagamento, in favore del delle spese del giudizio, che Controparte_1 si liquidano in complessivi € 8.109,22, di cui € 7.051,50 per compensi professionali ed €
1.057,72 per rimborso spese forfettario al 15 %, oltre Iva e Cpa come per legge;

Pag. 10 di 11 - pone definitivamente a carico di le spese di Ctu, come liquidate con Parte_1
separato decreto.
Così deciso in Aversa, il 10.5.2025.
Il Giudice
Dott. Giuseppe Di Leone
Pag. 11 di 11