REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCE
in persona del Giudice unico, dott.ssa Manuela PELLERINO, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile al numero 4051/2022 R.G.,

TRA
Parte_1 in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Giovanni
Gabellone, procuratore domiciliatario, come da mandato in atti;

ATTRICE

E
Controparte_1 rappresentata e difesa dall'Avv. Alessandro Greco, procuratore domiciliatario, come da procura in atti;

CONVENUTA

CONCLUSIONI
Come da verbale d'udienza del 7.2.2025.

MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO ALLA BASE DELLA DECISIONE

Con ricorso ex artt. 702 bis s.s. c.p.c. depositato il 19.5.2022, in persona della legale Parte_1
rappresentante pro tempore conveniva in giudizio deducendo Parte_2 Controparte_1 che in data 26.05.2021 aveva sottoscritto presso l'agenzia immobiliare Controparte_2
in Gallipoli, una proposta irrevocabile di acquisto di un appezzamento di terreno
[...] sito in agro di Alezio in contrada “Stracca”, identificato nel catasto dei terreni di Alezio al foglio 7, particelle 172-173-174-175-176-177-178-179, di proprietà di , per il prezzo di euro Controparte_1
60.000,00, da corrispondersi nel seguente modo: euro 5.000,00 alla firma della proposta irrevocabile di acquisto, con assegno bancario n. 8380779479-07 tratto su Banca Intesa San Paolo, filiale di Sannicola, intestato a;
euro 5.000,00 da versarsi con le stesse modalità Controparte_1
entro il 30.06.2021; euro 50.000,00 alla sottoscrizione del rogito, da stipularsi entro il 31.01.2022.
Precisava: che la proposta di acquisto era stata accettata dalla nella stessa data del CP_1
26.05.2021 e contestualmente portata a conoscenza della stessa che ulteriori Parte_2
euro 5.000,00 erano stati versati con le stesse modalità, con assegno n. 9331016001-08 tratto su
Banca Intesa San Paolo, filiale di Sannicola intestato a , nel termine previsto dal Controparte_1
contratto, del 30.06.2021, per un totale della caparra confirmatoria di euro 10.000,00; che con raccomandata a/r del 26.07.2021 aveva diffidato la convenuta alla stipula dell'atto notarile definitivo, presso lo studio del Notaio Dott.ssa in Sannicola nella data del Persona_1
24.08.2021 ore 16,30, invitandola a consegnare la documentazione necessaria al rogito entro la data del 18.08.2021 e preavvertendola che in difetto si sarebbe resa inadempiente rispetto al contratto del
26.05.2021; che con comunicazione trasmessa a mezzo p.e.c. in data 02.08.2021, la aveva CP_1 comunicato che, stante l'avverarsi della condizione risolutiva di cui al punto n. 4 della proposta irrevocabile di acquisto del 26.05.2021, uno dei proprietari confinanti con il fondo di sua proprietà, avendo i requisiti previsti dalla legge, aveva esercitato il diritto di prelazione agraria;
che, con p.e.c. del 09.08.2021, l'attrice aveva contestato la sussistenza nell'acquirente dei presupposti soggettivi e oggettivi necessari ad esercitare il diritto di prelazione agraria;
che, in realtà, già alla data del
19.07.2021, il terreno agricolo oggetto del preliminare risultava alienato alla società di CP_3
capitali esercente attività di "Costruzione di edifici residenziali e non residenziali", priva dei requisiti per l'esercizio della prelazione agraria;
che, alla data del 24.08.2021, prevista e comunicata per la stipula del definitivo presso lo studio del Notaio , la convenuta non si era presentata;
Per_1
che, con raccomandata r/a del 02.12.2021, nella sua qualità di amministratore Parte_2
p.t. della stante l'inadempimento agli obblighi assunti nei suoi confronti, aveva Parte_1 dichiarato di recedere, ai sensi dell'art. 1385 co. 2 c.c., dal contratto del 26.05.2021 diffidando, al contempo, entro e non oltre 15 giorni dal ricevimento della stessa, alla restituzione Controparte_1
del doppio della caparra pattuita ovvero al pagamento della somma di euro 10.000.000 al netto dei due assegni consegnati rispettivamente in data 26.05.2021 e 30.06.2021 e non portati all'incasso; che, in data 14.03.2022 parte attrice aveva invitato la convenuta a stipulare una convenzione di negoziazione assistita che aveva avuto esito negativo.
Concludeva chiedendo di “accertare e dichiarare la legittimità del recesso della per Parte_1
inadempimento grave imputabile al promittente venditore, Sig.ra Controparte_1
e, per l'effetto, accertato il mancato incasso dei due assegni n. 8380779479-07 del 26.05.2021 e n.
9331016001-08 del 30.06.2021 per euro 10.000,00 condannare la Sig.ra alla Controparte_1
corresponsione a favore dell'attrice della somma di euro 10.000,00, quale corrispettivo residuo del saldo caparra, oltre interessi al tasso legale dalla data della domanda, sino al soddisfo.
In ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio con rimborso spese generali, maggiorati dei contributi fiscali e previdenziali, come per legge, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario”.
Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva ritualmente in giudizio la convenuta, la quale, in via preliminare, chiedeva il mutamento del rito in quello di cognizione ordinario e, nel merito, concludeva per il rigetto della domanda, con vittoria di spese, sostenendo di aver tempestivamente comunicato all'agente immobiliare che una società confinante aveva legittimamente esercitato il diritto di prelazione agraria, cui era subordinata l'efficacia del contratto;
che il contratto era, inoltre, inefficacia in quanto subordinato alla possibilità di sfruttare la cubatura che, in realtà, non poteva essere sfruttata dalla società attrice, essendo emerso un iff pari a 0,03 mc/mq e la possibilità di realizzare, nei limiti consentiti, esclusivamente una residenza a servizio dell'azienda agricola.
Aggiungeva che la caparra non poteva dirsi perfezionata, non essendo la convenuta venuta in possesso dell'assegno bancario consegnato dall'attrice all'agenzia.
Con ordinanza del 21.9.2023, veniva disposto il mutamento del rito sommario prescelto in rito di cognizione ordinario.
La causa veniva istruita in via documentale e tramite l'interrogatorio formale della legale rappresentante della società attrice. All'esito veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e all'udienza del 7.2.2025 veniva trattenuta in decisione, con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
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La domanda attorea è fondata per i motivi di seguito esposti.
L'attrice ha provato in via documentale la sussistenza del contratto preliminare, non contestato dalla convenuta. Neppure è stata contestata la consegna degli assegni menzionati nel contratto all'agente immobiliare e la circostanza che la convenuta non si sia presentata nella data e presso il Notaio indicati dall'attrice per la stipula del rogito definitivo.
E' pure vero che l'efficacia del contratto preliminare era subordinata al mancato esercizio della prelazione agraria da parte dei proprietari dei fondi confinanti con quello oggetto del negozio. Con Tuttavia, l'esercizio del diritto di prelazione da parte di non può ritenersi giuridicamente Pt_3
perfezionato, in quanto la convenuta ha fornito solo prova di alcune pec scambiate tra difensori
Con relative all'esistenza di trattative tra la e la ma il contratto preliminare versato in CP_1 Pt_3
atti riporta esclusivamente la sottoscrizione di e non anche quella del legale Controparte_1
rappresentante della Ai fini del valido esercizio del diritto di prelazione è necessario che Parte_4
la forma impiegata sia la medesima del contratto che si intende stipulare, cioè, trattandosi di compravendita immobiliare, la forma scritta a pena di nullità, come previsto dall'art. 1350 c.c. Con Non vi è, del resto, neanche prova che la avesse i requisiti per esercitare la prelazione Pt_3
agraria.
Ad ogni buon conto, neppure è contestato che il contratto definitivo sia stato concluso con
[...]
CP_
una società che certamente non aveva titolo per esercitare un diritto di prelazione agraria.
Dunque, può sostenersi l'efficacia del contratto preliminare tra le parti del presente giudizio, stante il mancato legittimo esercizio della prelazione agraria da parte di chi ne avesse diritto.
D'altra parte, non vi è prova che la cubatura del terreno oggetto di compravendita fosse stata interamente sfruttata, sì da consentire di considerare inefficace il contratto preliminare sulla base della seguente clausola, che appare, peraltro, scritta in modo non agevolmente interpretabile e posta a vantaggio della parte acquirente: “il presente acquisto è subordinato qualora sul terreno non sia stata sfruttata la cubatura”.
Con riguardo alla caparra, occorre ricordare che la Corte di cassazione ha avuto modo di osservare che “La caparra confirmatoria può essere costituita anche mediante la consegna di un assegno bancario, pur se l'effetto proprio di essa si perfeziona al momento della riscossione della somma da esso recata e, dunque, salvo buon fine, essendo però onere del prenditore del titolo, dopo averne accettato la consegna, di porlo all'incasso; ne deriva che il comportamento dello stesso prenditore, che ometta di incassare l'assegno e lo trattenga comunque presso di sé, è contrario a correttezza e buona fede, sì da impedirgli di imputare all'inadempimento della controparte il mancato incasso dell'assegno, come pure di recedere dal contratto, al quale la caparra risulta accessoria, o di sollevare l'eccezione di inadempimento” (Cass. 31.3.2022, n. 10366).
Nel caso di specie, la convenuta ha omesso di ritirare e riscuotere gli assegni, nonostante essi fossero stati posti da parte attrice a sua disposizione, presso l'agenzia immobiliare. Integra, dunque, un comportamento contrario a buona fede quello di non ritirarli, senza giustificato motivo, sicché gli effetti della caparra debbono ritenersi in questo caso prodotti. Peraltro, il contratto preliminare prevedeva al punto 2 b) che le somme di euro 5.000,00 consegnate all'agente immobiliare con assegni sarebbero divenute caparra confirmatoria “con l'avvenuta conoscenza da parte del proponente”.
Alla luce di quanto sopra, stante l'inadempimento della convenuta, deve considerarsi legittimo il recesso di parte attrice e per l'effetto, operando l'art. 1385, comma 2 c.c., la convenuta, non avendo incassato gli assegni, deve essere condannata, anziché al pagamento del doppio della caparra, a corrispondere alla controparte euro 10.000,00, oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo, come richiesto dall'attrice.
Le spese di lite devono essere poste a carico della convenuta soccombente, nell'importo liquidato in dispositivo, con distrazione a favore del difensore dichiaratosi antistatario.


P.Q.M.

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, disattesa ogni diversa istanza ed eccezione, così provvede:
1) in accoglimento della domanda attorea, accerta l'inadempimento da parte di del Controparte_1 contratto preliminare per cui è causa e la legittimità del recesso di e, per l'effetto, Parte_1
condanna al pagamento in favore di in persona della legale Controparte_1 Parte_1 rappresentante pro tempore, della somma di € 10.000,00 oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo;

2) condanna , al pagamento in favore di in persona della legale Controparte_1 Parte_1 rappresentante pro tempore, delle spese di lite che si liquidano in € 118,50 per spese ed € 3.000,00 per compenso, oltre rimborso di spese forfettarie nella misura del 15,00%, IVA e CPA, come per legge, da distrarsi in favore del difensore antistatario.
Lecce, 6.5.2025 IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Pellerino