REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Imperia
Il GOP Dott. CRISTINA ZEPPA, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 2380 / 2022 Ruolo Generale
, CF , - avv. Edilio Grappiolo Parte_1 C.F._1 contro
in persona del legale rappresentante pro tempore, sig. Controparte_1 CP_2
P.IV - Avv. Gianemilio Genovesi –
[...] P.IV_1
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Conclusioni parte ricorrente: Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, previa ogni necessaria declaratoria in rito e in me-rito, così giudicare IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO 1. accertato l'avvenuto grave danneggiamento subito dai propri beni immobili e dai loro impianti elettrico/telefonico/dati, siti in via XX Settembre nn. 11/13 a Sanremo (IM), condotti in locazione dalla società , in persona del suo legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, con sede legale a Genova, in Piazza Colombo, 4/7, P.IV e, P.IV_1 conseguentemente, dichiarata la responsabilità di quest'ultima pel verificarsi di tali danneggiamenti, condannare la predetta al risarcimento in favore dell'odierna ricorrente, nella sua spiegata qualità, dei danni tutti da lei subiti, dedotta da quanto dovuto la cauzione versata di € 7.500,00, nella misura di € 18.396,00, per il costo dei ripristini accertati dalla CTU in ATP RG 1293/2021 Tribunale di Imperia, oltre interessi moratori ex art. 1284.4 CC e rivalutazione dal dovuto al saldo, od in quella diversa misura che risulterà di Giustizia;

2. accertato altresì il mancato pagamento dei canoni delle mensilità di febbraio e marzo 2021, per € 4.000,00, oltre interessi moratori ex art. 1284.4 CC dal dovuto al saldo, e dei canoni dovuti a seguito del recesso del predetto conduttore, società , in persona del CP_1 Controparte_1 suo legale rappresentante pro tempore, con sede legale a Genova, in Piazza Colombo, 4/7, P.IV , per il P.IV_1 periodo semestrale di preavviso 01/04-30/09/2021, ex art. 27 L. 392/78-art. 2 del contratto locativo, per € 12.000,00, oltre interessi moratori ex art. 1284.4 CC dal dovuto al saldo, condannare la predetta al pagamento in favore dell'odierna ricorrente, nella sua spiegata qualità, della somma di € 16.000,00, oltre interessi moratori ex art. 1284.4 CC dal dovuto al saldo;

3. in conseguenza delle pronunzie che precedono, accertare e dichiarare tenuta, e conseguentemente condannare, la società , in persona del suo legale rappresen-tante pro tempore, con Controparte_1 sede legale a Genova, in Piazza Colombo, 4/7, P.IV , a rimborsare alla ricorrente le seguenti ulteriori P.IV_1 somme: € 8.570,56 per rimborso del compenso liquidato al CTU in ATP RG 1293/2021 Tribunale di Imperia, (doc 25), oltre interessi moratori ex art. 1284.4 CC dal dovuto al saldo;
€ 761,28 per il rimborso del compenso del proprio CTP (doc 15, doc 16), oltre interessi moratori ex art. 1284.4 CC dal dovuto al saldo;
€ 67,00 per la registrazione della risoluzione anticipata del contratto locativo (doc 13), oltre interessi moratori ex art. 1284.4 CC dal dovuto al saldo;
€ 815,34 per le spese vive occorse per la mediazione (doc 27 bis), oltre interessi moratori ex art. 1284.4 CC dal dovuto al saldo;
€ 2.272,45 per le spese legali occorse per la mediazione, come da nota spese giudiziale specifica, salvo motivata diversa quantificazione giudiziale (doc 27); € 3.392,04 per le spese legali e vive occorse per la consulenza tecnica preventiva, come da nota spese giudiziale specifica, salvo motivata diversa quantificazione giudiziale (doc 28);

4. con vittoria delle spese vive e legali occorse per la proposizione e la celebrazione della presente causa, da liquidarsi secondo la nota spese specifica depositata (doc 29), nella misura di € 14.991,46, salvo motivata liquidazione diversa…” Conclusioni parte resistente: Voglia il Tribunale adito - respingere il ricorso avversario, in quanto del tutto infondato in fatto e in diritto e conseguentemente dichiarare che nulla è dovuto alla signora Parte_1 respingendo ogni domanda ex adverso formulata nei confronti dell'esponente, in forza delle eccezioni e motivazioni sopra esposte e in ogni caso, dichiarando che nulla è dalla stessa dovuto per le dedotte causali.

MOTIVZIONI IN FATTO E DIRITTO
Attuale la sig.ra , per tramite del proprio difensore, ha presentato ricorso precisando , in Parte_1 qualità di proprietaria, di aver concesso in locazione, ad uso diverso dall'abitazione, alla società
, in forza di contratto di locazione stipulato in data 27/07/2018, Controparte_1 per il periodo dal 01/09/2018 al 31/08/2024, i propri beni immobili, siti in via XX Settembre nn. 11/13 a Sanremo (IM), censiti in sua ditta al relativo catasto urbano, sezione urbana SR, al foglio 44 (doc 20):

1. Particella 224, subalterno 36, zc 1, categoria C/1, cl. 9, mq 73;

2. Particella 224, subalterno 32, zc 1, categoria C/2, cl. 12, mq 46;

3. Particella 224, subalterno 37, zc 1, categoria C/2, cl. 12, mq 46;

4. Particella 224, subalterno 33, zc 1, categoria C/2, cl. 12, mq 15;

5. Particella 224, subalterno 38, bene comune non censibile;

6. Particella 224, subalterno 39, bene comune non censibile lamentando di aver subito danni come da conclusioni rassegnate, e sopra riportate, nonché mancato pagamento di alcuni canoni per recesso anticipato. Sostiene la ricorrente che nel dicembre 2019 sarebbe insorto un contenzioso stragiudiziale fra le parti, in merito alla necessità di installare all'interno dei locali locati un impianto di areazione ventilata del tutto assente in loco e che, in data 15 marzo 2021 le veniva comunicato il recesso dal contratto di locazione con conseguente rilascio dei locali;
a seguito di detto rilascio venivano riscontrati danni ai locali , all'impianto elettrico e alle opere murarie.
Cont Si è costituita in causa ( da ora in poi , la quale contestando quanto ex Controparte_1 adverso dedotto , ha concluso per il rigetto della domanda.
La causa è stata istruita, oltre che a seguito licenziamento di CTU in sede di accertamento tecnico preventivo, attraverso l'escussione testimoniale , quindi , previo deposito di note conclusive, è giunta all'odierna udienza di discussione svoltasi nella forma della trattazione scritta.
Sui danni subiti e sulla destinazione dei locali da parte del conduttore
E' circostanza provata documentalmente , e non contestata, oltre a essere stata provata documentalmente , che la sig.ra sia proprietaria dei beni immobili sopra indicati e Parte_1 che abbia stipulato, con la predetta convenuta , contratto di locazione ad uso non abitativo degli stessi, per il periodo dal 1.09.2018 al 31.08.2024.
E', altresì, pacifico che detto contratto sia, di fatto , terminato in data 2 aprile 2021 a fronte del verbale di riconsegna dei locali conseguente al recesso formulato dal conduttore, odierno convenuto.
Parte resistente rileva che l'immobile non sia stato consegnato adeguato all'uso concesso, non solo in merito alla tipologia di contratto (commerciale), ma anche per la stessa carenza di adeguata areazione dei locali prevista dalle vigenti norme di legge. Occorre precisare che in detto contratto non è stato assolutamente specificato l'uso cui sarebbero stati destinati i locali locati, a ciò si aggiunga che la società conduttrice, ha riconosciuto “...di aver esaminato i locali locati, di averli trovati adatti all'uso convenuto, in ottimo stato di manutenzione...”, obbligandosi a restituirli nel medesimo stato al termine della locazione (doc 1, art. 5).
Dall'istruttoria si ritiene che non sia emerso che la ricorrente fosse a conoscenza della destinazione specifica dei locali locati , la teste , escussa in sede di udienza del 24.9.2024, Testimone_1 intermediario immobiliare , si è limitata a dichiarare genericamente “ mi aveva detto CP_1 che avrebbe voluto aprire un ufficio su Sanremo”.
Relativamente al contrasto insorto tra le parti , in via stragiudiziale, nel 2019 , avente ad oggetto l'installazione di un impianto di areazione adeguato (VCM), si rileva che, ai sensi dell'art. 65 D.Lgs. 81/2008, l'onere di istallazione incombe sul datore di lavoro , e non sul proprietario dei locali , e ciò perché tale necessità sorge solo per l'eventuale presenza di lavoratori subordinati all'interno di locali interrati o semiinterrati. Cont Precisato quanto sopra, e' documentale che in data 15/03/2021 abbia comunicato il recesso dal contratto locatizio, con decorrenza dal 01/04/2021, senza rispettare il termine di preavviso semestrale, impegnandosi a restituire l'immobile nelle condizioni iniziali.
È altresì provato documentalmente che in data 02/04/2021, sia stato eseguito un sopraluogo dei locali, durante il quale sono stati rilevati : “ il locale non è stato riteniteggiato, sono stati rimossi e smarriti i cartongessi che delimitavano lo spazio interno;
sono stati rimossi e non sostituiti i frutti dell'impianto elettrico preesistenti , manca il vero dello sportello del quadro elettrico generale, non sono stati chiusi i buchi praticati nella muratura per il fissaggio dei cartongessi e degli elementi rimossi dall'impianto elettrico “. E' pur vero che la parte conduttrice, in tale circostanza presente, abbia eccepito : “ il conduttore è entrato nel locale che non era stato ritinteggiato, 2) parte dei frutti elettrici rimossi non era originariamente presente, ma è stata aggiunto con cavi e canaline esterne per dotarne ogni postazione ricavata all'esito della suddivisione degli spazi con pareti in cartongesso;
si verificherà quantità delle prese rimosse originariamente presenti “ ; tuttavia occorre, nuovamente richiamare il già citato art. 5 del contratto locatizio sottoscritto dalle parti, nel il conduttore ha dichiarato di aver esaminato i locali locati, di averli trovati adatti all'uso convenuto, in ottimo stato di manutenzione.
A suffragio dell'esistenza dei danni come lamentati dalla ricorrente , oltre alla documentazione fotografica allegata in atti , pone quanto emerso in sede di perizia, depositata a seguito di accertamento tecnico preventivo, nella quale il CTU geom ha così concluso :” … Per_1


1. Lo stato degli immobili oggetto di lite Come emerge dai rilievi e dalla documentazione fotografica a colori allegata, l'unità immobiliare oggetto di lite si presenta come interessata da opere di “smontaggio” di materiali ed impianti. Lungo la maggior parte delle pareti e dei soffitti degli ambienti sono presenti numerosi fori e segni di stuccature a dimostrazione della preesistenza di materiali divisori quali tramezze o separatori. Nell'ambiente del magazzino subalterno 33, sotto l'apertura posizionata lungo via XX Settembre, è presente una grossa porzione di intonaco che si è staccata dal supporto crollando sulla pavimentazione sottostante.


2. L'esistenza delle pretese esalazioni di miasmi Per quanto riguarda la presenza di esalazioni di miasmi all'interno del locale, durante le operazioni peritali (che sono durate circa un'ora) non si è percepito all'interno degli ambienti, compreso il bagni nessun “odore” che potesse ricondurre a esalazioni di miasmi dovuti a presenza di umidità o fogna. Si precisa che come emerge dagli atti di causa e come riferito in sede di operazioni peritali, l'unità immobiliare oggetto del presente ATP è chiusa e non utilizzata ormai da numerosi mesi e questo, qualora fossero presenti miasmi, avrebbe accentuato la problematica.


3. l'esistenza e la consistenza dei pretesi danni alle murature. Sono presenti danni alle murature e ai soffitti delle volte, causate dallo smontaggio di opere provvisorie quali strutture di pareti divisorie e dallo smontaggio di canalette porta cavi esterne, scatole di prese, interruttori, impianti telefonici e dati. La consistenza in termini quantitativi e economici è indicata nel Computo Metrico Estimativo Allegato 6 .


4. l'esistenza e la consistenza dei pretesi danni all'impianto elettrico/telefonico/dati Per quanto riguarda generalmente gli impianti elettrici/telefonici e dati, lo stato generale è di completa impossibilità di utilizzo poiché come già espresso tutto è stato smantellato, tagliato e sradicato, al punto tale che occorre il quasi rifacimento integrale degli impianti. La consistenza in termini quantitativi e economici è indicata nel Computo Metrico Estimativo Allegato 6.


5. La loro causa Molto banalmente, considerato quanto appreso dagli atti di causa, verificato lo stato dei luoghi e sentite le parti presenti in sede di operazioni peritali, i conduttori hanno provveduto, per ragioni che non è dato sapere, allo smontaggio di opere presenti all'interno dei locali riferite a murature divisorie interne e impianti presenti e già ampiamente descritti.


6. le opere da compiere per eliminare i pretesi miasmi e danni, ed i relativi costi medi di mercato Le opere da compiersi sono riferite alla messa in ripristino di murature, soffitti e impianti al fine di riportare l'immobile in uno stato ordinario così come consegnato ai locatari prima della locazione stessa. I costi medi per l'eliminazione dei danni sono dettagliati nel Computo Metrico Allegato 6 e qui di seguito riepilogati:
- Opere Provvisorie per € 1.500,00 oltre oneri di legge
- Opere alle murature per € 10.200,00 oltre oneri di legge
- Opere impianti € 9.600,00 oltre oneri di legge Per così totali € 21.300,00 oltre iva di legge al 22% e per complessi € 25.986,00….”

Per quanto sopra rilevato si ritiene che parte ricorrente abbia esaurientemente provato l'esistenza e la quantificazione dei danni subiti , riconducili alla responsabilità di parte resistente, tal per cui , detratto Cont la cauzione, già versata da parte al momento della stipula del contratto locatizio, pari a € 7.500,00, residua un danno pari € 18.396,00 , oltre interessi moratori ex art. 1284.4 CC e rivalutazione dal dovuto al saldo,
In merito alla presenza di miasmi
Sul punto occorre precisare che le testimonianze rese sono apparentemente difformi: i testi di parte ricorrente escludono la presenza di miasmi, i testi di parte resistente dichiarano concordemente la presenza degli stessi. Pertanto, anche qualora gli stessi fossero stati presenti, debbono ricondursi al non corretto utilizzo del Cont condizionatore da parte di;
sul punto si ritiene dirimente la testimonianza resa da sig.
[...]
, il quale aveva realizzato gli impianti elettrico e di condizionamento dell'aria Testimone_2 presenti nell'immobile locato , che ha riferito testualmente , in risposta al capito (“ È vero che, precedentemente, durante, e successivamente alla locazione alla società Controparte_1
, gli immobili per cui è causa erano afflitti da esalazioni di mia-smi, provenienti
[...] dall'intercapedine? ) “ preciso che mi sono recato nell'immobile diverse volte ad eseguire la manutenzione ordinaria degli impianti di climatizzazione e di riscaldamento ( da me eseguiti). Gli odori erano dovuti allo svuotamento , specialmente nei cambi di stagione, dei sifoni di scarico condensa;
nel momento in cui i sifoni si riempivano l'odore spariva. Preciso di aver mostrato agli operatori di parte resistente come dovevano fare per riempire i sifoni ed evitare gli odori. Preciso infine che sono andato a controllare i detti impianti anche nel periodo in cui l'immobile era locato ai resistenti . AdR non mi sembra di essere stato mai chiamato ne dalla proprietà ne dai conduttori per la presenza dei miasmi.”
Si ritiene, quindi, che sul punto parte resistente non abbia assolto al proprio onere probatorio.
Sul mancato pagamento dei canoni da febbraio 2021 al rilascio, circostanza comunque non contestata, il creditore ha allegato il relativo inadempimento, la cui prova contraria incombe al debitore (SSUU 13533/2001); così come è circostanza provata documentalmente e non contestata che il CSL sia rescissa dal contratto in data 13/03/2021 , con rilascio in data 02/04/2021 . Il contratto di locazione prevedeva un preavviso semestrale in caso di recesso , tal per cui la domanda di pagamento dei canoni deve essere accolta ( si richiama Cassazione civile sez. III - 14/06/2016, n. 12157 Nel caso di recesso del conduttore, l'effetto risolutivo della locazione si produce al momento del compimento del periodo di preavviso. Nel caso di recesso del conduttore, ex art. 27, ultimo comma, della l. n. 392 del 1978, l'effetto risolutivo della locazione si produce al momento del compimento del periodo di preavviso, sic-ché i canoni devono essere corrisposti sino alla scadenza del termine semestrale, indipendentemente dal momento di materiale rilascio dell'immobile.) .
Precisato quanto sopra , deve riconoscersi a favore della ricorrente la somma di € 4.000,00 , per il mancato pagamento dei canoni delle mensilità di febbraio e marzo 2021 ( € 2.000 per ciascun mese come previsto contrattualmente), oltre € 12.000,00, a seguito del recesso da carte di CSL, per il periodo semestrale di preavviso 01/04-30/09/2021, ex art. 27 L. 392/78-art. 2 del contratto locativo, il tutto aumentato degli interessi moratori ex art. 1284.4 CC dal dovuto al saldo.
Visto l'esito della vertenza e ritenute provate documentalmente ( sul punto si richiamo le pezze giustificative prodotte) le seguenti spese sostenute da parte , vengono posti a carico di parte Parte_1 soccombente il rimborso delle stesse :
€ 8.570,56 per rimborso del compenso liqui-dato al CTU in ATP RG 1293/2021 Tribunale di Imperia, (doc 25);
€ 761,28 per il rimborso del compenso del proprio CTP (doc 15, doc 16);
€ 67,00 per la registrazione della risoluzione anticipata del contratto locativo (doc 13);
€ 815,34 per le spese vive occorse per la mediazione (doc 27 bis), il tutto oltre interessi moratori ex art. 1284.4 CC dal dovuto al saldo;

Oltre alle spese legali così liquidate:
✓ € 2.272,45 per le spese legali occorse per la mediazione (D.M. 55/2014, Tabelle: 2014-2018, Competenza: Mediazione e Negoziazione assistita, Valore dell' Affare: Da € 26.001 a € 52.000, Fase dell'attivazione, valore medio: € 510,00Fase di mediazione , valore medio: € 1.020,00, Compenso tabellare (valori medi) € 1.530,00, Spese generali ( 15% sul compenso totale ) € 229,50, Cassa Avvocati ( 4% ) € 70,38, Totale imponibile € 1.829,88, IV 22% su Imponibile € 402,57, Spese esenti ex art. 15, DPR 633/72 € 40,00, Totale € 2.272,45);
✓ € 3.392,04 per le spese legali e vive occorse per la consulenza tecnica preventiva, ( DM 55/2014:Tabelle: 2014-2018 Competenza: Procedimenti di istruzione preventiva Valore della Causa: Da € 5.201 a € 26.000, Fase di studio della controversia, valore medio: € 540,00, Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 675,00, Fase istruttoria, valore medio: € 1.010,00, Compenso tabellare € 2.225,00, Spese generali ( 15% sul compenso totale ) € 333,75Cassa Avvocati ( 4% ) € 102,35, Totale imponibile € 2.661,10, IV 22% su Imponibile € 585,44, Spese esenti ex art. 15, DPR 633/72 € 145,50, Totale 3.392,04) ✓ € 14.991,46 per le spese della presente procedura (DM 147/22 Tabelle: 2022 Valore della Causa: Da € 26.001 a € 52.000, Fase di studio della controversia, valore medio: € 1.701,00, Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 1.204,00, Fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio: € 1.806,00, Fase decisionale, valore medio: € 2.905,00, Aumento del 30 % per utilizzo di tecniche informatiche che agevolano la consultazione o la fruizione di atti e allegati nell'ambito del PCT (art. 4,comma 1-bis € 2.284,80. Compenso tabellare € 7.616,00, Totale variazioni in aumento € 9.900,80, oltre spese generali al 15%, Cassa avvocati 4%, IV di legge, ed oltre spese esenti ex art 15, DPR 633/72 € 545,00)


P.Q.M.


Il GOP, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione, deduzione, in accoglimento del ricorso ed accertato il danneggiamento, per le motivazioni sopra esposte, dei beni immobili di parte ricorrente e dai loro impianti elettrico/telefonico/dati, siti in via XX Settembre nn. 11/13 a Sanremo (IM), condotti in locazione dalla società , in Controparte_1 persona del proprio legale rappresentante pro tempore, previa declaratoria di responsabilità di quest'ultima nel verificarsi di tali danneggiamenti, conseguentemente:
• condanna la predetta convenuta al risarcimento in favore dell'odierna ricorrente, nella misura di € 18.396,00, oltre interessi moratori ex art. 1284.4 CC e rivalutazione dal dovuto al saldo, od in quella diversa misura che risulterà di Giustizia;
accertato il mancato pagamento dei canoni delle mensilità di febbraio e marzo 2021, per € 4.000,00, oltre interessi moratori ex art. 1284.4 CC dal dovuto al saldo, e dei canoni dovuti a seguito del recesso del predetto conduttore, per il periodo semestrale di preavviso 01/04-30/09/2021, ex art. 27 L. 392/78- art. 2 del contratto locativo, per € 12.000,00, oltre interessi moratori ex art. 1284.4 CC dal dovuto al saldo, conseguentemente Cont
• condanna in persona del legale rappresentante pro tempore al pagamento in favore dell'odierna ricorrente, della somma di € 16.000,00, oltre interessi moratori ex art. 1284.4 CC dal dovuto al saldo;

• condanna la convenuta alle refusione, a parte ricorrente delle seguenti spese: € 8.570,56 per rimborso del compenso liquidato al CTU in ATP RG 1293/2021 Tribunale di Imperia;
€ 761,28 per il rimborso del compenso del proprio CTP;
€ 67,00 per la registrazione della risoluzione anticipata del contratto locativo;
€ 815,34 per le spese vive occorse per la mediazione , il tutto oltre interessi moratori ex art. 1284.4 CC dal dovuto al saldo;

• condanna la convenuta alla refusione delle spese legali così liquidate : € 2.272,45 per le spese legali occorse per la mediazione;
€ 3.392,04 per le spese legali e vive occorse per la consulenza tecnica preventiva, € 14.991,46 per le spese della presente procedura
Imperia il 09.07.2025 Il G.O.T. Dott.ssa Cristina Zeppa