N. R.G. 1948/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di PESCARA
Famiglia ed Altro Civile

Il Giudice di Tribunale dott. Emilio Bernardi lette le note in sostituzione dell'udienza del 27/03/2025, depositate ai sensi dell'art.127 ter c.p.c., depositate :
- dall'Avv. Virgilio Golini, difensore di parte attrice;

- dall'Avv. Stefano Maurizio, difensore di parte convenuta emette la seguente decisione :
TRIBUNALE DI PESCARA
RITO MONOCRATICO
(artt. 50 ter, 281 sexies c.p.c.)
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Pescara, dott. Emilio Bernardi, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile n° 1948 del R.G.A.C. dell'anno 2024 vertente

TRA
(c.f. , elettivamente domiciliato in Pescara, Via Parte_1 C.F._1
LA AB n. 185, presso lo studio dell'Avv. Virgilio Golini che lo rappresenta e difende, giusta mandato allegato all'atto di citazione
attore

CONTRO

(c.f. , in persona dell'amministratore p.t., Controparte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in Pescara, Via Venezia n°28, presso lo studio dell'Avv. Stefano
Maurizio, che lo rappresenta e difende, giusta mandato allegato alla comparsa di costituzione e risposta
convenuto

OGGETTO: comunione e condominio, impugnazione di delibera assembleare – spese condominiali

CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta depositate ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 27/03/ 2025
MOTIVI DELLA DECISIONE

1) Con atto di citazione regolarmente notificato , nella qualità di condomino, Parte_1 ritenendo la delibera dell'assemblea condominiale del 22/03/2024 affetta da plurimi vizi (- riguardo la mancata allegazione nel verbale dell'assemblea condominiale dello scritto redatto dall'odierno attore;
- riguardo la nomina dell'Amministratore e la mancata offerta di prestazione professionale;
- riguardo al rendiconto consuntivo 2023 e preventivo 2024 ritenuto incomprensibile;
- riguardo la mancata nomina dei consiglieri e mancato quorum per la nomina dell'amministratore ; - riguardo la illegittimità del punto 4 della delibera assembleare - tabelle millesimali - riguardo l' illegittimità del punto 5 della delibera assembleare - nomina ing. , conveniva in giudizio il per Per_1 Controparte_1 sentire accogliere le conclusioni appresso descritte : “ dichiarare nulla e/o annullabile nonchè inefficace e/o illegittima la delibera assembleare del 22.03.2024 del CP_1
... per tutte le summenzionate doglianze, e relative motivazioni, di cui in
[...] premessa (pagg. 4-11) che qui abbiansi integralmente riportate;
condannare il CP_1
convenuto all'integrale refusione delle spese di giudizio, ivi comprese quelle relative all'esperito procedimento di mediazione”.
2) A seguito di deposito di relativa comparsa si costituiva in giudizio il CP_1 convenuto, chiedendo l'accoglimento delle conclusioni appresso indicate : “ In via preliminare e pregiudiziale dichiarare la citazione nulla e/o inammissibile e/o improcedibile per indeterminatezza della domanda quanto meno relativamente alla mancata contestazione specifica del bilancio nel merito: - rigettare la domanda attorea così come spiegata dal sig. , in quanto inammissibile, improcedibile e comunque destituita di Parte_1
ogni fondamento, in fatto ed in diritto, per quanto ampiamente illustrato in narrativa con vittoria di spese e competenze di lite”.
3) Nel corso del giudizio avveniva il deposito delle memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c. e, con ordinanza istruttoria assunta all'udienza di comparizione delle parti 4/12/2024, rilevato l'espletamento della mediazione obbligatoria, ferme le produzioni documentali, la causa veniva rinviata per discussione orale con termini per il deposito di note conclusionali. Con separato decreto veniva disposta la trattazione scritta.
4) E' presente in atti il verbale dell'assemblea dei condomini del 22/03/2024, ove è stato indicato il seguente ordine del giorno : “1) Esercizio 01/01/2023-31/12/2023: approvazione del Consuntivo di spesa e del relativo riparto..; 2) Nomina dell'Amministratore e consiglieri;
3) Esercizio01/01/2024-31/12/2024: esame ed approvazione del preventivo di spesa e del relativo riparto;
4) Richiesta condomino per Tabelle millesimali di Parte_1
comproprietà delle parti comuni, rapportate al valore delle proprietà esclusive – valutazione preventivi e conseguente conferimento dell'incarico ad un tecnico qualificato per la loro revisione;
5) Restauro e risanamento conservativo balconi e prospetti condominiali: analisi dei preventivi elaborati sulla base dello studio, relazione e computo metrico estimativo delle opere da eseguire dato dal Geom. ed inviato ai Parte_2
condomini a mezzo mail in data 12/09/2023, approvazione della spesa e sua ripartizione, approvazione compenso e conferimento dell'incarico per la direzione dei lavori, per la redazione del progetto adeguato titolo abilitativo dei i lavori, del progetto e coordinamento della sicurezza dei lavori, per la responsabilità dei lavori, per la redazione del contratto
d'appalto, dello stato di avanzamento dei lavori e collaudo finale, designazione
Commissione dei Lavori, approvazione compenso dell'Amministratore e conferimento del mandato a procedere all'inizio dei lavori, a sottoscrivere il contratto d'appalto con la Ditta,
e ad effettuare tutti gli adempimenti per fruire del beneficio fiscale”.
5) Ciò posto, l'attore ha proposto una serie di motivi di impugnazione della delibera condominiale, di cui, all'esito della disamina degli atti di causa, solamente uno (quello inerente la nomina dell'amministratore), appare fondato.
6) Ai sensi dell'art. 1129 c.c., l'amministratore dura in carica un anno e si intende rinnovato per egual durata. Inoltre, l'assemblea convocata per la revoca o per la nomina del nuovo amministratore (vale anche per il rinnovo) delibera con la maggioranza “rafforzata” prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c. (“Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”). In altre parole, occorre la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi.
Venendo al caso in esame, il rinnovo della nomina dell'amministratore è avvenuta all'unanimità degli intervenuti, ma è mancato il quorum costitutivo di valore (nel caso in esame 6 condomini presenti su un totale di 14 per complessivi millesimi 344,75 su un totale di millesimi 998,95). Ne consegue che la delibera, con riferimento alla nomina dell'amministratore, deve essere annullata.
7) Ciò nondimeno, l'amministratore in precedenza nominato (risulta per tabulas che lo stesso sia stato designato a svolgere tali funzioni dal 2014, votato con voto favorevole dello stesso resta in carica in prorogatio imperii, al fine di garantire la continuità Parte_1 amministrativa, segnatamente a riguardo dello svolgimento dell'attività ordinaria di gestione
(tra cui la redazione del rendiconto annuale e la convocazione dell'assemblea dei condomini per approvarlo), con esclusione delle attività straordinarie. E sul punto, stando a consolidati arresti della Cassazione “l'amministratore del condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall'assemblea o dal regolamento di condominio, anche se la delibera di nomina (o quella di conferma) sia stata oggetto di impugnativa davanti all'autorità giudiziaria per vizi comportanti la nullità o l'annullabilità della delibera stessa, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione dell'assemblea dei condomini” (cfr.
Cass. Civ., Sez. II, 31.03.2006, n° 7619; conforme, Cass. Civ. 27.01.1988, n° 739; Cass.
Civ., 20.02. 1976, n° 572). Nessuna questione poi si pone per quanto attiene la mancata offerta di prestazione professionale, da parte del medesimo, inclusiva del preventivo dei compensi richiesti, che è rimasta, stando alla ricostruzione in atti, pressoché invariata nel corso degli anni.
8) A diverse conclusioni occorre pervenire per quanto attiene gli altri motivi di censura proposti.
9) L'attore ha lamentato che al verbale dell'assemblea non è stato allegato il proprio scritto
“avente ad oggetto una particolata e diligente disamina di ciascun punto del previsto ordine del giorno”. Il motivo, oltre che generico, è infondato. L'art. 1130 n°7 c.c. stabilisce, tra le altre cose, che l'amministratore deve “curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee…” e che “..sono annotate in ordine cronologico, anche le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta..”. Ora, dal dato letterale della norma è dato ragionevolmente ricavarsi che “tali brevi dichiarazioni” si riferiscano ai condomini presenti in assemblea, ovvero a coloro che vi partecipano personalmente o per delega e che nel corso del consesso chiedono che una loro dichiarazione venga inserita a verbale. Dunque, tale facoltà è esercitabile dal legittimamente presente alla riunione, non da parte del CP_1
assente, che in quanto tale, non può rendere siffatta dichiarazione. Ne deriva CP_1
allora che lo scritto inviato dal condomino non ha valore di intervento assembleare, né può essere considerato quale “dichiarazione resa” ai sensi dell'art. 1130 n°7 c.c., atteso che la norma non appare riconoscere un diritto di partecipazione “per iscritto” alla discussione al condomino assente. Di conseguenza, la questione non pare possa assumere i contorni di un vizio attinente alla violazione di una norma imperativa o procedurale tale da incidere sulla regolarità dell'assemblea nonché sulla stessa validità di quella delibera. E' il caso sempre rammentare che il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere dell'assemblea di condominio non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità (cfr
Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 1999, n. 1165) in quanto il giudice non controlla l'opportunità
o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera, ma deve solo stabilire se la delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio dei poteri discrezionali dell'assemblea
(Cass.civ., sez. II, 27 gennaio 1988, n. 731; conformi Cass. II, 26 aprile 1994, n. 3938 e
Cass. II, 20 aprile 2001, n. 5889). Dunque, non appare sindacabile da questo Tribunale che l'assemblea, quale organo di autogoverno, abbia ritenuto discrezionalmente di non procedere alla lettura del documento inviato dal condomino , né di allegare a Parte_1 verbale i suoi scritti, note o memorie quale parte integrante del verbale. Ma peraltro, seppur non necessario per quanto dianzi espresso, la disamina del verbale di assemblea consente di evidenziare che l'assemblea dei condomini ebbe ad esprimere le proprie valutazioni, segnatamente, in ordine alla richiesta di revisione delle tabelle millesimali, rilevando che il condomino non aveva fornito alcuna prova né di un errore in quelle in uso, né Parte_1 aveva avuto modo di documentare un cambio di destinazione dell'edificio.
10) E' infondata la censura riguardo la mancata nomina dei consiglieri. Nel verbale dell'assemblea infatti è espressamente riportato che “Dopo ampia ed esauriente discussione,
l'Assemblea, all'unanimità dei presenti, delibera di Non nominare consiglieri del
”. Occorre rammentare che la figura del consiglio del condominio è facoltativa : CP_1
l'art. 1130 bis c.c. prevede che l'assemblea “può anche nominare” un consiglio di condominio. Ne deriva che la mancanza del consiglio non impedisce la validità delle assemblee, della gestione condominiale e le relative funzioni consultive e di controllo restano in capo al consesso assembleare.
11) Sono infondate le questioni relative alla validità di approvazione dei rendiconti e del preventivo, che sono stati deliberati in seconda convocazione con le maggioranze all'uopo previste dall'art. 1136, comma 3, c.c. ( ergo la delibera è valida se approvata da un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio). L'attore ha lamentato la incomprensibilità del rendiconto consuntivo
2023, che a suo parere non è conforme alle tabelle millesimali. Idem per quanto attiene il preventivo 2024. Entrambi i motivi possono essere affrontati congiuntamente e sono del pari infondati per estrema genericità della stessa doglianza. Nel caso in esame risultano rispettati i criteri di contenuto previsti dall'art. 1130 bis c.c.. Né contiene peraltro vizi attinenti al quorum richiesto per l'approvazione, né contiene errori di calcolo. Risulta inoltre che è contenuta la comunicazione dell'amministratore nella quale è stato rappresentato che tutta la documentazione utilizzata per redigere il bilancio è a disposizione di ogni condomino, nonché consultabile on line in piattaforma dedicata. E' presente la nota sintetica esplicativa delle gestione riguardo alle entrate e uscite complessive dell'anno ; è presente il rendiconto, è presente la ripartizione delle spese indicizzate per singolo condomino, con riepilogo alla fine dei debiti e crediti accumulati da ogni singolo condomino nei 5 anni precedenti. 12) E' infondato il motivo inerente la illegittimità del punto n.4 della delibera assembleare, sul rilievo che le tabelle millesimali non rispetterebbero le modifiche intervenute nel corso degli anni sia a livello strutturale che catastale. Il motivo è infondato in quanto, oltre ad essere pressoché generico (in quanto non viene spiegato in cosa siano consistite tali modifiche), è pure inammissibile, atteso che il avrebbe dovuto impugnare le Parte_1
tabelle, chiedendone la modifica giudiziale, non invero impugnando le delibere adottate in base alle tabelle medesime.
13) Ed infine, è infondato il motivo inerente la illegittimità della delibera del punto 5, sul rilievo che sono state affrontate alcune questioni ultronee di cui i condomini non sarebbero stati informati con riferimento all'intervenuta nomina dell'ing. Risulta a verbale che Per_1 con riferimento al punto 5° dell'ordine del giorno (Restauro e risanamento conservativo balconi e prospetti condominiali), l'assemblea, ritenuta l'urgenza della redazione di un computo metrico estimativo, ha deliberato all'unanimità di affidare l'incarico ad altro professionista diverso da quello precedentemente designato, atteso che quest'ultimo, per la redazione del proprio elaborato, aveva impiegato “ingiustificatamente troppi mesi”. Orbene, non appare la delibera viziata per difetto di quorum. Inoltre, la redazione di un computo metrico estimativo (ovverosia la stima dei lavori da eseguire) appare atto preparatorio, come tale, di ordinaria amministrazione, che non comporta un impegno di spesa straordinaria, sicché, ai fini della validità della relativa delibera, è sufficiente la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 3 c.c., valida per la seconda convocazione ovvero “..un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio”.
14) Stante l'oggettiva controvertibilità della vicenda in esame e la parziale soccombenza delle parti, le spese del giudizio si intendono interamente compensate tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- in parziale accoglimento della domanda, annulla la delibera impugnata in relazione al punto
2) dell'ordine del giorno relativo alla rinnovo/nomina dell'amministratore del condominio per violazione dell'art. 1136 co. II c.c.; - rigetta per il resto le ulteriori domande;

- compensa interamente tra le parti le spese del giudizio.
Sentenza provvisoriamente esecutiva, come per legge
Pescara, li 3 Novembre 2025
Il Giudice
dott. Emilio Bernardi