Repubblica Italiana In nome del Popolo Italiano

Tribunale Ordinario di Cosenza
Prima Sezione Civile
Il giudice monocratico ha pronunciato la seguente

Sentenza nella causa civile iscritta al n. 1239 R.G.A.C. dell'anno 2022, promossa

da
, quale procuratore speciale di e rappresentato e Parte_1 Parte_2 Parte_3 difeso dagli avv.ti Marco Facciolla e Francesco Muscatello, presso il cui studio, in Cosenza, via
E. De Nicola n. 42 – Cond. La Piscina, è altresì elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;
attore

contro
, rappresentata e difesa dall'avv. Vincenzo De Marco, presso il cui studio, in Controparte_1
Cosenza, via Cattaneo n. 26, è altresì elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;
convenuta con domanda riconvenzionale c.d. trasversale
nonché contro
e , rappresentati e difesi dall'avv. Anna Falace, presso il Controparte_2 Controparte_3 cui studio, in Cosenza, piazza Loreto n. 9, sono altresì elettivamente domiciliati, giusta procura in atti;
convenuti con domanda riconvenzionale
avente ad oggetto: nullità/annullabilità/inefficacia rogito vendita immobiliare;

conclusioni delle parti: all'udienza del 17 settembre 2024 tutte si sono riportate a quelle rassegnate nei rispettivi atti;
per l'attore: “Voglia, l'On.le Tribunale di Cosenza, sez. civile, rigettata ogni contraria istanza:
- accertare e dichiarare la nullità e/o comunque pronunciare l'annullamento e l'inefficacia dell'atto di compravendita del 7.08.2020 del Notaio (rep. N. 106669 – Persona_1 racc. n. 42461) con riferimento alle particelle censite al Catasto del Comune di Domanico (CS) di cui al foglio 10 p.lle 7 e 8 per carenza di titolo e legittimità da parte dei sig.ri CP_2
e ad alienare i fondi suestremati e per l'effetto dichiarare la
[...] Controparte_3 proprietà, per titolo e per circostanze di fatto e di diritto, dei fondi suestremati in favore dei sig.ri e già intestatari catastali dei suddetti beni;
- Con vittoria di Parte_2 Parte_3 spese e competenze distratte”; per la convenuta : “l'Ill.mo Giudice adito voglia: in via principale e nel merito: A) CP_1 respingere la domanda attorea per le ragioni su esposte che si intendono qui richiamate, ovvero accertare e dichiarare l'inesistenza di qualsivoglia titolo valido di proprietà in capo agli attori e, per l'effetto, accertare e dichiarare la validità ed efficacia del contratto di
1 compravendita impugnato per essere i venditori al tempo della stipula i legittimi proprietari per intervenuta usucapione;
B) in via subordinata, nella malaugurata ipotesi che il Giudice ravvisi la valida esistenza di detto titolo in capo ai germani voglia rigettare parzialmente Pt_2 la richiesta attorea dichiarando la nullità/annullabilità parziale del contratto di compravendita impugnato, ovvero relativamente alla sola parte che attiene i fondi identificati in Catasto nel comune di Domanico al fog. 10 part.lle 7 e 8, dichiarando valido ed efficace il già menzionato contratto per la parte restante;
C) Quindi, in caso di esito positivo dell'azione dei nel Pt_2 dichiarare la nullità e/o annullabilità parziale del contratto di compravendita, voglia ritenere esercitabile la garanzia per evizione con conseguente riduzione e restituzione del prezzo relativo ai fondi in contestazione in favore della ed a carico dei coniugi CP_1
; con vittoria di spese e competenze di lite”; Parte_4 per i convenuti : “l'Ill.mo Giudice adito voglia: in via principale e nel Parte_4 merito: A) respingere la domanda attorea in quanto totalmente infondata in fatto e in diritto, per le ragioni su esposte che si intendono qui richiamate, in primis dichiarare l'inesistenza di qualsivoglia titolo valido ad attribuire la proprietà dei fondi in capo agli attori;
B) in via subordinata, nella malaugurata ipotesi che il Giudice ravvisi la valida esistenza di detto titolo, voglia rigettare parzialmente la richiesta attorea dichiarando la nullità/annullabilità parziale del contratto di compravendita impugnato, ovvero relativamente alla sola parte che attiene i fondi identificati in Catasto nel comune di Domanico al fog. 10 part.lle 7 e 8, dichiarando valido ed efficace il predetto contratto per la parte restante;
C) In via riconvenzionale voglia l'Ill.mo giudicante accertare e dichiarare l'intervenuta usucapione dei fondi in capo ai convenuti al tempo della stipula del contratto di compravendita oggi impugnato, con conseguente validità ed efficacia dello stesso;
D) in via subordinata, nella malaugurata ipotesi che il Giudice non trovi fondata la domanda riconvenzionale di intervenuta usucapione, voglia rigettare parzialmente la richiesta attorea dichiarando la nullità/annullabilità parziale del contratto di compravendita impugnato, ovvero relativamente alla sola parte che attiene i fondi identificati in Catasto nel comune di Domanico al fog. 10 part.lle 7 e 8, dichiarando valido ed efficace il predetto per la parte restante”.
Motivi della decisione

Fatto e diritto
Con citazione ritualmente notificata, , in virtù di procura speciale Parte_1 rilasciatagli da e premetteva la proprietà in capo ai rappresentati, Parte_3 Parte_2 giusta documentazione allegata, dei terreni censiti in agro del comune di Domanico (CS), al foglio di mappa n. 10, p.lle nn. 7 e 8, posseduti senza soluzione di continuità, deducendo quindi che quei quozienti erano stati indebitamente venduti, sulla sola dichiarazione di intervenuta usucapione, e giusta rogito per Notaio del 07.08.2020, dai coniugi Persona_1 CP_2
e a impugnando di nullità quell'atto, o,
[...] Controparte_3 Controparte_1 comunque, invocandone l'annullabilità, piuttosto che declaratoria di inefficacia, giusta conclusioni sopra ristrascritte. Costituitasi in giudizio, eccepiva l'inidoneità della sola intestazione Controparte_1 catastale a comprovare proprietà e possesso dei terreni, negando quest'ultimo, e propugnando invece la validità della vendita;
in subordine, dichiarava di voler esercitare la garanzia per evizione nei confronti dei venditori, rassegnando le suestese conclusioni. I coniugi , nel costituirsi in giudizio, eccepivano anche loro l'inidoneità Parte_4 della documentazione allegata a comprovare la proprietà dei terreni, negando il possesso attoreo, ed affermando, per converso, quello proprio, pacifico ed ininterrotto, che chiedevano di
2 accertare e dichiarare in riconvenzionale, giusta conclusioni sopra ritrascritte, propugnando la validità del rogito di vendita. Assegnati i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., la causa è stata istruita con prova testimoniale, e, all'udienza del 17.09.2024, introitata a sentenza, con termini per conclusionali e repliche.
Con la comparsa conclusionale, parte attrice ha inteso depositare ulteriore documentazione, a suo dire di formazione successiva allo spirare delle preclusioni processuali, dalla quale, sempre secondo la sua tesi, si evincerebbe il sistematico ricorso all'espediente della mera dichiarazione di intervenuta usucapione, al fine di trasferire la proprietà di numerosi appezzamenti di terreno formalmente intestati a persone emigrate all'estero; entrambi i convenuti hanno ovviamente avversato quella produzione documentale, siccome palesemente tardiva e, peraltro, del tutto inconferente poiché relativa a quozienti di terreno diversi da quelli oggetto di causa.
Tanto premesso in fatto, la domanda attorea, siccome infondata, va di conseguenza respinta.
Va preliminarmente ritenuta e dichiarata la tardività della produzione documentale fatta da parte attrice con la comparsa conclusionale;
al di là del rilievo che, per la maggior parte, si tratta di documenti non di formazione successiva allo spirare delle preclusioni processuali, vale quello, assorbente, di assoluta inconferenza dei medesimi, siccome pacificamente relativi a terreni differenti da quelli oggetto di causa.
Ancora in via preliminare, va respinta la richiesta di emissione di ordine di esibizione ex artt. 210 o 213 c.p.c., reiterata dalla difesa attorea sempre in comparsa conclusionale;
al riguardo, infatti, rileva, in primo luogo la decadenza dall'istanza, siccome non riproposta in sede di udienza di precisazione delle conclusioni, in cui invece è stata compulsata ispezione di luoghi, nonché, in ogni caso e sotto diverso profilo, l'assenza dei presupposti per accedere all'istituto processuale dell'ordine di esibizione, che non può avere portata esplorativa e derogatoria dell'onere probatorio di parte, esigendo invece la certezza dell'esistenza dei documenti di cui si deve ordinare la produzione in giudizio ad opera della parte, del terzo o della P.A.
Ciò debitamente premesso, erra nondimeno la difesa attorea ad invocare declaratoria di nullità della compravendita oggetto di causa.
Ed invero, al riguardo, esiste granitico ed univoco indirizzo della giurisprudenza di legittimità (Cass. nn. 9884/1996, 13184/1999, 10372/2000, 2485/2007, 7853/2018; isolatissima, in senso contrario, Cass. n. 24114/2014, peraltro meramente assertiva, e, comunque, non conferente, siccome avente ad oggetto controversia sul possesso degli immobili), a mente del quale, poiché una cosa è il possesso, altra la proprietà, ed altresì la pubblicità mediante trascrizione del trasferimento della stessa, e nondimeno siccome il proprietario per usucapione è tendenzialmente tale a prescindere dall'accertamento e della declaratoria del modo di acquisto a titolo originario, per diretta e logica conseguenza gli atti di trasferimento, fatti da chi si afferma proprietario per usucapione, non possono in alcun modo essere considerati nulli, ex art. 1418 c.c., in relazione all'art. 1425 c.c. Semmai, l'effettivo proprietario può agire per far dichiarare l'inefficacia della vendita, anche sub specie di inopponibilità, nei suoi confronti, della trascrizione di un atto fondato sulla mera affermazione dell'intervenuta usucapione in favore di altro soggetto. Del resto, l'ordinamento giuridico riconosce in generale l'istituto dell'acquisto a non domino, non sanzionandolo con la nullità, ma obbligando il venditore a far conseguire al compratore la proprietà della cosa venduta.
Il rilievo di piena validità del rogito di vendita oggetto di causa, del resto, è ulteriormente suffragato dall'altrettanto univoca giurisprudenza sulla responsabilità del Notaio
3 nel rogare una compravendita fatta da chi si assume proprietario per usucapione, in assenza di accertamento giudiziale della medesima.
Proprio perché quel negozio pienamente valido, e non anche nullo, il Notaio non può rifiutarne il rogito, e tuttavia deve premurarsi, in ragione della sua funzione, di avvertire le parti, ed anche – indirettamente - i terzi, siccome il rogito destinato alla pubblicità della vendita, della peculiarità di quest'ultima. Secondo la giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 11186/2021), infatti, “costituisce principio oramai acquisito che i notai possono ricevere atti fondati sulla sola dichiarazione del venditore di essere proprietario per intervenuta usucapione, pur non accertata giudizialmente, alla sola condizione di avere reso edotto l'acquirente dei rischi connessi a un simile acquisto (ex plurimis, Cass. n. 2485/2007)”, sussistendo, al più, “la responsabilità disciplinare del notaio che proceda alla stipula di atti di alienazione, a titolo oneroso o gratuito, senza eseguire le visure ipotecarie e catastali, ancorché nell'atto si assuma la provenienza del bene in capo all'alienante da un acquisto a titolo originario (privo di accertamento giudiziale), e che ometta altresì di dare avviso all'acquirente del potenziale pericolo sotteso all'acquisto” (Cass. n. 27709/2024). Oltre alla nullità, deve essere esclusa anche l'annullabilità della compravendita, siccome non dimostrati i suoi presupposti specifici (errore, violenza o dolo). Tanto chiarito, l'interesse sotteso ad ottenere declaratoria di inefficacia – o inopponibilità, che dir si voglia – della vendita, non può che essere quello conseguente alla proprietà dei terreni, che, quindi, costituendo un fatto costitutivo della domanda, andava debitamente dimostrata dalla parte attrice.
Il rilievo prescinde anche dalla qualificazione della domanda in termini di reivindicatio piuttosto che di condanna alla restituzione dei terreni;
entrambe quelle domande, infatti, per quanto differenti, presuppongono una perdita del possesso o della disponibilità che gli attori non deducono, ed anzi esplicitamente negano, affermando di non aver mai interrotto la relazione di fatto con i terreni, sebbene per interposta persona (possesso longa manus).
Nondimeno, proprio perché trattasi di azione diretta alla declaratoria di inefficacia negoziale, e non anche di reivindicatio, errano entrambi i convenuti a richiedere la prova rigorosa – o probatio diabolica – che l'art. 948 c.c. impone al proprietario rivendicante. Secondo la giurisprudenza, invece, in funzione di ogni domanda giudiziale differente dalla rivendica, “la proprietà può essere provata, come tutti i fatti, anche con presunzioni e quindi anche attraverso il ricorso alle risultanze catastali” (Cass. nn. 16094/2003, 7567/2019). Sennonché, nel caso di specie, non vi sono elementi gravi, univoci e concordanti per ritenere assolto, da parte degli attori, l'onere di dimostrazione della proprietà dei terreni oggetto della compravendita impugnata, neppure avuto riguardo alle risultanze catastali.
Ed infatti, per un verso, le visure prodotte difettano degli elementi di identificazione certi degli intestatari dei beni, ossia la data di nascita ed il codice fiscale, come correttamente rilevato dalla difesa dei convenuti, al fine di escludere la ricorrenza di eventuali omonimie, peraltro frequenti in contesti familiari (esattamente come quello degli attori, per come facile evincere dalle loro stesse deduzioni, in cui sono presenti almeno due e due , Parte_3 Parte_2 nei quali è regola tramandare il nome di battesimo degli avi.
Ovviamente, sotto diverso profilo, la documentazione allegata dagli attori non da neppure alcuna contezza dell'effettivo loro possesso dei terreni, ai fini della eventuale decorrenza del termine utile ad usucapirli.
Ancora, quelle visure non sono idonee ad attestare una catena di titoli ultraventennale, e neppure, a rigore, l'affermata qualità di eredi, in quanto tali intestatari dei beni, degli attori. Ed infatti, a tal ultimo proposito, e assumono, nell'ordine, Parte_2 Parte_3
l'intestazione dei terreni a comproprietario per i 2/3, Parte_5 CP_4
4 comproprietario per i 2/3, e , comproprietario per 1/3, precisando che, alla morte CP_5 di , hanno ereditato la quota i tre figli in ragione di 1/3 ciascuno, ovvero CP_5 [...]
comproprietario per 1/3, comproprietaria per 1/3, e Pt_3 Controparte_6 [...]
comproprietaria per 1/3, e nondimeno che, sui fondi, esisteva diritto di usufrutto in capo Pt_2
a moglie di e madre degli odierni attori;
deducono quindi che, in Parte_2 CP_5 seguito della morte di di e dell'usufruttuaria Parte_5 CP_4 Parte_2 rimanevano unici proprietari, giusta atti di successione allegati sub 3 dell'atto di citazione. Lo scrutinio di quella produzione documentale sconfessa tuttavia l'assunto attoreo. All'allegato 3, infatti, figurano (1) un certificato di morte tradotto, attestante il decesso di anche detta del 22.07.2021, figlia di e Persona_2 CP_6 Parte_6 Parte_2
(2) un avviso di liquidazione mod. 16 relativo alla successione di del Persona_3
20.9.1970, (3) un modello F23 di pagamento presso il credito Cooperativo del 13.04.1999, (4) un avviso di liquidazione per la successione di del 14.01.1952, (5) un ulteriore CP_4 modello F23, Credito Italiano, del 29.03.1999, (6) un atto di contestazione per violazione in materia catastale, Prot. n. 11106, in cui attestato che in data 28.12.1994 aveva Parte_7 presentato domanda di voltura a seguito della morte di (7) ancora un modello F23 Parte_2 del 28.08.1998.
Nessun atto di successione, quindi, che attesti il passaggio di titolarità dei terreni oggetto di causa agli attori e e neppure la proprietà in capo ai loro asseriti Parte_3 Parte_2 danti causa;
ed anzi, neppure alcun atto che contenga preciso riferimento ai terreni per cui è causa, a ben vedere.
Del resto, della lacuna probatoria appare ben conscia la stessa difesa attorea, laddove tenta, in primo luogo, di compulsare un ordine di esibizione che la colmi, per poi, in comparsa conclusionale, spendersi in ardita rilettura delle risultanze catastali, a suo dire comprovanti una titolarità ultraventennale, risalente al 1985, che tuttavia sarebbe in ogni caso in capo a soggetti di cui non dimostrata la qualità di danti causa di e odierni attori. Parte_3 Parte_2
Invece, per come facile inferire dalle argomentazioni che precedono, manca del tutto, agli atti di causa, la prova della titolarità dei terreni in capo ai predetti attori, e, quindi, quella del primo fatto costitutivo della loro domanda di inefficacia del rogito impugnato.
Ecco dunque spiegata la prefata infondatezza di quella domanda, che va di conseguenza respinta.
Siffatta statuizione, ovviamente, assorbe la domanda (da qualificarsi in termini di riconvenzionale c.d. trasversale, siccome proposta da un convenuto nei confronti di altro convenuto) di garanzia per evizione, proposta da , il cui titolo di acquisto dei Controparte_1 terreni deve essere considerato non solo valido, quanto anche efficace nei confronti di
[...]
e Pt_3 Parte_2
Resta quindi unicamente lo scrutinio della domanda riconvenzionale di usucapione, spiegata dai coniugi nei confronti degli attori. Parte_4
Per vero, la riconosciuta piena validità ed efficacia del rogito renderebbe inutile l'accertamento e la declaratoria di intervenuta usucapione, rimanendo non funzionale, a tal riguardo, la riconvenzionale proposta dai ridetti convenuti.
Tuttavia, la proposizione non in via subordinata di quella domanda, ne impone lo scrutinio, ai fini della statuizione sulla medesima.
Ebbene, le risultanze della prova per testi espletata sul possesso dei terreni sono solo apparentemente contrastanti.
Ed invero, sia i testi di parte attrice, che quelli dei convenuti , hanno Parte_4 riferito di attività di possesso e manutenzione rispettivamente fatte dai – o, meglio, per Pt_2 loro conto - e dai convenuti;
nello specifico, i testi degli attori hanno riferito del taglio di legna,
5 oltre che della pulizia periodica, mentre quelli dei convenuti della pulizia, della raccolta delle castagne e di occasionali grigliate festive nel rudere presente nei terreni. Ebbene, siccome i terreni pacificamente non recintati, e quindi liberi all'accesso, quelle solo apparentemente contrapposte attività di possesso non possono ritenersi assolutamente incompatibili, potendo invece coesistere in un possesso congiunto, sebbene inconsapevole.
In ogni caso, va escluso quello esclusivo dei coniugi , dovendosi di Parte_4 conseguenza rigettare la loro domanda riconvenzionale di usucapione.
Siffatta statuizione non è in contraddizione con quella di rigetto della domanda attorea, in ragione della ontologica differenza tra l'azione di inefficacia del rogito, fondata sul preliminare accertamento della proprietà, rispetto a quella di usucapione, fondata sull'accertamento del possesso, come da citata giurisprudenza. Spese di lite integralmente compensate in ragione della reciproca soccombenza.



P.Q.M.



Il Tribunale di Cosenza, nella prefata composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa pendente tra le parti indicate in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così provvede:
- rigetta la domanda attorea, rimanendo assorbito da tale statuizione lo scrutinio di quella riconvenzionale trasversale proposta dalla convenuta;
Controparte_1
- rigetta altresì quella riconvenzionale proposta dai convenuti e;
CP_2 CP_3
- compensa integralmente tra tutte le parti spese e competenze di lite.
Così deciso in Cosenza il 7 gennaio 2025
Il giudice
Gino Bloise
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