REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Dott.ssa Francesca Savignano ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al N. 18117/2024 R.G. promossa da:

(C.F. ), elettivamente domiciliato Parte_1 C.F._1 in VIA CESARE LOMBROSO 54 20137 MILANO , presso lo studio dell'avv. MUNAFO'
ALESSANDRO NICOLA, dal quale è rappresentato e difeso
RICORRENTE contro
(C.F. , elettivamente domiciliata in VIA Controparte_1 C.F._2
ALFREDO ORIANI, 2 20122 MILANO, presso lo studio dell'avv. GATTONE RICCARDO, dal quale è rappresentata e difesa
RESISTENTE
OGGETTO: comodato.
CONCLUSIONI
PARTE ATTRICE: nel merito:
-accertare e dichiarare la cessazione del contratto di comodato d'uso gratuito per cui è causa ex art. 1810 Codice civile;

-per l'effetto condannare la Sig.ra all'immediato rilascio dell'immobile sito Controparte_1 in Bresso, Via Galileo Galilei n. 47, piano secondo,in favore del ricorrente;

Con vittoria di spese, compenso professionale, rimborso forfettario e accessori di legge.
In via istruttoria:
Si chiede ammettersi prova testimoniale sulle seguenti circostanze di fatto articolate in capitoli:
1

1. “Vero che nell'anno 2014 il Sig. concedeva in comodato d'uso Parte_1 gratuito e a tempo indeterminato alla Sig.ra l'appartamento di sua Controparte_1 proprietà sito in Bresso, Via Galileo Galilei n. 47, piano secondo (doc. 1)”.
2. “Vero che il suddetto appartamento veniva concesso alla resistente in comodato d'uso in quanto la stessa, all'epoca dipendente della Società NUOVA LAUMAR S.R.L. di cui il Sig.
era Amministratore Unico manifestava a quest'ultimo l'esigenza di poter disporre di Pt_1 un alloggio o di parte di esso, che le serviva, tra l'altro, ai fini del rilascio del permesso di soggiorno,ma di non essere in grado di farsi carico dei costi di una locazione ad uso abitativo
e che pertanto che le parti concordemente convenivano di stipulare il sopradetto contratto di comodato”. 3. “Vero che le utenze afferenti l'alloggio per cui è causa sono sempre state pagate e continuano ad essere pagate unicamente dal Sig. ”. Pt_1
4“Vero che il signor nel corso degli anni per venire incontro a esigente abitative di Pt_1 dipendenti delle proprie Società ha concesso a titolo gratuito l'appartamento di cui in premessa ad altri dipendenti e così in particolare al Sig. per circa sei mesi Controparte_2 negli anni 2013/2014” che nel predetto periodo ha abitato insieme alla Sig.ra ”. CP_1
5. “Vero che il signor nel corso degli anni per venire incontro a esigente abitative di Pt_1 dipendenti delle proprie Società ha concesso a titolo gratuito l'appartamento di cui in premessa ad altri dipendenti e così in particolare alla Sig.ra da gennaio a giugno Parte_2 del 2020 che nel predetto periodo ha abitato insieme alla Sig.ra ”. CP_1
6. “Vero che a partire dall'anno 2021 il ricorrente, avendo la necessità di utilizzare per sé il proprio immobile intimava verbalmente alla Sig.ra la restituzione dello stesso e che CP_1 quest'ultima, tuttavia, con motivazioni varie cercava di procrastinare sine die la cessazione del contratto sino a manifestare un fermo rifiuto alla restituzione dell'immobile”.
7. “Vero che La Sig.ra che a far data dal 2020 ed a tutt'oggi è dipendente della CP_1
Società di cui il ricorrente Amministratore Unico, occupa tuttora Parte_3 senza titolo l'immobile per cui è causa”.
Si indicano quali testi:
cod. fisc. residente in [...] C.F._3
Beretta Molla n. 3, sui capitoli da 1 a 7;
, cod. fisc. in Bresso, Via Vittorio Controparte_2 CodiceFiscale_4
Veneto 26sulcapitolo4.
fisc. , residente in [...] C.F._5
56sul capitolo 5.
Si chiede all'Ill.mo Giudice di ordinare alla Sig.ra di esibire in giudizio ex Controparte_1 art. 210 c.p.c. copia del contratto di comodato d'uso gratuito smarrito senza colpa dal ricorrente ai sensi dell'art. 2724 n. 3) cod. civ...
2 PARTE CONVENUTA: In via principale: il rigetto della domanda in quanto inammissibile e infondata posto che alcun contratto di comodato è mai stato sottoscritto tra le parti.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e dei motivi in diritto

1. Con ricorso ex art. 447 bis cpc ha esposto che, nel 2014, Parte_1
ha concesso in comodato a a tempo indeterminato, l'appartamento di sua Controparte_1
proprietà sito in Bresso, Via Galileo Galilei n. 47, piano secondo, e che ha, senza colpa, perso il contratto scritto, del quale ha chiesto di ordinare alla controparte l'esibizione in giudizio. Ciò ha fatto perché, all'epoca, la era dipendente della società NUOVA LAUMAR S.R.L., CP_1
di cui egli era amministratore unico, e costei aveva l'esigenza di un alloggio, anche per conseguire il rilascio del permesso di soggiorno, ma non aveva sufficienti disponibilità economiche per una locazione. Ha affermato che i costi delle utenze domestiche sono sempre stati da lui sostenuti.
Ha dedotto che, a partire dal 2021, egli ha chiesto alla la restituzione dell'immobile, CP_1
avendo necessità di utilizzarlo per sé, ma invano.
Ha invocato l'art. 1810 c.c. ed ha chiesto di accertare l'avvenuta cessazione del contratto di comodato precario e di condanna la resistente all'immediato rilascio dell'immobile per cui è causa, in suo favore.
La parte resistente si è costituita in giudizio e ha eccepito di aver stipulato un contratto di locazione verbale col ricorrente, al contempo evidenziando che non è mai stato sottoscritto un contratto di comodato.
Ha fornito la seguente versione dei fatti: ella, cittadina russa, vive in Italia sin dal 2001 ed ha fin da principio iniziato a lavorare per il ricorrente, svolgendo attività di pulizie. Nel 2012 si è trasferita a Bresso ed il 17 marzo è andata ad abitare nell'immobile per cui è causa, perché vicino al luogo di lavoro e perché poco costoso. L'appartamento, che ha la superficie di circa
90 mq., è dotato di tre camere da letto ed ella lo ha sempre condiviso con altri coinquilini, con i quali ha ripartito pure il canone mensile di € 1.000,00, corrispondendo la sua quota di circa €
330,00, spesso anche a mezzo di trattenuta sullo stipendio.
3 Ha riferito che “il rapporto tra la OR e il ricorrente era di massima fiducia, tanto CP_1
che spesso era la stessa resistente, su richiesta del OR , che recuperava le somme Pt_1
della locazione dagli altri inquilini. Somme che, successivamente, venivano rimesse al OR
”. Senonché, la situazione è cambiata quando i conduttori hanno chiesto al ricorrente di Pt_1
effettuare lavori nell'immobile, perché vetusto e privo di acqua calda.
Ha concluso per il rigetto delle domande avverse.
Alla prima udienza il ricorrente ha chiarito che effettivamente non era stato stipulato alcun contratto scritto.
Il giudice ha tentato vanamente la conciliazione della causa.
Solo la parte ricorrente ha articolato tempestiva e rituale prova testimoniale. Ammessa ed espletata l'istruttoria orale, all'odierna udienza la causa è stata discussa e decisa, mediante pubblica lettura del dispositivo di sentenza e con termine di trenta giorni per il deposito della motivazione.

2. La versione dei fatti allegata dalla resistente, secondo cui le parti avrebbero stipulato un contratto di locazione verbale avente ad oggetto l'immobile in contestazione, non ha trovato riscontro nelle risultanze dall'istruttoria espletata, che ha, invece, suffragato pienamente la tesi del ricorrente.
A detta della resistente, ella avrebbe abitato l'immobile di Bresso sempre insieme ad altri inquilini, corrispondendo un canone mensile che avrebbe con costoro ripartito in parti uguali.
Tutti i testi escussi hanno concordemente dichiarato di aver abitato nell'immobile per periodi temporali di diversa durata, ma sempre gratuitamente, e di non aver mai saputo che la CP_1
corrispondesse un canone mensile. Hanno pure confermato che il consentiva loro di Pt_1 avere la disponibilità dell'alloggio in questione al fine di ottenere il permesso di soggiorno e che ha sostenuto tutti i costi relativi alle utenze domestiche.
, dipendente del dal 2008 al 2015, con mansioni di addetto alla pulizia, Testimone_2 Pt_1
ha riferito di aver abitato nell'appartamento di Bresso, via Galilei n. 247, secondo piano, tra il
2014 e il 2015, per più di un anno, “gratuitamente perché mi era stato offerto del . Pt_1
All'epoca ero suo dipendente e avevo necessità di un alloggio. Insieme a me, nell'appartamento, c'era la sig.ra che già conoscevo in precedenza perché lavorava CP_1
4 anch'ella per il sig. . Non so se lei pagasse qualcosa per stare nell'alloggio, non l'ho mai Pt_1
vista pagare nulla al sig. . … Non ho mai dato denaro alla sig.ra perché a sua Pt_1 CP_1
volta lo desse al sig. . Ribadisco che io non ho pagato nulla per stare in Pt_1 quell'immobile”.
dipendente del dal 2016/2017, ha dichiarato di aver abitato l'immobile Parte_2 Pt_1
“nel 2017/18, appena ho iniziato a lavorare per il , per due o tre mesi … tant'è vero che Pt_1 risiedo in via Strada Ambrogio dal 14 agosto 2020, come risulta dal documento d'identità che ho esibito per l'identificazione … Conoscevo la sig.ra che mi ha presentato il sig. CP_1
, il quale mi ha dato lavoro. La sig.ra mi ha fatto anche avere la disponibilità Pt_1 CP_1 dell'alloggio di via Galilei n. 47, perché ha parlato con il , il quale mi ha consentito di Pt_1
restare gratuitamente là. Non ho pagato alcun corrispettivo e nemmeno i consumi delle utenze domestiche. … la sig.ra già abitava in quell'immobile. Non so se lei pagasse qualcosa, CP_1
anche solo le bollette, ma ribadisco che a me non ha mai chiesto nulla. Da quello che so io, lei è rimasta lì, da allora e sino ad oggi”.
, anch'egli dipendente del sig. , da una decina d'anni, come addetto al Testimone_1 Pt_1
personale, pur non avendo mai abitato nell'immobile per cui è causa, ha dichiarato: “conosco la sig.ra che già lavorava per il sig. quando io ho iniziato il rapporto di lavoro. CP_1 Pt_1
Nel 2014 ero all'estero, forse ho iniziato il lavoro all'inizio o alla metà del 2015. So che la sig.ra abitava nella casa del sig. in via Galilei n. 47. Questo appartamento CP_1 Pt_1
veniva dato dal sig. gratuitamente ai suoi dipendenti, che quasi tutti erano stranieri. CP_4
Firmava una dichiarazione di ospitalità per consentire loro di ottenere i documenti (permesso di soggiorno e altro) per stare in Italia. Io personalmente ho visto le bollette delle utenze domestiche di via Galilei, che erano intestate al sig. e dico che gli addebiti avvenivano Pt_1
direttamente sul suo conto corrente. A me i dipendenti non hanno mai dato nessuna somma per stare nell'appartamento di via Galilei. Preciso che sono io che pago i dipendenti perché predispongo i bonifici e l'importo bonificato è sempre stato quello dell'intera busta paga, senza alcuna decurtazione. Sapevo dai dipendenti che loro non pagavano niente. … conosco
[...]
e perché sono dipendenti del e so che hanno abitato Tes_2 Parte_2 Pt_1 nell'immobile di via Galilei n. 47 e, per quanto ne so, senza pagare nulla. … So che la sig.ra
5 viveva nell'immobile, perché tutti i dipendenti dovevano comunicarmi il loro indirizzo CP_1 ai fini dell'assunzione regolare, ma non so se fosse stata lì per il permesso di soggiorno. Non mi ha mai detto se ha pagato o meno qualcosa per stare nell'immobile”.
La deposizione resa dal teste è particolarmente significativa, sia per le mansioni da egli Tes_3
svolte (addetto al personale ed ai pagamenti dei relativi stipendi), che gli hanno consentito di conoscere tutti i dipendenti del , dove essi abitavano, quale retribuzione veniva loro Pt_1
corrisposta, sia perché persona indicata in comparsa di risposta dalla stessa come in CP_1
grado di confermare la versione dei fatti da ella fornita, ciò che, invece, non è accaduto.
Per contro, la resistente nemmeno ha suffragato documentalmente, come ben avrebbe potuto fare, la circostanza che il suo stipendio sarebbe stato spesso decurtato in misura corrispondente alla quota del presunto canone indicato.
In definitiva, nessun elemento probatorio è emerso a sostegno della tesi dell'avvenuta stipulazione orale di un contratto di locazione.
Poiché è certo che ella ha avuto ed ha tuttora il godimento dell'immobile di Bresso, ma senza essere tenuta al pagamento di un corrispettivo, è accertato che tra le parti è intercorso un rapporto di comodato verbale.
La legge non prevede, per questo tipo di contratto, l'obbligo della forma scritta (art. 1350 c.c.), sicché esso ben può essere stipulato oralmente.
Sotto il profilo fiscale, il contratto di comodato verbale non è soggetto ad obbligo di registrazione: l'art. 3, comma 1, del DPR 131/86, nell'elencare i contratti verbali che devono essere sottoposti a registrazione, non contempla il contratto di comodato. Conseguentemente, la registrazione nemmeno è necessaria ai fini della validità del contratto, poiché non ricade nell'ambito della previsione posta dall'art. 1, comma 346, L. n. 311/2004, non ricorrendone i presupposti (“I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”).
Ciò premesso, con riguardo alla fattispecie in esame le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13603 del 2004, hanno statuito che: “In caso di comodato avente ad oggetto un bene immobile, stipulato senza la determinazione di un termine finale, l'individuazione del
6 vincolo di destinazione in favore delle esigenze abitative familiari non può essere desunta sulla base della mera natura immobiliare del bene, concesso in godimento dal comodante, ma implica un accertamento in fatto, di competenza del giudice del merito, che postula una specifica verifica della comune intenzione delle parti, compiuta attraverso una valutazione globale dell'intero contesto nel quale il contratto si è perfezionato, della natura dei rapporti tra le medesime, degli interessi perseguiti e di ogni altro elemento che possa far luce sulla effettiva intenzione di dare e ricevere il bene allo specifico fine della sua destinazione a casa familiare”.
Successivamente, con la sentenza n. 20448 del 2014, hanno ulteriormente specificato, tra l'altro, che il comodato di casa familiare è riconducibile allo schema del comodato a termine indeterminato, ma non è riconducibile al contratto senza determinazione di durata (cioè al precario cui all'art. 1810 c.c.), in quanto il comodato di casa familiare ha riguardo alla configurazione di un termine, che non è prefissato, ma è desumibile dall'uso convenuto. Al contempo, hanno rimarcato che il comodato di bene immobile, che sia concesso con destinazione abitativa, non ha necessariamente durata pari alle esigenze della famiglia del comodatario, e spetta ai giudici di merito indagare l'intenzione delle parti, sulla base delle loro condizioni personali e sociali, della natura dei loro rapporti, degli interessi perseguiti.
In definitiva, “In caso di comodato avente ad oggetto un bene immobile, stipulato senza la determinazione di un termine finale, l'individuazione del vincolo di destinazione in favore delle esigenze abitative familiari non può essere desunta sulla base della mera natura immobiliare del bene, concesso in godimento dal comodante, ma implica un accertamento in fatto, di competenza del giudice del merito, che postula una specifica verifica della comune intenzione delle parti, compiuta attraverso una valutazione globale dell'intero contesto nel quale il contratto si è perfezionato, della natura dei rapporti tra le medesime, degli interessi perseguiti e di ogni altro elemento che possa far luce sulla effettiva intenzione di dare e ricevere il bene allo specifico fine della sua destinazione a casa familiare” (Cassazione civile sez. III, 29/09/2023,
n.27634).
Nel caso in esame, il contesto nel quale è sorto il contratto di comodato e la natura dei rapporti di lavoro tra le parti induce a ritenere che il comodato sia stato stipulato senza determinazione di durata e che abbia avuto destinazione temporanea a casa familiare, sia pure per periodi
7 variabili a seconda del comodatario. E, infatti, la transitorietà dell'uso abitativo, da parte dei vari dipendenti che si sono succeduti negli anni, è stata riferita dai testi escussi, i quali hanno parlato di un costante turn over nell'utilizzazione dell'immobile da parte dei dipendenti del
, il quale ha da sempre adibito l'immobile a temporaneo alleggio per i suoi dipendenti, Pt_1
fra i quali anche la sebbene con costei il rapporto lavorativo sia stato di più lunga CP_1
durata.
In definitiva, il comodato stipulato tra le parti è precario. Avendo il comodante esercitato il recesso, esso è cessato e la resistente deve essere condannata al rilascio dell'immobile, in favore del . Pt_1
Tenuto conto dell'uso abitativo, per l'esecuzione viene fissata la data del 16 maggio 2025.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e, tenuto conto del valore della causa e dell'attività difensiva svolta, vengono liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. dichiara cessato il contratto verbale di comodato stipulato tra le parti, avente ad oggetto l'immobile sito in Bresso, Via Galileo Galilei n. 47, piano secondo;

2. condanna alla restituzione dell'immobile predetto, in favore della Controparte_1
parte ricorrente, libero da persone e cose;

3. fissa, per l'esecuzione, la data del 16 maggio 2025;

4. condanna altresì la predetta resistente a rimborsare alla ricorrente le spese di lite, che si liquidano in € 545,00 per esborsi ed € 3.000,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA se dovute.
Motivazione in 30 giorni.
Milano, 16/04/2025 .
Il Giudice
Francesca Savignano
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