N. R.G. 2258/2015
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di TEMPIO PAUSANIA
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice, Dott. AN Di
OM, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 2258/2015, promossa
da
(c.f. nata a [...] il [...]4 e ivi residente Parte_1 C.F._1 in via San Giovanni n.59, rappresentata e difesa dall'Avv. Ritossa AN
( ); C.F._2
-Parte attrice-

Contro

(c.f. ) nato a [...] il [...], con studio Controparte_1 C.F._3 in Olbia, rappresentato e difeso dall'Avv. Costanza Roberto ); C.F._4
-Parte convenuta-

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione depositato il 29.10.2015 parte attrice ha chiesto di vedersi accolte le seguenti conclusioni:
1 “1) accertare e dichiarare per le causali di cui alla premessa l'inadempimento del convenuto in merito alle obbligazioni professionali assunte in forza del contratto di prestazione d'opera intellettuale, ai sensi degli articoli 2236, 1175, 1176 e 1375 c.c e comunque la colpa consistente nel non avere avvertito la cliente del possibile intervento di ulteriori creditori fino all'estinzione della procedura e del fatto che vi fosse già un intervento nella procedura esecutiva sul bene e comunque nel non avere osservato le cautele e la diligenza necessarie atte ad evitare il pregiudizio consistente nell'avere permesso o non impedito che l'attrice acquistasse inconsapevolmente e contro la sua volontà un bene non libero, come meglio dettagliato in parte espositiva o nel non averla informata di tale circostanza;

2) per l'effetto, accertare e dichiarare la conseguente responsabilità del convenuto ed il Part medesimo tenuto e lo condanni a rifondere i danni subiti dalla signora e corrispondenti alla differenza tra il valore o prezzo del bene e la somma di euro 60.000,03 realmente percepita dalla vendita dell'immobile per cui è causa o, in alternativa, corrispondenti alla cifra necessaria a tacitare le ragioni sul bene di maggiorata delle spese Controparte_2 sostenute e sostenende anche della procedura esecutiva e legali e quant'altro per legge dovuto, pari alla somma di euro 70.000,00, come in parte espositiva, o alla minore o maggiore somma di giustizia.”
A sostegno delle proprie richieste ha esposto quanto segue: Part
- in data 23.05.2007 la sig.ra ha acquistato con atto di compravendita immobiliare a rogito
Dott. l'immobile ad uso abitativo sito in Olbia, in via Acquedotto n. 21, censito al CP_1
N.C.E.U. di Olbia, Foglio 37, mappale 1431, sub.22;
- in data 17.04.2002 sull'immobile oggetto di compravendita è stata iscritta ipoteca da parte della Banca Nazionale del Lavoro S.p.A. quale garanzia di mutuo fondiario contratto per l'acquisto del bene;

- in data 02.07.2005 lo stesso istituto di credito ha provveduto a trascrivere pignoramento e ha finanche introdotto il procedimento esecutivo N.R.G.Es. 30/2005 nanti al Tribunale di Tempio
Pausania, sezione distaccata di Olbia;

- in data 10.07.2005 la Banca ha proceduto alla cessione del credito in favore della CP_3
[...]
- parte attrice, con l'assistenza del convenuto Dott. ha raggiunto un accordo con la CP_1 venditrice finalizzato alla liberazione dell'immobile da qualsivoglia peso e Controparte_3 vincolo con contestuale estinzione del credito vantato dalla venditrice;

- all'uopo, le parti hanno sottoscritto scrittura privata autenticata dal Dott. in data CP_1
23.05.2007;

2 - in data 23.05.2007 la ha depositato presso il Tribunale di Tempio Pausania un Controparte_3 atto di rinuncia al processo esecutivo, R.G. Es. 30/2005 che, tuttavia, è stato rigettato dal
Giudice dell'Esecuzione poiché pendeva l'atto di intervento del terzo creditore CP_2
[...]
- dopo aver colloquiato con il terzo creditore circa la possibilità di liberare Controparte_2 il bene dalla vendita forzosa, parte attrice ha maturato la consapevolezza di non poter sostenere l'ammontare del credito vantato nell'atto di intervento e, consequenzialmente, ha contestato al
Dott. l'inadempimento della prestazione professionale e ha intimato a quest'ultimo il CP_1 risarcimento dei danni e delle spese;

- il bene è dunque rimasto assoggettato all'azione esecutiva e l'attrice ha, di conseguenza, provveduto alla vendita dell'immobile in data 02.10.2014 per il prezzo di €130.000,03. In particolare, parte attrice ha percepito €60.000,03, mentre la restante somma pari a €70.000,00
è stata incassata mediante accollo da parte dell'acquirente di tutti i debiti connessi al procedimento di esecuzione n. 30/2015. Part Con l'atto di citazione di cui si discorre la signora ha eccepito l'inadempienza del Dott. per aver violato il dovere di diligenza professionale, in quanto egli non avrebbe reso CP_1 edotta l'attrice circa i vincoli gravanti sull'immobile.
In data 20.01.2016 si è costituito in giudizio il Dott. che ha contestato quanto asserito CP_1 da parte attorea.
La causa è stata istruita mediante prova documentale e testimoniale.
All'esito dell'udienza del 30.05.2025, svoltasi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., il giudice ha trattenuto la causa in decisione ed ha assegnato alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
*****
La responsabilità civile del notaio, avente natura contrattuale, posto che lo stesso risponde in base ad un contratto di mandato stipulato con il cliente, si inscrive nella species delle obbligazioni di risultato qualificato, essendo il notaio chiamato alla redazione dell'atto pubblico e allo svolgimento di tutte le attività preparatorie e successive finalizzate al soddisfacimento dello scopo perseguito dalle parti.
Come è noto, l'art. 1176 co.2 c.c. richiede che la diligenza cui è tenuto il debitore nell'adempimento delle obbligazioni inerenti alla propria attività professionale, non solo si identifica con quella del buon padre di famiglia di cui al comma 1, ma è soprattutto quella cosiddetta qualificata, richiesta dalla natura dell'attività esercitata. La diligenza qualificata implica uno sforzo tecnico-scientifico e la eventuale responsabilità professionale viene
3 sostanzialmente relazionata alla violazione di obblighi specifici derivanti da regole di condotta ben delineate.
Nell'ambito della compravendita immobiliare, in considerazione della natura particolarmente delicata della situazione giuridica, il legislatore ha previsto l'imposizione di oneri accessori oltre quelli ordinari derivanti dal contratto di prestazione d'opera professionale (Cass. Civ. Sez.
III, n. 20991/2012; Cass. Civ. Sez. III, n.16549/2012). Con riferimento agli obblighi di accertamento, il notaio ha il dovere di eseguire le verifiche necessarie atte ad accertare la presenza di eventuali vincoli, ipoteche o pignoramenti sull'immobile oggetto di compravendita, in particolare mediante le visure ipotecarie e catastali. In relazione a tale aspetto, oggi viene accolta la tesi dominante secondo cui la fonte di tale obbligo deve propriamente ravvisarsi non già nella diligenza professionale qualificata del notaio, bensì nella clausola generale di buona fede oggettiva o correttezza ex art. 1175 c.c., quale criterio determinativo e integrativo della prestazione contrattuale, che impone il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della parte acquirente (Cass. n. 16990/2015).
L'obbligo di informazione e di consiglio, invece, richiede al professionista di fornire un'informativa esaustiva alle parti in merito all'atto pubblico che deve essere rogato e sulle conseguenze giuridiche e fiscali dello stesso.
Tanto premesso, emerge dall'esame dell'atto di compravendita stipulato in data 22.06.2007, che le parti avevano previsto che una parte del prezzo pattuito fosse versata direttamente alla società creditrice “a chiusura del procedimento esecutivo in conseguenza del Controparte_3 quale venne trascritto il pignoramento sopracitato”.
Ritiene il Tribunale che l'inserimento nell'atto di tale clausola, che fa discendere dal pagamento la chiusura del procedimento esecutivo, ed era certamente idonea ad ingenerare nella parte acquirente, odierna attrice, la certezza che il pagamento del prezzo avrebbe comportato l'estinzione della procedura esecutiva, e la liberazione dell'immobile dal vincolo del pignoramento, avrebbe dovuto indurre il notaio ad accertare che non vi fossero cause ostative alla dichiarazione dell'estinzione.
Il convenuto, in particolare, avrebbe dovuto attivarsi per verificare presso la Cancelleria del
Tribunale di Tempio Pausania lo stato della procedura esecutiva e l'eventuale presenza di altre parti, oltre al creditore procedente.
Tale accertamento avrebbe consentito al convenuto di rilevare che l' era Controparte_2 intervenuta nella procedura esecutiva sin dal 13.11.2006 e, quindi, in epoca antecedente alla stipulazione dell'atto di compravendita e, pertanto, lo avrebbe indotto a sconsigliare l'acquisto, ovvero a concluderlo a condizioni differenti.
4 Qualora l'attrice avesse manifestato l'intenzione di procedere in ogni caso alla stipulazione, il notaio avrebbe potuto evitare ogni responsabilità in proposito chiedendo all'acquirente il rilascio di uno specifico atto di esonero da responsabilità.
La responsabilità del notaio, infatti, è esclusa soltanto in caso di espresso esonero previsto mediante apposita clausola appositamente inserita nella scrittura che, come tale, non deve considerarsi una mera formula di stile bensì una parte integrante del contratto, purché sia giustificata da esigenze concrete delle parti (Cass. n.25270/2009).
Circa il risarcimento dei danni, la Corte di Cassazione ha precisato che: “non vi è alcun automatismo che genera l'obbligo risarcitorio in capo al notaio, in quanto è onere del presunto danneggiato dimostrare l'esistenza effettiva del danno, provare l'esistenza del nesso causale tra la condotta del notaio e il danno e dimostrare che qualora il notaio avesse operato con la dovuta diligenza, il danno non sarebbe stato provocato (Ex Multis, Cass. n.9063/2018; cass.
n.903/2013; cass. n.9917/2010).”
Nel caso in esame l'attrice ha fornito prova sufficiente a dimostrare il danno subito, essendo documentalmente provato che essa, nel rivendere l'immobile al prezzo di €. 130.000.03, ha percepito effettivamente la sola somma di €. 60.000,03, mentre la residua somma di €.
70.000,00, pari al credito vantato dal creditore intervenuto , è stata corrisposta CP_2 dall'acquirente mediante accollo del predetto debito.
Ne consegue che il convenuto deve essere condannato al pagamento, in favore della parte attrice, della somma di €. 70.000,00, oltre agli interessi, nella misura pari al tasso legale, a far data dalla domanda al saldo.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.



Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione respinta;
accerta e dichiara l'inadempimento del convenuto agli obblighi contrattualmente assunti nei confronti della convenuta e, per l'effetto, lo condanna al risarcimento del danno in favore della stessa, quantificato in €. 70.000,00, oltre agli interessi, nella misura pari al tasso legale, a far data dalla domanda al saldo;
condanna la parte convenuta alla rifusione della spese di lite in favore della parte attrice, che liquida in €. 7.100,00 per compensi, oltre accessori di legge.
Tempio Pausania, 20.11.2025
Il giudice
5 AN Di OM
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