Repubblica italiana In nome del popolo italiano
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI MILANO PRIMA SEZIONE CIVILE
nella persona del giudice TO Pertile pronuncia questa
SENTENZA ex a. 281 sexies cpc
nella causa civile di primo grado, iscritta al n° 12821 / 2022 RG, promossa da:
(cod. fisc. Parte_1 P.IVA_1 col procuratore domiciliatario avv. ZANARDI ANDREA, Parte_2
TTRICE

contro

:
(cod. fisc. ) Controparte_1 C.F._1 contumace PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI
L'attrice conferma le conclusioni dell'atto di citazione, cioè:
“Nel merito - Accertati e dichiarati i sopraindicati gravi inadempimenti contrattuali - in particolare non aver rilevato nella sua qualità di Direttore dei lavori una grave difformità - posti in essere dal Geom. ai danni della e la CP_1 Parte_1 responsabilità dello stesso, per l'effetto condannare l'odierno convenuto al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi a seguito dei predetti inadempimenti pari a Euro 55.029,18 (derivanti dalla somma di Euro 47.343,18 relativa alla sanzione pagata ed Euro 7.686,00 con riferimento alla parcella saldata al Geom. ) o nella misura che risulterà … oltre CP_2 interessi e rivalutazione monetaria fino all'effettivo soddisfo”
Lo svolgimento del processo
Con atto di citazione datato 24.3.2022, la società attrice esponeva che:
• la società attrice (allora denominata “ ) con atto Rep. 933 rogato dal Controparte_3 notaio in Cerano il 4.12.2008, aveva venduto a una porzione di Per_1 CP_4 fabbricato relativa a un immobile d'uso residenziale sito in Santo Stefano Ticino, Via Piave n. 27,
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 12821 / 2022 - pag. 1 identificato catastalmente al Foglio 5 – Mappale 18 – Subalterno 703;
• il convenuto era sia socio della predetta società sia direttore dei lavori e, CP_1 nondimeno, non s'era reso conto di una “evidente difformità edilizia in essere ed anzi sosteneva che lo stesso fosse stato perpetrato a sua insaputa” posto che nell'ultima riga dell'atto notarile suddetto si legge “Le parti danno atto che, nella scheda catastale relativa all'appartamento in oggetto, non risulta rappresentato il soppalco;
la parte venditrice, pertanto, si impegna a presentare all'U.T.E. di Milano, a proprie cure e spese e nel più breve termine compatibile coi tempi tecnici della pratica, una nuova scheda catastale relativa all'appartamento in oggetto, dalla quale dovrà risultare il soppalco di cui si è detto”;
• in seguito a ciò, , acquirente dell'immobile il 26.11.2018 aveva ricevuto una Controparte_4
“raccomandata, che prontamente girava alla inerente una presunta Parte_1 irregolarità urbanistica (irregolarità relativa al predetto soppalco)” e più precisamente relativa alle
“altezze del fabbricato oggetto di compravendita e la mancata consegna della scheda catastale promessa in fase di vendita, con invito a provvedere alla regolarizzazione”;
• l'attrice aveva quindi incaricato dei lavori la società con cui aveva stipulato “un Controparte_5 accordo per cui manlevavano da qualsiasi responsabilità e costo la sig.ra regolando tra CP_4 loro stesse i rapporti economici e di rivalsa sul Geom. nella sua qualità di direttore dei CP_1 lavori” e aveva dato all'ing. l'incarico di “verificare la fattibilità della Controparte_6 demolizione delle strutture site nel Comune di Santo Stefano Ticino … senza che ciò arrecasse pregiudizio alle restanti parti della struttura legittimamente realizzate”;
• l'ing. aveva quindi riscontrato la difformità “nella realizzazione della struttura di CP_6 copertura con un rialzo sui bordi ed al colmo pari a circa 100 cm” di modo che “l'intervento di ripristino dello stato autorizzato determinerebbe pregiudizio statico alle parti di edificio di proprietà conformemente realizzate e regolarmente eseguite, con altresì un'interferenza strutturale con la parte di edificio limitrofo appartenente ad altra proprietà”, e da ciò discendeva che “per la copertura dell'immobile, tale struttura staticamente non può essere demolita, senza che ciò arrechi pregiudizio alle parti restanti del manufatto edilizio di proprietà, legittimamente realizzate”;
• l'attrice aveva perciò presentato al Comune di Santo Stefano Ticino, in data 27.1.2020 , una “istanza di fiscalizzazione dell'illecito edilizio, volta ad ottenere l'applicazione di una sanzione pecuniaria in luogo della demolizione delle opere realizzate in parziale difformità dal titolo abilitativo, come previsto dall'art. 34 del DPR n.380/2001 e ciò nel caso in cui la demolizione non potesse avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità” affidando la pratica al geom. “per un CP_2 importo di Euro 7.686,00”;
• in data 20.3.2020 il Comune aveva emesso un'ordinanza che intimava alla di pagare la CP_4 sanzione pecuniaria di EUR 47.343,18, cifra versata dalla medesima che ne era stata CP_4 rimborsata interamente dall'attrice, in forza di “specifico accordo” nel quale era anche precisato che
“solo ed “esclusivamente la società potrà rivalersi sul Geom. Parte_1 CP_1
in qualità di Direttore Lavori” (clausola n.4 del doc.8)”;
[...]
• l'attrice aveva quindi chiesto all'odierno convenuto di pagare € 55.029,18 (di cui € 47.343,18 a titolo di sanzione e € 7.686,00 quale parcella della “Sit Progetti di Geom. AI);
• con riscontro del 28.9.2020 il legale del aveva confermato il “ruolo ricoperto dal proprio CP_1
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 12821 / 2022 - pag. 2 proprio assistito quale “Direttore dei lavori””;
• risultava evidente l'inadempimento del integrante responsabilità professionale ex aa. CP_1
2230 e 1218 cod. civ., in particolare per non aver rilevato (nella sua attività di Direttore dei Lavori) la grave difformità relativa a una parte dell'immobile venduto dalla stessa Parte_1
(a quel tempo denominata ”) alla , giacché nel rogito notarile si legge: Controparte_3 CP_4
“le parti danno atto che nella scheda catastale relativa all'appartamento in oggetto, non risulta rappresentato il soppalco;
la parte venditrice, pertanto, si impegna a presentare all di CP_7
Milano, a proprie cure e spese e nel più breve termine compatibile coi tempi tecnici della pratica, una nuova scheda catastale relativa all'appartamento in oggetto, dalla quale dovrà risultare il soppalco di cui si è detto”, ossia “una evidente difformità edilizia che lo stesso in CP_1 qualità di direttore dei lavori, non ha rilevato” malgrado l'onere di “alta sorveglianza” cui era tenuto espressamente quale direttore dei lavori (come si ricava da Cass. n. 7336/2019);
• tale comportamento aveva causato all'attrice un danno iniziale di € 47.343,18, per regolarizzare la difformità, con costo supplementare di € 7.686,00.
L'attore pertanto concludeva chiedendo: “Nel merito - Accertati e dichiarati i sopraindicati gravi inadempimenti contrattuali - … condannare l'odierno convenuto al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi a seguito dei predetti inadempimenti pari a Euro 55.029,18 … o nella misura che risulterà provata ..., oltre interessi e rivalutazione monetaria fino all'effettivo soddisfo”.
A corredo della citazione produceva:
1) Atto di compravendita – Notaio Dott. Per_1
2) Pec Avv. Cornacchia 28.9.2020.
3) Scrittura privata Generalcostruzioni S.r.l. - 31.3.2020. CP_5
4) Perizia statica Ing. CP_6
5) Nota pro-forma “Sit Progetti di NO AI.
6) Sanzione Comune di Sesto San Ticino.
7) Saldo sanzione.
8) Scrittura privata Generalcostruzioni D'Oca 15.5.2020.
9) Pec Avv. Zanardi 9.9.2020.
10) Pec Avv. Zanardi 28.1.2021.
11) Codice deontologico Geometri.
Il convenuta non si costituiva sicché all'udienza di prima comparizione, tenuta il 25.10.2022, il giudice originariamente designato dichiarava la contumacia del convenuto e assegnava i Controparte_1 termini ex a. 183/6 cpc.
Con provvedimento 21.3.2023 veniva disposta consulenza tecnica sicché la CTU arch. assumeva Per_2
l'incarico il 15.6.2023 e depositava la relazione conclusiva il 23.2.2024.
Con provvedimento del 12.3.2024, preso atto di “problemi di collegamento telematico”, il giudice originariamente designato disponeva rinvio e il 21.3.2024 disponeva ulteriore rinvio.
Riassegnata la causa allo scrivente, all'udienza del 5.12.2025 l'attore (unica parte costituita e presente) rassegnava le conclusioni in epigrafe trascritte e discuteva la causa oralmente ex a. 281 sexies cpc.
Il giudice tratteneva infine la causa per il deposito della presente sentenza.
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 12821 / 2022 - pag. 3 I motivi della decisione
La relazione della CTU redatta all'esito di approfondita indagine e argomentata in modo ampio e Per_2 persuasivo, nonché esente da vizi logici, sicché può essere posta a fondare la presente decisione, conclude in particolare affermando:
• l'immobile in discorso era stato completato già nel luglio 2008;
• successivamente, la (venditrice) e stipularono il Controparte_3 Parte_3 contratto di compravendita della porzione immobiliare in discorso (sita in Santo Stefano Ticino via
Piave n. 27, identificato catastalmente al foglio 5 – mappale 18 – subalterno 703);
• al tempo della compravendita, era presente l'abuso edilizio indicato nell'atto notarile e consistente nella struttura di copertura (cosiddetto soppalco), con un rialzo sui bordi e al colmo pari a circa 100 cm, non indicata nella scheda catastale né nella pratica edilizia;

• la consulente d'ufficio ha evidenziato che dagli elaborati progettuali della DIA del 2006 risulta che
“l'unità immobiliare oggetto di causa sita al piano rialzato, con accesso dal Parco fronte Ovest
(n.°5), risultava costituita al piano rialzato da un ampio locale a uso soggiorno, cucina, servizi igienici. Nelle relative tavole di progetto e nella documentazione tecnica predisposta dal Progettista, non veniva indicato il soprastante sottotetto attualmente di proprietà della sig.ra in quanto CP_4 trattandosi di vano senza permanenza di persone non era ovviamente soggetto all'ottenimento di preventivi permessi autorizzativi, né veniva indicata la scala di collegamento con il sottostante soggiorno” e pertanto negli elaborati progettuali non era riportata nessuna quota né misura del sottotetto, bensì soltanto le superfici utili dell'appartamento del piano rialzato e le quote dell'estradosso delle solette dei piani abitabili;

• negli elaborati grafici progettuali allegati alle DIA non erano state cioè indicate né la superficie del sottotetto e del soppalco, né l' eventuale innalzamento della quota di imposta della copertura, trattandosi di vani senza permanenza di persone e perciò non oggetto di autorizzazione edilizia.
Non era stato neppure previsto l'accesso diretto dall'appartamento sottostante;

• a seguito dell'istanza di fiscalizzazione presentata al COMUNE successivamente all'accertamento dell'irregolarità urbanistica, l'acquirente versò al medesimo Comune la sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione e ne fu rimborsata dall'attrice odierna;

• considerato che l'immobile era stato già completato alla fine del mese di luglio 2008, è evidente che il soppalco e il sottotetto soprastante l'appartamento erano già stati realizzati al momento dell'atto di compravendita, come del resto confermato anche dalle immagini tratte “dalla piattaforma Google
Map – Street Wiew” atteso che “da alcune foto del mese di maggio 2008, risulta che l'edificio esternamente era già completato, per quanto concerne le strutture, i tamponamenti di facciata, i serramenti, la copertura, mentre erano ancora in corso gli interventi di tinteggiatura facciata e completamento delle opere esterne e giardini pertinenziali”;
• la CTU perciò conferma che al momento della compravendita il soppalco e il sottotetto erano già stati realizzati, come dichiarato anche nel medesimo atto di compravendita tra la soc. CP_3
e la CP_4
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 12821 / 2022 - pag. 4 • quanto alla natura e consistenza dell'abuso, la CTU ha stimato plausibile la quota di un metro di sopraelevazione della copertura e dei cordoli perimetrali;

• quanto all'eventualità della possibile eliminazione di tale abuso mediante opere di ripristino dell'unità immobiliare, la CTU ha escluso che fosse realizzabile l'intervento di ripristino, giacché la demolizione della copertura e dei cordoli per la successiva ricostruzione avrebbe avuto ripercussioni sulla staticità dell'intero edificio, con interferenze strutturali anche con una parte dell'edificio fronte via Piave, tanto più che ciò avrebbe coinvolto anche le altre unità immobiliari presenti nell'immobile;
• la CTU ha confermato che all'acquirente il Comune di Santo Stefano Ticino irrogò le Pt_3 sanzioni poi da essa pagate sicché il Comune dichiarò chiuso il procedimento di fiscalizzazione alla data del 3 giugno 2020;
• la CTU ha confermato che il convenuto odierno, geom. svolse effettivamente l'attività CP_1 di Direttore dei lavori quanto al contratto d'appalto stipulato tra la committente Controparte_3
(oggi e la (appaltatrice), atteso che in ogni DIA
[...] Parte_1 CP_5 depositata e in ogni variante in corso d'opera era indicato come direttore dei lavori il geom.
[...] ritenendo che costui “non potesse che essere a conoscenza dell'abuso in corso”; CP_1
• la CTU ha tuttavia accertato pure che “il Direttore dei lavori geom. e la Controparte_1
Committente immobiliare dichiaravano in data 9 luglio 2008 con protocollo Controparte_3 numero 4324, che il 3 luglio 2008 l'immobile era stato completato e realizzato conformemente a progetto approvato” sottolineando che “l'art. 29 del T.U. 380/2001, riporta che “Il titolare del permesso di costruire, il committente e il costruttore sono responsabili, ai fini e per gli effetti delle norme contenute nel presente capo, della conformità delle opere alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano nonché, unitamente al direttore dei lavori, a quelle del permesso e alle modalità esecutive stabilite dal medesimo. Essi sono, altresì, tenuti al pagamento delle sanzioni pecuniarie e solidalmente alle spese per l'esecuzione in danno, in caso di demolizione delle opere abusivamente realizzate, salvo che dimostrino di non essere responsabili dell'abuso”.
In considerazione di tali circostanze, la domanda dell'attrice è fondata solo in parte e va dunque accolta nei limiti di seguito precisati.
A norma dell'a. 1227 cc, infatti, deve riconoscersi che alla determinazione del danno contribuì anche la condotta dell'odierna attrice (in quanto venditrice dell'immobile implicante l'abuso edilizio in discorso, del cui appalto era stata in precedenza committente), la quale peraltro deve presumersi aver tratto vantaggio dalla vendita dell'immobile viziato dall'abuso in questione.
Come evidenziato dalla CTU, del resto, nel caso di mancata corrispondenza fra le opere realizzate e il progetto approvato, l'a. 29 del TU 380/2001 pone la responsabilità della violazione urbanistica non soltanto a carico del direttore dei lavori, ma anche a carico del titolare del permesso di costruire e del committente, salvo che questi provino di non essere responsabili dell'abuso.
Nella specie, l'attrice non ha allegato specificamente, né ha provato concretamente, di essere esente da responsabilità per l'abuso di cui si discute, del quale deve almeno presuntivamente ritenersi fosse anch'essa
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 12821 / 2022 - pag. 5 consapevole per aver perfezionato la vendita malgrado l'agevole accertabilità della difformità (che infatti fu riscontrata nell'atto notarile di compravendita).
Da ciò discende che, accertato il danno nella misura allegata dall'attrice per quanto riguarda la sanzione e come confermata dalla CTU, e accertata così la responsabilità solo concorrente del (da CP_1 presumersi in misura pari a quella dell'attrice, non essendo stati offerti elementi idonei per una diversa stima), il convenuto dev'essere condannato a pagare all'attrice la metà di tale cifra (cioè la metà di €
47.343,18, pag. 21 della CTU) e dunque a pagare € 23.671,59 arrotondabili a EUR 23.672,00, oltre interessi legali da oggi (data della liquidazione) fino al saldo.
Nulla spetta invece all'attrice a titolo di rimborso della spesa afferente il compenso del geom. CP_2 posto che l'attrice (a corredo della citazione del 2022) si è limitata a produrre una proforma del 1.7.2020
(doc. 5), documento manifestamente inidoneo a dimostrare l'effettivo esborso (tanto più che nei due anni precedenti l'instaurazione di questo giudizio ben avrebbe potuto l'attrice farsi rilasciare il documento fiscale)
Considerato l'accoglimento solo parziale della domanda (per meno della metà), la metà delle spese di lite segue la soccombenza e si liquida in dispositivo applicando i parametri del DM 55/2014 aggiornati dal DM
147/2022, in un importo fra i minimi e i medi, tenendo conto del valore effettivo della controversia, dell'attività processuale concretamente svolta e della natura e importanza delle questioni trattate, mentre il restante mezzo dev'essere compensato.
Analogamente, i compensi separatamente liquidati alla CTU devono essere posti per metà a carico del convenuto, e per il restante mezzo a carico dell'attrice.


PER QUESTI MOTIVI


pronunciando definitivamente nel contraddittorio fra le parti, rigettata ogni contraria domanda ed eccezione, letti gli aa. 281 quater e segg, 282 cpc, così decide:
(1) accoglie parzialmente la domanda dell'attrice soc. ; Parte_1
(2) per l'effetto, condanna il convenuto a pagare all'attrice l'importo di Controparte_1
EUR 23.672,00 oltre agli interessi legali da oggi al saldo;

(3) condanna il convenuto a rifondere la metà delle spese di lite dell'attrice, liquidata in € 393,00 per spese e € 1.800,00 per compensi professionali, oltre spese generali, IVA e CPA e compensa il restante mezzo;

(4) pone le spese di CTU, separatamente liquidate, per metà a carico dell'attrice e per il restante mezzo a carico del convenuto.
Così deciso il giorno 24 dicembre 2025 dal tribunale di Milano.
Il giudice
TO RT
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 12821 / 2022 - pag. 6