TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Seconda Sezione Civile
(Provvedimento pronunciato all'esito della scadenza del termine concesso ex 127 ter cpc )
Il Giudice dott.ssa NT ON visto il proprio provvedimento con il quale è stata disposto lo svolgimento dell'udienza mediante lo scambio e il deposito telematico di note scritte (con termine perentorio per il deposito sino al 03.12.2025); viste le note depositate dalle parti;
visto l'art.281 sexies c.p.c., pronuncia la seguente sentenza, contenente il dispositivo e la concisa esposizione delle ragioni in fatto e in diritto della decisione;

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SECONDA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa NT ON, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 18658 del Ruolo Generale degli Affari
Contenziosi per l'anno 2024, trattenuta in decisione all'esito della scadenza del termine fissato per il 03.12.2025 ex art. 127 ter cpc per il deposito di note scritte in sostituzione della udienza
TRA
, in persona del legale Parte_1 rappresentante pro-tempore, con sede in Roma alla Via Ciro il Grande n. 21 cod. rappresentato dalla , in forza di apposita procura speciale repertorio Parte_2
n. 26619, raccolta n. 13633, del 26/09/2023 per atto Notaio dott. Persona_1 rappresentata e difesa dall'Avv. Andrea Sabino giusta procura in atti
ATTORE
E
Controparte_1 CONVENUTA
-contumace-
OGGETTO: occupazione senza titolo
CONCLUSIONI: come note scritte depositate ex art. 127 ter cpc da parte attrice in data
28.11.2025, da intendersi integralmente trascritte.
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, in data 18.04.2024, l' rappresentato da Pt_3
nella qualità di impresa affidataria dei servizi gestionali afferenti il Parte_2 patrimonio immobiliare dell'ente, conveniva in giudizio dinanzi a questo Tribunale CP_1 chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
[...]
“1.accertare e dichiarare che la convenuta occupa senza titolo alcuno l'immobile descritto in premessa almeno dal mese di ottobre 2013 o da diversa data ritenuta di giustizia;
conseguentemente condannare la convenuta, nonché qualsiasi altro occupante sine titulo
e/o avente causa, all'immediato rilascio, in favore dell' del predetto bene immobile Pt_3 libero da persone e cose, ed altresì, a risarcire all' i danni da quest'ultimo subìti in Pt_3 conseguenza della illecita occupazione, con corresponsione all' e per esso alla Pt_3 [...] delle somme dovute a titolo di indennità di occupazione, maturate dall'inizio Parte_2 della occupazione alla data dell'effettivo rilascio o della sentenza, per l'importo pari ad €.
108.584,77, alla data del 31/12/2023, oltre quelle successive, ovvero per quella maggiore o minore che risulterà di giustizia, oltre interessi legali dalle singole scadenze mensili al saldo, anche previa espletanda C.T.U. determinativa del valore dell'immobile de quo, con riferimento anche a immobili aventi caratteristiche similari a quello per cui è causa;



2.per l'effetto condannare la convenuta a corrispondere all' e per esso alla Pt_3 [...]
la somma di €. 1.402,38 o quella maggiore o minore che risulterà di Parte_2 giustizia, per ogni mese successivo alla pubblicazione della sentenza sino all'effettivo rilascio dell'immobile de quo;



3.con vittoria di spese, competenze e onorari”.
A tal fine parte attrice esponeva che: - l' era proprietario dell'immobile sito in Roma Pt_3
(RM), Piazza dell'Ateneo salesiano, n. 60, scala D, int. 8, piano III, cap. 00139 destinato a uso abitativo (doc. 4), censito al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 259,
Particella 65, Sub 81, Zona Cens. 6, Categoria A/3, Classe 3 (doc. 5); - almeno sin dal mese di ottobre 2013 l'appartamento anzidetto veniva occupato dalla IG.ra , Controparte_1 come dichiarato dalla stessa nell'istanza di regolarizzazione, compilata e sottoscritta di pugno, inviata all'Istituto unitamente a copia del documento di identità e informazioni ISEE (doc. 7); - l' , reso edotto in merito all'occupazione abusiva dell'unità immobiliare Pt_3 oggetto di causa, provvedeva a sporgere formale denuncia/querela (doc. 8); - l'occupazione abusiva arrecava all' un danno in termini di lucro cessante, essendo di fatto Pt_3 impossibilitato a ricavare dal predetto bene immobile alcun tipo di reddito;
- tale danno era quantificabile avuto riguardo al valore locatizio dell'immobile; - in particolare era dovuta una indennità di occupazione mensile di €. 1.402,38 calcolata al mese di dicembre 2023 sulla base del valore minimo di mercato per la zona di riferimento (Nuovo Salario), previsto dagli accordi integrativi del 2001, stipulati ai sensi del comma 3 dell'art. 2 L. 9 dicembre 1998 n.
431, tenuto conto che si trattava di un immobile di 88 mq circa (come da planimetria allegata, doc. 8); - la sig.ra , per tutto il periodo dell'occupazione, non aveva versato nulla e CP_1 pertanto, alla data del 31/12/2023, era debitrice per l'utilizzo dell'immobile della complessiva somma di euro 108.584,77.
non si costituiva, nonostante la rituale notifica dell'atto di citazione in data Controparte_1
18.04.2024, e con decreto ex art. 171 bis cpc era dichiarata contumacia.
La causa, istruita mediante produzione documentale, era trattenuta decisa ex art. 281 sexies cpc all'udienza sostituita dal deposito di note scritte con termine perentorio fissato per il
03.12.2025.
Nel precisare le conclusioni, parte attrice insisteva per la condanna della convenuta al pagamento della somma complessiva di euro 138.799,13, maturata sino al mese di novembre
2025, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze mensili al saldo. Chiedeva, altresì, la condanna della convenuta al pagamento della medesima indennità mensile per ogni mese successivo, fino alla dell'effettivo rilascio dell'immobile.
Giova in primo luogo ricordare che “la contumacia integra un comportamento neutrale cui non può essere attribuita valenza confessoria, e comunque non contestativa dei fatti allegati dalla controparte, che resta onerata della relativa prova” (cfr., tra tante, Cass. n.
24485/2014), spettando al giudice di accertare se la parte attrice abbia dato dimostrazione probatoria dei fatti costitutivi e giustificativi della pretesa, indipendentemente dalla circostanza che, in ordine ai medesimi, siano o meno state proposte, dalla parte legittimata a contraddire, contestazioni specifiche, difese ed eccezioni in senso lato.
Tanto premesso, il Tribunale deve evidenziare che la domanda ha ad oggetto il solo accertamento dell'occupazione senza titolo di un immobile destinato ad uso abitativo e la condanna dell'occupante al suo rilascio e al relativo risarcimento del danno, con la conseguenza che l'adempimento di parte attrice all'onere della prova in ordine alla titolarità della situazione soggettiva che la legittima all'azione esercitata va valutato con rigore minore rispetto a quello che invece si impone nell'ipotesi di azione di revindica ex art. 948 c.c.
Nella specie, ad avviso del Tribunale, tale onere probatorio è stato adempiuto da parte attrice, avendo quest'ultima prodotto l'atto di compravendita del 22.07.1966 rep. 25501 e la visura catastale (allegato n. 4 all'atto introduttivo, intitolato “Atto di provenienza” e all. 5) dal quale risulta che la società ha venduto alla agli enti locali, Parte_4 Parte_5 alla quale l' è succeduta, un complesso immobiliare in costruzione nel quale è Pt_3 ricompreso l'appartamento per cui è causa. Dalla visura depositata da parte attrice si evince che l'immobile per cui è causa è iscritto al foglio 259, part. 65, sub. 81 ed ha una superficie catastale pari a 88 mq.
Dalla documentazione prodotta in atti, segnatamente dalla dichiarazione resa dalla stessa occupante in data 13.04.2015, risulta poi che l'immobile dell'Ente è abitato, almeno sin dal
13.10.2013, da (cfr. all. 7 istanza di sanatoria allegata all'atto di citazione). Controparte_1
Non può dubitarsi altresì della circostanza che la convenuta sia ancora attualmente nella detenzione dell'immobile, atteso che la notifica dell'atto di citazione introduttivo dell'odierno giudizio si è perfezionata mediante consegna dell'atto a mani proprie della convenuta, proprio all'indirizzo in Roma, piazza dell'Ateneo Salesiano n. 60 scala D int. 8 piano III e tenuto conto delle risultanze del certificato di residenza anagrafica aggiornato depositato da parte attrice in data 03.11.2025.
L'appartamento oggetto di causa deve quindi intendersi ancora nella disponibilità della convenuta. Tale circostanza non è stata smentita da quest'ultima la quale, non costituendosi, non ha fornito elementi probatori in senso contrario.
Per le ragioni esposte, deve ritenersi accertata l'occupazione sine titulo dell'immobile di cui
è causa e, conseguentemente, merita accoglimento la domanda attorea di condanna della convenuta al rilascio dell'immobile medesimo.
Quanto alla domanda di risarcimento dei danni subiti dall' in conseguenza della illecita Pt_3 protratta occupazione, giova ricordare la consolidata giurisprudenza di legittimità secondo la quale ““nel caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario è "in re ipsa", discendendo dalla perdita della disponibilità del bene, la cui natura è normalmente fruttifera, e dalla impossibilità di conseguire l'utilità da esso ricavabile, sicché costituisce una presunzione "iuris tantum" e la liquidazione può essere operata dal giudice sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cd. danno figurativo, quale il valore locativo del bene usurpato” (Cass., n. 16670/2016; in senso conforme, Cass., n. 20545/2018; Cass., n. 21239/2018 e successivamente Cass. Sez. Un. 33645/2022 che riconosce il diritto al risarcimento del danno emergente derivante dalla perdita del godimento del bene immobile occupato senza titolo o abusivamente da altri).
Nella specie, la circostanza che l'immobile in oggetto appartenesse all'ente pubblico induce a ritenere con verosimile certezza che lo stesso sarebbe stato locato e che l'occupazione senza titolo abbia concretamente impedito la locazione dell'immobile ad altri.
In ordine alla stima del danno, in via equitativa, deve tenersi conto della indennità di occupazione indicata dall' come non corrisposta dalla convenuta, importo al quale può Pt_3 rapportarsi il danno figurativo da mancata allocazione e conseguente sfruttamento sul mercato immobiliare del bene secondo la sua naturale destinazione.
Parte attrice ha descritto la procedura di calcolo eseguita, precisando che l'indennità di occupazione mensile è stata determinata, tenendo conto del valore minimo previsto dagli accordi territoriali (L. 431/98) per la zona di riferimento (Nuovo Salario), tenuto conto della superficie catastale dell'immobile (pari a € 1.402,38 mensili, al valore attuale). Il credito complessivo, maturato da ottobre 2013 a novembre 2025, è pari € 138.799,13, oltre interessi dalle singole scadenze.
Parte convenuta, non costituendosi, non ha allegato elementi idonei ad inficiare il metodo di calcolo utilizzato per la determinazione del quantum dovuto (peraltro comunicato, con il relativo estratto conto analitico anno per anno, più volte con le plurime diffide inviate dall'Ente e ricevute dalla sig.ra ), di talché può essere riconosciuto a titolo di CP_1 indennità di occupazione per l'immobile di cui è causa, per il periodo da ottobre 2013 a novembre 2025, l'importo complessivo di euro pari euro 138.799,13, quale sorte capitale e, per il periodo successivo fino all'effettivo rilascio, la somma mensile di euro 1.402,38 al valore attuale.
Trattandosi di obbligazione di valore, sul totale delle somme sopra liquidate quale sorte capitale sono, poi, dovuti gli interessi legali intesi, a mente dei noti principi sanciti dalla
Cassazione con sent. n. 1712/1995, come “lucro cessante”, computabili sulla predetta somma liquidata, devalutata ad ottobre 2013 e via via rivalutata sino alla pubblicazione della presente sentenza. Sull'importo complessivo così determinato per sorte capitale e lucro cessante competono gli interessi legali, dalla data della presente decisione sino al soddisfo.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, nei limiti dei parametri di liquidazione di cui al dm n. 55/2014, aggiornati al dm n. 147/2022, tenuto conto del valore della domanda (scaglione tra euro 52.001,00 ed euro 260.000,00), della semplicità delle questioni trattate e dell'attività in concreto svolta


P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
- accerta l'occupazione senza titolo dell'immobile sito in Roma, Piazza dell'Ateneo salesiano, n. 60, scala D, int. 8, piano III, da parte della convenuta Controparte_1
e, per l'effetto, condanna quest'ultima all'immediato rilascio dell'immobile medesimo in favore di parte attrice;

- condanna , a titolo di risarcimento dei danni per occupazione Controparte_1 abusiva, al pagamento in favore di parte attrice di euro 138.799,13, pari all'indennità di occupazione dovuta da ottobre 2013 a novembre 2025 e, per il periodo successivo fino all'effettivo rilascio, la somma mensile di euro 1.402,38, oltre lucro cessante come in motivazione e interessi legali dalla pubblicazione della sentenza sino al soddisfo;

- condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese del giudizio liquidate in complessivi euro 7.052,00, oltre al rimborso dell'importo versato a titolo di contributo unificato, spese generali e accessori come per legge.
Roma 04.12.2025
Il Giudice
NT ON