REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
QUINTA SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, nella persona del dott. Fabio De Palo, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 28165 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023 vertente tra
ATTORE Parte_1
con l'avv. Giuseppe Casaccia
e
Controparte_1
con gli avv.ti Giovanni Carta e Valerio Bocchini CONVENUTO
MOTIVI DELLA DECISIONE
– nel convenire in giudizio il in epigrafe – ha impugnato Parte_1 CP_1
le delibere adottate dal convenuto nell'assemblea del 20.3.2023 sui punti CP_1
n. 1, 4 e 5 dell'ordine del giorno.
Ha dedotto – con riguardo alla delibera sul punto n. 1 dell'o.d.g. (“Definizione debito
riscaldamento (dal 2011) dell'appartamento 107 mai distaccato dall'impianto
centralizzato”) – che la decisione con cui è stato “autorizzato l'amministratore ad
emettere il bollettino per il recupero della somma di euro 5.000,00 concordando con
l'ing. un'eventuale rateizzazione” è illegittima per l'incertezza sul periodo di Pt_1 riferimento del debito, per indeterminatezza dei criteri del suo calcolo e per la violazione dei criteri di riparto della spesa.
L'attore ha poi dedotto – in merito alle delibere con cui sono stati approvati i punti dell'o.d.g. n. 4 (“Scia Antincendio Autorimessa e Centrale Termica – analisi dei
preventivi ed affidamento lavori”) e 5 (“Affidamento incarico a tecnico abilitato per
asseverazione dei lavori eseguiti e presentazione SCIA Antincendio per Autorimessa e
Centrale Termica”) – che le relative decisioni sono illegittime in quanto:
1) contrastano con le disposizioni in materia di convocazione, quorum costitutivo e deliberativo poiché assunte dalla totalità della compagine condominiale e non solo dai legittimati proprietari dei posti auto interni al garage condominiale;

2) è stato attribuito l'incarico per l'asseverazione dei lavori e per la presentazione della ad un professionista non designato dall'assemblea; CP_2
3) è stata omessa la predisposizione del progetto con il relativo capitolato che non sono dunque stati trasmessi ai condomini;

4) sono stati violati i principi di segretezza e trasparenza nella presentazione delle offerte per l'esecuzione dei lavori;

5) non è stato costituito un fondo speciale contestualmente all'approvazione delle opere di manutenzione straordinaria in violazione dell'art. 1135, co. 1, n. 4 cod.
civ..
Ha pertanto concluso – previa sospensione dell'efficacia esecutiva – chiedendo l'accertamento della nullità, o comunque l'annullamento, delle delibere del 20.3.2023
sui punti n. 1, 4 e 5 dell'o.d.g.. Il convenuto – nel costituirsi – ha contestato la fondatezza dell'impugnativa chiedendone il conseguente rigetto.
Sono state depositate le memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c. e all'udienza del
9.1.2024 è stata rigettata l'istanza di sospensiva.
La causa – senza l'espletamento di attività istruttorie – è stata infine trattenuta in decisione all'udienza del 21.10.2025.
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.
Deve innanzitutto rilevarsi il difetto di interesse all'impugnazione relativamente alla delibera del 20.3.2023 sul punto n. 1 dell'o.d.g. con cui l'amministratore è stato autorizzato all'emissione di un bollettino nell'importo di euro 5.000,00 nei confronti dell'attore per il recupero del debito maturato per spese di riscaldamento.
E' decisivo – in tal senso – rilevare che la riscossione dei contributi dovuti dai condomini per le spese comuni rientra tra le attribuzioni ex lege dell'amministratore di condominio ai sensi dell'art. 1130, n. 3, cod. civ., di talché non è richiesta alcuna autorizzazione assembleare a tal fine con la conseguente insussistenza dell'interesse ad ottenerne l'annullamento da parte del condomino moroso.
Resta soltanto da aggiungere che ogni questione di merito – afferente all'an ed al
quantum della posizione debitoria – concerne le precedenti delibere (non impugnate)
con cui sono stati approvati i bilanci ed i relativi riparti afferenti alle gestioni riscaldamento per i periodi in questione.
L'impugnazione delle connesse delibere del 20.3.2023 sui punti n. 4 e 5 dell'o.d.g. è
invece fondata (con riguardo al vizio – di natura assorbente – riportato sub. 5). Deve rilevarsi che gli approvati lavori di adeguamento dell'autorimessa alla vigente normativa antincendio rientrano tra le opere di manutenzione straordinaria del fabbricato (cfr. sentenza Trib. Torino n. 2934/2025) costituendo evidentemente interventi volti ad assicurare la sicurezza dell'edificio e dei condomini in quanto propedeutici all'acquisizione del certificato di prevenzione incendi (C.P.I.),
obbligatorio per fabbricati come quello di specie.
Tale qualificazione comporta – conseguentemente – l'istituzione obbligatoria di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori ex art. 1135, co. 1, n. 4 cod.
civ..
Deve dunque trovare applicazione – nella fattispecie – il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità e di merito, a mente del quale “In tema di
condominio, l'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., imponendo l'allestimento anticipato del
fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori, configura una ulteriore
condizione di validità della delibera di approvazione delle opere di manutenzione
straordinaria dell'edificio” (cfr. Cass. 16953/2022).
La declaratoria di nullità di tale delibera comporta – evidentemente – l'invalidità
derivata anche di quella assunta sul punto n. 5 dell'o.d.g. afferente alla nomina del direttore dei lavori.
La reciproca soccombenza giustifica la compensazione integrale delle spese del giudizio (cfr. Cass. 20888/2018: “La nozione di soccombenza reciproca, che consente
la compensazione parziale o totale tra le parti delle spese processuali (art. 92, comma
2, c.p.c.), si verifica – anche in relazione al principio di causalità – nelle ipotesi in cui vi è una pluralità di domande contrapposte, accolte o rigettate e che siano state
cumulate nel medesimo processo fra le stesse parti, ovvero venga accolta parzialmente
l'unica domanda proposta, sia essa articolata in un unico capo o in più capi, dei quali
siano stati accolti uno o alcuni e rigettati gli altri”).

P.Q.M.


definitivamente pronunziando,
dichiara il difetto di interesse ad agire relativamente all'impugnativa della delibera del
20.3.2023 sul punto n. 1 dell'o.d.g.;
dichiara la nullità delle delibere del 20.3.2023 sui punti n. 4 e 5 dell'o.d.g.;
compensa le spese processuali.
22.10.2025. IL DI