N. R.G. 7275/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA settima sezione civile rito civile monocratico
IL GIUDICE dott. Nicola Valletta ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n° 7275/2023 R.G.A.C.C., promossa con citazione e vertente tra
e residenti in [...]ed ivi elettivamente Parte_1 Parte_2
domiciliati al Largo Guido Martina 1, presso lo studio dell'avv. Stefano PATRIARCHI, che li rappresenta e difende -unitamente all'avv. Davide Pastano- in forza di procura in atti;

-ATTORE-
e pagina 1 di 9 corrente in Roma ed ivi Controparte_1
elettivamente domiciliato alla via Fabio Massimo 45, presso lo studio dell'avv. Claudio
BA MA, che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti;

-CONVENUTO-
OGGETTO: risarcimento del danno (art. 2051 cod. civ.).
CONCLUSIONI DELLE PARTI (rito previgente):
• parte attorea:
“1. Accertare e dichiarare la responsabilità del Controparte_2
per i fatti descritti in premessa e di cui alle risultanze dell'Accertamento
[...]
Tecnico Preventivo e, per l'effetto, 2. Condannare il Controparte_2
al pagamento, in favore – degli attori, della complessiva somma
[...]
di € 115.452,65= (di cui € 30.240,11= quale costo necessario per le opere per
l'eliminazione dei danni causati dalle infiltrazioni d'acqua nei locali dei ricorrenti al 6° e 7° piano;
€ 1.340,24=, quale costo necessario per il ripristino del 7° piano;
€ 12.485,83=, quale costo necessario per il ripristino e la riparazione del solaio di copertura del 6° piano;
€ 17.626,47= a titolo di maggiorazione del 40% sulle opere di manutenzione ordinaria e costi della sicurezza;
€ 41.000,00=, quale lucro cessante calcolato da marzo 2021 fino a dicembre 2022; € 12.760,00= quale compenso liquidato al C.T.U. nell'ambito del procedimento ex art. 696 bis c.p.c. iscritto al R.G. 60936/21 del Tribunale di
Roma), oltre al lucro cessante da gennaio 2023 sino al soddisfo, ovvero della maggiore o minore somma che verrà accertata in corso di causa, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla domanda e sino all'effettivo soddisfo, In ogni caso, con vittoria di spese e compensi del presente giudizio e di quello del procedimento ex art. 696 bis c.p.c. iscritto al R.G. 60936/21”..”;
pagina 2 di 9 • parte convenuta:
“in via istruttoria, espletamento di nuova c.t.u. finalizzata a quantificare il costo delle lavorazioni descritte dal consulente secondo il prezziario delle opere edili fornito dalla Camera di commercio;
nel merito si richiamano le conclusioni rassegnate nella comparsa di costituzione e risposta: e quindi: rigettare le domande proposte dalla parte attrice, siccome infondate in fatto, e in diritto in punto di quantum. In subordine, rideterminare l'ammontare del risarcimento dovuto dal convenuto. Con vittoria di spese e compensi, come per CP_2
legge".

CENNI SUL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Gli istanti -proprietari di immobili in Roma, indicati in citazione e posti al piano VI e
VII del fabbricato del convenuto- espongono di avere subìto danni (descritti CP_2
in atti e resi oggetto di valutazione stragiudiziale) in conseguenza di infiltrazioni di acque meteoriche provenienti dal sovrastante lastrico solare, di proprietà . CP_3
Nonostante interlocuzioni con il sin dal febbraio del 2021, i fenomeni di CP_2
infiltrazione non sono cessati ed è stato attivato procedimento di accertamento tecnico preventivo anche a fini conciliativi (proc. 60936/2021), esitato con deposito di CTU.
Il consulente:
• ha rilevato sussistenza di “infiltrazioni d'acqua nelle unità immobiliari ad uso albergo site in Roma, via Villafranca n° 9, piani 6° e 7°, in proprietà dei signori
e ; Parte_1 Parte_2
• ha rilevato che “tali percolazioni hanno interessato e interessano buona parte dei locali oggetto del ricorso, danneggiandoli anche gravemente”;
• ha ritenuto che “la causa delle infiltrazioni d'acqua è da imputare a una diffusa perdita di tenuta dell'impermeabilizzazione del terrazzo di copertura e del
pagina 3 di 9 lastrico solare condominiali (di copertura, rispettivamente, dei locali al 6° piano
e dei locali al 7° piano dei Ricorrenti), che si trovano in un generale stato di degrado e di fatiscenza;
la perdita di tenuta dell'impermeabilizzazione del terrazzo di copertura è dovuta anche alla presenza del vano tecnico destinato alla centrale idro-termica condominiale (per la sua posizione, la sua struttura portante e il suo sovraccarico)”;
• ha indicato gli interventi necessari per l'eliminazione delle cause delle infiltrazioni d'acqua e dei danni da esse provocati, concretantisi nel totale rifacimento del terrazzo di copertura e del lastrico solare previa CP_4
demolizione/rimozione dei due volumi tecnici che insistono sul terrazzo di copertura e dei macchinari (e della relativa struttura metallica di sostegno/appoggio) che insistono sul lastrico solare;

• ha indicato gli interventi da adottare per l'eliminazione dei danni causati dalle infiltrazioni d'acqua, consistenti nel rifacimento dei pavimenti, dei rivestimenti, dei controsoffitti e della tinteggiatura delle camere e dei bagni interessati dalle percolazioni e nelle opere di riparazione e rinforzo di alcune porzioni del solaio di copertura del 6° piano;

• ha ritenuto che “parte dei beni oggetto del ricorso sono inidonei ad essere concessi in locazione e/o in affitto a terzi, e precisamente: n° 5 camere con relativi bagni al 6° piano, coincidenti sostanzialmente a un'intera “ala” del piano;
n° 3 camere con i relativi bagni al 7° piano, coincidenti con l'intera parte coperta del piano”;
• ha rilevato un canone annuo di locazione dei beni oggetto del ricorso, per €
32.500,00 per l'anno 2021 e per € 55.000,00 per l'anno 2022;
• ha ritenuto un lucro cessante “derivante dalla inidoneità di parte dei beni oggetto del ricorso ad essere concessi in locazione a terzi, calcolato per il periodo da marzo 2021 a dicembre 2022” per € 41.000,00.
In definitiva, parte attorea ha ritenuto danni per € 102.692,65 così determinati: pagina 4 di 9 • € 30.240,11 quale costo necessario per le opere per l'eliminazione dei danni causati dalle infiltrazioni d'acqua nei locali dei ricorrenti al 6° e 7° piano;

• € 1.340,24=, quale costo necessario per il ripristino del 7° piano;

• € 12.485,83=, quale costo necessario per il ripristino e la riparazione del solaio di copertura del 6° piano;

• € 17.626,47 quale maggiorazione del 40% sulle opere di manutenzione ordinaria e costi della sicurezza come indicata nella C.T.U. (cfr. pag. 24 relazione finale, all.
6);
• € 41.000,00 quale lucro cessante calcolato da marzo 2021 fino a dicembre 2022, come riportato nelle conclusioni del C.T.U., al quale andrà aggiunto l'ulteriore lucro cessante sino alla data del soddisfo.
Gli istanti hanno anche ritenuto danno emergente di € 12.760,00 quale compenso pagato
-su liquidazione del giudice- al CTU nel proc. 60936/2021
Vane essendo state interlocuzioni con l'ente convenuto, per una definizione transattiva della controversia, parte attorea ha reso le richieste sopra riportate.
Il convenuto ha argomentato su erronea ed arbitraria quantificazione dei CP_2
costi di ripristino, sì come quantificati dal CTU nel proc. 60936/2021, avendo applicato il prezziario della Regione lazio e di Roma Capitale (anziché quello della Camera di commercio, più consono per interventi tra privati quali quelli in esame) e con una maggiorazione (ritenuta arbitraria) del 40% (anziché semmai del 30%), ovvero con una determinazione del tutto personale.
Ha poi negato la risarcibilità dei costi stimati per il ripristino e la riparazione del solaio di copertura del piano VI, rilevati sulla base di lavorazioni definite “solo ipotetiche” e indicando egli stesso necessità di specificazione progettuale.
Ha poi addotto erronea quantificazione del lucro cessante, atteso che la destinazione alberghiera di questi due appartamenti è cessata da tempo, non essendo più gli stessi ricompresi nella struttura recettizia. Il tutto, in un contesto in cui: “- i due appartamenti non erano utilizzati dagli attori ed erano quindi di fatto abbandonati (lo riconosce pagina 5 di 9 anche il c.t.u.: «è stato accertato che molti locali della proprietà dei Ricorrenti si trovano in uno stato di cattive, se non pessime, condizioni» - c.t.u. p.62); - non è mai stata neanche adombrata (neanche nel presente giudizio) l'intenzione degli attori di destinarli ad utilizzazione alberghiera;
- il c.t.u. ha preso a riferimento il valore che gli appartamenti avrebbero avuto, con destinazione alberghiera, dopo la loro ristrutturazione di fatto da operare a spese del Condominio;
- il c.t.u. ha calcolato il lucro cessante anche per le camere che non sono state attinte dalla infiltrazioni (ben 7 su 14)”.
Ha quindi reso le conclusioni sopra riportate.
Con ordinanza del 30/1/2024 è stata ammessa la prova documentale offerta, compresa l'acquisizione per via telematica degli atti del proc. 60396/2021 Trib. Roma.
E' stato rilevato dal decidente che detta acquisizione non è stata resa né in alcun modo il fascicolo è estraibile sul supporto telematico ministeriale in dotazione allo scrivente (cd.
“consolle del magistrato”)
E' stata così revocata l'assegnazione a sentenza e sono state riconvocate le parti per la verifica di detta acquisizione.
All'esito, la causa è stata nuovamente assegnata a sentenza, con il rito previgente.
La domanda è parzialmente fondata.
E' stato accertato che gli immobili attorei hanno subìto danni cagionati da difetto di manutenzione del lastrico di proprietà ovviamente in custodia al CP_3
convenuto. CP_2
Ove mai necessario, va affermato che (anche) la responsabilità del custode della “res” non si palesa come ipotesi di responsabilità oggettiva, essendo sempre necessaria una colpevolezza della condotta del danneggiante, cui però (a differenza della comune responsabilità aquiliana ex art. 2043 cod. civ.) la legge attribuisce onere di prova di sopravvenienza di un caso fortuito: sicchè è lecito parlare di colpa presunta “iuris et de iure”.
pagina 6 di 9 Né detta responsabilità è esclusa ove il danneggiante provasse di avere approntato le cautele possibili per custodire in efficienza la cosa.
Ciò in quanto le cose -in sé inanimate e non capaci di governarsi da sole- hanno necessità di chi assuma la loro custodia, per impedire che arrechino danni, salvo il caso fortuito.
Quindi, e appunto, la responsabilità è in capo a chi materialmente assume la effettiva custodia del bene, perché custode è colui che ha il potere di vigilanza e di controllo sulla cosa, laddove tale potere può essere di diritto ma anche solo di fatto.
In tale contesto teorico, il consulente dell'ufficio -con argomentazioni condivide in punto di metodo e merito- ha ritenuto che la causa delle infiltrazioni sia da imputare a un deficit di tenuta dell'impermeabilizzazione del terrazzo di copertura e del lastrico solare
(beni condominiali, a copertura, rispettivamente, dei locali al 6° piano e dei locali al 7° piano di parte attorea), rilevando un generale stato di degrado e di fatiscenza. Il CTU ha anche ritenuto che la detta perdita di tenuta dell'impermeabilizzazione sia stata cagionata anche dalla presenza inefficienza del vano tecnico destinato alla centrale idro- termica condominiale: ciò, sia per la sua posizione, sia per la sua struttura portante, sia il sovraccarico che determina.
In linea con le valutazioni del CTU (anche con riferimento al prezziario utilizzato), sussistono le seguenti voci di danno:
• € 31.580,35 per l'eliminazione dei danni e le opere di rispristino agli immobili attorei;

• € 12.485,83 per le opere necessarie -in esito alle infiltrazioni “de quo”- alla manutenzione straordinaria del solaio che divide i piani sesto e settimo, dell'immobile attoreo;

• € 17.626,47 per le spese di tutela della sicurezza del lavoro durante gli interventi di manutenzione e ripristino;

• € 12.760,00 per i costi sostenuti per la consulenza tecnica nel proc. 60936/2021; pagina 7 di 9 e così per un totale di € 74.452,65; somma a maggiorarsi di interessi legali dalla domanda al saldo.
Non è provata la voce di danno (che il CTU astrattamente argomenta per € 41.000,00) richiesta a titolo di lucro cessante, atteso che parte attorea non ha prodotto documentazione utile a rilevare un decremento di fatturato nell'attività d'impresa alberghiera, per la non utilizzazione delle camere interessate dalle infiltrazioni.
Il regime delle spese segue la soccombenza, previa compensazione in ragione di ¼ dovuta all'accoglimento parziale della domanda;
l'intero è liquidate ex D.M. 55/2014
(scaglione di valore da € 52.000,00 ad € 260.000,00; valori minimi e ulteriormente ridotti per l'effettiva consistenza delle questioni, e quindi:
• € 1.500,00 per fase di studio;

• € 1.300,00 per fase introduttiva;

• € 2.700,00 per fase di trattazione e istruttoria;

• € 2.000,00 per fase decisoria;

e così in totale € 7.500,00 per compenso professionale;
oltre rimborso del contributo unificato, e di eventuali spese di notifica, oltre rimborso forfettario 15%, CAP e IVA di legge.


P. Q. M.

il Tribunale di Roma -settima sezione civile- definitivamente pronunciando -in composizione monocratica e nel contraddittorio delle parti- nel proc. 7275/2023
RGACC così decide:
• in parziale accoglimento della domanda, condanna il convenuto al CP_2
pagamento di € 74.452,65 in favore di parte attorea, a integrale risarcimento del danno;
con interessi legali dalla domanda al saldo;

• condanna il convenuto alla rifusione delle spese di giudizio sostenute CP_2
da parte attorea, previa compensazione in ragione di ¼, e liquida l'intero in €
pagina 8 di 9 7.500,00 per compenso professionale;
oltre rimborso del contributo unificato, e di eventuali spese di notifica, oltre rimborso forfettario 15%, CAP e IVA di legge.
Si ribadisce che la presente sentenza è stata depositata in ritardo e previa pregressa ricollocazione sul ruolo (ordinanza in data 6/8/2025) stante impossibile acquisizione del fascicolo 60936/2021, non estraibile sul supporto telematico ministeriale in dotazione allo scrivente (cd. “consolle del magistrato”) e stante necessità di successiva apertura di cd. “ticket” di intervento dell'assistenza informatica ministeriale.
Roma 28/12/2025
Il Giudice
(dott. Nicola Valletta)

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