N. R.G. 2353/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PIACENZA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maddalena Ghisolfi, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2353/2023 promossa da:
(c.f. ), rappresentato e difeso, nel presente Parte_1 C.F._1 giudizio, dagli avv.ti Gualtiero Gerra e Giovanni Gerra, elettivamente domiciliato in IO d'RD (PC), Piazzetta della Rocca n. 3, presso lo studio dei suddetti difensori;
ATTORE contro
(c.f. , in persona dell'Amministratore pro tempore, Controparte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso, nel presente giudizio, dall'avv. Giuseppe Grandi, elettivamente domiciliato in Piacenza, via San Siro n. 21, presso lo studio del suddetto difensore;
CONVENUTO

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente, che qui si intendono integralmente ritrascritti.

1 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1) Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio il Parte_1 per sentir accertare e dichiarare che il fondo di sua proprietà, sito in Controparte_1
IO d'RD (PC), via Leopardi, censito al locale Catasto Terreni al foglio 39, mappale
1392, era intercluso, ossia privo di accesso alla pubblica via (ossia via Leopardi/via Dante
Alighieri), e di ottenere la costituzione di un passaggio coattivo, di tipo pedonale e carraio, sul fondo limitrofo, di proprietà del convenuto, censito al locale Catasto Terreni al CP_1 foglio 39, mappale 1395. Ha chiesto, quindi, che venisse disposta CTU al fine di accertare la dedotta interclusione assoluta dell'immobile di sua proprietà e di meglio individuare la parte del lotto di proprietà del sul quale costituire la servitù di passaggio, con Controparte_1
l'accesso più breve alla pubblica via e con il minor danno possibile a carico del fondo servente.
1.1) Con comparsa del 22.01.2024, si costituiva in giudizio il il quale ha Controparte_1 chiesto il rigetto della domanda proposta nei suoi confronti sostenendo che il fondo attoreo era solo in parte intercluso in quanto all'area si poteva accedere attraversando altri terreni che aveva in comproprietà con la madre. Parte_1
1.2) All'udienza del 26.03.2024, il G.I., ritenuta l'opportunità, disponeva consulenza tecnica d'ufficio, nominando, quale CTU, il dott. , il quale assumeva l'incarico, prestando Persona_1 giuramento di rito, alla successiva udienza del 07.05.2024 e depositava il proprio elaborato definitivo in data 13.12.2024. All'udienza del 04.02.2025, disponeva che il CTU redigesse una relazione a chiarimenti, la quale veniva depositata in data 15.05.2025. Con ordinanza del
05.06.2025, resa a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 27.05.2025, ammetteva le prove orali richieste dalle parti, le quali venivano assunte all'udienza del 30.09.2025. All'esito, ritenuta la causa sufficientemente istruita, fissava, per la rimessione della stessa in decisione,
l'udienza del 09.12.2025 (per la quale disponeva la trattazione ai sensi e nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c.), assegnando alle parti i termini per il deposito delle memorie di cui all'art. 189
c.p.c..
2) In estrema sintesi, agisce affinché sia accertata e dichiarata la costituzione di Parte_1 una servitù di passaggio a favore dell'immobile di sua proprietà e gravante sul fondo di cui è titolare il a causa della situazione di interclusione di tale bene, ossia Controparte_1 dell'impossibilità di accesso alla pubblica via.
Giova premettere, in punto di diritto, che il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui e
2 che non ha uscita sulla pubblica via, né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto a vedere costituita servitù di passaggio coattivo in favore del proprio fondo, occorrendo accertare su quale fondo intercludente dovrà gravare il transito verso la pubblica via, in accordo all'art. 1051 c.c., sulla base di elementi che indichino l'accesso più breve e di minor danno per il fondo servente, dovendosi pure stimare l'indennizzo dovuto in proporzione al danno cagionato dal passaggio.
La Suprema Corte ha condivisibilmente evidenziato che, ai fini del riconoscimento del diritto del proprietario di un fondo di ottenere la costituzione coattiva di una servitù di passaggio su fondi limitrofi, non è sufficiente che il proprietario dimostri che il proprio immobile sia intercluso, ma
è anche necessario che la servitù, della quale richiede la costituzione coattiva, sia finalizzata a dare luogo ad un'utilità del fondo dominante (non meramente soggettiva, ma) di carattere oggettivo, riferita cioè al fondo nella sua concreta conformazione e destinazione (Cass. civ. n.
9232/1991; anche Cass. civ., sez. II, n. 4343 del 24.06.1983: “il "conveniente uso" del fondo, in relazione al quale l'art. 1051, comma 1, c.c. consente la costituzione della servitù coattiva di passaggio, va sì inteso come esigenza concreta ed attuale del fondo intercluso, ma comprende qualunque forma di utilizzazione razionale di questo, in rapporto, cioè, non solo alla sua destinazione naturale, bensì pure alla sua struttura o destinazione”; Cass. civ., sez. II, n. 2723 del 18.03.1987: “il concetto di conveniente uso del proprio fondo espresso nell'art. 1051 c.c. ai fini della costituzione o dell'ampliamento coattivi di una servitù di passaggio, non può essere determinato in astratto, bensì con riferimento alle condizioni di vita dell'uomo medio nell'epoca in cui il diritto viene esercitato....”; Cass. civ., sez. II, n. 5829 del 16.11.1984: “dal coordinato disposto dei primi tre comma dell'art. 1051 c.c. si ricava che i presupposti legittimanti la richiesta di ampliamento coattivo del passaggio sul fondo altrui sono: a) che il proprietario del fondo dominante non abbia una servitù diretta, utilizzabile per i veicoli, verso la via pubblica, non possa procurarsela altrimenti senza eccessivo dispendio o disagio e non abbia comunque altra uscita indiretta da utilizzare per il transito dei veicoli;
b) che l'ampliamento non rappresenti una mera comodità per il fondo dominante, ma serva a rendere possibile il conveniente uso del fondo stesso, nella destinazione preesistente o in quella nuova che il proprietario dimostri di voler attuare;
c) che preesista una servitù di passaggio e sussista la possibilità di un ampliamento del passaggio stesso, nel senso di allargamento del tracciato esistente e non in quello della creazione di un nuovo più ampio tracciato attraverso il fondo
3 servente; d) che sia possibile ottenere l'ampliamento in modo da arrecare il minor danno al fondo servente”.
Il passaggio coattivo disposto giudizialmente in ragione dei suddetti principi deve, comunque, contemperare gli interessi del fondo dominante e di quello servente, per cui il passaggio imposto non deve comportare per il fondo dominante sacrifici maggiori rispetto a quelli imposti al fondo servente, con possibilità di derogare al limite imposto dall'art. 1051, ultimo comma, c.c. (che esonera da servitù cortili, case e giardini) solo previa accorta ponderazione degli interessi (cfr
Cass. civ., n. 14130/2012).
Giova, infine, considerare che, sempre secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità: “ai fini della costituzione di una servitù di passaggio in favore del fondo intercluso, il proprietario di quest'ultimo è tenuto soltanto a provare lo stato di interclusione, spettando poi al giudice di merito il compito di accertare e determinare in concreto il luogo di esercizio delle servitù. A tal fine devono essere contemperati il criterio della maggiore brevità di accesso alla via pubblica con quello del minor aggravio per il fondo servente, con una valutazione che - ove la soluzione più conveniente riguardi il proprietario di un fondo non parte di causa - non presuppone la necessaria integrazione del contraddittorio nei confronti del medesimo” (Cass. civ., n.
10045/2008).
Pertanto, anche se è vero che l'art. 1051 c.c. impone di procedere ad una valutazione comparativa delle possibili soluzioni da applicare in concreto al fine di superare l'interclusione del fondo, non sussiste alcun obbligo o onere a carico di parte attrice di considerare passaggi alternativi rispetto a quello fatto valere in giudizio, essendo questa una valutazione rimessa all'autorità giudicante sulla scorta degli accertamenti ad essa demandati.
In punto di fatto e al fine di dirimere la presente controversia, è necessario prendere preliminarmente in considerazione quanto accertato nell'ambito della consulenza tecnica d'ufficio svolta (elaborato che si presenta ben argomentato, esauriente, preciso, logico e privo di contraddizioni).
Il CTU, dott. , ha, prima di tutto, accertato e descritto lo stato dei luoghi, precisando Persona_1 che: “In base agli accertamenti eseguiti, l'intestazione e l'uso attuale dei singoli immobili è risultato essere il seguente (allegati 4-5): mappale 47: Intestazione catastale: per Persona_2
per 62,5% classificazione urbanistica: ambito consolidato a prevalente Persona_3 destinazione residenziale uso attuale: fabbricato abitativo con circostante area cortilizia e
4 giardino; mappale 1153: Intestazione catastale: Comune di IO d'RD classificazione urbanistica: ambito consolidato a prevalente destinazione residenziale uso attuale: superficie a prato e con stradello a fondo ghiaiato sul margine nord;
mappale 1392: Intestazione catastale:
classificazione urbanistica: verde pubblico e parcheggi uso attuale: superficie a Parte_1 prato e presenza di alberi d'alto fusto;
mappale 1395: Intestazione catastale: ente urbano senza intestazione classificazione urbanistica: verde privato uso attuale: in parte coltivata ad orto, dotata di rete di recinzione;
mappale 1418: Intestazione catastale: per 25% Parte_1
per 75% classificazione urbanistica: ambito consolidato a prevalente destinazione Persona_2 residenziale uso attuale: giardino/parco e in parte stradello di accesso asfaltato; mappale 1419:
Intestazione catastale: per 25% per 75% classificazione Parte_1 Persona_2 urbanistica: ambito consolidato a prevalente destinazione residenziale uso attuale: bordura alberata lungo Viale Illica;
mappale 1670: Intestazione catastale: per 100% Parte_1 classificazione urbanistica: ambito consolidato a prevalente destinazione residenziale uso attuale: stradello di accesso asfaltato […] Si precisa che i mappali 47 e 1392 sono separati dal mappale 1418 dall'area del sedime del “Canale del Mulino” corrente in senso sud-nord, di proprietà demaniale. E' verosimile pensare che questo corso d'acqua pubblica sia ormai in disuso e, comunque, non risulta materializzato in loco essendo confuso, anche in termini di uso attuale, con le aree adiacenti”.
L'Ausiliare del Giudice ha, quindi, precisato che: “Durante l'accesso agli uffici comunali è emerso che gli addetti comunali hanno sempre avuto accesso al mappale 1392 passando attraverso il mappale 1395. Questa affermazione, di cui non si ha motivo di dubitare, a parere dello scrivente, deve però essere correttamente inquadrata. La manutenzione del mappale 1392
(che presenta una superficie a prato e, in parte, alberata) per un periodo di diversi anni a partire dal 2015 e sino al 2022, è stata affidata ad alcuni residenti del “ che la Controparte_1 hanno svolta in vece degli addetti comunali. Questo spiegherebbe la constatazione che dall'esame delle foto zenitali non risultino visibili segni di accesso con mezzi alla detta superficie. Lo scrivente ritiene che l'accesso da parte degli addetti comunali sia cessato da diversi anni. In ogni caso, sinché è stato realizzato, questi non potevano che transitare sul mappale 1395. Il Comune di IO d'RD pare dare per scontato che il detto mappale
1395, sebbene dal punto di vista urbanistico classificato quale verde privato, rappresenti un passaggio di proprietà pubblica (allegato 14 costituzione) da mantenere libero da qualsiasi
5 ingombro al fine di garantirne la fruibilità pubblica. In realtà, nel rogito di acquisto del Pt_1
2022 viene costituita, per destinazione del padre di famiglia ai sensi dell'art. 1062 c.c., la servitù di passaggio pedonale e carraio a favore del mappale 1392 ed a carico del mappale 1153. Ma quest'ultimo mappale non confina con il mappale 1392, dal quale è separato dai mappali 5710 e
1395, circa i quali nulla viene detto. In effetti, nell'atto di vendita del 1973, Parte_2
“l'acquirente per sé suoi eredi e aventi causa si obbliga di mettere a disposizione del Comune di
IO d'RD, a semplice richiesta di quest'ultimo, una striscia di terreno da destinare a strada a qualsiasi titolo, lungo il lato sud dell'appezzamento compravenduto (nota: attuale mappale 1395) e ciò senza che il venditore abbia a corrispondere compenso alcuno all'acquirente per detta cessione”. In atti successivi, quale ad esempio Parte_3
del 1999 (allegato 13 comparsa), questa clausola si modifica parzialmente nella forma
[...] seguente: “La parte acquirente si impegna per sé, eredi ed aventi causa a cedere gratuitamente al Comune di IO d'RD la striscia di terreno sopradescritta a semplice richiesta del signor ”. Lo scrivente non ritiene di entrare nel merito della validità attuale della Parte_4 clausola e della legittimità delle sue successive modificazioni;
resta il fatto che, se intesa nella forma originaria, il mappale 1395 potrebbe essere gravato di un potenziale vincolo di passaggio
a favore anche del mappale 1392”.
Ebbene, il CTU ha accertato che: “Ciò detto, il terreno censito al Catasto Terreni del Comune di
IO D'RD (PC) al foglio 39 mappale 1392, di proprietà , al momento Parte_1 attuale non ha accesso alla pubblica via. Al sopralluogo, si è riscontrato che la proprietà attuale ha acceduto al mappale 1392 lungo il percorso che, da Via Casella, passa sui mappali 1670 (di proprietà per il 100%), 1418 (di proprietà 25% e Parte_1 Parte_1 Persona_2
75%) e sul mappale 47 (di proprietà e per 62,5%). Lo Persona_4 Parte_1 stradello che si stacca da Via Casella – verosimilmente ricadente in parte su sedime demaniale - ha una larghezza di circa 4,5 m tale da consentire il transito dei mezzi motorizzati. Un ostacolo al passaggio dei mezzi di maggiore dimensione è però definito dalla struttura che sostiene il cancello d'accesso che ha un'altezza contenuta in 2,57 m all'intradosso; per consentire il transito ai mezzi, la struttura risultava temporaneamente smontata […] Quindi i mezzi hanno dovuto attraversare sia l'area cortilizia, sia il giardino, sia il sedime del “Canale del Mulino” per arrivare al mappale 1392. Qui, al fine di superare il dislivello esistente tra i mappali 47 e
1392, è stata creata una rampa con materiale di recupero. Pur considerando che Pt_1
6 è proprietario del mappale 1670, così come comproprietario dei mappali 47 e 1418, Pt_1 dagli atti e dagli altri accertamenti eseguiti non risulta alcun elemento che attesti che il mappale
1392 abbia servitù attiva nei confronti dei mappali 47 e 1418. Pure non risulta che Parte_1
abbia diritto di passaggio sul sedime di proprietà demaniale del “Canale del Mulino””.
[...]
Giova considerare che, dalla documentazione agli atti, emerge quanto segue:
1) con atto a rogito Notaio dott. del 29.12.1973, acquistava da Persona_5 Parte_4 [...] un appezzamento di terreno edificabile identificato al foglio 39, mappale 1160 (ex 35/b), Per_6 di are 24.60, e in tale atto veniva stabilito che: “La acquirente per sé e suoi eredi e aventi causa si obbliga a mettere a disposizione del d'RD, a semplice richiesta di Parte_5 quest'ultimo, una striscia di terreno da destinare a strada a qualsiasi titolo, lungo il lato sud dell'appezzamento compravenduto e ciò senza che il venditore abbia a corrispondere compenso alcuno all'acquirente di detta cessione”;
2) il mappale 1160 (acquistato da ) veniva frazionato, così costituendo il mappale Parte_4
1395, con superficie di 400 metri quadrati e con qualità “Ente Urbano”;
3) con atto a rogito del Notaio dott. del 24.09.1999, e Persona_7 Persona_8 [...] acquistavano da e alcune unità immobiliari facenti parte Per_9 Persona_10 Persona_11 del insistenti su area coperta e scoperta individuata al Catasto Terreni del Controparte_1
Comune di IO d'RD (PC) al foglio 39, mappali 1160, 1247, 1248 e 1395; in tale contratto veniva richiamato l'atto del Notaio dott. “Con il citato atto a rogito di P. Persona_5 in data 30.12.1975 n. 78212 di repertorio, la parte venditrice si è riservata il diritto d'uso Per_5 esclusivo della parte di terreno distinta nel disegno allegato al detto atto con contorno rosso, costituente la parte sud dell'intero terreno […] La parte acquirente si impegna per sé, eredi e aventi causa a cedere gratuitamente al Comune di IO d'RD la striscia di terreno
[rectius mappale 1395] sopradescritta a semplice richiesta del sig. ”; CP_2
4) in data 13.04.2000, l'Amministratore del chiedeva, ed otteneva, la Controparte_1 variazione di classificazione dell'area distinta al Catasto Terreni del Comune di IO
d'RD (PC) al foglio 39, mappale 1160 (ovvero il mappale 1395), da verde pubblico a verde privato, essendo venuta a mancare la possibilità di collegare via Leopardi e via Illica;

5) in data 20.04.2015, alcuni condomini del chiedevano di essere Controparte_1 autorizzati a lavorare il terreno di proprietà comunale e di occuparsi della manutenzione degli alberi di cui al mappale 1392; il Comune autorizzava il Condominio a lavorare e coltivare a orto
7 una parte del suddetto mappale 1392, sottolineando “visto l'accesso a detta area avviene tramite un passaggio anch'esso di proprietà pubblica (foglio 39 mappale 1395) classificato dal vigente strumento urbanistico con AC (verde privato) non è oggetto della presente autorizzazione e andrà tenuto libero da qualsiasi ingombro al fine di garantire la fruibilità pubblica delle aree”;
6) con atto di compravendita a rogito Notaio dott. del 02.02.2022, Per_12 Parte_1 acquistava dal Comune di IO d'RD la piena proprietà dell'area contraddistinta nel
Catasto Terreni del foglio 39, mappale 1392; il rogito di compravendita così prevedeva: “Al riguardo le parti si danno reciprocamente atto che per effetto della presente vendita vengono costituite, per destinazione del padre di famiglia ai sensi dell'art. 1062 c.c., la servitù di passaggio pedonale e carraia a favore dell'area in oggetto del presente atto, ed a carico del mappale 1153 del foglio 39 del Catasto Terreni, di proprietà di parte venditrice”;
7) in data 21.06.2023, e il Comune di IO d'RD individuavano e Parte_1 delimitavano la servitù pedonale e carraia stabilita nel rogito Notaio dott. del Per_12
02.02.2022 in una “striscia di terreno di metri 110 circa che parte dal lato ovest del mappale
1153 Foglio 39 confinante con la strada pubblica via Giacomo Leopardi/Via Dante Alighieri, e per tutta la sua lunghezza di metri 34 circa, sino al confine con il mappale 5710 del foglio 39 e quanto alla larghezza la stessa avrà una estensione di metri 3,20 che partirà da confine con il mappale 1395 foglio 39, di proprietà del . Controparte_1
Dalle indagini peritali e dalla documentazione agli atti è, dunque, emerso che:
a) il fondo di proprietà di censito al Catasto Terreni del Comune di IO Parte_1
D'RD (PC) al foglio 39, mappale 1392, è sicuramente intercluso in quanto interamente circondato da fondi altrui, come rilevato anche dal CTU (a riguardo, giova precisare che, alla luce di principi enunciati dalla Corte di Cassazione, a cui questo Tribunale presta adesione in quanto del tutto condivisibili, il requisito dell'interclusione deve ritenersi sussistente anche quando il proprietario del fondo dominante sia comproprietario del fondo(i) interposto(i) tra quello intercluso e la pubblica via, sia che il fondo si trovi in ragione di comunione ereditaria, sia che si trovi in ragione di comunione legale tra coniugi, ciò in quanto “il comunista non può asservire il fondo comune al proprio” [Cass. civ., n. 7318/2017; Cass. civ., n. 27084/2021]);
b) la servitù concessa dal Comune di IO d'RD sul proprio fondo, censito al foglio 39, mappale 1153, individuato e delineato con scrittura del 21.06.2023, non reca alcuna utilità al mappale 1392, acquistato da in quanto tra il mappale 1153 e il mappale 1392 si Parte_1
8 frappone il mappale 1395, di proprietà del convenuto (vedasi la fotografia a pagina CP_1
26 della relazione peritale, in calce alla quale il CTU ha affermato: “È pacifico che per questa alternativa, l'accesso al mappale 1392, è possibile solo costituendo – nel caso si ritenesse già non lo sia – una servitù passiva sul mappale 1395”);
c) il Comune di IO d'RD ha comunque conservato il diritto di passaggio, pedonale o carraio, sul mappale 1395 per recarsi al mappale 1392, poi venduto all'odierno attore.
Invero, rispetto a tale ultimo profilo, risulta, da un lato, che il convenuto si è CP_1 obbligato, nei confronti del Comune di IO d'RD, a mettere a disposizione di tale Ente
Pubblico una striscia di terreno per il transito, dall'altro, quest'ultimo, pur non avendo mai chiesto l'intestazione in suo favore di tale porzione immobiliare, ha sempre esercitato, su di essa, il passaggio pedonale e carraio per recarsi al mappale 1392, poi venduto ad Parte_1
A riguardo, il teste ha riferito: “Da via Leopardi io e i miei passavamo sul Testimone_1 mappale 1395 per arrivare al mappale 1392 per effettuare lo sfalcio dell'erba. Che io sappia, questo mappale è di proprietà del dato che venivano i dipendenti del Comune per Pt_5 aprire il cancello che insisteva su tale fondo. Sono artigiano e il comune di IO D'RD mi dà l'incarico, attraverso gara d'appalto, di occuparmi della manutenzione del verde pubblico.
Sono quarant'anni che svolgo questa attività per il Comune di IO. E' da qualche anno, circa tre o quattro, che la mia ditta non ha più svolto attività sul mappale 1392”.
Alla luce di quanto esposto, l'interclusione assoluta del fondo censito al foglio 39, mappale 1392, rispetto a via Leopardi/via Dante Alighieri di IO D'RD (PC) deve dirsi, dunque, comprovata, non avendo tale fondo altro diritto di passaggio pedonale e carraio su quelli circostanti, tanto che, come detto, era stato previsto (e comunque si era di fatto realizzato) che i dipendenti o i soggetti incaricati dal vi accedevano non passando Parte_6 direttamente dalla pubblica via, bensì attraverso il mappale 1395.
2.1) Accertata l'interclusione del fondo, è possibile ora esaminare la questione relativa al luogo e il percorso ai fini della costituzione della servitù di passaggio. A riguardo, deve valutarsi quale sia il tragitto “più breve” (avuto riguardo non solo alla maggiore o minor lunghezza del percorso, ma anche alla sua onerosità in rapporto allo status giuridico e materiale dei fondi interessati) e che rechi “minore danno” ai fondi sui quali deve essere individuato (sancito, oltre che nell'interesse del proprietario di detto fondo, anche in quello dello stesso proprietario del fondo intercluso, sotto il profilo della indennità da corrispondere, commisurata, appunto, al
9 danno che l'assoggettamento al passaggio comporta per il potenziale fondo servente). Entrambi i criteri vanno applicati, contemporaneamente ed armonicamente, avuto riguardo al più generale principio del “minimo mezzo”, inteso nel senso che la servitù dovrà costituirsi, da un lato, in modo che ne risulti garantita la libera esplicazione per l'utilità e la comodità del fondo dominante e, dall'altro, in modo che la condizione del fondo servente sia aggravata nel minor grado possibile
(cfr. Cass., n. 8105/1997; conf. Cass., n. 10045/2008; Cass., n. 29579/2021; Cass., n. 4033/2023).
All'esito di approfonditi e analitici accertamenti e rilievi topografici, l'Ausiliario del Giudice ha, quindi, individuato tre diverse soluzioni alternative per raggiungere la pubblica via dal fondo intercluso: la prima prevede il passaggio da via Leopardi attraverso i mappali 1153 e 1395; la seconda prevede il passaggio da via Casella attraverso i mappali 1670, 1418 e 47 e il sedime demaniale del Canale del Mulino;
la terza prevede il passaggio da viale Illica attraverso i mappali
1419, 1418 e 47 e il sedime demaniale del Canale del Mulino.
Tra le soluzioni prospettate, tenuto conto della conformazione dello stato dei luoghi e della destinazione dei fondi intermedi, la prima alternativa prospettata dal CTU appare quella preferibile per garantire al fondo intercluso un accesso/uscita sulla pubblica via.
Infatti, il percorso sul mappale 1395 è quello più breve, l'importo dei lavori per attuare il passaggio pedonale/carraio ammonterebbero ad € 6.770,00 e l'indennità per l'asservimento ammonterebbe a € 3.800,00. Le altre ipotesi individuate, ovvero l'alternativa B (passaggio da via
Casella) e l'alternativa C (passaggio da via Illica), risultano gravose, dispendiose e prevedono una indennità di asservimento di molto superiore. A riguardo, peraltro, il CTU ha portato all'evidenza anche un rilevante aspetto di impraticabilità di tale ultime soluzione, laddove ha precisato che: “Il sedime del Canale del Mulino è praticamente indistinguibile dalle aree circostanti. Per accedere al mappale 1392 secondo questo percorso è indispensabile attraversare il detto sedime demaniale: lo scrivente non dispone di alcun documento attestante che Parte_1
sia in possesso della relativa autorizzazione”.
[...]
In tale contesto, parte convenuta ha sostenuto che, in corso di perizia, era emersa un'ulteriore alternativa di accesso, indicata quale ipotesi D, la quale prevede un accesso da via Casella e, procedendo verso nord, passa sui mappali 1670 (di proprietà al 100% di e 1418 Parte_1
(in comproprietà tra e , oltre che sul sedime demaniale del Canale Parte_1 Persona_2 del Mulino, sino all'altezza del cancello che chiude l'accesso al mappale 47 e al corpo principale del mappale 1418 (fondi sempre in comproprietà tra l'attore e sua madre); oltre questo punto,
10 passa unicamente sul sedime demaniale, per accedere direttamente al mappale 1392.
A riguardo, il dott. nella relazione resa a chiarimenti, ha affermato: “Questa Persona_1 soluzione ricalca in parte quella identificata quale “alternativa B” nella relazione dello scrivente, salvo per quanto riguarda il tratto prossimo al mappale 1392, per cui se ne può richiamare la descrizione dei luoghi con le debite differenze, come segue […] L'area cortilizia ed il giardino fronteggianti l'abitazione della signora (mappale 47) sono Persona_2 attraversati sul sedime di proprietà demaniale del Canale del Mulino. Detto sedime è praticamente indistinguibile dalle aree circostanti […] Una volta raggiunta la corrispondenza con il mappale 1392, il sedime demaniale corre a quota rilevata rispetto a questo mappale, da cui è separato da un muro di contenimento e da alcuni soggetti arborei […] Nell'eventualità di costituzione della servitù, al fine di consentire il transito si prevede la necessità di eseguire i seguenti lavori con i relativi costi: costruzione di stradello di accesso con relativi cordoli laterali
e pavimentazione in cubetti di porfido posati su sottofondo di sabbia con tipologia simile a quella dell'attuale area cortilizia antistante il fabbricato abitativo nel tratto a nord di questa, modifica della struttura di sostegno del cancello, abbattimento di alcuni alberi, demolizione parziale del muretto di sostegno e realizzazione della rampa tra il sedime demaniale del canale ed il mappale
1392. Stante queste ultime voci, i costi sarebbero superiori al totale di quelli esposti nel prospetto di pag. 28 della relazione in riferimento all'”alternativa B” e possono essere sinteticamente stimati in circa 14.500,00 euro”.
Risulta pacifico tra le parti che ha ottenuto, dal Parte_1 Controparte_3
la concessione di eseguire la tombinatura del canale che passa sotto il mappale 1418
[...]
(del quale è comproprietaria del 75%) e sotto il mappale 47 (dove insiste il Persona_2 fabbricato di cui sempre è proprietaria del 37,5%). Come emerge dalle fotografie Persona_2 agli atti e come rilevato dal CTU, su tale canale consortile, tombinato e, pertanto, indistinguibile dalle aree circostanti, si trova lo stradello asfaltato che insiste sui mappali 1418 e 1670 e che porta all'ingresso del fabbricato, del giardino e del cortile pavimentato con porfido di proprietà attorea. Pertanto, l'adozione di una delle due soluzioni indicate quali “B” e “D” porterebbe a tagliare in due parti l'aerea adibita a giardino. Vi è da aggiungere che, al termine dello stradello, è installato il cancello d'ingresso all'area cortilizia (della quale l'attore non è proprietario esclusivo) che ha una struttura muraria di sostegno con una copertura con coppi con orditura in legno, la quale, avendo un'altezza di 2,57 metri, non consente il transito di mezzi muniti di
11 piattaforma, attività per procedere alla necessaria manutenzione degli alberi di alto fusto siti sul mappale 1392.
Alla luce delle summenzionate considerazioni, appare evidente che il passaggio attraverso il mappale 1395 (di cui all'alternativa “A” formulata dall'Ausiliare del Giudice) costituisca la migliore scelta possibile per la realizzazione della servitù coattiva di passaggio in quanto necessita dell'esecuzione di opere edili di modesto impatto e di basso costo (costruzione di stradello di accesso con relativo cordolo laterale, sormontato da recinzione in paletti di acciaio e rete metallica, dotato di un cancello d'ingresso al mappale 1395) e ha una configurazione obiettivamente idonea a soddisfare l'esigenza di transito di veicoli e passaggio pedonale, laddove, peraltro, è già stata utilizzato in passato, dal per tali scopi. Parte_6
Peraltro, le modeste dimensioni del mappale attoreo rendono, di fatto, poco credibile che sullo stesso possano essere edificati immobili residenziali o commerciali;
verosimilmente, il predetto mappale continuerà ad avere destinazione di area verde.
Va ancora specificato come, se è vero che l'ipotesi di “ampliamento di passaggio preesistente” e quello di “costituzione ex novo” della servitus viae sono disciplinate unitariamente dalla norma in esame, rimane incontrovertibile che l'indagine rimessa al giudice di merito non può essere la stessa, considerata la diversità delle due ipotesi. In altri termini, l'accertamento della sussistenza del “bisogno” va intesa, nel caso di specie, come concreta necessità per il fondo intercluso (e non per il soggetto che ne è il titolare) di sentire costituita (e non ampliata) una servitù di passo pedonale e carraio verso la pubblica via, in modo che ne risulti garantita la libera esplicazione per l'utilità (potenziale e non solo attuale) e la comodità del fondo dominante, quest'ultima da contemperare con l'esigenza di evitare il transito sulle aree esentate dall'applicazione della norma, ove possibile, a prescindere dall'assenza, allo stato, di ostacoli o impedimenti materiali a frapporsi al passaggio. A tal proposito, per giurisprudenza affermata, l'utilitas di una servitù di passaggio sussiste anche quando il passaggio sia non del tutto agevole ed il fondo dominante disponga anche di altri e più comodi accessi (cfr. Cass., n. 6973/2011; Cass., n.
4036/1994; Cass. n. 1352/1967).
Il bilanciamento dei contrapposti interessi, in quest'ottica, porta lo scrivente a ritiene, come detto, preferibile la prima soluzione prospettata dal CTU.
2.2) Com'è noto, al fine di compensare il sacrificio che subisce il titolare del fondo servente per effetto dell'intervenuta costituzione di una servitù di passaggio, il titolare del fondo dominante è
12 tenuto, ai sensi di quanto disposto dall'art. 1053 c,c,, a corrispondere a favore del primo un'indennità il cui importo, precisa la disposizione normativa rammentata, è valutato in base al pregiudizio subito per effetto del passaggio. Al riguardo, giova rammentare che, in base ad un costante orientamento giurisprudenziale, “Il riconoscimento dell'indennità per la costituzione di una servitù coattiva di passaggio deve formare oggetto di specifica domanda da parte del titolare del fondo servente, che può essere comunque proposta anche in separato giudizio” (Cass. civ., n.
14922/2010).
Ebbene, anche se nel caso di specie, il convenuto ha avanzato specifica richiesta in CP_1 tal senso e, pertanto, deve essere riconosciuta un'indennità in suo favore.
Ciò premesso, occorre chiarire che “l'indennità dovuta dal proprietario del fondo in cui favore è stata costituita la servitù di passaggio coattiva non rappresenta il corrispettivo dell'utilità conseguita dal fondo dominante, ma un indennizzo risarcitorio da ragguagliare al danno cagionato al fondo servente, sicché, per la sua determinazione, non può aversi riguardo esclusivamente al valore della superficie di terreno assoggettata alla servitù, dovendosi tenere altresì conto di ogni altro pregiudizio subìto dal fondo servente in relazione alla sua destinazione
a causa del transito di persone e veicoli” (Cass. civ., n. 10269/2016).
Ebbene, nel caso di specie, anche l'indennità suddetta è stata determinata grazie all'ausilio del
CTU, dott. il quale l'ha calcolata in € 3.800,00; questi, in ossequio Persona_1 all'orientamento giurisprudenziale richiamato, ha considerato che: “L'asservimento interessa una superficie di 50,20 m2 , pari al 13,8% della superficie complessiva del mappale;
in conseguenza dell'asservimento, per l'intero mappale si considera un'ulteriore perdita di valore del 5%, in accordo con i valori tabellari di (1999)”, precisando che: “Nelle proprie Tes_2 valutazioni dei relativi valori di mercato, lo scrivente ha tenuto in considerazione sia la classificazione urbanistica sia l'uso reale attuale delle singole aree”.
Sulla base di tali argomentazioni più che logiche e coerenti, l'entità dell'indennità predetta può essere stabilita come da valutazioni peritali, ovvero nella misura di € 3.800,00.
3) Quanto alle spese processuali, l'esito complessivo e la complessità della controversia, oltre che la peculiarità delle questioni trattate, costituiscono gravi ed eccezionali ragioni che portano il
Tribunale a compensarle integralmente tra le parti.
3.1) Per le stesse ragioni, le spese della CTU vanno poste definitivamente a carico di entrambe le parti, in solido tra loro.
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P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) accerta e dichiara che il fondo sito nel Comune di IO D'RD (PC), censito al locale
Catasto Terreni al foglio 39 mappale 1392, di proprietà di risulta essere Parte_1 intercluso;

2) dispone la costituzione, ex art. 1051 c.c., di una servitù coattiva di passaggio, pedonale e carrabile, a carico del fondo, di proprietà del sito nel Comune di Controparte_1
IO D'RD (PC) e censito al locale Catasto Terreni al foglio 39, mappale 1395, che dichiara servente, a favore del fondo, censito al locale Catasto Terreni al foglio 39 mappale 1392, servitù che si costituisce, in tale fondo, su una superficie pari a 55,20 metri quadrati (13,80 x
4,00), meglio individuata nella planimetria di cui a pag. 33 dell'elaborato del CTU, dott. Per_1
depositato in data 13.12.2024;
[...]
3) determina in € 3.800,00 l'indennità dovuta dall'attore, ex art. 1053 c.c., in favore di oltre interessi dal dovuto al saldo;
Controparte_1
4) ordina procedersi alla trascrizione della presente sentenza all'Agenzia del Territorio (già
Conservatoria dei RR.II.) di Piacenza, con esonero dell'Ufficio da ogni responsabilità.
Piacenza, 29.12.2025
Il Giudice dott.ssa Maddalena Ghisolfi

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