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Sentenza 8 gennaio 2026
Sentenza 8 gennaio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte di Giustizia Tributaria di primo grado Parma, sez. III, sentenza 08/01/2026, n. 12 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di giustizia tributaria di primo grado di Parma |
| Numero : | 12 |
| Data del deposito : | 8 gennaio 2026 |
Testo completo
Sentenza n. 12/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di PARMA Sezione 3, riunita in udienza il 11/12/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
IOFFREDI ANTONELLA, Presidente
AF SE, Relatore
PAVIGNANI IVONNE, Giudice
in data 11/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 389/2024 depositato il 10/10/2024
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Parma - Strada Quarta 6/1 A 43123 Parma PR
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2022 1T 010290 000 REGISTRO 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 268/2025 depositato il
12/12/2025
Richieste delle parti:
Come in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il sig. Ricorrente_1, con ricorso, rituale e tempestivo, ha impugnato l'avviso di liquidazione n. 2022 1T 010290 000 Registro 2022, al fine di ottenerne l'annullamento.
L'Agenzia delle Entrate – Direzione provinciale di Parma, con l'avviso di rettifica e liquidazione in esame, ha provveduto a rettificare il valore venale dichiarato dall'odierno ricorrente nell'atto di compravendita registrato presso l'Ufficio Registro in data 01/06/2022 al n. 10290, riguardante due immobili siti nel Comune di Collecchio (PR).
I due immobili (due negozi posti al piano terra con locali accessori diretti al piano seminterrato, rispettivamente di mq 107 e 95) sono stati compravenduti al valore complessivo dichiarato di euro 122.000,00 (precisamente euro 61.000,00 ciascuno).
L'Ufficio, a seguito di controllo effettuato ai sensi delle disposizioni di cui agli artt. 51 e ss, D.p.r. n. 131 del
1986, ha riscontrato un valore venale dei suddetti immobili superiore rispetto a quello dichiarato e, pertanto, ha proceduto alla rettifica, richiedendo le maggiori imposte dovute (imposta di registro con aliquota al 9% e sanzioni ai sensi della disposizione di cui all'art. 71del TUR).
L'Ufficio ha provveduto a rettificare il valore venale dichiarato dai contraenti ai sensi della disposizione di cui all'art. 51del TUR, prendendo in considerazione vari fattori: - i valori di compravendita rilevati dalla banca dati MI (Osservatorio del mercato immobiliare); - i valori di compravendita rilevati dalla banca dati Fiaip
(Federazione italiana agenti immobiliari professionisti); - la comparazione con altro atto di compravendita riguardante un negozio sito nella medesima zona e risalente all'anno 2020; - l'applicazione del metodo di capitalizzazione del canone annuo d'affitto (essendo in essere, all'epoca del rogito, un contratto di locazione con riguardo ad uno dei due immobili compravenduti).
Come indicato nell'atto impugnato, l'Ufficio ha provveduto alla valutazione degli immobili applicando il valore venale di 1.160 euro/mq, corrispondente al valore medio ricavato dalla banca dati MI, dal momento che l'applicazione degli altri criteri in precedenza indicati avrebbe comportato una valutazione molto più elevata del valore degli immobili e, quindi, ha proceduto ad applicare i parametri più vantaggiosi per il contribuente.
Alla luce della rivalutazione effettuata da parte dell'Ufficio, il valore venale dei due immobili è risultato pari ad euro 234.320,00, a fronte del valore dichiarato di euro 122.000,00 e, in conseguenza di ciò, alla luce della disposizione di cui all'art. 71 del TUR, è stata applicata la sanzione amministrativa pari al 100% della maggiore imposta dovuta (che coincide con il minimo edittale previsto dalla suddetta norma di legge).
A seguito della notifica dell'avviso impugnato, è stata proposta istanza di accertamento con adesione da parte del contribuente. Il procedimento di accertamento con adesione, si è concluso in maniera negativa, stante l'inconciliabilità tra le parti.
Il contribuente ha definito le sanzioni, ai sensi della disposizione di cui all'art. 17, D.lgs. n. 472 del 1997 ed ha impugnato l'avviso di liquidazione, regolarmente notificato, eccependo la nullità e/o annullabilità dell'avviso di liquidazione della maggiore imposta per insufficiente e contraddittoria motivazione, essendo, a detta dell'odierno ricorrente, errata la rettifica del valore degli immobili operata dall'Ufficio, alla luce della disposizione di cui all'art. 51, D.p.r. n. 131 del 1986.
L'Ufficio richiama due contratti di locazione: • Uno del 2015 , da cui deriva un valore stimato in 2.364 €/mq
(!) • Uno del 2022, con valore di 1.542 €/mq.
Tali parametri a detta del ricorrente risulterebbero: • fuorvianti, in quanto utilizzano canoni riferiti ad anni diversi e fasi economiche diverse (ante e post- pandemia), ignorando il crollo del mercato locativo nel periodo post-COVID;• internamente contraddittori, visto che per il secondo immobile (sub 28) lo stesso Ufficio rileva un canone inferiore del 25% rispetto al primo, ma non ne tiene conto in alcun modo del calcolo correttivo.
Il ricorrente ha provato i propri assunti avendo fornito: • prova documentale di lunga infruttuosità nella vendita dal 2016; • offerte e proposte rimaste senza seguito ben inferiori al valore accertato;
• controproposta scritta del conduttore per € 63.000, pienamente in linea con il valore dichiarato.
L'Ufficio afferma di aver applicato il metodo di capitalizzazione del canone annuo d'affitto, indicando un valore di 2.364 euro/mq per la locazione del 2020 e 1.542 euro/mq per la locazione del 2022.
Il ricorrente contesta il calcolo effettuato dall'Ufficio poiché la base di calcolo sarebbe stata ricavata da un contratto di locazione stipulato nel 2015, in un periodo (ante Covid) in cui gli importi delle locazioni erano notoriamente più elevati rispetto al periodo di compravendita (post Covid).
L'Agenzia pretende di fondare la rettifica su dati medi OMI e FIAIP, integrandoli fra loro in maniera circolare e autoreferenziale secondo parte ricorrente: il ricorrente precisa che • Il valore OMI medio è 1.160 €/mq, scelto in quanto il “più favorevole” tra i metodi adottati (OMI, FIAIP, capitalizzazione), ma resta comunque scollegato dal reale valore venale dell'immobile; • I valori FIAIP (1.450 €/mq) non sono personalizzati, né tengono conto delle caratteristiche specifiche dell'immobile in esame (stato manutentivo, accessibilità, posizione interna).
Il ricorrente sostiene che l'Ufficio contesta genericamente la perizia prodotta in atti, senza tuttavia confutarne puntualmente i contenuti tecnici e metodologici. Si tratterebbe di una perizia di stima giurata redatta dal geom. Nominativo_1 , basata sul metodo sintetico-comparativo e fondata su elementi oggettivi di valutazione, quali:• plurimi atti di compravendita di immobili analoghi e situati nella medesima area comunale;
• confronto con valori di mercato effettivamente praticati;
• valutazione delle specificità funzionali, dimensionali e manutentive degli immobili oggetto del presente giudizio.
Precisa, inoltre, che é principio consolidato della giurisprudenza che: “La perizia giurata redatta da tecnico abilitato, basata su dati oggettivi e su metodo comparativo, costituisce elemento idoneo a contrastare la presunzione di maggior valore desunta da fonti generiche quali OMI o FIAIP”
Dopo la discussione, alla udienza del 11 dicembre 2025, la causa è stata introitata a sentenza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La Corte prende atto che, l'Ufficio, contrariamente a quanto sostenuto da parte ricorrente, non ha applicato in maniera illegittima i dati ricavati dalla banca dati MI al fine della rettifica dei valori indicati dal contribuente ma ha ritenuto di dover rettificare il valore indicato nell'atto di compravendita, applicando i valori medi MI pari a 1.160 euro/mq., poiché più favorevoli al contribuente rispetto a tutti gli altri presi in considerazione e, nello specifico: - valori ricavati tramite il metodo della comparazione con altro immobile: 1.285,72 euro/mq; - valori di compravendita rilevati dalla banca dati Fiaip: 1.450,00 euro/mq; - metodo di capitalizzazione del canone annuo d'affitto:
2.364 euro/mq (locazione del 2020) e 1.542 euro/mq (locazione del 2022).
La perizia prodotta da parte contribuente, oltre a non offrire una prova effettiva essendo comunque un atto di parte, risulta essere inattendibile e non può essere presa in considerazione ai fini della determinazione del valore dei beni oggetto del giudizio, dal momento che, pur attuando il metodo della comparazione, non tiene conto delle caratteristiche “particolari” dei contratti di compravendita esaminati, alla luce delle quali risulta abbastanza evidente che i beni oggetto di causa sono stati compravenduti a valori nettamente al di sotto rispetto a quelli medi di mercato.
La perizia di parte, infatti, arriva a quantificare il valore venale in comune commercio degli immobili presi in considerazione in 615 euro/mq, pretendendo di applicare tale valore anche agli immobili oggetto del giudizio, senza tuttavia prendere in considerazione le particolarità che contraddistinguono i beni oggetto di comparazione.
Inoltre, l'immobile sito in Collecchio alla Indirizzo_1, con valore indicato pari a 743,00 euro/mq. proviene da una precedente vendita nell'ambito di una procedura concorsuale, avvenuta nel 2019 (ossia meno di due anni prima rispetto alla successiva rivendita).
L'immobile sito in Collecchio allo Indirizzo_2, con valore indicato pari a 521,00 euro/mq, invece, è stato acquistato nell'ambito del Fallimento n. 11/2018 della società “Società_1 s.r.l.”.
L'immobile sito in Collecchio alla Indirizzo_3, con valore indicato pari a 625,00 euro/mq, invece, riguarda una vendita effettuata da parte della società “Società_2 e Società_3 s.n.c.”, rappresentata dai soci unici ed amministratori Società_2 e Società_3 agli stessi soci persone fisiche Società_3 e Società_2 (in pratica la società composta dai soli due soci ha venduto l'immobile agli stessi soci persone fisiche).
Infine, l'immobile sito in Collecchio alla Indirizzo_4, con valore indicato pari a 566,00 euro/mq, in realtà è di 61 metri quadri e non di 68 come indicato nella perizia e, pertanto, il valore non è quello indicato dal ricorrente ma risulta essere pari a 631,74 euro/mq.
La perizia di parte, applica il metodo comparativo con riguardo ad immobili compravenduti a condizioni
“particolari”, non paragonabili rispetto a quelli oggetto del presente giudizio.
La stima effettuata dall'Ufficio, invece, risulta molto più attendibile della stima effettuata dal perito di parte ricorrente.
Per questi motivi
il ricorso viene respinto. Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidati come in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Parma rigetta il ricorso;
condanna parte ricorrente al pagamento delle spese processuali, che liquida in complessivi euro 1.500,00.
Parma, lì 11 dicembre 2025
Il Relatore
Avv. Giuseppa Crisafulli Il Presidente
Dott.ssa Antonella Ioffredi
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di PARMA Sezione 3, riunita in udienza il 11/12/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
IOFFREDI ANTONELLA, Presidente
AF SE, Relatore
PAVIGNANI IVONNE, Giudice
in data 11/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 389/2024 depositato il 10/10/2024
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Parma - Strada Quarta 6/1 A 43123 Parma PR
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2022 1T 010290 000 REGISTRO 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 268/2025 depositato il
12/12/2025
Richieste delle parti:
Come in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il sig. Ricorrente_1, con ricorso, rituale e tempestivo, ha impugnato l'avviso di liquidazione n. 2022 1T 010290 000 Registro 2022, al fine di ottenerne l'annullamento.
L'Agenzia delle Entrate – Direzione provinciale di Parma, con l'avviso di rettifica e liquidazione in esame, ha provveduto a rettificare il valore venale dichiarato dall'odierno ricorrente nell'atto di compravendita registrato presso l'Ufficio Registro in data 01/06/2022 al n. 10290, riguardante due immobili siti nel Comune di Collecchio (PR).
I due immobili (due negozi posti al piano terra con locali accessori diretti al piano seminterrato, rispettivamente di mq 107 e 95) sono stati compravenduti al valore complessivo dichiarato di euro 122.000,00 (precisamente euro 61.000,00 ciascuno).
L'Ufficio, a seguito di controllo effettuato ai sensi delle disposizioni di cui agli artt. 51 e ss, D.p.r. n. 131 del
1986, ha riscontrato un valore venale dei suddetti immobili superiore rispetto a quello dichiarato e, pertanto, ha proceduto alla rettifica, richiedendo le maggiori imposte dovute (imposta di registro con aliquota al 9% e sanzioni ai sensi della disposizione di cui all'art. 71del TUR).
L'Ufficio ha provveduto a rettificare il valore venale dichiarato dai contraenti ai sensi della disposizione di cui all'art. 51del TUR, prendendo in considerazione vari fattori: - i valori di compravendita rilevati dalla banca dati MI (Osservatorio del mercato immobiliare); - i valori di compravendita rilevati dalla banca dati Fiaip
(Federazione italiana agenti immobiliari professionisti); - la comparazione con altro atto di compravendita riguardante un negozio sito nella medesima zona e risalente all'anno 2020; - l'applicazione del metodo di capitalizzazione del canone annuo d'affitto (essendo in essere, all'epoca del rogito, un contratto di locazione con riguardo ad uno dei due immobili compravenduti).
Come indicato nell'atto impugnato, l'Ufficio ha provveduto alla valutazione degli immobili applicando il valore venale di 1.160 euro/mq, corrispondente al valore medio ricavato dalla banca dati MI, dal momento che l'applicazione degli altri criteri in precedenza indicati avrebbe comportato una valutazione molto più elevata del valore degli immobili e, quindi, ha proceduto ad applicare i parametri più vantaggiosi per il contribuente.
Alla luce della rivalutazione effettuata da parte dell'Ufficio, il valore venale dei due immobili è risultato pari ad euro 234.320,00, a fronte del valore dichiarato di euro 122.000,00 e, in conseguenza di ciò, alla luce della disposizione di cui all'art. 71 del TUR, è stata applicata la sanzione amministrativa pari al 100% della maggiore imposta dovuta (che coincide con il minimo edittale previsto dalla suddetta norma di legge).
A seguito della notifica dell'avviso impugnato, è stata proposta istanza di accertamento con adesione da parte del contribuente. Il procedimento di accertamento con adesione, si è concluso in maniera negativa, stante l'inconciliabilità tra le parti.
Il contribuente ha definito le sanzioni, ai sensi della disposizione di cui all'art. 17, D.lgs. n. 472 del 1997 ed ha impugnato l'avviso di liquidazione, regolarmente notificato, eccependo la nullità e/o annullabilità dell'avviso di liquidazione della maggiore imposta per insufficiente e contraddittoria motivazione, essendo, a detta dell'odierno ricorrente, errata la rettifica del valore degli immobili operata dall'Ufficio, alla luce della disposizione di cui all'art. 51, D.p.r. n. 131 del 1986.
L'Ufficio richiama due contratti di locazione: • Uno del 2015 , da cui deriva un valore stimato in 2.364 €/mq
(!) • Uno del 2022, con valore di 1.542 €/mq.
Tali parametri a detta del ricorrente risulterebbero: • fuorvianti, in quanto utilizzano canoni riferiti ad anni diversi e fasi economiche diverse (ante e post- pandemia), ignorando il crollo del mercato locativo nel periodo post-COVID;• internamente contraddittori, visto che per il secondo immobile (sub 28) lo stesso Ufficio rileva un canone inferiore del 25% rispetto al primo, ma non ne tiene conto in alcun modo del calcolo correttivo.
Il ricorrente ha provato i propri assunti avendo fornito: • prova documentale di lunga infruttuosità nella vendita dal 2016; • offerte e proposte rimaste senza seguito ben inferiori al valore accertato;
• controproposta scritta del conduttore per € 63.000, pienamente in linea con il valore dichiarato.
L'Ufficio afferma di aver applicato il metodo di capitalizzazione del canone annuo d'affitto, indicando un valore di 2.364 euro/mq per la locazione del 2020 e 1.542 euro/mq per la locazione del 2022.
Il ricorrente contesta il calcolo effettuato dall'Ufficio poiché la base di calcolo sarebbe stata ricavata da un contratto di locazione stipulato nel 2015, in un periodo (ante Covid) in cui gli importi delle locazioni erano notoriamente più elevati rispetto al periodo di compravendita (post Covid).
L'Agenzia pretende di fondare la rettifica su dati medi OMI e FIAIP, integrandoli fra loro in maniera circolare e autoreferenziale secondo parte ricorrente: il ricorrente precisa che • Il valore OMI medio è 1.160 €/mq, scelto in quanto il “più favorevole” tra i metodi adottati (OMI, FIAIP, capitalizzazione), ma resta comunque scollegato dal reale valore venale dell'immobile; • I valori FIAIP (1.450 €/mq) non sono personalizzati, né tengono conto delle caratteristiche specifiche dell'immobile in esame (stato manutentivo, accessibilità, posizione interna).
Il ricorrente sostiene che l'Ufficio contesta genericamente la perizia prodotta in atti, senza tuttavia confutarne puntualmente i contenuti tecnici e metodologici. Si tratterebbe di una perizia di stima giurata redatta dal geom. Nominativo_1 , basata sul metodo sintetico-comparativo e fondata su elementi oggettivi di valutazione, quali:• plurimi atti di compravendita di immobili analoghi e situati nella medesima area comunale;
• confronto con valori di mercato effettivamente praticati;
• valutazione delle specificità funzionali, dimensionali e manutentive degli immobili oggetto del presente giudizio.
Precisa, inoltre, che é principio consolidato della giurisprudenza che: “La perizia giurata redatta da tecnico abilitato, basata su dati oggettivi e su metodo comparativo, costituisce elemento idoneo a contrastare la presunzione di maggior valore desunta da fonti generiche quali OMI o FIAIP”
Dopo la discussione, alla udienza del 11 dicembre 2025, la causa è stata introitata a sentenza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La Corte prende atto che, l'Ufficio, contrariamente a quanto sostenuto da parte ricorrente, non ha applicato in maniera illegittima i dati ricavati dalla banca dati MI al fine della rettifica dei valori indicati dal contribuente ma ha ritenuto di dover rettificare il valore indicato nell'atto di compravendita, applicando i valori medi MI pari a 1.160 euro/mq., poiché più favorevoli al contribuente rispetto a tutti gli altri presi in considerazione e, nello specifico: - valori ricavati tramite il metodo della comparazione con altro immobile: 1.285,72 euro/mq; - valori di compravendita rilevati dalla banca dati Fiaip: 1.450,00 euro/mq; - metodo di capitalizzazione del canone annuo d'affitto:
2.364 euro/mq (locazione del 2020) e 1.542 euro/mq (locazione del 2022).
La perizia prodotta da parte contribuente, oltre a non offrire una prova effettiva essendo comunque un atto di parte, risulta essere inattendibile e non può essere presa in considerazione ai fini della determinazione del valore dei beni oggetto del giudizio, dal momento che, pur attuando il metodo della comparazione, non tiene conto delle caratteristiche “particolari” dei contratti di compravendita esaminati, alla luce delle quali risulta abbastanza evidente che i beni oggetto di causa sono stati compravenduti a valori nettamente al di sotto rispetto a quelli medi di mercato.
La perizia di parte, infatti, arriva a quantificare il valore venale in comune commercio degli immobili presi in considerazione in 615 euro/mq, pretendendo di applicare tale valore anche agli immobili oggetto del giudizio, senza tuttavia prendere in considerazione le particolarità che contraddistinguono i beni oggetto di comparazione.
Inoltre, l'immobile sito in Collecchio alla Indirizzo_1, con valore indicato pari a 743,00 euro/mq. proviene da una precedente vendita nell'ambito di una procedura concorsuale, avvenuta nel 2019 (ossia meno di due anni prima rispetto alla successiva rivendita).
L'immobile sito in Collecchio allo Indirizzo_2, con valore indicato pari a 521,00 euro/mq, invece, è stato acquistato nell'ambito del Fallimento n. 11/2018 della società “Società_1 s.r.l.”.
L'immobile sito in Collecchio alla Indirizzo_3, con valore indicato pari a 625,00 euro/mq, invece, riguarda una vendita effettuata da parte della società “Società_2 e Società_3 s.n.c.”, rappresentata dai soci unici ed amministratori Società_2 e Società_3 agli stessi soci persone fisiche Società_3 e Società_2 (in pratica la società composta dai soli due soci ha venduto l'immobile agli stessi soci persone fisiche).
Infine, l'immobile sito in Collecchio alla Indirizzo_4, con valore indicato pari a 566,00 euro/mq, in realtà è di 61 metri quadri e non di 68 come indicato nella perizia e, pertanto, il valore non è quello indicato dal ricorrente ma risulta essere pari a 631,74 euro/mq.
La perizia di parte, applica il metodo comparativo con riguardo ad immobili compravenduti a condizioni
“particolari”, non paragonabili rispetto a quelli oggetto del presente giudizio.
La stima effettuata dall'Ufficio, invece, risulta molto più attendibile della stima effettuata dal perito di parte ricorrente.
Per questi motivi
il ricorso viene respinto. Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidati come in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Parma rigetta il ricorso;
condanna parte ricorrente al pagamento delle spese processuali, che liquida in complessivi euro 1.500,00.
Parma, lì 11 dicembre 2025
Il Relatore
Avv. Giuseppa Crisafulli Il Presidente
Dott.ssa Antonella Ioffredi