REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI MASSA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Massa, in persona del Giudice Dr. Valentina Prudente, ha emesso la seguente
SENTENZA
Nel giudizio n. 1246 dell'anno 2021
Pendente tra
Parte_1 avv.PUCCI ENRICO parte attrice contro contumace Controparte_1 parte convenuta sulle seguenti conclusioni: PER PARTE ATTRICE Parte_1
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, previo accertamento dell'inadempimento della convenuta all'obbligo di contrarre assunto con contratto preliminare di vendita stipulato in data 29.5.2017:
I. Trasferire all'attore come in epigrafe generalizzato, ai sensi dell'art. 2932 c.c., con sentenza sostitutiva di atto pubblico ed avente efficacia traslativa fra le parti, la proprietà dei seguenti immobili posti in Comune di Massa, via Romana n. 14:
a. . porzione di fabbricato ad uso di civile abitazione composta di ingresso-soggiornopranzo con angolo cottura, disimpegno, due camere, bagno e tre terrazzi al piano primo e di due vani ad uso deposito occasionale al piano secondo;
confinante con sub. 7 e vuoto su via Romana e su particella 104, salvi altri e censita in Catasto Fabbricati del Comune di Massa, in ditta esattamente intestata, foglio 124 particella 797 subalterno 8 in via Romana piano 1-2 zona censuaria 1 categoria A/2 classe 4 vani 4,5 superficie catastale mq. 106 totale escluse aree scoperte mq. 100 rendita Euro 604,25;
b. posto auto scoperto al piano terra di mq. 12 (dodici), confinante con sub.ni 10, 12 e 16 da due lati, salvi altri e censito in Catasto Fabbricati del Comune di Massa, in ditta esattamente intestata, foglio 124 particella 797 subalterno 11 in via Romana piano T zona censuaria 1 categoria C/6 classe 1 metri quadri 12 superficie catastale mq. 12 rendita Euro 22,31;
II. Ordinare al Conservatore dei RR.II. di Massa di procedere alle relative trascrizioni, con
P a g . 1 | 4 esonero da ogni responsabilità al riguardo;

III. In difetto di preventiva estinzione dell'iscrizione ipotecaria gravante sui beni oggetto di promessa di vendita e trasferimento ex art. 2932 c.c., accertare la diminuzione di valore dei suddetti beni, dichiararne la corrispondente riduzione del prezzo e condannare in persona del legale CP_1 rappresentante pro tempore, alla restituzione in favore dell'attore dell'eccedenza percepita.
Con vittoria, in ogni caso, di spese e compensi professionali, oltre accessori come per legge”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
adiva l'intestato Tribunale per sentire accogliere le conclusioni come in epigrafe. Parte_1 rimaneva contumace. L'istruttoria era svolta documentalmente e disponendo Controparte_1 CTU.
Si dà atto che il fascicolo era riassegnato alla scrivente in esito a provvedimento di variazione tabellare del 18.10.22.
All'udienza dell'11.7.25, l'attore, precisate le conclusioni, chiedeva che la causa fosse decisa ai sensi dell'art. 281 quinquies comma 2 c.p.c.. Il 7.11.2025 la causa era trattenuta in decisione.
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Parte attrice espone quanto segue: con preliminare del 29.5.2017, si obbligava a cedere a madre Controparte_1 Persona_1 del (deceduta il 18.10.2017 - cfr. doc. 2 – e di cui il era erede universale – cfr. doc. 3, Pt_1 Pt_1 4, 5-) gli immobili siti nel Comune di Massa, in via Romana n. 14, censiti al catasto fabbricati al foglio 124, particella 797, subalterno 8 (unità abitativa) e al foglio 124, particella 797, subalterno 11 (posto auto).
Il prezzo era convenuto in € 300.000,00 (compresa IVA), corrisposti interamente dalla on assegni Per_1 bancari non trasferibili, emessi in data 10.6.2009 (del fatto che la data di emissione degli assegni sia antecedente a quella del preliminare si dirà infra).
Il definitivo si sarebbe dovuto concludere entro il 30.4.2020. L'immobile sarebbe dovuto risultare libero da vincoli, pesi, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli. lamenta l'inadempimento di in quanto non si era mai addivenuti al Pt_1 Controparte_1 definitivo e risultando tuttora gravante sul fabbricato, sui posti auto pertinenziali e sull'intero fondo a cui questi accedono l'ipoteca volontaria per € 1.200.000,00 a favore della Cassa di Risparmio di Carrara spa (oggi Banca Carige spa), iscritta il 3.11.2009 al n. 1861 reg. part, a garanzia del mutuo fondiario contratto in data 30.10.2009 da . Controparte_1
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Tanto premesso, devono svolgersi alcune precisazioni circa la ricostruzione in fatto, come emerge dagli atti di causa, in quanto parzialmente difforme e più articolata rispetto alla prospettazione attorea.
Il doc. sub 1 non è un preliminare di compravendita tra la e ma un atto Per_1 Controparte_1 pubblico di trasferimento di diritti a titolo transattivo del 29.5.17, comprensivo di una pluralità di contratti, intercorso tra con l'assistenza dell'ads ( Controparte_1 Persona_1 Parte_1
e tale , nelle cui premesse si dà atto che, in data 10 giugno 2009, quando
[...] Persona_2 [...] era “ancora nel pieno delle proprie capacità”, la stessa aveva stipulato preliminare di Per_1 compravendita con avente a oggetto immobili “sulla carta” (individuati nelle Controparte_1 planimetrie allegate come unità immobiliari n. 5, 1, 2), registrato a Massa il 9 luglio 2009 al n. 1232 serie 3, ma non trascritto, pattuendo il prezzo di € 660.000, di cui € 600.000 a titolo di caparra confirmatoria, corrisposti alla stipula del preliminare, con previsione del definitivo entro il 28.2.2011.
Tali immobili, a seguito della loro realizzazione, erano stati accatastati in Catasto Fabbricati del Comune di Massa al foglio 124 particella 797 sub. 3; foglio 124 particella 797 sub. 4; foglio 124 particella 797 sub. 8; foglio 124 particella 797 sub. 11; foglio 124 particella 797 sub. 14; foglio 124 particella 797 sub. 15.
P a g . 2 | 4 La rilevando che, alla data del 20.6.2013, risultava ancora gravante su detti beni iscrizione Per_1 ipotecaria a garanzia del mutuo contratto da , aveva proposto dinanzi al Tribunale Controparte_1 di Massa domanda ex art. 2932 cc (n.r.g. 1118/13), trascritta nei registri di pubblicità immobiliare in data 11 luglio 2013 al n. 4379 reg.part.. Nelle more, , a condizione di veder cancellata ogni Persona_2 iscrizione ipotecaria e domanda giudiziale entro la data del rogito di compravendita, si era dichiarato disponibile ad acquistare le unità immobiliari censite al foglio 124 particella 797 sub.ni 3 e 14 per il prezzo di € 225.000,00; Cassa di Risparmio di Carrara si era detta disponibile a prestare il consenso alla cancellazione d'ipoteca.
Conseguentemente, era stato pattuito tra le parti che la inunciasse a qualsiasi pretesa nei confronti Per_1 delle unità immobiliari censite al foglio 124 particella 797 sub.ni 3 e 14 – destinate al -, che Per_2
provvedesse al trasferimento della piena proprietà in favore della delle unità Controparte_1 Per_1 immobiliari censite al foglio 124 particella 797 sub.ni 4 (appartamento) e 15 (posto auto), libere di ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli (pag. 7 lett. b atto transattivo – cfr. art. 5 “seconda vendita” per il prezzo di € 300.000), nonché stipula di un nuovo preliminare tra e Controparte_1 Per_1
“riconosciuto il preventivo ed integrale pagamento del prezzo di compravendita”, avente a oggetto piena proprietà sulle unità immobiliari censite al foglio 124 particella 797 sub.ni 8 (appartamento) e 11 (posto auto), libere da ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli, con rinuncia di al saldo di Controparte_1
€ 60.000,00 (pag. 7 lett. d atto transattivo – art. 9 “preliminare di compravendita”). È a quest'ultimo contratto che parte attrice fa dunque riferimento.
Fatte queste premesse, la domanda deve trovare accoglimento.
Posta l'ammissibilità del cumulo tra actio quanti minoris e domanda ex art. 2932 (cfr. Sez. 2 - , Ordinanza n. 36241 del 23/11/2021), presupposto necessario per l'ottenimento della tutela in forma specifica è l'inadempimento dell'obbligo a contrarre, ancorché non imputabile.
Orbene, nel caso in esame, consta da atto pubblico che il corrispettivo di € 300.000 in favore di
[...] è stato integralmente versato. CP_1
Seppur non risulti diffida ad adempiere da parte della prima e del poi, né nulla si assuma Per_1 Pt_1 in ordine all'essenzialità del termine del 30.4.2020, l'esercizio dell'azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. “non presuppone necessariamente la natura essenziale di tale termine né l'intimazione di una diffida ad adempiere a carico della controparte. È infatti sufficiente la sola condizione oggettiva dell'omessa stipulazione del definitivo, che determina di per sé l'interesse alla pronuncia costitutiva” (cfr. Cassazione civile sez. II, 13/05/2011, n.10687; Tribunale Milano Sez. spec. Impresa, 18/03/2025; Tribunale Lecce sez. II, 30/04/2021, n.1257).
Quanto alla CTU espletata, la stessa ha ritenuto che, stante il permanere della garanzia ipotecaria, il valore dei beni fosse dato dal risultato di € 256.400,00 (odierno valore di mercato) – € 150.000,00 (garanzia concessa sul singolo lotto) - € 46.051,00 (interessi dal 31.12.2009 al 31.12.2023) - € 6.000,00 (spese a forfait), così addivenendo all'importo di € 54.300,00.
In ordine a tali conclusioni devono svolgersi alcune precisazioni.
Risulta per tabulas che il bene è gravato da ipoteca.
È poi corretto, ai fini di individuare il deprezzamento del bene – posto che la circostanza per cui un immobile sia gravato da ipoteca ne determina una riduzione del valore di mercato - prendere a parametro iniziale non il valore attuale (€ 256.400,00), ma il prezzo pattuito tra le parti (€ 300.000) e, quindi, determinare l'attuale valore, tenuto conto del permanere dell'iscrizione pregiudizievole. Conseguentemente, in applicazione del calcolo svolto dal CTU, si addiviene alla somma di € 97.949. Ne discende che la società convenuta è tenuta a restituire € 202.051.
Le spese di lite sono liquidate come da successivo prospetto, tenuto conto di natura, valore, complessità della causa, fasi svolte e di ogni altro indicatore di cui all'art. 4 d.m. 55/14, nonché alla luce dei parametri medi di cui al citato decreto, con la riduzione del 50% attesa l'assenza di rilevanti questioni di fatto e di diritto e, dunque, la non elevata difficoltà delle questioni trattate (art. 4 c. 1 ult.parte):
Fase Compenso
P a g . 3 | 4 Fase di studio della controversia, valore medio: € 1.701,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 1.204,00
Fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio: € 1.806,00
Fase decisionale, valore medio: € 2.905,00
Compenso tabellare (valori medi) € 7.616,00
RIDUZIONI (50 % sul compenso per art. 4 c.1 ult. parte)
Compenso al netto delle riduzioni €3.808,00
oltre a tale importo, a titolo di onorario, spettano le spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA se e come per legge dovuti, oltre spese di CTU.


P.Q.M.

IL TRIBUNALE DI MASSA, SEZIONE CIVILE, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione, azione, difesa disattesa, così dispone: accertato e dichiarato l'inadempimento di all'obbligo di sottoscrizione del Controparte_1 contratto definitivo di compravendita immobiliare, trasferisce, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 2932 c.c., in esecuzione del contratto preliminare di compravendita del 29.5.17, contenuto nell'atto pubblico di trasferimento di diritti a titolo transattivo Repertorio del 29.5.17 n. 133948 Raccolta n. 19972, a la piena proprietà degli immobili posti in Comune di Massa, via Romana Parte_1 n. 14: - porzione di fabbricato ad uso di civile abitazione composta di ingresso-soggiorno-pranzo con angolo cottura, disimpegno, due camere, bagno e tre terrazzi al piano primo e di due vani ad uso deposito occasionale al piano secondo;
confinante con sub. 7 e vuoto su via Romana e su particella 104, salvi altri e censita in Catasto Fabbricati del Comune di Massa, in ditta esattamente intestata, foglio 124 particella 797 subalterno 8 in via Romana piano 1-2 zona censuaria 1 categoria A/2 classe 4 vani 4,5 superficie catastale mq. 106 totale escluse aree scoperte mq. 100 rendita Euro 604,25; - posto auto scoperto al piano terra di mq. 12 (dodici), confinante con sub.ni 10, 12 e 16 da due lati, salvi altri e censito in Catasto Fabbricati del Comune di Massa, in ditta esattamente intestata, foglio 124 particella 797 subalterno 11 in via Romana piano T zona censuaria 1 categoria C/6 classe 1 metri quadri 12 superficie catastale mq. 12 rendita Euro 22,31, disponendo che il Conservatore dei Registri Immobiliari effettui le trascrizioni di rito;
condanna la convenuta alla restituzione, in favore di , della Controparte_1 Parte_1 somma di € 202.051; condanna alla refusione delle spese di lite in favore di , Controparte_1 Parte_1 liquidate in € 3.808 a titolo di compenso professionale, oltre IVA e CPA se e come per legge dovuti, oltre spese generali nella misura del 15%, oltre spese di CTU.
MASSA, li 12/11/2025
IL GIUDICE Dr. Valentina Prudente
P a g . 4 | 4