N. R.G. 2935/2022
TRIBUNALE DI SIRACUSA
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2935/2022
tra
Parte_1
ATTORE
e
CP_1
CONVENUTO

Oggi 20 novembre 2025 alle ore 11:40 innanzi al dott. Gabriella Anna Leonardi, sono comparsi:
Per l'avv. COSTANZO VERONICA. Parte_1 Per l'avv. CARVENI ANGELO anche in sostituzione dell'avv. SPADONI Controparte_1 SARA.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti discutono la causa riportandosi agli atti e verbali.
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
IL GIUDICE
dott. Gabriella Anna Leonardi
N. R.G. 2935/2022
pagina 1 di 12 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SIRACUSA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Gabriella Anna Leonardi
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 2935/2022 promossa da:
, (C.F. ), elettivamente domiciliato presso lo studio Parte_1 C.F._1
dell'avv. COSTANZO VERONICA che lo rappresenta e difende giusta procura in atti.
ATTORE
contro
(C.F. ), elettivamente domiciliata presso lo studio CP_1 C.F._2
dell'avv. SPADONI SARA che la rappresenta e difende giusta procura in atti
CONVENUTA
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto di citazione del giugno 2022 conveniva in giudizio per Parte_1 CP_1
far dichiarare la nullità parziale dell'atto di vendita con riserva di proprietà di bene immobile (rep.
12588, n. 9406, registrato in Noto il 04.02.2020 al n. 1158, serie 1T, del 30.01.2020) nella parte in cui pagina 2 di 12 si stabilisce il prezzo di vendita in euro 185.000,00 e disporre, ai sensi del combinato disposto dall'articolo 35 della legge 865/1971, dell'articolo 18 del d.p.r. 380 del 2001, nonché degli articoli
1418, 1419 e 1339 del codice civile, la sostituzione automatica del suddetto prezzo di vendita con quello stabilito ex legge di euro 110.583,70 e condannarsi la convenuta alla restituzione della differenza pari ad 74.416,30 euro.
In particolare parte attrice esponeva che la convenuta è assegnataria, giusto atto pubblico stipulato con la (C.F. )”, di assegnazione alloggi di Controparte_2 P.IVA_1
Cooperativa del 16.10.2001 (rep. 27495, Raccolta 15259, registrato a Lentini il 25.10.2001 al n. 904) di un appartamento e di un garage, giusta concessione edificatoria ottenuta da parte del Comune di Lentini
in favore della del 28.11.1997, rep. N. 28805 e che detti immobili Controparte_3
sono stati oggetto di un atto di vendita con riserva di proprietà di bene immobile, tra il sig. Parte_1
odierno attore, n.q. di acquirente, e la sig.ra odierna convenuta, n.q. di
[...] CP_1
venditore. L'attore lamenta di aver successivamente appreso che il suddetto immobile è soggetto a vincolo di determinazione del prezzo, non essendo esso libero, bensì legato a specifici parametri richiamati nella Convenzione per la Concessione Edilizia del diritto di superficie ai sensi della L.
865/1971 art. 35, stipulata in data 24 Marzo 1995 tra il Comune di Lentini e la “ CP_2 [...]
(c.f. ” (doc. n. 2). CP_4 P.IVA_1
Ciò premesso l'attore chiedeva la restituzione del prezzo corrisposto in eccedenza (euro 74.416,30) pari cioè alla differenza tra il prezzo di acquisto (185.000,00 euro) ed il prezzo da applicarsi ex art. 1339
c.c. (110.583,70 euro), eccependo la nullità ex art. 1419, comma 2 c.c. della sola clausola contenente il prezzo difforme e chiedendo l'inserzione automatica della detta clausola ai sensi dell'art. 1339 c.c..
Alla prima udienza, tenuto conto del mancato rispetto del termine a comparire ex art. 163 bis c.p.c., il precedente Decidente disponeva il rinnovo della notifica nei termini di legge rinviando l'udienza al
25.09.2023. pagina 3 di 12 Con istanza del 10.06.2023 parte attrice chiedeva di essere rimessa in termini per la rinnovazione dell'atto di citazione atteso che, effettuata la notifica a mezzo posta in data 7.04.2023 la notifica non andava a buon fine perché il destinatario risultava sconosciuto all'indirizzo indicato, rendendosi così
necessario attivare la procedura con la notifica a mezzo Ufficiale Giudiziario presso il Tribunale di
Asti.
Concessa la rimessione in termini dal precedente Decidente veniva fissata una nuova udienza.
Radicatosi il contraddittorio si costituiva tempestivamente eccependo, in via CP_1
preliminare, la nullità dell'atto di citazione per mancato rispetto del termine fissato dal Giudice per la rinnovazione della notifica e presentazione dell'istanza di rimessione in termini quando già lo stesso era spirato nonché per mancato rispetto del requisito imposto dall'art. 163 co. 7 c.p.c., posto che in tutte le copie della citazione sono assenti sia l'invito a costituirsi nei termini di legge che gli avvertimenti in ordine alle decadenze e per errata collazione dell'atto di citazione in rinnovazione. Nel merito la convenuta deduceva l'inadempimento del Notaio che ha rogato l'atto di vendita per non averla informata dell'esistenza di un vincolo relativo al prezzo massimo di vendita e che già prima della stipula dell'atto di vendita parte attrice era a conoscenza dello stato giuridico dell'immobile (costruito in edilizia convenzionata) e delle relative dirette conseguenze (vincolo sul prezzo di vendita).
Deduceva, quindi, che l'inadempimento dell'obbligo di buona fede da parte dell'attore comporti il venir meno della pretesa avanzata dallo stesso nel presente giudizio. La convenuta chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa il Notaio rogante e il rigetto delle domande proposte.
Assegnati i termini per il deposito delle memorie istruttorie la causa è stata rinviata all'odierna udienza per la discussione e decisione.
Preliminarmente vanno disattese le censure di parte convenuta in ordine alla nullità della citazione atteso che controparte si è attivata per provvedere alla rinnovazione della citazione nei termini di legge e, pertanto, non è incorsa in alcuna decadenza. Inoltre infondata risulta la doglianza relativa alla pagina 4 di 12 mancata indicazione dell'avvertimento di cui al n. 7) dell'art. 163 c.p.c. in quanto nell'atto di citazione risulta sussistente il detto elemento (vd. pag. 9 della citazione) e la doglianza relativa alla errata collazione della citazione in rinnovazione atteso che la costituzione del convenuto ha avuto effetto sanante.
Prima di entrare nel merito della lite, è opportuna una breve premessa circa il quadro normativo e giurisprudenziale di riferimento. Com'è noto, l'art. 35 della l. n. 865/1971 disciplina il procedimento attraverso cui i comuni (e i consorzi) concedono il diritto di superficie su determinate aree per la costruzione di case di tipo economico e popolare, prevedendo, al comma 7, che la concessione debba essere deliberata dal consiglio comunale (o dall'assemblea del ) e che con tale delibera debba CP_5
essere determinato il contenuto della convenzione da stipularsi, per atto pubblico, da trascriversi presso il competente ufficio dei registri immobiliari, tra l'ente concedente ed il richiedente Il comma 8 del medesimo art. 35 indica poi una serie di elementi che la citata convenzione (tra l'ente concedente e il richiedente la concessione) deve prevedere tra, cui i criteri “(…) per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa sia consentita” (così, lett. e del comma 8 dell'art. 35).
Sull'interpretazione della normativa richiamata è intervenuta nel 2015 la Suprema Corte a Sezioni
Unite, chiarendo che “il vincolo del prezzo massimo di cessione dell'immobile in regime di edilizia agevolata ex art. 35 della l. n. 865 del 1971, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione ex art. 31, comma 49 bis, della l. n. 448 del 1998, segue il bene nei passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con efficacia indefinita” e che in ipotesi di difformità tra il prezzo di cessione pattuito in un contratto e il prezzo massimo previsto dalle citate convenzioni trova applicazione il combinato disposto degli artt. 1419, comma 2, e 1339 c.c., sicché la clausola contrattuale difforme viene dichiarata nulla e viene sostituita con la clausola determinativa del prezzo (Cass. Sez. Un. n. 18135/2015).
Di recente, la disciplina del prezzo massimo di cessione - che, come detto, negli alloggi di edilizia convenzionata agevolata costruiti ai sensi dell'art. 35 della l. n. 865/1971 costituisce onere reale - e pagina 5 di 12 quella relativa all'affrancazione del vincolo è stata modificata dall'art. 25 undecies della l. n. 136/2018.
Gli aspetti di maggiore rilievo dell'intervento normativo sono, in estrema sintesi, i seguenti: 1) la possibilità per chiunque vi abbia interesse (non più i soli attuali titolari del diritto di proprietà o del diritto di superficie) di chiedere e pagare l'affrancazione dal vincolo reale del prezzo massimo di cessione, con conseguente sussistenza di un vero e proprio diritto potestativo rispetto al quale i titolari attuali del diritto di proprietà o di superficie si trovano in posizione di soggezione;
2) la determinazione con decreto del Ministro dell'Economia e delle Finanze della somma necessaria all'affrancazione; 3)
durante la pendenza della rimozione dei vincoli (ossia dopo l'avvio da parte del soggetto legittimato della procedura amministrativa di “affrancazione” dell'immobile dall'onere reale) il contratto con cui è
stato trasferito l'immobile sottoposto a vincoli non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo di mercato contrattualmente previsto e il prezzo massimo di cessione, di talché l'acquirente non può agire contro l'alienante per la ripetizione della somma indebitamente corrisposta, pari alla differenza fra i due prezzi;
4) l'estinzione dell'onere reale del prezzo massimo di cessione a seguito della positiva conclusione della procedura amministrativa di affrancazione determina anche retroattivamente l'estinzione dell'azione promossa per il conseguimento della differenza tra il prezzo vincolato e quello versato già instaurata dall'acquirente; 5) l'affrancazione comporta anche la rimozione di qualsiasi vicolo di natura soggettiva eventualmente ancora esistente, con conseguente liberà trasferibilità del bene, sia sotto il profilo del prezzo che sotto quello dei requisiti soggettivi dell'acquirente; 6) la normativa sull'affrancazione si estende anche alle compravendite immobiliari concluse prima della riforma.
L'art. 31, comma 49 bis, della legge 23 dicembre 1998 n. 448 ha previsto: “I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché́
del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all'art. 35 della
L.22.10.1971 n. 865 e successive modificazioni, per la cessione del diritto di superficie, possono essere pagina 6 di 12 rimossi, dopo che siano trascorsi almeno 5 anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale,
determinato anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l'applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell'Economia e delle Finanze, previa intesa in sede di conferenza unificata ai sensi dell'art. 9 D. Lgs. 28.8.1997 n. 281. Il decreto di cui al periodo precedente individua altresì̀ i criteri e le modalità̀ per la concessione da parte dei comuni di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 della L. 17.2.1992 n.
179, ricadenti nei piani di zona convenzionati”. E' stato introdotto il comma 49 quater dell'art.31 della legge n. 448 del 1998 che prevede: “In pendenza della rimozione dai vincoli di cui ai commi 49 bis e
49 ter il contratto di trasferimento dell'immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato. L'eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità̀ di cui ai commi
49 bis e 49 ter. La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì̀ la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva”. Ha previsto, inoltre, che “Le disposizioni di cui al comma 1
si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima della data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto” e che “Il decreto di cui al comma 49 bis dell'art. 31 della L.
23.12.1998 n. 448, come sostituito dal comma 1 lett. a) del presente articolo è adottato entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”.
pagina 7 di 12 La riforma in parola rileva in negativo per la cognizione della presente causa, in quanto nessun attuale o precedente titolare del diritto del diritto di proprietà superficiaria del bene immobile indicato nell'espositiva che precede ha allegato o documentato di aver proposto al Comune di Roma l'inerente richiesta di affrancazione del vincolo al prezzo massimo di cessione ex art. 35 della legge 865/1971,
sicché la domanda giudiziale di condanna alla restituzione di parte del corrispettivo corrisposto alla parte convenuta è procedibile, non essendo stata proposta alcuna istanza a norma dell'art. 49 bis dell'art.31 della L. 23.12.1998 n. 448, con la richiesta di affrancazione del bene immobile oggetto del contratto dedotto in giudizio;
la proposizione di tale istanza avrebbe determinato l'improcedibilità della domanda giudiziale, per la durata del procedimento amministrativo di rimozione del vincolo, l'effetto di cui all'art.31, comma 49 quater, L.n.448/1998 sopra riportato, stante l'inefficacia del contratto, avuto riguardo alla differenza tra prezzo massimo di cessione e prezzo pattuito dalle parti, con la conseguente improcedibilità della domanda giudiziale dalla proposizione dell'istanza e fino all'inerente provvedimento di definizione e con la configurabilità del solo accertamento oggetto della domanda di declaratoria della nullità della clausola determinativa del prezzo pattuito dalle parti in causa, con esclusione della domanda di condanna alla ripetizione d'indebito, che sarebbe divenuta improcedibile.
Ciò premesso le domande di parte attrice sono fondate e meritano accoglimento.
Per la vendita della proprietà superficiaria degli immobili di edilizia agevolata convenzionata realizzati in base a convenzioni concluse ex art. 35 L. n. 865/1971 nell'ambito dell'attuazione di piani di edilizia economica e popolare trovavano applicazione all'epoca della convenzione in questione i commi 7° ed
8° dell'articolo suindicato, secondo i quali la determinazione del prezzo massimo delle cessioni consentite intervenute prima dell'eventuale estinzione per scadenza del termine di durata del diritto di superficie e delle sanzioni per la sua inosservanza era rimessa dalla legge alle singole convenzioni, con la finalità di garantire l'accesso agli alloggi di edilizia economica e popolare alle fasce sociali più
deboli. Nel caso in esame, la convenzione stabiliva i requisiti necessari per ottenere l'assegnazione pagina 8 di 12 degli alloggi costruiti e per essere cessionari degli alloggi e determinava il prezzo massimo di cessione degli alloggi per le cessioni effettuate dalla società costruttrice al singolo socio e per le cessioni intervenute dopo sei mesi dall'ultimazione dei lavori. In particolare l'art. 8 individua i criteri di
“determinazione e revisione dei prezzi di cessione degli alloggi”.
Il vincolo del prezzo massimo di cessione è destinato a operare per la prima vendita effettuata dal concessionario dell'area in base alla convenzione e costruttore dell'edificio e per le vendite effettuate dai suoi aventi causa, indicati come proprietari dell'alloggio, non essendo stata prevista dalla legge alcuna distinzione tra la prima cessione dell'alloggio e le successive.
Come già rilevato, la sentenza n. 18135 del 16.9.2015 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione ha composto i precedenti contrasti giurisprudenziali e ha affermato il principio per cui: “Il vincolo del prezzo massimo di cessione dell'immobile in regime di edilizia agevolata ex art. 35 della l. n. 865 del
1971, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione ex art. 31, comma 49 bis, della l. n. 448
del 1998, segue il bene nei passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con efficacia indefinita, attesa la "ratio legis" di garantire la casa ai meno abbienti, senza consentire operazioni speculative di rivendita.” (Cass., Sez. Un. Civ., sentenza n. 18135 del 16.9.2015, C.E.D. Corte di Cassazione, Rv.
636470-01). La Suprema Corte ha considerato, quale argomento risolutivo, l'entrata in vigore in data
13.7.2011 dell'art. 31 comma 49 bis della L.n. 448/1998, che ha riconosciuto il diritto di tutti i proprietari e titolari di diritto di superficie su alloggi di edilizia agevolata convenzionata, anche se non assegnatari originari di tali alloggi, di richiederne l'affrancazione e di ottenere attraverso una procedura amministrativa regolamentata dai Comuni la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione, sul presupposto della persistenza del vincolo sugli immobili anche dopo il trasferimento dal costruttore concessionario al primo acquirente, ha riconosciuto che nelle vendite del diritto di superficie su alloggi realizzati in base a convenzioni tra il Comune ed il costruttore ex art. 35 L. n. 865/1971, in sede di attuazione di piani di edilizia economica e popolare, il prezzo massimo di cessione imposto dalle pagina 9 di 12 convenzioni attuative dell'art. 35 comma 8° della L. n. 865/1971, trascritte nei registri immobiliari,
costituisce un onere reale che permane sugli immobili anche nelle cessioni successive alla prima fino a che non venga rimosso attraverso l'affrancazione, allo scopo di garantire l'accesso agli alloggi popolari delle fasce sociali deboli e di evitare che i beneficiari delle assegnazioni possano speculare in danno dei loro aventi causa rivendendo gli immobili a prezzo di mercato, e tale interpretazione ha trovato poi conferma nelle sentenze della Corte di Cassazione del 3.1.2017 n. 21, del 4.12.2017 n. 28949 e del
28.5.2018 n. 13345 e nell'orientamento della giurisprudenza di merito.
Per conseguenza, la norma imperativa è costituita dall'art. 35 comma 8° della L. n. 865/1971 e dalla convenzione, la cui violazione da parte del contratto di compravendita con riserva della proprietà
stipulato dalle parti in causa, con cui è stato pattuito il prezzo di € 185.000,00 ha determinato la nullità
parziale di tale clausola contrattuale ex artt. 1418, comma 1°, e 1419 c. c., e la sua sostituzione automatica ex art. 1339 c.c. col prezzo massimo di cessione, che il Comune ha determinato, come da certificazione depositata, in €110.583,70.
Né può trovare applicazione nel caso di specie la normativa regionale di cui all'art. 5 della Legge 2
ottobre 2020, n. 21, con cui la Regione Sicilia ha disposto che i limiti imposti alle convenzioni urbanistiche ai sensi della legge n. 865/1971 e successive modifiche ed integrazioni, riguardanti la determinazione del prezzo di vendita e del canone di locazioni, o eventuali diritti di prelazione,
decadono trascorsi venticinque anni dalla stipula della convenzione medesima atteso che il contratto di vendita è stato stipulato prima del decorso del detto termine. Infatti il contratto di vendita è stato stipulato il 30.01.2020 mentre la convenzione è stata stipulata in data 24.03.1995 per cui non è decorso il termine di venticinque anni di cui alla suddetta legge, a nulla rilevando il fatto che in data 25.10.2021
è stato stipulato l'atto di consenso a cancellazione di riserva di proprietà atteso che la vendita si era già
perfezionata.
pagina 10 di 12 Inoltre non coglie nel segno la difesa della convenuta nella parte in cui deduce la violazione dell'obbligo di buona fede da parte dell'attore che sarebbe stato a conoscenza dell'esistenza dei vincoli alla determinazione del prezzo al momento della stipula dell'atto di vendita atteso che la disciplina di cui all'art. 1339 e 1419 c.c. trova applicazione a prescindere dallo stato di buona o male fede delle parti.
Stante l'applicabilità della sostituzione automatica della clausola nulla può trovare accoglimento la domanda di ripetizione di indebito avanzata dalla parte attrice nei confronti di per CP_1
l'importo di € 74.416,30, che è pari alla differenza tra il prezzo di mercato pagato di € 185.000,00 e il prezzo massimo di cessione dovuto pari a € 110.583,70, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo.
Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo secondo i parametri minimi per tutte le fasi attesa l'attività svolta, seguono la soccombenza e vanno poste a carico di parte convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
- dichiara la nullità del contratto di compravendita rogato il 30.01.2020 dal notaio Dott. Per_1
(repertorio n. 12588, raccolta n. 9406, registrato in Noto il 04.02.2020 al n. 1158, serie
[...]
1T), nella parte in cui determina in € 185.000,00 il prezzo di vendita, con sostituzione a esso, ai sensi dell'art. 1339 c.c., del prezzo massimo di cessione pari a € 110.583,70;
- condanna a pagare a la somma di € 74.416,30, oltre CP_1 Parte_1
interessi legali dalla domanda al saldo;

- condanna al pagamento delle spese processuali in favore di parte attrice che si CP_1
liquidano in complessivi euro 7.052,00 oltre I.v.a, C.p.a. e rimborso spese generali come per legge.
pagina 11 di 12 Sentenza resa ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.
Così deciso in Siracusa, 20/11/2025
Il GIUDICE
dott. Gabriella Anna Leonardi
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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