n. 7299/2022 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Napoli Nord
II SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona del dott. Antonio
Caradonna, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7299/2022, avente ad oggetto: vendita
di cose immobili, riservata rinviata per la decisione all'udienza ex art. 127 ter cpc. del
20.6.2025 con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., assegnata a sentenza con ordinanza del 5.7.2025,
, (CF: ) rapp. e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
NG IG DW NE (CF: , elettivamente C.F._2
domiciliata in Indirizzo Telematico, presso lo studio del predetto difensore.
PARTE ATTRICE
CONTRO
(CF: ) rapp. e difesa dall'avv. Controparte_1 C.F._3
IA DA (CF: ), elettivamente domiciliata in C.F._4
Centro Direzionale Isola G1 Napoli, presso lo studio del predetto difensore. pagina 1 di 9 PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI
Come in atti.
Ai sensi degli artt. 132 secondo comma n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. la motivazione della sentenza consiste nella succinta esposizione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni giuridiche della decisione, anche con riferimento a precedenti conformi.
A norma dell'art. 16 bis, comma 9 octies del D.L. 18 ottobre 2012, n. 179, convertito, con modificazioni, dalla L. 17 dicembre 2012, n. 221 (comma aggiunto dall'art. 19, comma 1, lett. a), n. 2 ter) del D.L. 27 giugno 2015, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015, n. 132), la presente sentenza viene redatta in maniera sintetica, tenendo conto delle indicazioni contenute nel decreto n. 136 in data 14.9.2016 del Primo Presidente della Corte di Cassazione, e delle considerazioni contenute nella Circolare del CSM (adottata il 5.7.2017) di cui alla nota 6.7.2017 Prot.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato, conveniva in Parte_1
giudizio innanzi a questo Tribunale, deducendo a sostegno della Controparte_1
domanda di aver stipulato in data 1.9.2020 un contratto preliminare di vendita dell'unità immobiliare identificata al Catasto edilizio urbano al foglio 6, particella
6112, sub 2 cat. A/4 classe 2, consistenza 1,5 vani, rendita catastale Euro 51,13 ed al foglio 6, particella 6112, sub 5 cat. A/4 classe 2, consistenza 2 vani, rendita catastale
Euro 68,17, per un importo complessivo pari ad euro 120.000,00. Deduceva ancora di pagina 2 di 9 aver versato alla a titolo di caparra confirmatoria, la somma di euro 900,00, CP_1
con bonifico dell'1.9.2020, ma che in data 17.12.2021, con successiva scrittura privata e ad integrazione del preliminare di compravendita, le parti provvedevano a precisare e ad integrare la caparra confirmatoria nella somma pari ad euro 11.000,00,
versata con bonifici di euro 8.000,00 in data 14.9.2020, euro 2.100,00 in data
11.1.2021 ed euro 900,00 in datata 30.6.2021, oltre la somma di euro 900,00 versati all'atto della sottoscrizione del preliminare, stabilendo anche la data del rogito notarile da effettuarsi entro e non oltre il 30.3.2022. Deduceva ancora che, non essendovi i titoli formali per il trasferimento dell'immobile, così come anche evidenziato dal notaio rogante, di aver dichiarato il recesso dal contratto preliminare concluso il 1.9.2020, ed integrato con successiva scrittura privata del 17.12.2021, per inadempimento grave del promittente venditore, ai sensi dell'articolo 1385 cc.,
comma 2, e, per gli effetti, chiedeva la condanna di al risarcimento Controparte_1
dei danni di conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento contrattuale, da quantificarsi in via equitativa o quella somma maggiore o minore che sarà provata in corso di causa.
Si costituiva parte convenuta la quale contestava in fatto ed in diritto l'avversa domanda, deducendo che , nonostante fosse in possesso di tutta la Parte_1
documentazione, aveva sempre rappresentato una situazione differente dalla realtà,
facendo cadere in errore anche il Notaio che, però, stilava una relazione Persona_1
senza conoscere lo stato dei luoghi;
deduceva ancora che, a causa dei continui rinvii pagina 3 di 9 della che non aveva mai manifestato intenzioni concrete per acquistare Pt_1
l'immobile, incaricava l'arch. che in data 14.4.2022 consegnava Persona_2
al Notaio una perizia giurata in cui si descrivevano dettagliatamente lo stato dei luoghi e tutte le conformità richiesta dal contratto preliminare di compravendita. Ciò
nonostante, non veniva più rogato l'atto di trasferimento dell'immobile de quo.
Ciò posto in fatto, l'attrice avanzata due domande di cui solo una, cioè quella relativa all'esercizio del diritto di recesso, può ritenersi accoglibile con le relative conseguenze.
Dal tenore del contratto preliminare di vendita e della successiva integrazione,
sottoscritti dalle parti ed entrambi depositati agli atti del giudizio, è fuor di dubbio, in quanto circostanza pacificamente ritenuta attesa l'assenza di specifiche contestazioni,
il valore di caparra confirmatoria - ex art. 1385 cc. - che le stesse intendevano conferire al contenuto della clausola secondo cui veniva regolato il versamento del complessivo importo di euro 11.900,00 da parte della alla Pt_1 CP_1
Secondo il disposto del richiamato art. 1385 cc., il venditore deve restituire il doppio della caparra confirmatoria quando è inadempiente, ovvero si ritira dal contratto preliminare senza giusta causa (ad es., non presentandosi al rogito o non adempiendo ad un obbligo essenziale), e l'acquirente esercita il diritto di recesso chiedendo il doppio della somma versata come forma di risarcimento predeterminato.
Nel caso di specie, la prova del grave inadempimento emersa a carico della dagli atti del giudizio, risiede dalla mancata produzione della Controparte_1 pagina 4 di 9 documentazione attestante la regolarità formale dell'immobile oggetto della vendita de qua, come richiesti alla convenuta dal notaio incaricato dalla per la stipula Pt_1
del rogito.
Nonostante il rinvio concesso per permettere alla di sanare l'irregolarità CP_1
formale, la stessa non vi ottemperava;
né a tal fine spiegava valore decisivo la relazione di parte redatta da un suo tecnico e prodotta dalla convenuta, a cui il Notaio
incaricato non riconosceva alcuna efficacia ai fini della corretta stipula del rogito per il trasferimento dell'immobile, fatto per cui rimaneva il letale inadempimento che induceva l'acquirente a decidere di esercitare il diritto di recesso.
Nel caso di specie, trattasi di inadempimento grave: il primo comma dell'art. 1385 cc. chiarisce che, se tutto va a buon fine, la caparra funge da acconto o viene restituita, il secondo comma fissa le modalità del cosiddetto diritto di recesso per caparra. Se l'acquirente non adempie, il venditore può recedere e trattenere la somma.
Se, al contrario, è il venditore a non adempiere, scatta il diritto dell'acquirente di recedere e pretendere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria. Tale
meccanismo è quello che si applica nei contratti preliminari, dovendo garantire una soluzione rapida ai problemi che possano presentarsi nel corso della loro definizione.
L'acquirente versava la caparra confirmatoria, per cui le parti Parte_1
concordavano un termine essenziale per la stipula del contratto definitivo, avendo la venditrice sin da subito garantito la piena regolarità urbanistica e Controparte_1
catastale del bene;
né tantomeno ella, dopo che erano state rilevate le richiamate pagina 5 di 9 irregolarità formali a carico dell'immobile, provvedeva a sanarle pur potendo farlo sino al giorno della convocazione davanti al Notaio, e pur avendo a disposizione un lungo termine concessole con un successivo rinvio dopo la prima convocazione. Ciò
in quanto, il promissario acquirente deve comunque concedere del tempo al venditore per ripristinare lo stato legittimo dell'immobile, seppur contesti allo stesso abusi e illeciti edilizi (Ord. Cassazione Civile n. 18051/ 2023).
Il diritto di recesso per caparra confirmatoria, previsto dall'art. 1385 c.c., non è
un recesso convenzionale, ma una speciale forma di risoluzione per inadempimento,
che non richiede l'intervento del giudice per produrre i suoi effetti. I suoi presupposti però sono gli stessi della risoluzione ordinaria: l'inadempimento deve essere grave avuto riguardo all'interesse del creditore e imputabile alla controparte.
La parte non inadempiente, pertanto, si trova di fronte a un bivio, con due percorsi alternativi e non cumulabili (Cassazione S.U. n. 553/2009): può chiedere in giudizio la risoluzione del contratto (ex art. 1453 c.c.) e il risarcimento del danno integrale, in questo caso, dovrà provare l'intero ammontare del pregiudizio subito, e la caparra potrà valere solo come un acconto su quanto liquidato dal giudice, oppure esercitare il diritto di recesso, in questo caso la dichiarazione unilaterale provoca la risoluzione del contratto e dà diritto a una liquidazione forfettaria del danno. A
seconda di chi sia l'inadempiente, si potrà trattenere la caparra o richiederne il doppio, concretizzando così la restituzione della caparra confirmatoria come sanzione. Essendo assoluta tra i due rimedi l'incompatibilità strutturale e funzionale,
pagina 6 di 9 intrapresa una via, la parte denunciante non può più cambiare idea e chiedere la soluzione alternativa.
Nel caso di specie, l'attrice formulava entrambe le due domande, omettendo di subordinare l'una all'altra; in istruttoria, però, produceva le prove solo in relazione all'azione di recesso ex comma 2 dell'art. 1385 cc., tal che sceglieva tacitamente la strada più agevole per definire la vicenda.
In materia, la mancata regolarizzazione catastale dell'immobile costituisce un grave inadempimento imputabile al venditore, tale da ledere l'interesse della parte acquirente a ricevere un bene conforme e commerciabile. Ai fini della definizione della gravità dell'inadempimento, nel caso di specie risulta essere decisivo il contenuto della comunicazione del 3.10.2025 inviata all'attrice dal
[...]
, con cui si richiamava la nota prot. 12088 del 10.7.2025, che a Controparte_2
sua volta richiamava l'ingiunzione n. 57 emessa dallo stesso Ente in data 4.9.2025,
con cui si intimava alla di abbattere le opere abusive sull'immobile de quo. CP_1
Così definito il quadro probatorio, la persistenza degli abusi sull'immobile de quo rende legittimo il recesso esercitato dall'acquirente , cui segue la Parte_1
condanna della venditrice alla restituzione del doppio dell'importo Controparte_1
quantificato quale caparra confirmatoria, allo stato ammontante ad euro 23.800,00,
cui vanno aggiunti gli interessi dalla domanda al soddisfo.
Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 comma 1 c.p.c. e vengono liquidate come da dispositivo, in considerazione del valore della controversia pagina 7 di 9 individuato ai sensi degli artt. 5 D.M. 10/3/2014 n. 55 e dell'art. 14 comma 1 c.p.c. e quindi dello scaglione di valore corrispondente al liquidato, per tutte le fasi contemplate dall'art. 12 comma 3 del medesimo regolamento ministeriale e con l'applicazione dei relativi livelli previsti dalla Tabella n. 2 allegata al decreto, che si riferisce ai giudizi di cognizione ordinaria. A tale importo vanno comunque aggiunti l'IVA e la CPA se documentate con fattura quali accessori delle spese legali (cfr.
Cass. civ. sez. III, 8/11/2012, n. 19307) nonché il 15% sui compensi a titolo di rimborso forfettario ex art. 2 comma 2 D.M. 10/3/2014 n. 55, che è dovuto “in ogni caso” e quindi segue automaticamente la condanna pronunciata ex art. 91 comma 1
c.p.c. (v. Cass. civ. sez. III, 8/7/2010, n. 16153).


P.Q.M.


Il Tribunale,
in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla domanda avanzata da nei confronti di così provvede: Parte_1 Controparte_1
- In accoglimento della domanda di parte attrice dichiara il recesso della
[...]
dal contratto preliminare concluso l'1.9.2020 integrato con successiva Pt_1
scrittura privata del 17.12.2021, per inadempimento del promittente venditore,
ai sensi dell'articolo 1385, comma 2, del codice civile;

- condanna al pagamento in favore della , per le Controparte_1 Parte_1
causali di cui in parte motiva, dell'importo di euro 23.800,00, quale doppio pagina 8 di 9 della caparra confirmatoria versata da quest'ultima, oltre interessi a far data dalla domanda al soddisfo;

- Condanna altresì la parte convenuta rimborsare alla parte attrice le spese di lite,
che si liquidano in € 5.077,00 per compenso professionale ed € 271,32 per esborsi, oltre rimborso forfettario al 15%, CPa ed IVA come per legge.
Aversa, 23/12/2025
Il Giudice
dott. Antonio Caradonna
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