Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano Tribunale di Civitavecchia Sezione Civile Il Tribunale di Civitavecchia, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone all'udienza del 2.12.2025, all'esito della discussione orale ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3028 del Registro Generale Affari Contenziosi dell'anno 2023, pendente tra
.f. e P.IVA con sede in Roma, Piazzale di Porta Pia Parte_1 P.IVA_1
n.116, in persona del legale rappresentante pro tempore, cav. (C.F. Parte_2 [...]
), rappresentata e difesa dall'Avvocato Alberto Nanni (C.F. C.F._1 [...]
, p.e.c. , del Foro di Milano e dall'Avvocato Oreste C.F._2 Email_1
LE NO (C.F , p.e.c. ), CodiceFiscale_3 Email_2 del Foro di Roma, elettivamente domiciliata presso lo Studio dell'Avvocato NO in Roma, Lungotevere delle Navi n. 30, in forza di procura speciale in atti
- opponente contro

orrente in 20123 Milano, Via Cordusio civico n.1, codice fiscale e Controparte_1 numero di iscrizione al registro imprese di Milano , in persona P.IVA_2 dell'amministratore con poteri e legale rappresentante dott. Controparte_2 Cont (“ ”), quale società di gestione e pertanto nell'interesse del Fondo di Investimento Alternativo (FIA) Italiano Riservato di Tipo Chiuso denominato “Mazer” (“Fondo”), rappresentata e difesa dall'Avvocato Paolo Federico Villani del foro di Milano ( , , e dall'Avvocato C.F._4 Email_3
ER AL ( , ) del foro C.F._5 Email_4 di Roma, presso lo studio del quale in 00195 Roma, Viale Carso n. 63.è elettivamente domiciliata, giusta procura agli atti opposta Conclusioni: come in atti FATTO E DIRITTO Con ricorso depositato in data 6.11.23 proponeva opposizione Parte_1 avverso il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 941/2023 emesso dal Tribunale di Civitavecchia in data 17.10.2023 su ricorso di e notificato a in Controparte_1 Pt_1 data 31.10.2023 per il pagamento della somma capitale di Euro 585.300,18 a titolo di canoni di locazione ed oneri accessori relativi all'immobile con destinazione logistica sito in Fiumicino, Via della Corona Boreale n. 240 per il periodo 1/8 – 30/9/2023. Rappresentava l'opponente che il Decreto Ingiuntivo era stato illegittimamente emesso a causa della abusiva condotta di che aveva omesso di riferire l'intera vicenda che CP_1 la contrapponeva a che tale abusiva condotta processuale era stata assunta da Pt_1 anche in precedenza avendo chiesto ed ottenuto da questo Tribunale altri due CP_1
1 decreti ingiuntivi provvisoriamente esecutivi dell'ingente importo di Euro 1.639.055,00 nonché dell'importo di Euro 877.950,28. Deduceva nel merito la non debenza dei canoni attesa la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento di CP_1
Concludeva la opponente affinchè il Tribunale : in via preliminare, con provvedimento emesso inaudita altera parte, disponesse ai sensi dell'Art. 649 c.p.c. l'immediata sospensione della provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto n. 941/2023 emesso in data 17/10/2023; in via pregiudiziale per la riunione del presente giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo con quello pendente avanti a questo stesso Tribunale di Civitavecchia, dott.ssa Maria Emanuela Ragusa, sub R.G. n. 143/2023 ed in conseguenza dell'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di locazione sottoscritto in data 20 settembre 2021 per grave inadempimento di dichiarare non dovuti da Controparte_1 Pt_1
i canoni di locazione relativi al periodo dal 1 agosto 2023 al 25 settembre 2023;
[...] conseguentemente annullare e/o revocare e comunque dichiarare privo di qualsiasi effetto giuridico il decreto ingiuntivo n. 941/2023 emesso dal Tribunale di Civitavecchia in data 17 ottobre 2023, nonché dichiarare che nulla è dovuto da Parte_1 Controparte_1 titolo di canone di locazione ovvero indennità di occupazione per il periodo dal 1 agosto 2023 al 25 settembre 2023; dato atto e dichiarato che ha chiesto ed ottenuto il CP_1 menzionato decreto ingiuntivo abusando del procedimento monitorio, condannare CP_1 per lite temeraria nella misura di giustizia. ripercorrendo le vicende giudiziarie inter partes rappresentava di avere Parte_1 convenuto il Fondo avanti il Tribunale di Milano esponendo: che dopo pochi mesi dalla stipula di un precedente contratto inter partes del 2018, doveva constatare il “rapido degrado della pavimentazione industriale dell'Immobile con vistosi avvallamenti e fessurazioni della superficie e cedimenti del giunto strutturale di tipo joint che inficia il passaggio dei carrelli elevatori”; che nei mesi successivi, in aggiunta alle problematiche già segnalate, aveva dovuto Pt_1 denunciare ulteriori fenomeni di degrado della pavimentazione industriale, lamentando, in particolare, lo sfaldamento della pavimentazione stessa con rilascio di polveri sulle merci (alimentari) stoccate nell'Immobile; che il Fondo aveva promosso ricorso per accertamento tecnico preventivo nei confronti del progettista, del direttore dei lavori e dell'impresa appaltatrice che aveva realizzato la pavimentazione dell'Immobile; che con accordo mediante scambio di corrispondenza in data 6 agosto 2021 il Fondo e avevano Pt_1 pattuito in sede transattiva che il primo avrebbe eseguito sull'Immobile gli interventi di rimedio individuati di concerto tra le parti e rinunciava ad ulteriori pretese a fronte Pt_1 del pagamento dell'importo di Euro 3.200.000,00 oltre IVA e della concessione di opzione per condurre in locazione altre porzioni del medesimo complesso immobiliare;
che in forza dell'Accordo Transattivo le parti avevano anche convenuto (i) di risolvere consensualmente il vecchio Contratto di Locazione e (ii) di stipulare un nuovo contratto di locazione con il medesimo canone ma con una durata di anni dodici. Lamentava la opponente che, successivamente alla esecuzione delle Opere Rimediali da parte del Fondo, erano emersi “ulteriori e più gravi vizi” alla pavimentazione dell'Immobile sicchè, dopo avere fatto predisporre una relazione da parte di un proprio tecnico che avrebbe confermato la inutilizzabilità dell'Immobile, con lettera in data 30 settembre 2022 aveva dichiarato di voler attivare la nomina dell'esperto indipendente previsto dall'articolo 4.05 dell'Accordo Transattivo;
che in data 14 dicembre 2022 l'Esperto Indipendente ing.
nominato dal presidente dell'Ordine degli Ingegneri di Milano su istanza di Persona_1
aveva reso disponibile alle parti il proprio parere tecnico, descrivendo la natura Pt_1
2 delle opere necessarie per porre definitivamente rimedio alle problematiche della pavimentazione dell'Immobile e precisando che l'esecuzione delle stesse opere sarebbe stata incompatibile con la presenza del conduttore presso l'Immobile. aveva quindi ribadito l'intenzione di astenersi dal pagamento del canone di Pt_1 locazione e precisato la propria intenzione di rilasciare l'Immobile. Concludeva, quindi, per l'accoglimento dell'opposizione giacché la pavimentazione dei locali oggetto di locazione presentava gravissimi vizi strutturali che non potevano essere eliminati se non mediante il completo e definitivo rifacimento della pavimentazione stessa. Si costituiva la opposta che chiedeva, preliminarmente, di disporre la riunione della presente controversia al giudizio pendente avanti a questo stesso Tribunale di Civitavecchia, dott.ssa Maria Emanuela Ragusa, sub R.G. n. 143/2023; nel merito chiedeva il rigetto dell'opposizione nonché “Accertare e dichiarare la intervenuta risoluzione del Nuovo Contratto di Locazione per inadempimento Dichiarare tenuta e per l'effetto Parte_1 condannare al pagamento in favore del della somma di Euro 585.300,18,07 Parte_1 Pt_3 oltre IVA e vute per il titolo di cui in va ovvero quella maggiore o minore somma che fosse ritenuta di giustizia;
Rigettare ogni domanda di e mandare Parte_1 Cont assolti la ed il Fondo;
In via subordinata Previa ogni declarat nel merito dichiarare risoluto il Nuovo Contratto di Locazione per inadempimento di;
nella Parte_1 denegata e non creduta ipotesi di accoglimento totale o parziale delle domande di Parte_1 Cont accertare e dichiarare che è parte del rapporto sostanziale e processuale qu Cont del Fondo e non in proprio e, in ogni caso, accertare che il patrimonio della è autonomo rispetto a quello del Fondo”. In ogni caso con vittoria di spese del giudizio. Rappresentava la opposta che con l'accordo transattivo intervenuto con in data Pt_1
6.8.2021, a fronte del pagamento della non rilevante somma di Euro 3.200.000,00 oltre IVA la conduttrice aveva accettato - a fronte dei noti problemi alla pavimentazione - di rinunciare ad ulteriori pretese e a richiedere al Fondo l'esecuzione di opere diverse dalle c.d. Opere Rimediali. Sottolineava la opposta: che le parti avevano concordemente individuato la natura e la qualità delle opere necessarie per mitigare le manifestazioni esteriori dei problemi della pavimentazione ed avevano concordemente previsto che le Opere predette avrebbero dovuto essere ripetute, ritenendo che, appunto, la quantità di Opere Rimediali sarebbe stata idonea a mantenere sotto controllo il problema;
che le parti avevano disciplinato il caso in cui si fossero manifestati ulteriori e diversi problemi alla pavimentazione al paragrafo “4.04. (“Qualora successivamente al perfezionamento del presente Accordo si dovessero verificare ulteriori problematiche alla Pavimentazione, ad oggi non previste e non prevedibili e diverse da quelle oggetto delle Opere Rimediali, le parti collaboreranno secondo buona fede per concordare i tempi ed i modi di eventuali ulteriori opere di manutenzione straordinaria della Pavimentazione dell'Immobile (le “Ulteriori Opere”)”; che, quindi, con la stipula dell'Accordo Transattivo erano state individuate opere che, se ripetute nel tempo secondo la concreta necessità, avrebbero consentito di porre rimedio non alle cause, ma agli effetti delle problematiche della pavimentazione;
che le opere Opre Rimediali avevano sortito il loro effetto finché erano state eseguite ma che a far data dal primo trimestre del 2022 Pt_1 ne aveva sostanzialmente impedito l'esecuzione e chiesto la attivazione dell'Esperto Indipendente, ma non aveva mai richiesto al Fondo di eseguire le relative opere, né aveva agito in giudizio per farle eseguire: tutto ciò nonostante le problematiche alla pavimentazione fossero sempre le stesse, ben note a e consapevolmente fatte oggetto Pt_1 di accordo transattivo.
3 La presente causa veniva dal Presidente di sezione rimessa dinanzi alla dott.ssa Ragusa per essere eventualmente riunita con il procedimento RG. 143/2023: la riunione non veniva effettuata. Per un avvicendarsi di magistrati assegnatari questo Tribunale, nella persona di questo magistrato, ha emesso sentenza n. 1067/2025 nel giudizio recante l'originario RG.143/2023 (poi RG.343/2023) con la quale accogliendo la domanda di ha dichiarato il contratto CP_1 registrato a Milano il 28.9.2021 relativo all'immobile sito in Fiumicino, Via della Corona Boreale n.240 risolto per grave inadempimento della odierna opponente e ha rigettato l'opposizione proposta da avverso il decreto ingiuntivo n. 774/23. Parte_1
Dovendo decidere la presente opposizione avverso il decreto monitorio n. 941/2023 si devono ribadire le motivazioni che già nel giudizio n.343/23 hanno indotto ad emettere la sentenza n. 1067/2025 e a ritenere non giustificato l'inadempimento di . Parte_1
E' pacifico il mancato pagamento da parte della opponente dei canoni oggetto del procedimento monitorio sul presupposto della presenza di gravi vizi nell'immobile, precisamente alla pavimentazione, scoperti solo dopo la stipula dell'accordo transattivo dell'agosto 2021, che ne rendevano, assume la opponente, impossibile l'utilizzo. Il presente giudizio trova, pertanto, il suo nucleo centrale nella interpretazione dell'Accordo del 6.8.21. Infatti: a) secondo l'accordo predetto aveva un effetto transattivo generale su tutte le CP_1 questioni attinenti ai vizi della pavimentazione e quindi anche relativamente ai problemi strutturali. Ai sensi dell'Accordo a fronte del pagamento di euro 3.2 milioni, aveva Pt_1 accettato di rinunciare ad ulteriori pretese e a richiedere al Fondo l'esecuzione di opere diverse dalle Opere Rimediali (cfr memoria pag 17) ivi specificamente contemplate;
CP_1
b) secondo la stessa era venuta a conoscenza dei ben più gravi problemi strutturali Pt_1 della pavimentazione solo nel settembre 2022 a seguito della lettura della relazione tecnica del proprio consulente, ing. ignorando, invece, al momento della firma Persona_2 dell'Accordo, l'esito dell'ATP (instaurato da nei confronti dell'esecutore dei lavori CP_1 alla pavimentazione) appreso oltre un anno dopo (nel settembre-ottobre 2022 appunto) e le cui risultanze aveva taciuto. Pertanto, secondo la prospettazione della odierna CP_1 opponente le problematiche strutturali della pavimentazione dell'Immobile erano rimaste estranee all'accordo transattivo che ineriva solo e soltanto i vizi della pavimentazione riparabili con le Opere Rimediali e cioè le opere elencate nell'Allegato 1 che si caratterizzavano per non essere invasive (come sarebbero state quelle richieste dai vizi strutturali) in quanto realizzabili “senza arrecare pregiudizio all'attività di ” Pt_1
(premessa m) dell'Accordo). La tesi di - secondo cui dopo la stipula dell'Accordo Transattivo del 6.8.21, si Pt_1 sarebbero manifestati nell'Immobile “ulteriori e più gravi vizi” rispetto a quelli che c'erano prima della conclusione dell'Accordo stesso, vizi di natura 'strutturale' ignorati in sede di stipula della transazione che, impedendo l'uso dell'immobile per lo scopo per il quale era stato concesso in locazione, giustificavano il mancato pagamento dei canoni, anche quelli oggetto della presente causa, non è condivisibile. I problemi alla pavimentazione lamentati sin dal 2018 da sono sempre stati i Pt_1 medesimi e trovano la loro origine in un problema strutturale ben conosciuto anche dalla conduttrice: il distacco della pavimentazione dal solaio in cemento armato sottostante. Il CTU incaricato nel giudizio di ATP aveva chiarito, infatti “i vizi di posa e di esecuzione riscontrati sono suscettibili di impedire che gli strati di materiale di cui è composta la pavimentazione
4 costituiscano un “unicum” monolitico, come tale in grado di offrire una elevata resistenza all'usura. Al contrario, la mancata coesione dei materiali stratificati sembra costituire proprio la causa del rapido deterioramento della pavimentazione dopo pochi mesi di un utilizzo conforme allo scopo per il quale è stata realizzata”. L'ing. tecnico di ha individuato i medesimi problemi lamentati dalla Per_2 Pt_1 conduttrice sin dall'inizio (la “problematica risulta essere di natura prettamente strutturale in quanto, come riscontrato dalle indagini strumentali e distruttive (carotaggi nello spessore del solaio), la soletta sovrastante gli elementi prefabbricati (spiroll) non risulta solidale con gli elementi prefabbricati”). Alla medesima conclusione è giunto l'Esperto Indipendente (“I consulenti tecnici delle parti, e la documentazione agli atti dei successivi interventi di consolidamento eseguiti dalla Proprietà ne costituisce evidente prova, sono concordi nella diagnosi delle cause che determinano i problemi sopra descritti sulla pavimentazione). Infatti, i primi problemi alla pavimentazione erano stati sollevati da nel settembre Pt_1 del 2018. lamentava il “rapido degrado della pavimentazione”; ancora nell'ottobre 2018 Pt_1 la convenuta evidenziava il degrado della pavimentazione e la presenza di crepe e nel gennaio 2019 faceva menzione di fenomeni di disgregazione dello strato superficiale della pavimentazione con contestuale presenza di polveri. Nel maggio 2019 il Fondo promuoveva il ricorso per accertamento tecnico preventivo nei confronti del progettista e dell'appaltatore delle opere dell'immobile e a maggio 2020 veniva depositata la CTU che nella descrizione delle problematiche menzionava la presenza di
“numerosi e diffusi fenomeni di fessurazione, scartellamento e delaminazione”: quindi crepe e disgregazione dello strato superficiale della pavimentazione. Già nell'ATP il CTU precisava che: “Detto in altri termini, i vizi di posa e di esecuzione riscontrati sono suscettibili di impedire che gli strati di materiale di cui è composta la pavimentazione costituiscano un “unicum” monolitico, come tale in grado di offrire una elevata resistenza all'usura. Al contrario, la mancata coesione dei materiali stratificati sembra costituire proprio la causa del rapido deterioramento della pavimentazione dopo pochi mesi di un utilizzo conforme allo scopo per il quale è stata realizzata”. La pavimentazione avrebbe dovuto costituire una “struttura” unitaria. La mancanza di ciò determinava un problema strutturale, appunto, di cui le crepe e la disgregazione dello strato superficiale erano solo manifestazioni esteriori, la cui causa veniva chiaramente individuata nella mancata coesione degli strati della pavimentazione, cioè nella struttura di cui si compone la pavimentazione. Le cause dei problemi sono sempre state le stesse, fin dal primo giorno e le conosceva Pt_1 perfettamente tanto che dell'ATP si fa riferimento nelle premesse dell'accordo transattivo. Tanto è vero che:
-secondo il CTU dell'accertamento tecnico preventivo “i vizi di posa e di esecuzione riscontrati sono suscettibili di impedire che gli strati di materiale di cui è composta la pavimentazione costituiscano un “unicum” monolitico, come tale in grado di offrire una elevata resistenza all'usura. Al contrario, la mancata coesione dei materiali stratificati sembra costituire proprio la causa del rapido deterioramento della pavimentazione dopo pochi mesi di un utilizzo conforme allo scopo per il quale è stata realizzata”.
-secondo l'ing. tecnico di la “problematica risulta essere di natura prettamente Per_2 Pt_1 strutturale in q e riscont indagini strumentali e distruttive (carotaggi nello spessore del solaio), la soletta sovrastante gli elementi prefabbricati (spiroll) non risulta solidale con gli elementi prefabbricati”

5 -secondo l'Esperto Indipendente: “I consulenti tecnici delle parti, e la documentazione agli atti dei successivi interventi di consolidamento eseguiti dalla Proprietà ne costituisce evidente prova, sono concordi nella diagnosi delle cause che determinano i problemi sopra descritti sulla pavimentazione. Sono state eseguite dalle parti in contradditorio, a supporto delle diagnosi effettuate, numerose campagne di prove (Akron e InSitu) per determinare le entità del distacco tra soletta di pavimentazione e strutture precompresse di supporto della stessa pavimentazione. La diagnosi è condivisa anche dall'Esperto Indipendente e consiste nella somma di due difetti esecutivi e progettuali: il primo consiste nella mancata "collaborazione" statica tra soletta della pavimentazione e la soletta del precompresso tipo "spiroll" immediatamente sottostante;
Il secondo consiste nella soletta di pavimentazione in sé che è stata realizzata con un mix design, una posa di armatura ed un taglio di giunti non sufficientemente adeguati ai carichi finali di utilizzo previsti. ln accordo anche con i due consulenti tecnici di parte si ritiene che sia possibile porre rimedio definitivo ai due difetti sopra elencati "ricucendo" e facendo collaborare tra loro solaio precompresso tipo "spiroll" e pavimentazione soprastante”. Nell'accordo transattivo dell'agosto 2021 e precisamente nelle premesse sono espressamente menzionati l'ATP e l'elaborato peritale. Nella PREMESSA dell'accordo CP_1
-fa presente che al momento dell'acquisto dell'Immobile da parte del Fondo quest'ultimo
“versava in condizioni di disuso a causa di cedimenti strutturali delle pavimentazioni”;
-fa presente di aver affidato nel luglio 2016 ad una impresa appaltatrice i lavori di ristrutturazione e il completo rifacimento della pavimentazione”, per il suo asservimento ad attività logistica;

- richiama (punto i) la denuncia effettuata da al Fondo nell'autunno del 2018 circa Pt_1
“il degrado della pavimentazione” e (punto j) l'iniziativa cautelare assunta da avanti il CP_1
Tribunale di Milano con cui la detta aveva richiesto un ATP per verificare lo stato della pavimentazione dell'edificio in contraddittorio con l'appaltatore e gli altri soggetti coinvolti nelle opere di ristrutturazione dell'Immobile. Sempre nella premessa è contenuto il riferimento (punto k) all'elaborato peritale reso nell'ambito del procedimento di ATP e alle conclusioni dei tecnici che di fiducia del Fondo che avevano individuato le opere necessarie a porre rimedio ai difetti della pavimentazione
“senza arrecare pregiudizio all'attività di e alla controversia insorta relativamente, da Pt_1 un lato, al minor godimento dell'Immobile da parte di (punto n) ed al risarcimento Pt_1 dei danni subiti in ragione dei problemi della pavimentazione (che in quel momento
“comportavano la riduzione di godimento dell'Immobile”) e, dall'altro lato, al mancato pagamento dei canoni di locazione lamentato da CP_1
Il Fondo si è impegnato:
-ad eseguire nell'Immobile, a propria cura e spese, le Opere Rimediali nel pieno rispetto del Programma, restando inteso che tale impegno sarebbe restato in vigore per l'intera durata della locazione dell'Immobile, con conseguente obbligo del Fondo di effettuare, sempre a propria cura e spese, maggiori quantità di Opere Rimediali nel caso in cui le condizioni della Pavimentazione lo avessero reso nuovamente necessario;

-a collaborare con per la miglior riuscita delle Opere Rimediali in conformità al Pt_1
Programma. per parte sua: Pt_1
-ha approvato il Programma e le Opere Rimediali;

6 -si è impegnata a collaborare con il Fondo per la miglior riuscita delle Opere Rimediali in conformità al Programma;
.
-ha rinunciato irrevocabilmente a qualsiasi pretesa inerente all'esecuzione nell'Immobile di opere alla Pavimentazione diverse dalle Opere Rimediali;
Sia le premesse che le successive clausole contrattuali evidenziano, pertanto, in uno alla ricostruzione dello svolgimento dei fatti che, alla data di perfezionamento dell'Accordo Transattivo, le parti: erano perfettamente edotte della natura delle problematiche alla pavimentazione;
sapevano che la risoluzione definitiva delle dette avrebbe richiesto l'esecuzione di opere molto invasive, che avrebbero impattato notevolmente con l'attività imprenditoriale di hanno individuato di concerto tra loro e con l'avallo esplicito dei Pt_1 rispettivi tecnici una soluzione che, pur senza risolvere definitivamente il problema della pavimentazione, avrebbe consentito (a) di porre rimedio alla creazione di polveri, (b) lo svolgimento dell'attività all'interno dell'Immobile; hanno individuato le Opere Rimediali, di concerto tra i rispettivi tecnici, non per risolvere le problematiche strutturali della pavimentazione, ma per cercare di eliminarne le manifestazioni esteriori e consentire a di svolgere la propria attività con il minor disagio possibile, tenuto conto delle Pt_1 circostanze;
hanno previsto, ben consapevoli della natura temporanea delle Opere Rimediali, che esse dovessero essere ripetute sulla base del monitoraggio semestrale che sarebbe stato posto in essere in contraddittorio. In questo contesto si inquadra la rinuncia di a fronte del pagamento della somma Pt_1 di Euro 3.200.000,00 oltre IVA, ad ulteriori pretese ed a richiedere al Fondo l'esecuzione di opere diverse da quelle Rimediali che era ben noto alle parti non potevano risolvere definitivamente il problema per la cui soluzione necessitava la ben più invasiva e radicale liberazione dell'immobile. Rimaneva solo la possibilità per – né poteva essere diversamente - di denunciare Pt_1 ulteriori vizi sopraggiunti non contemplati e ulteriori (diversi) da quelli oggetto dell'accordo (all'art.

4.03.1. approvava le Opere Rimediali precisando che ciò non Pt_1 comportava “rinuncia a contestare le eventuali ulteriori problematiche che dovessero interessare la Pavimentazione”). Tuttavia, nel caso che ci occupa non si controverte di ulteriori problematiche relative alla pavimentazione ma sempre delle medesime denunciate sin dal 2018 dal conduttore. Emerge dall'Accordo che le Opere Rimediali non perseguivano la definitiva eliminazione dei problemi alla pavimentazione che, come detto avrebbe necessitato di opere estremamente invasive e non compatibili con lo svolgimento di attività di impresa o la permanenza del conduttore. Le dette Opere Rimediali perseguivano, invece, lo scopo di mitigare le manifestazioni esteriori dei vizi alla pavimentazione e, in particolare modo, la creazione delle polveri, senza pregiudicare eccessivamente la continuazione dell'attività di impresa del conduttore. Tanto è vero che ai sensi del paragrafo 4.02.1 dell'Accordo Transattivo il Fondo si impegnava a “effettuare, sempre a propria cura e spese, ulteriori Opere Rimediali nel caso in cui le condizioni della Pavimentazione lo rendessero nuovamente necessario”. Si trattava, in definitiva, di rimedi parziali e temporanei suscettibili di essere ripetuti nel tempo. Se le Opere Rimediali fossero state idonee alla risoluzione del problema non vi sarebbe stata necessità di prevederne la periodica realizzazione (art.4.02). Pertanto, la problematica originaria ha sempre avuto ad oggetto il distacco dei vari strati di cui si compone la pavimentazione e, conseguentemente, è sempre stata 'strutturale' ed essendo state sempre le medesime le manifestazioni esteriori delle problematiche alla pavimentazione il rifiuto di di fare eseguire le opere rimediali dal primo trimestre Pt_1
7 del 2022 e poi sospendere il versamento dei canoni deve ritenersi ingiustificato. Neanche può ritenersi che abbia fornito dimostrazione che vi sia stato un Pt_1 peggioramento della situazione o che si siano verificate problematiche diverse da quelle originarie così di rendere operativa la clausola di salvaguardia di cui all'art.

4.03.1 dell'accordo e 4.04 ( “ulteriori problematiche alla Pavimentazione, ad oggi non previste e non prevedibili e diverse da quelle oggetto delle Opere Rimediali”). Per quanto sopra complessivamente esposto l'inadempimento di ingiustificato e Pt_1 grave supporta la dichiarazione di risoluzione contrattuale per grave inadempimento. Ne consegue che anche l'opposizione proposta da avverso il decreto ingiuntivo n. Pt_1
941/23 è infondata. Le spese di lite liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

Per questi motivi

Il Tribunale di Civitavecchia, in persona del giudice, dott.ssa Roberta Nardone, definitivamente pronunciando nel giudizio RG. 3028/2023 così provvede: rigetta l'opposizione di avverso il decreto ingiuntivo n. 941/2023; Parte_1 accoglie la domanda della opposta per quanto di ragione e dichiara il contratto registrato a Milano il 28.9.2021 relativo all'immobile sito in Fiumicino, Via della Corona Boreale n.240 risolto per grave inadempimento della convenuta;
condanna la convenuta alla refusione in favore dell'attrice delle spese di lite che liquida in euro 20.000,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%). Civitavecchia 2 dicembre 2025 IL GIUDICE dott.ssa Roberta Nardone
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