N. R.G. 930/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giuditta Antonella Guaglianone ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 930/2023 promossa da:
(C.F. , elettivamente domiciliata in Roma, Via Parte_1 C.F._1
Appia Nuova n. 103, presso lo studio degli Avv.ti GABRIELLA ARCURI (C.F.
) e LO ZI (C.F. , che la C.F._2 C.F._3 rappresentano e difendono giusta procura in atti.
ATTRICE
Contro
(C.F. ), (C.F. CP_1 C.F._4 Controparte_2
), (C.F. ), tutte C.F._5 Controparte_3 C.F._6 elettivamente domiciliate in Cosenza, Via A. De Filippis n. 26, presso lo studio dell'Avv.
NN TA (C.F. ), che le rappresenta e difende giusta C.F._7 procura in atti.
CONVENUTE

OGGETTO: Accertamento bene comune ex art. 1117 c.c. e ripristino uso
CONCLUSIONI: come in atti.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione, ritualmente notificato, la sig.ra ha convenuto in Parte_1 giudizio dinnanzi all'intestato Tribunale le sig.re , e CP_1 Controparte_2 pagina 1 di 6 , deducendo di essere proprietaria di un'unità immobiliare sita in Casali del Controparte_3
Manco, località Spezzano Piccolo, identificata catastalmente al foglio 3, particella 202, sub 8, zona cens. 1, categoria A4, sito in via Roma n. 108 e di far parte di un fabbricato composto da più unità immobiliari e da una corte adiacente, nella quale sono collocati i contatori dell'acqua di tutti gli appartamenti.
L'attrice ha esposto che l'accesso alla corte, sebbene delimitato da un cancello, è stato sempre liberamente fruibile dai proprietari delle varie unità fino a quando le convenute, dopo l'acquisto di un'unità immobiliare composta da un appartamento al piano primo e da un locale al piano terra, nel 2001, hanno arbitrariamente impedito tale accesso mediante l'apposizione di un lucchetto, rifiutando di consegnare le chiavi.
L'attrice ha chiesto, pertanto, che fosse dichiarata la natura condominiale della corte, ordinata la cessazione dell'impedimento e la consegna delle chiavi, nonché la condanna delle convenute al risarcimento del danno subito, oltre alle spese di lite da liquidarsi in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari.
Con comparsa del 22.06.2023 si sono costituite in giudizio le convenute, le quali hanno contestato integralmente le deduzioni avversarie, sostenendo l'infondatezza della domanda sia in fatto che in diritto.
Hanno eccepito, in via preliminare, la riunione del presente procedimento con altro giudizio connesso sia sotto il profilo soggettivo che oggettivo recante RGAC n. 958/2023 e, nel merito, hanno dedotto che il cancello con chiusura era già presente al momento dell'acquisto dell'immobile, avvenuto nel 2001, e che l'accesso alla corte è stato sempre consentito all'attrice quando necessario. Hanno inoltre affermato che nel vicolo si trova soltanto il contatore dell'attrice e non quelli degli altri condomini, e che la prima diffida inviata nel 2020 chiedeva una servitù di passaggio per consuetudine, circostanza che, a loro dire, confermerebbe la natura non condominiale dello spazio. Le convenute hanno concluso chiedendo il rigetto della domanda, con vittoria di spese e competenza ex art. 93 c.p.c.
All'udienza del 23.06.2023 il G.I., riconoscendone i presupposti, disponeva la riunione del presente procedimento con quello recante RGAC n. 958/2023.
La causa veniva istruita con prova testimoniale e trattenuta in decisione all'udienza del
10.09.2025 con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
pagina 2 di 6 La domanda merita accoglimento nei limiti di seguito specificati.
Preliminarmente, va rilevato come la domanda proposta dall'attrice si configura come azione di accertamento della natura comune della corte ai sensi dell'art. 1117 c.c., con domande accessorie volte alla cessazione dell'impedimento, al ripristino dell'uso condiviso ex art. 1102
c.c., alla consegna delle chiavi e al risarcimento del danno.
In tale azione, non è richiesto il rigore probatorio proprio della rivendicazione, essendo sufficiente dimostrare la destinazione del bene al servizio comune (Cass. civ., Sez. II, sentenza n. 28867/2021). Pertanto, occorre verificare se, nel caso di specie, tale destinazione risulti provata e se vi sia titolo contrario idoneo a vincere la presunzione di condominialità.
Ed invero, le convenute non hanno rivendicato la proprietà esclusiva della corte, ma hanno negato che essa sia parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., sostenendo che non ne ricorrono le caratteristiche e giustificando la chiusura per ragioni di sicurezza. Tale circostanza è rilevante ai fini della qualificazione della domanda, poiché conferma che la controversia attiene all'uso del bene e non alla titolarità esclusiva.
Sarà quindi necessario verificare se, alla luce del quadro normativo e delle risultanze istruttorie, la presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117 c.c. trovi applicazione in concreto.
Tale norma stabilisce che, salvo titolo contrario, sono oggetto di proprietà comune tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, tra cui i cortili.
Sul punto, la Suprema Corte ha statuito che “La presunzione di condominialità ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. del cortile, destinato prevalentemente a dare aria e luce allo stabile comune, non può essere vinta dalla circostanza che a esso si acceda solo dalla proprietà esclusiva di un solo condomino, in quanto l'utilità particolare che deriva da tale fatto non incide sulla destinazione tipica del bene e sullo specifico nesso di accessorietà del cortile rispetto all'edificio condominiale” (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 27481/2024).
Tale principio è dirimente nel caso di specie, poiché le convenute hanno fondato la loro difesa proprio sull'accesso attraverso la loro proprietà e sulla necessità di garantire la sicurezza dell'immobile, elementi che non sono idonei a escludere la natura comune della corte in assenza di titolo contrario.
Altresì, la Corte ha affermato che, proprio in assenza di prova idonea a vincere la presunzione, il cortile deve ritenersi comune e l'azione volta alla consegna delle chiavi e al pagina 3 di 6 ripristino dello stato dei luoghi è fondata se si dimostra l'impedimento all'uso della cosa comune (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 11464/2021).
Ed invero, ai sensi dell'art. 1102 c.c., ciascun partecipante ha il diritto di servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.
Muovendo da tali principi, occorre esaminare le risultanze istruttorie.
In primo luogo, la documentazione prodotta evidenzia che la corte è sempre stata considerata funzionalmente destinata al servizio dell'edificio: gli atti di provenienza richiamano i diritti proporzionali sulle parti comuni e le visure catastali non individuano la corte come bene autonomo.
Di contro, le convenute non hanno fornito alcun titolo idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva, limitandosi a giustificare la chiusura per ragioni di sicurezza.
Quanto alle prove testimoniali, le dichiarazioni rese in giudizio presentano divergenze sul momento dell'apposizione del lucchetto e, in parte, sulla situazione pregressa.
Il teste ha riferito che sino al 2002, quando gestiva il bar di fronte al cancello Testimone_1 in questione, il lucchetto non c'era e che è stato apposto in seguito;
il teste Testimone_2 ha riferito che la corte è posta tra due palazzi e che i condomini avevano libero accesso alla stessa fino all'apposizione del catenaccio, collocato, secondo il suo ricordo, da circa quattro- cinque anni, poi indicati come sette-otto, senza sapere chi lo abbia materialmente apposto;
il teste , indicato dalle convenute, ha affermato che il lucchetto è sempre stato Testimone_3 presente da oltre vent'anni.
Le divergenze, pertanto, riguardano esclusivamente la ricostruzione fattuale del momento della chiusura, mentre nessun elemento idoneo è presente sì da dimostrare la proprietà esclusiva della corte.
In assenza di titolo contrario, prevale la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c.;
l'apposizione del lucchetto, impedendo l'uso paritetico, integra violazione dell'art. 1102 c.c.
Pertanto, il fatto che le convenute abbiano consegnato le chiavi solo su richiesta non elimina l'illegittimità della chiusura con lucchetto. L'uso della corte non può essere subordinato al permesso di un singolo, perché ciò impedisce un utilizzo paritario da parte di tutti i comproprietari, come previsto dall'art. 1102 c.c., a maggior ragione considerando che nella pagina 4 di 6 corte è presente il contatore dell'acqua dell'unità immobiliare dell'attrice, circostanza che rende necessario l'accesso per interventi di manutenzione o emergenza.
Sul risarcimento dei danni.
L'attrice ha chiesto la condanna delle convenute al risarcimento del danno, da liquidarsi anche in via equitativa, in conseguenza dell'impedimento all'uso della corte condominiale derivante dall'apposizione di un lucchetto al cancello di accesso.
Tale domanda non trova accoglimento.
In primo luogo, non è stata fornita prova specifica di un danno patrimoniale subito, né sono stati allegati costi sostenuti o altre conseguenze economicamente apprezzabili.
Inoltre, dalle risultanze istruttorie non emerge con chiarezza il momento esatto in cui il cancello è stato chiuso, circostanza che rende impossibile individuare la durata dell'impedimento e, quindi, quantificare il pregiudizio.
Peraltro, la stessa attrice, sentita all'udienza del 23.10.2024, ha dichiarato di aver ottenuto le chiavi in occasione di necessità. Tale circostanza rileva ai soli fini della domanda risarcitoria, poiché dimostra che non vi è stato un impedimento assoluto e continuativo, elemento indispensabile per la quantificazione del danno, fermo restando che la chiusura con lucchetto integra comunque violazione dell'art. 1102 c.c.
Ne consegue che non sussistono i presupposti per la liquidazione equitativa, atteso che manca qualsiasi elemento idoneo a fondare la stima del danno.
Pertanto, la domanda di risarcimento deve essere rigettata.
Le spese seguono il criterio della soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
Accoglie la domanda nei limiti di cui in parte motiva e, per l'effetto:
pagina 5 di 6 -Accerta che la corte adiacente al fabbricato sito in Casali del Manco, località Spezzano
Piccolo, identificata catastalmente al foglio 3, particella 202, sub 8, zona cens. 1, categoria
A4, sito in via Roma n. 108 è bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c.;
-Ordina alle convenute di cessare ogni impedimento all'uso paritetico della corte da parte dell'attrice e di consegnare le chiavi del cancello entro 15 giorni dalla comunicazione della presente sentenza;

Condanna la parte convenuta al pagamento delle spese di lite, che si liquidano in € 919,00 per fase di studio, € 777,00 per fase introduttiva, € 1.680,00 per fase istruttoria/trattazione, €
1.701,00 per fase decisionale, oltre forfetario 15%, oltre i.v.a. e c.p.a. come per legge da distrarsi in favore degli avvocati Gabriella Arcuri e Marcello Andreozzi che ne hanno fatto espressa richiesta ex art. 93 c.p.c.
Cosenza, 8 dicembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Giuditta Antonella Guaglianone
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