R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli
in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Valeria Conforti
ha pronunziato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. R.G.22086/2022 pronunciata ai sensi dell'art. 281 sexies comma terzo c.p.c. e trattenuta in decisione all'udienza del 16/12/2025
TRA
(c.f. ) rapp.to e difeso dagli Avv. ti Fabio Caiazzo (c.f. Parte_1 C.F._1
) e LA Di LM (c.f. ), in virtù di procura speciale C.F._2 C.F._3 alle liti apposta in calce al presente atto ed elett.te dom.to presso il loro studio in Sant'Anastasia - Napoli (80048) alla via Pomigliano n. 2 –
ATTORE CONTRO
Il S. Croce alla Stadera 12”, c.f. sito in Napoli alla Controparte_1 P.IVA_1 via Cupa del Segretario, in persona dell'amm.re p.t. dott.
[...] elett.te in Napoli al Centro Direzionale, presso lo studio degli avv.ti Vincenzo Ferrigno e CP_2
LI SE che, congiuntamente e disgiuntamente lo difendono e rappresentano come da procura in atti CONVENUTO
Conclusioni: come da verbale dell'udienza del 16/12/2025 e da note conclusive autorizzate
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. L'architetto ha adito il Tribunale esponendo di avere ricoperto la carica di Parte_1 amministratore del indicato in epigrafe nel triennio dal 2018 al 2021 e di non CP_1 avere percepito il compenso stabilito nonostante le richieste svolte.
Ha quindi chiesto la condanna dell'ente di gestione al pagamento del compenso indicato in complessivi euro € 11.681,96, così ripartito: € 280,00 x 36 mensilità= € 10.080,00 + nn. 17 assemblee straordinarie x € 50,00= € 850,00, oltre oneri. Nel costituirsi in giudizio il condominio denominato “III trav. S. Croce alla Stadera 12” ha chiesto il rigetto della domanda eccependo, tra le articolate difese svolte, la nullità della nomina per mancata specificazione dei compensi secondo quando stabilito dall'art. 1129 comma 14° c.c., con seguente nullità del rapporto di mandato ed inesigibilità del compenso richiesto.

2. Tanto premesso, la domanda è procedibile avendo l'attore espletato il tentativo di mediazione obbligatorio nel rispetto del termine assegnato con ordinanza del 19/09/2023 e, tuttavia, il titolo della pretesa rappresentato dalla nomina contenuta nel verbale dell'8/09/2018 deve incidentalmente essere dichiarato nullo per contrasto con l'art. 1129 c.
14° c.c.
A fronte delle censure sollevate, il Tribunale ritiene che tale specifica eccezione, alla luce di un complessivo esame della documentazione prodotta a sostegno della domanda, sia dirimente ed assorbente ai fini del rigetto della stessa.
Questo Giudice ritiene di dovere fare applicazione del principio della ragione più liquida - che, per esigenze di economia processuale e di celerità di giudizio consente di sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine di trattazione delle questioni di cui all'art. 276 cod. proc. civ. (cfr.,
Cass. 2909/17, Cass 5805/17, Cass. n. 26242/2015 e Cass. S.U. n. 9936/ 2014) - per cui l'esame della domanda giudiziale va limitata al motivo di merito suscettibile di definire il giudizio.
La riforma del condominio del 2012 (pienamente operante in relazione ai compensi domandati dall'attore) nel novellare, tra l'altro, l'art. 1129, comma 14, c.c., ha stabilito in modo chiarissimo che “l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”.
Tale disposizione in buona sostanza ha espressamente previsto quale requisito per la valida costituzione del contratto di amministrazione condominiale la sussistenza di un documento, approvato dall'assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita neanche nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (ex multis Cass. Civ. sez. VI, 22/04/2022, n. 12927).
Quindi la richiesta di pagamento del compenso da parte dell'amministratore uscente che non abbia adeguatamente provato il credito richiesto mediante la produzione di verbali di nomina contenenti la specificazione del compenso nel senso sopra precisato è una domanda di pagamento di un credito inesigibile (cfr in termini Corte di Appello di Palermo sentenza n. 1792 pubblicata il 2 novembre 2022).
La natura fiduciaria che caratterizza il rapporto tra l'assemblea del condominio e il suo amministratore aveva già prima della riforma (l. 220 del 2012) indotto la giurisprudenza ad inquadrare detto rapporto nella tipologia di contratto del mandato con conseguente applicazione della relativa disciplina per la regolamentazione del relativo rapporto, in aggiunta alle previsioni specifiche contenute nelle norme specificamente dedicate al condominio.
La citata legge di riforma ha codificato questo orientamento posto che l'art. 1129, co. 15 c.c. stabilisce che "per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV", vale a dire le disposizioni di cui agli artt.
1703 e ss., in tema di contratto di mandato.
Inquadrato in questi termini il rapporto che lega l'amministratore al condominio, trova conseguente applicazione la presunzione di onerosità di cui all'art. 1709 c.c. e quindi, al pari di qualsiasi altro mandatario, all'amministratore di condominio spetta un compenso per l'attività svolta, salvo il caso in cui sia stata espressamente pattuita la natura gratuita della prestazione.
Nel caso di specie pur non risultando contestato lo svolgimento dell'incarico (cfr anche l'attribuzione del nuovo codice fiscale al condominio), tanto che lo stesso convenuto addebita all'ex amministratore una serie di inadempimenti proprio nello svolgimento del mandato, Pt_1 né concordata la gratuità del rapporto, non è emerso in modo tranquillizzante che l'assemblea dei condòmini riunitasi il giorno 8/09/2018 abbia validamente nominato . Persona_1
Nel verbale in parola all'esito della discussione sul punto 9) dell' o.d.g. (all. 1 al ricorso ) –
DIMISSIONI – REVOCA E NUOVA AMMINISTRATORE - l'assemblea all'unanimità ha nominato tout court quale nuovo amministratore l'Architetto , senza indicare nel Parte_1 verbale il compenso e senza richiamo alcuno ad una precedente o coeva offerta professionale contenente l'indicazione analitica del compenso.
Contrariamente a quanto sostenuto dall'attore, ad un più approfondito esame degli atti,
l'allegato 2 dell'atto introduttivo denominato Offerta nomina Amministratore (con ivi precisato il compenso ordinario e straordinario richiesto per l'assunzione dell'incarico) è si rivolto al convenuto ma è privo di data e di firma leggibile. CP_1 Come si è già evidenziato, siffatto documento, anche prescindendo dalle carenze intrinseche che gli possano conferire certezza, non è in alcun modo richiamato nel verbale dell'assemblea nel quale i condòmini hanno espresso la volontà di nominare l'attore per la carica di amministratore.
Quindi non può, in ogni caso, assurgere ad un documento approvato dall'assemblea
La valida istaurazione del rapporto di amministrazione condominiale, rapporto posto dall'attore a fondamento della pretesa avanzata in questa sede, richiede imprescindibilmente la specificazione in modo analitico dell'importo del suo compenso per l'attività che andrà a svolgere, sia per la gestione ordinaria che per quella straordinaria. Questa specificazione è stata voluta dal legislatore affinché si abbia la massima trasparenza nei rapporti con i condòmini così che siano in grado di comprendere le singole voci di cui si compone l'emolumento dell'organo gestorio al momento del conferimento del mandato.
Dunque solo il passaggio assembleare sul compenso legittima la valida instaurazione (o prosecuzione) del rapporto negoziale.
La giurisprudenza di legittimità ha in più occasioni evidenziato che la specificazione del compenso costituisce un elemento essenziale del contratto di amministrazione e non tollera equipollenti, quali ad esempio l'approvazione del bilancio (cfr. Cass. 12927/2022 che ha enunciato il seguente principio di diritto: “agli effetti dell'art. 1129 c.c., comma 14, il quale prevede la nullità testuale della nomina dell'amministratore di condominio ove non sia specificato l'importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall'assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto”).
In applicazione del medesimo principio che questo Giudice condivide ed al quale intende dare continuità, anche perché aderente al chiaro tenore normativo e coerente con la volontà del legislatore della riforma), è stato ribadito dalle più recenti pronunce, sempre della medesima Sezione (Cons.
Scarpa Sez. 2 - , Sentenza n. 14424 del 29/05/2025) che: “La deliberazione dell'assemblea condominiale che abbia approvato il rendiconto annuale, includendovi l'importo dovuto all'amministratore a titolo di compenso per l'attività svolta, ove tale importo non sia stato analiticamente indicato all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, é affetta da nullità, rilevabile in appello anche d'ufficio, per contrarietà all'art.
1129, comma 14 c.c., non potendo il rendiconto valere a sanare tale originaria nullità della partita contabile in esso inserita”. A fronte di una espressa nullità testuale non è possibile l'accoglimento della domanda attorea.
Quanto al governo delle spese il Tribunale ritiene che ricorrano gravi ragioni per disporne la compensazione integrale. A tale fine non può non considerarsi che, pur a fronte di una nomina ritenuta incidentalmente nulla nel presente giudizio, il condominio, al netto delle inadempienze/irregolarità gestorie eccepite (essenzialmente la mancata approvazione di rendiconti redatti), sulla base delle quali non risulta avanzata né in questa sede né con autonomo giudizio una domanda risarcitoria, si è in concreto avvalso dell'attività gestoria svolta da quest'ultimo.


P.Q.M


Il Giudice, definitivamente provvedendo:
1) Rigetta la domanda;

2) Compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio.
Napoli, 16/12/2025
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Conforti