TRIBUNALE ORDINARIO di COMO R.G. n. 1489/2024
Cont. Civ.

TRIBUNALE ORDINARIO di COMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Como, sezione seconda civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Barbara Cao, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 281 quater - 281 sexies III co. c.p.c. nella causa iscritta al n. 1489 del Ruolo Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2024, vertente: pagina 1 di 12 TRA

(C.F. ), Parte_1 C.F._1
residente in [...], rappresentato e difeso dall'avvocato Generoso di Biase del Foro di Santa Maria
Capua Vetere (CE) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Aversa (CE), via Diaz n. 91 (PEC:
Email_1
-attore-
CONTRO

(C.F. ), residente in CP_1 C.F._2
UN EN (CL), Via Ruggiero Settimo n. 8, rappresentato e difeso dall'avvocato Elisabetta Mastalli del Foro di
Como ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Como, via Teresa Ciceri n. 2 (PEC:
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-convenuto-
pagina 2 di 12 Oggetto: risoluzione per inadempimento di contratto preliminare immobiliare ex art. 1453 c.c. – Caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.
***
CONCLUSIONI DELLE PARTI
All'udienza dell'18 novembre 2025, il Giudice tratteneva la causa in decisione sulla base delle seguenti conclusioni rassegnate dalle parti:
Per parte attrice : Parte_1
“Tutto quanto sopra premesso, l'attore conclude affinché il Tribunale di Como, Giudice Arianna Toppan, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione rigettata, voglia accertare e dichiarare: la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato il 20.03.2021 tra e Parte_1 CP_1
per grave inadempimento di quest'ultimo, e per l'effetto, condannare quest'ultimo alla restituzione nonché del doppio pagina 3 di 12 della caparra confirmatoria, pari a euro 26.000,00, oltre interessi dalla domanda.
Con vittoria di spese e competenze di lite, da attribuirsi al sottoscritto procuratore antistatario.”.
Per parte convenuta : CP_1
“Tutto quanto sopra premesso, dedotto, eccepito e prodotto
e richiamati tutti i precedenti scritti difensivi, il sig. CP_1
come ut sopra rappresentato, difeso e domiciliato, chiede
[...]
che l'On.le Tribunale adito Voglia accogliere le seguenti
Conclusioni
Nel merito, rigettare la domanda attorea perché infondata in fatto ed in diritto e per l'effetto dichiarare legittimo il diritto del convenuto a trattenere la caparra confirmatoria incassata con la sottoscrizione del preliminare e con condanna dell'attore per lite temeraria ex art.96 cpc;

Si insiste per l'ammissione della prova per testi con i testi già indicati nei precedenti scritti difensivi
pagina 4 di 12 Con vittoria di spese e onorari del presente giudizio”
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 23.04.2024 Parte_1
conveniva in giudizio avanti l'intestato Tribunale
[...] CP_1
per ottenere ex art. 1453 c.c. la risoluzione del contratto
[...]
preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data 20.03.2021 nonché il pagamento della somma di euro 26.000,00 corrispondente al doppio della caparra confirmatoria versata, oltre interessi dalla domanda al saldo.
A fondamento della propria pretesa l'attore lamentava che il contratto definitivo di compravendita immobiliare non si era potuto concludere perché l'immobile promesso in vendita era privo di certificato di abitabilità.
In data 16.07.2024 si costituiva in giudizio , CP_1
contestando in toto la ricostruzione dei fatti e di tutte le richieste attoree e, nel merito, chiedeva il rigetto della domanda attorea in quanto infondata in fatto e diritto, con condanna dell'attore per lite temeraria ex art. 96 c.p.c., precisando che trattandosi di immobile pagina 5 di 12 ante 2003, l'abitabilità/agibilità era stata attestata per silenzio assenso dell'amministrazione Comunale, come da documento prodotto e proveniente dal Comune di Corrido (Prot.n.4580 del
16.11.2021).
Successivamente al deposito rituale delle memorie difensive ex art. 171 ter c.p.c., in sede di prima udienza, tenutasi in data del
15.01.2025, il Giudice non ammetteva le istanze istruttorie delle parti e, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. l'udienza dell'18.11.2025, nella quale la causa veniva trattenuta in decisione con riserva di deposito della sentenza nei termini di legge.
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MOTIVI DELLA DECISIONE

I. Le domande di parte attrice non meritano di essere accolte.
Invero, contrariamente a quanto sostenuto dall'attore, alcun inadempimento può essere posto a carico del promittente venditore, oggi convenuto nel presente procedimento;
infatti, è pacifico e non contestato tra le parti che l'immobile oggetto della promessa vendita, pagina 6 di 12 come dichiarato anche in sede di redazione del contratto preliminare del 20.3.2021 (vedi I cpv pag. 2 doc. 5 parte convenuta), venne edificato in epoca anteriore all'anno 2003 e sullo stesso, a far data dall'anno 2002, non furono più effettuate opere edilizie che imponessero al proprietario il rilascio di uno specifico certificato di agibilità/abitabilità.
La normativa applicabile ratione temporis, infatti, prevedeva il rilascio dell'attestazione di abitabilità degli immobili mediante la procedura disciplinata dall'art. 25 del DPR 380/2001, il quale contemplava espressamente al co. IV il silenzio/assenso dell'amministrazione pubblica quale equipollente all'emanazione del provvedimento autorizzativo.
Orbene, come dimostrato da (cfr. doc. 4 di parte CP_1
convenuta), il Comune di Corrido ha attestato per l'immobile oggetto di preliminare la decorrenza dei termini di cui al co. IV di detto articolo, con ciò riconoscendo per l'abitazione di proprietà dell'odierno convenuto i requisiti di agibilità/abitabilità previsti dalla normativa applicabile.
Contrariamente a quanto sostenuto da , dunque, per Pt_1
porre validamente in commercio e giungere alla conclusione del pagina 7 di 12 contratto definitivo di compravendita dell'immobile de quo non vi era alcuna necessità di ottenimento dell'attestazione positiva di agibilità/abitabilità, per il semplice fatto che l'immobile era già stato
“dichiarato” agibile ed abitabile attraverso il compimento di quanto prescritto dall'allora vigente normativa edilizia¹.
Erra infatti l'attore laddove invoca, senza tuttavia specificarne le ragioni giuridiche, l'inapplicabilità al caso di specie della normativa prevista dal DPR 380/2001 per una presunta abrogazione della stessa ad opera del successivo D.lgs. 222/2016.
Invero, il D.lgs. 222/2016, tutt'ora vigente, prevede la necessità di presentazione all'amministrazione comunale della segnalazione certificata di agibilità per gli immobili realizzati ante 2003 solo allorquando vengano effettuate sugli stessi determinate opere edilizie potenzialmente pregiudizievoli dell'abitabilità/agibilità dell'immobile stesso, circostanza, tuttavia, non avvenuta nel caso di specie, ragion per cui vige per il caso di specie il dettato normativo del TUE DPR 380/2002.
Peraltro, va altresì precisato che, conformemente alla consolidata giurisprudenza sul punto (vedi da ultimo ex pl. Ord. ¹ A riprova di ciò si ved 5 parte convenuta, (in particolare pag. 3 clausola “Dichiarazioni Urbanistiche”) CP_ Notaio rogante dott. di Porlezza ha correttamente proceduto all'alienazione dell'immobile del Pt_2 semplicemente insere contratto definitivo di compravendita le dichiarazioni necessarie ex Lege. pagina 8 di 12 Cass. Civ. n. 8749/2024) anche nei casi in cui il certificato di agibilità/abitabilità è necessariamente richiesto dalla normativa per l'alienazione degli immobili (costruzioni edificate post 2003 o oggetto di specifici interventi edilizi), la semplice mancanza di detto documento amministrativo non può di per sé stessa configurare inadempimento grave, legittimante la risoluzione del sinallagma contrattuale con conseguente applicazione della normativa in tema di caparra confirmatoria, dovendo il giudice valutare caso per caso e nel merito se sussiste o meno la possibilità di sanare quelle opere edilizie, non conformi al dettato normativo, che pregiudicano il rilascio della certificazione. Solo in caso di comprovata insanabilità può essere invocato il rimedio definitivo della risoluzione contrattuale per inadempimento ex art. 1453 c.c.
II. Da ciò discende come logica e diretta conseguenza che alcun inadempimento contrattuale può essere nel caso di specie ascritto al convenuto, il quale non aveva alcun obbligo (né di Legge né pattizio) di consegna al promissario acquirente del certificato di agibilità/abitabilità.
Per contro, si deve notare che l'allora promittente venditore, alla prima richiesta giunta in tal senso dagli ausiliari del Palazzo, si è
pagina 9 di 12 prontamente attivato in senso positivo, ottenendo dal Comune di
Corrido il 16.11.2021, ossia il giorno prima dell'ultima tra le tante date fissate per la stipula del contratto definitivo di compravendita (e successivamente annullate dall'attore o dai suoi ausiliari), il certificato protocollato al n. 4580 del 16.11.2021 (doc. 4 parte convenuta) comprovante la sussistenza dei requisiti di abitabilità dell'immobile sin dall'autunno 2002 ai sensi della normativa applicabile DPR 380/2001.
III. Da tutto quanto sopra precisato ed in conseguenza del mancato inadempimento in capo al convenuto deriva altresì il rigetto della domanda attorea di condanna al versamento del doppio della caparra confirmatoria, ai sensi ed in conformità al dettato dell'art. 1385 II co. c.c.
Il convenuto, in considerazione del rigetto della domanda dell'attore, può dunque trattenere la caparra già versata
IV. Da ultimo, va respinta la domanda di responsabilità aggravata formulata dal ex art. 96 c.p.c. non avendo il CP_1
convenuto fornito agli atti del procedimento la prova della sussistenza in capo all'attore del dolo o della gravità della colpa nel promuovere l'azione giudiziale.
pagina 10 di 12 V. La regolamentazione delle spese di lite segue la soccombenza in applicazione dell'art. 91 co. I, c.p.c.
Le spese si liquidano come da dispositivo in base allo scaglione individuato dall'attore (entro € 26.000,00), ai medi in relazione alle prime due fasi ed ai minimi per quelle di trattazione e decisionale.


P.Q.M.


Il Tribunale di Como – seconda sezione civile – in composizione monocratica, definitivamente decidendo sul procedimento iscritto al ruolo generale al n. 1489/2024 ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione respinta, così provvede: rigetta la domanda di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di compravendita stipulato il 20.03.2021 tra e e, per l'effetto, rigetta la Parte_1 CP_1
domanda di condanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, pari ad euro 26.000,00, oltre interessi dalla domanda, promossa da nei confronti di Parte_1 CP_1
rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. promossa da CP_1
avverso Parte_1
pagina 11 di 12 condanna al pagamento in favore di Parte_1 [...]
delle spese di lite del presente procedimento, liquidate in € CP_1
3.387,00 per compensi, oltre spese forfettaria, C.P.A. e I.V.A. (se dovuta) come per legge;

Manda alla cancelleria per la comunicazione alle parti costituite.
Così deciso in Como, lì 26 novembre 2025.
Il Giudice dott.ssa Barbara Cao
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