TRIBUNALE DI MASSA
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
UDIENZA DI DISCUSSIONE E CONTESTUALE SENTENZA EX ART. 281 SEXIES C.p.c.
Il giorno 20/06/2025 ad ore 11,00, il Giudice Onorario Dott. Giovanni Tori, in funzione di
Giudice Unico, nella causa iscritta al R.G. n. 1040 del registro affari contenziosi dell'anno
2020, promossa da:
, nata a [...], il [...] Codice Fiscale , e Controparte_1 C.F._1 residente in [...], , nato a [...] il CP
24/09/1942, Codice Fiscale , residente in [...]
Capitan Fiorillo nr. 7, , nata a [...] il [...]5, Codice Fiscale Controparte_3
, residente in [...] e C.F._3
, nato a [...], il [...], Codice Fiscale Controparte_4
ed ivi residente in [...], ma ai fini del presente C.F._4 procedimento elettivamente domiciliati in Carrara (MS), C.A.P. 54033, Via G. Verdi nr. 6, presso e nello Studio dell'Avv. Alberto Albertini, (Codice Fiscale ), del C.F._5
Foro di Massa Carrara, che li rappresenta e difende come da procura in calce all'atto di citazione, il quale dichiara di voler ricevere le comunicazioni ed avvisi di Cancelleria riguardanti il presente procedimento ai seguenti recapiti: via fax 0585/091533 e all'indirizzo di
PEC Email_1
Contro
(c.f. e p.iva ) con sede a Carrara (MS) in Via A. Controparte_5 P.IVA_1
Maggiani n.117, in persona della legale rappresentante (c.f. Controparte_6
), nata a [...] il [...], ai fini del presente C.F._6 procedimento elettivamente domiciliata in Carrara, Via Aronte n.1, presso e nello studio dell'Avv. Mattia Buggiani (c.f. ), del Foro di Massa Carrara, il quale la C.F._7 rappresenta e difende giusta procura alle liti rilasciata ex art.83 c.p.c. su foglio separato dal quale è stata estratta copia informatica per immagine inserita nella busta telematica, e che dichiara di voler ricevere le notificazioni e comunicazioni relative al presente procedimento all'indirizzo PEC e/o al numero di fax 0585/70772. Email_2

-OGGETTO: Risarcimento danni
Per gli attori è presente l'Avv. Alberto Albertini e per la convenuta è presente l'Avv. Mattia
Buggiani contumace nessuno compare. Per gli attori l'Avv. Alberto Albertini richiama le conclusioni precisate:
“Piaccia all'Ill.mo Giudice dell'adito Tribunale, contrariis reiectis, per le causali di cui in narrativa, condannare unipersonale, in persona del legale rappresentante pro CP_5 tempore, a risarcire agli odierni ricorrenti tutti i danni, patrimoniali e non, sofferti da questi ultimi in conseguenza dei fatti per cui è causa e che, allo stato si quantificano come segue:
- quanto alla SI.ra €. 14.997,36= (quattordicimila Controparte_1 novecentonovantasette//36) a titolo di lucro cessante fatta salva la diversa somma che dovesse risultare di giustizia all'esito dell'espletanda fase istruttoria;

- quanto ai SIg.ri e : €. 28.716,72= (ventottomilasettecento CP Controparte_3 sedici//72) [di cui €. 14.346,00= (quattordicimila trecentoqurantasei//00) a titolo di danno emergente ed €. 14.370,72= (quattordicimilatrecentosettanta//72) a titolo di lucro cessante] fatta salva la diversa somma che dovesse risultare di giustizia all'esito dell'espletanda fase istruttoria;

- quanto al SI. : €. 10.133,76= (diecimilacentotrentatre//76) a titolo di Controparte_4 lucro cessante fatta salva la diversa somma che dovesse risultare di giustizia all'esito dell'espletanda fase istruttoria;

Con vittoria di spese e compensi del giudizio, oltre rimborso forfettario al 15%, Iva e CNPA come per legge.
Per la convenuta l'Avv. Mattia Buggiani richiama le conclusioni precisate:
“piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa,
- in tesi, nel merito, rigettare le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto, per tutti i motivi esposti in narrativa;

- in denegata ipotesi, quantificare le somme richieste a titolo di risarcimento del danno, sulla base del reale valore degli immobili oggetto di causa tenuto conto del loro stato di fatto, all'uopo anche disponendo idonea consulenza tecnica d'ufficio;
In ogni caso, con condanna dell'attore alla rifusione delle spese e dei compensi professionali del presente giudizio”.
I difensori discutono la causa riportandosi ai propri scritti difensivi, l'Avv. Buggiani eccepisce la tardività delle produzioni documentali effettate con le note conclusive da controparte e chiede che le stesse non vengano utilizzate, l'Avv. Albertini insiste come in note conclusive per l'ammissione delle produzioni, trattandosi di documenti sopravvenuti.
I procuratori delle parti dichiarano espressamente di rinunciare a presenziare alla lettura della sentenza.
Il Giudice Onorario Avv. Giovanni Tori, in funzione di Giudice Unico, presso l'intestato
Tribunale, preso atto delle allegazioni e delle deduzioni delle parti, ritenuta la causa matura per la decisione, previa camera di consiglio, pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n.1040 del registro affari contenziosi dell'anno 2020, avente ad oggetto la controversia insorta tra le parti, come specificate in epigrafe del presente verbale
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Poichè la causa viene in decisione dopo l'entrata in vigore della L. 69/2009, a norma del novellato art. 132 C.p.c., applicabile anche ai giudizi pendenti alla data del 04/07/2009, non è più necessario esporre lo svolgimento del processo.
Con Atto di Citazione notificato in data il 17.06.2020, i SI.ri , CP P_
, e , citavano all'udienza del 27/10/2020 la
[...] Controparte_1 Controparte_4 CI , in persona dell'Amministratrice Unica e legale Controparte_5 rappresentante per ivi sentire accogliere le conclusioni di cui sopra. Controparte_6
Si costituiva in giudizio depositando Comparsa di Costituzione e Risposta in CP_5 data 24/10/2020 con la quale eccepiva in rito l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria, vertendosi in materia di diritti reali, e nel merito contestando quanto dedotto e argomentato dagli attori, per sentire accogliere le conclusioni di cui sopra.
La causa veniva istruita con acquisizione dei documenti prodotti dalle parti, le prove testimoniali ammesse e CTU volta ad individuare il valore locatizio degli immobili.
Con provvedimento del 31/01/2025 il GOT, a scioglimento della riserva, non ammetteva la avverso la CTU proposta da parte convenuta, per le motivazioni ivi esposte, Parte_1 alle quali ci si riporta, e rinviava la causa all'udienza del 04/04/2025 per la precisazione delle conclusioni.
Alla ridetta udienza, le parti precisavano le proprie conclusioni come da propri atti difensivi ed il GOT rinviava per la discussione ex art.281 sexies c.p.c. all'udienza del 20/06/2025 concedendo termine per il deposito di note sino a 10 giorni prima. Ed espletati gli incombenti, la causa passa ora in decisione.
In Punto di AN
Come pacificamente documentato la SI.ra , i SIg.ri e Controparte_1 CP P_
(coniugati in regime di comunione legale dei beni) ed il SI. ,
[...] Controparte_4 sono divenuti proprietari di tre distinti appartamenti ad uso civile abitazione di tipo popolare posti al piano primo di un fabbricato composto da altre unità immobiliari, sito nel Comune di
Carrara, Frazione Marina di Carrara, Via Ruga Alfio Maggiani nr. 117, censito al N.C.E.U. del
Comune di Carrara (MS): è proprietaria dell'appartamento contraddistinto al Controparte_1
Foglio 102, Mappale 157, Sub. 11, e , sono comproprietari CP Controparte_3 dell'appartamento contraddistinto al Foglio 102, Mappale 157, Sub. 12, è Controparte_4 proprietario dell'appartamento contraddistinto al Foglio 102, Mappale 157, Sub. 10.
Gli attori si sono aggiudicati le unità abitative sopra descritte nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare R.G.es. nr. 148/2013, instaurata da terzi nei confronti della stessa convenuta, come da relativi Decreti di trasferimento (docc.ti nn.ri 1, 2 e 3 parte CP_5 attrice) dai quali risulta che, la vendita è stata “fatta ed accettata con tutti gli annessi e connessi, accessioni e pertinenze, usi, diritti, azioni, ragioni, servitù attive e passive, con tutti i diritti ed oneri relativi alle parti comuni, nello stato di fatto e di diritto in cui detto immobile si trova, …”.
In ciascun Decreto di trasferimento è riportato che agli appartamenti acquistati dagli odierni attori “… si accede da piano terra mediante vano scale in comune con altre unità abitative completamente indipendenti”.
Tra i proprietari delle “unità abitative completamente indipendenti” che, hanno in comune il predetto vano scale vi erano non solo gli odierni attori, ma anche gli stessi e CP
, in quanto proprietari anche della porzione di fabbricato mappale 157, sub. Controparte_3
6 (per il fondo da commercio) e sub. 8 (per la cantina), posto a piano terra e con accesso indipendente su Via Alfio Maggiani, e la convenuta unipersonale, in quanto CP_5 proprietaria dell'unità immobiliare censita in catasto urbano al Foglio 102, Mappale 157, Sub.
7) [sottoposta anch'essa ad una procedura esecutiva immobiliare (nello specifico la procedura
R.G..Es. nr. 108/2019) conclusasi con l'aggiudicazione del compendio pignorato da parte del
SI. , marito della SI.ra , a sua volta, legale rappresentante della Parte_2 Controparte_6 CI convenuta.
La natura “comune” del vano scale (e della corte esterna ubicata lato monti, catastalmente censita al foglio 102, mapp. 157, sub. 17) risulta essere stata giudizialmente accertata dall'intestato Tribunale con sentenza nr. 995/2015, emessa all'esito del giudizio o R.G. nr.
205578/2009 promosso dai SIg.ri e , nella propria qualità di CP Controparte_3 proprietari del fondo commerciale sopra citato, nei confronti di ed avente ad CP_5 oggetto la riduzione in pristino delle aree comuni (vano scale e corte esterna) mediante demolizione delle opere abusive quivi realizzate dall'odierna convenuta (doc. nr. 4 parte attrice).
Con detta sentenza il Tribunale ha riconosciuto “la natura pertinenziale - del citato vano scale
(sub. 18) e della corte esterna situata lato monti (sub. 17) - in regime di comunione forzosa con gli altri subalterni facenti parte del fabbricato di cui al medesimo mappale”.
Nell'espletata CTU, l'Arch. (doc. nr. 5 parte attrice), a pagina 8 dove scrive che il Persona_1 vano scale, catastalmente censito al foglio 102, mapp. 157, sub. 18, costituisce “BCNC (bene comune non censibile) ai sub. 6 (di proprietà e , n.d.s.), 7 (di CP Controparte_3 proprietà n.d.s.), 8 (di proprietà e , n.d.s.), Controparte_5 CP Controparte_3
10 (di proprietà di , n.d.s.), 11 (di proprietà di , n.d.s.), 12 Controparte_4 Controparte_1
(di proprietà di e , n.d.s.) (sia per il piano terra che per il CP Controparte_3 piano primo) in quanto vano scala, ripostiglio ed ingresso”.
La Corte d'Appello di Genova, con sentenza nr. 814/2019, pubblicata in data 03/06/2019, passata in giudicato, ha, confermato la sentenza di primo grado (doc. nr. 7 parte attrice), evidenziato, altresì, come “con la costituzione del si trasferiscano agli acquirenti CP_7 delle singole unità le corrispondenti quote delle parti comuni, a meno che non risulti dal titolo, in modo chiaro ed inequivocabile, la volontà delle parti di riservare al venditore o ad uno o più dei condomini la proprietà esclusiva dei beni che per la loro struttura od ubicazione dovrebbero considerarsi comuni. La presunzione di condominialità dei beni e servizi comuni, nascente dall'art.1117 C.C., non può essere superata in via induttiva o per fatti concludenti
(Cass., 19.02.04, n.3257)”;
La Corte nel rigettare la domanda di accessione invertita avanzata dall'odierna convenuta, ha precisato testualmente quanto segue: “… la buona fede consiste nel ragionevole convincimento del costruttore di edificare sul suolo di sua proprietà, senza commettere alcuna usurpazione a danno dei terzi. Nella fattispecie essa è esclusa – prima di tutto – dal fatto che i beni in contestazione, aventi natura condominiale – per quanto già detto – erano indicati a catasto come beni comuni. Inoltre la CI dapprima ha occultato alla P.A. il fatto che gli interventi di ristrutturazione riguardavano anche beni comuni;
successivamente ha apposto le firme false di e su attestazione riguardante i beni comuni sui CP Controparte_3 quali andavano ad incidere i lavori di ristrutturazione.” ……. “….dimostra – al contrario di quanto asserito con l'atto di appello – la mala fede della CI nella gestione della pratica edilizia e nell'esecuzione dei lavori.
L'odierna convenuta, in data 27 gennaio 2017, inviava sia alla SI.ra sia al di Controparte_1 lei padre, SI. , una “diffida” a firma del proprio legale di fiducia, Avv. Francesco CP
Rinaldi, secondo cui, muovendo dall'assunto secondo cui, con i predetti Decreti di trasferimento non sarebbe mai stata “…trasferita la proprietà dei beni censiti al Fg. 102, mapp. 157, sub. 17 e 18 o alcun diritto sugli stessi, peraltro mai pignorati”, li diffidava dal voler
“intraprendere lavori di qualsiasi tipo su detti mappali nonché ad utilizzarli in qualsiasi modo
e/o ad accedervi, riservata ogni azione in caso contrario” (doc. nr. 8).
Nel contempo il portone d'accesso veniva chiuso dall'interno con un chiavistello impedendo l'accesso agli attori.
A seguito di corrispondenza tra le parti che coinvolgeva anche il custode giudiziario, la situazione non veniva sbloccata e ne seguiva un contenzioso possessorio a seguito del quale il Tribunale di Massa, con ordinanza del 15/10/2018, accoglieva il ricorso possessorio promosso dagli odierni attori, ordinando “alla resistente la reintegra nel possesso in favore dei ricorrenti del vano scale di cui al ricorso mediante la rimozione della chiusura posta all'ingresso dello stesso”.
Solo in data 15 febbraio 2019 - a seguito, peraltro, di ripetuti solleciti - CP_5
- così come risulta da relativa comunicazione a mezzo mail a firma dell'Avv.
[...]
Alfredo Mancini, all'epoca dei fatti, legale dell'odierna convenuta (doc. nr. 30 parte attrice) - dava esecuzione ai citati provvedimenti possessori, rimuovendo la chiusura del portone di ingresso e immettendo, di fatto, gli odierni attori nel possesso sia del vano scale comune sia dei rispettivi appartamenti al primo piano.
In definitiva la documentazione prodotta e le testimonianze escusse danno adeguato supporto probatorio alla tesi attorea.
E', dunque, confermato che il predetto vano scale - catastalmente censito al foglio 102, mapp.
157, sub. 18 - costituisca ingresso comune sia al sub. 7 (di proprietà , sia agli CP_5 appartamenti posti al piano primo, ovvero al sub. 10, di proprietà del SI. , Controparte_4 al sub. 11, di proprietà della SI.ra ed al sub. 12, di proprietà dei SIg.ri Controparte_1
e , così come il fatto che per gli odierni attori il portone di CP Controparte_3 ingresso affacciato sua Via Ruga Alfio Maggiani ed il relativo vano scale comune rappresentino l'unica via di accesso ai propri appartamenti, sebbene tali mappali non siano stati indicati nell'Atto di Pignoramento né nella Nota di Trascrizione,
Ciò posto, ne discende l'illegittimità del comportamento tenuto da che giustifica CP_5 la richiesta di risarcimento danni integrando una tipica ipotesi di responsabilità extra- contrattuale ex art. 2043 cod. civ., che impone a colui che, con dolo o colpa, abbia violato il diritto di proprietà altrui di risarcire ai soggetti lesi i danni dagli stessi sofferti in conseguenza del suo comportamento illecito.
Mettendo in atto un atteggiamento palesemente ostruzionistico la Società convenuta ha infatti volontariamente impedito, per quasi due anni, ai SIg.ri di poter Parte_3 accedere ai rispettivi appartamenti al primo piano, precludendo agli stessi la possibilità di esercitare liberamente il proprio legittimo diritto di proprietà.
A causa di tale condotta i SIg.ri e si sono trovati infatti nella CP P_ CP_4 materiale impossibilità di accedere ai rispettivi appartamenti al primo piano e conseguentemente di poterne godere, subendo una lesione del loro diritto di proprietà, tradottasi in concreto in un evidente pregiudizio patrimoniale.
Di contro la in quel periodo, era l'unica a poter accedere sia ai propri CP_5 appartamenti sia dal vano scale predetto, con ingresso su Via Ruga Alfio Maggiani, lato mare, da un'entrata su Via Muttini, lato monti, ed a poter materialmente accedere al vano scale in oggetto dall'interno della propria abitazione, senza aver necessità di transitare dal portone di ingresso affacciato su Via Ruga Alfio Maggiani.
-In punto di Quantum
La Corte Suprema ha stabilito che la determinazione del quantum del danno può essere operata facendo riferimento al valore locativo dell'immobile occupato ingiustamente (o, di cui, ingiustamente, sia stato precluso l'utilizzo) (cfr. Corte di Cassazione, Sezione seconda civile,
1° marzo 2011, nr. 5028).
Il periodo di riferimento dell'impedito utilizzo intercorre dal primo spoglio, del 24 aprile del 2017, sino alla definitiva riapertura del portone di ingresso - avvenuta nel febbraio 2019 – è, quindi, di circa 22 mesi in cui gli odierni attori, a causa della illecita condotta della convenuta, si sono trovati nella materiale impossibilità di accedere ai rispettivi appartamenti e usufruire dei beni di loro proprietà.
E' noto che all'epoca dei fatti l'immobile di cui fanno parte gli appartamenti acquistati dagli attori fosse interessato da problematiche strutturali e di isolamento dagli agenti esterni e di salubrità degli ambienti (vedasi docc. 7,8,9,10,11,12 e 13 della Comparsa di costituzione).
Tuttavia, anche se è plausibile ritenere che le problematiche connesse agli immobili non ne avrebbero permesso un immediato e pieno godimento, diretto o indiretto, tuttavia, la sostanza del danno non muta, in quanto l'impossibilità di accedere ha comportato inevitabili ritardi anche nello svolgimento dei lavori necessari al ripristino, che avrebbero potuto essere effettuati prima, con conseguente slittamento dell'effettiva fruibilità degli immobili.
Appare pertanto equa la valutazione effettuata dal CTU che si basa sul potenziale valore locatizio di mercato degli immobili, a prescindere dalle condizioni contingenti.
Il CTU, pertanto, “Ricapitolando e in ottemperanza al quesito demandato che richiede di elencare i canoni da dipartire dal periodo Aprile 2017 – Febbraio 2019, per un totale di mesi
22”, ha rassegnato le seguenti conclusioni:
“Unità abitativa in Prop. Foglio 102, mappale 157, sub. 10 . Valore Controparte_4 locativo mensile € 374,95 che moltiplicato per mesi 22 = € 8.248,90
“Unità abitativa in Prop. Foglio 102, mappale 157, sub. 11. Valore locativo Controparte_1 mensile € 574,01 che moltiplicato per mesi 22 = € 12.628,20
Unità abitativa in Prop. Foglio 102, mappale 157, sub. 12. Valore locativo CP mensile € 585,04 che moltiplicato per mesi 22 = € 12.878,88”.
Per quanto concerne invece la richiesta avanzata dai coniugi , a titolo di Parte_4 danno emergente (gli stessi denunciano come non avendo potuto accedere all'appartamento da loro acquistato per abitarvi, siano stati costretti a proseguire la locazione dell'immobile in cui risiedevano ed a sopportare quindi l'esborso del canone), tale richiesta non risulta accoglibile, in quanto il danno relativo a tale esborso non può essere sommato a quello di ipotetico mancato guadagno, relativo alla mancata percezione del canone locatizio, altrimenti dando luogo ad una ingiusta duplicazione di voci.
Delle due l'una o i richiedenti avevano intenzione di adibire a proprio appartamento l'immobile oggetto di aggiudicazione, come dagli stessi dichiarato, ed allora il danno subito potrebbe anche essere riferito ai canoni versati (soprattutto se di maggior importo) per non aver potuto usufruire in proprio dell'immobile, ma ciò eliminerebbe il mancato guadagno per mancata locazione a terzi.
Appare più opportuno, tuttavia, in questo caso, nella quantificazione del danno, far riferimento al valore locatizio dell'immobile di cui è stato precluso l'uso, che costituisce l'effettivo danno subito, pur trattandosi nella fattispecie di valori molto simili.
SPESE DI LITE
Le spese di lite, calcolate in valori prossimi ai medi dello scaglione, tenuto conto del valore effettivo della lite, e della complessità, seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, con condanna la convenuta a rifondere agli attori e Controparte_4 CP_1
, mentre vengono integralmente compensate le spese di lite tra la convenuta e
[...]
e stante la reciproca soccombenza. Le spese di CTU CP Controparte_3 vengono definitivamente poste a carico di parte convenuta.


P.Q.M.


il GIUDICE ONORARIO, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dagli attori
, , , e , nei confronti della Controparte_1 CP Controparte_3 Controparte_4 convenuta , in persona della legale rappresentante Controparte_5 CP_6
, ogni diversa, contraria istanza, eccezione e difesa disattesa e respinta, così
[...] provvede:
- in accoglimento della domanda proposta dagli attori condanna parte convenuta al risarcimento dei danni in favore di : nella somma quantificata in € Controparte_4
8.248,90, nella somma quantificata in € 12.628,20, e Controparte_1 CP P_
nella somma quantificata in € 12.878,88, oltre interessi legali e rivalutazione dalla
[...] domanda al dì del saldo effettivo,
- respinge la domanda di risarcimento danno emergente e di CP Controparte_3
€. 14.346,00;
- condanna la convenuta a rifondere agli attori e le spese Controparte_4 Controparte_1 di lite che liquida in complessivi € 5.075,00 (di cui: € 900,00 per studio, € 700,00 fase introduttiva, € 1.500,00 per fase istruttoria, € 1.600,00 per fase decisionale ed € 375,00 per spese esenti) oltre spese generali ed oneri di legge in quanto dovuti.
- in ragione della parziale reciproca soccombenza compensa integralmente le spese di lite tra la convenuta e gli attori e;
CP Controparte_3
- pone le spese di CTU definitivamente a carico di parte convenuta.
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Verbale chiuso ad ore 18,00
Massa, li 20/06/2025
Il Giudice Onorario
Dott. Giovanni Tori