N. R.G. 15551/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Letizia Tricoli ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 15551/2022 promossa da:

), Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in via del Caucaso, n. 21, presso lo studio dell'avv. MASSARA Pt_1 VALENTINA, che lo rappresenta e difende, unitamente all'avv. PAOLO DE CARLO ed all'avv. STEFANO STRAMACCIONI, in virtù di procura in atti;

ATTORE
contro

, elettivamente domiciliato Controparte_1 in VIA ANDREA DORIA 16/C, presso lo studio dell'avv. PIZZUTO PIERPAOLO, che lo Pt_1 rappresenta e difende in virtù di procura di procura in atti;

CONVENUTO

nonché

, elettivamente domiciliato in VIA Controparte_2 ANDREA DORIA 16/C, presso lo studio dell'avv. PIZZUTO PIERPAOLO, che lo Pt_1 rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

pagina 1 di 7 CONVENUTO

nonché

, elettivamente domiciliato in VIA Controparte_3 ANDREA DORIA 16/C, presso lo studio dell'avv. PIZZUTO PIERPAOLO, che lo Pt_1 rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

CONVENUTO

nonché

, elettivamente domiciliato Controparte_4 in VIA CAIO MARIO 27, presso lo studio dell'avv. RUSSO ALESSANDRO, che lo Pt_1 rappresenta e difende in virtù di procura di procura in atti;

CONVENUTO

nonché

, contumace;
Controparte_5
CONVENUTO

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza del 26 novembre 2024.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, il , in Parte_2 persona dell'amministratore p.t., conveniva in giudizio il , il Controparte_1
, il , il Controparte_6 Controparte_2 Controparte_3
ed il , in persona dei rispettivi amministratori p.t., esponendo
[...] Controparte_4 che con ricorso depositato in data 16 dicembre 2020 iscritto al N.R.G. 64402/20 chiedeva all'intestato Tribunale di disporsi accertamento tecnico preventivo al fine di accertare le cause delle ingenti e gravi pagina 2 di 7 infiltrazioni di acqua e di umidità subite dalla struttura del e da alcune unità di proprietà Parte_1 esclusiva dei singoli condomini e di individuare gli interventi idonei per eliminarle quantificando i danni subiti;
che il c.t.u. nominato nel procedimento indicato accertava che le infiltrazioni provenivano essenzialmente dal lastrico solare in cemento armato di copertura posto al piano strada, che costituiva una vasta area pedonale interclusa fra i diversi fabbricati, di proprietà ed uso comune e senza divisioni fisiche fra i che il c.t.u. riteneva necessario, al fine di eliminare le cause delle infiltrazioni, Per_1 procedere al rifacimento dell'intero lastrico solare del cortile tra gli edifici, individuando una soluzione che prevedeva interventi localizzati con un costo preventivato di €. 65.200,00 ed una seconda soluzione che prevedeva l'integrale rifacimento del cortile comune con un costo preventivato di €. 134.000,00, oltre ad €. 21.000,00 per i costi di ripristino dell'autorimessa; che la proprietà indivisa del cortile pedonale interno era pacifica, dal momento che lo stesso risultava intercluso tra edifici che lo circoscrivevano fisicamente e comune fra questi, senza alcuna separazione o barriera;
che la manutenzione ordinaria e straordinaria per la parte in elevazione era di spettanza per il 50% di tutti i Condomini, conformemente alla percentuale fissata in tutti i Regolamenti condominiali, mentre per il restante 50%, come anche previsto dal regolamento condominiale, era di spettanza del Parte_1 di;
che il c.t.u. formulava una proposta transattiva alla quale i Condomìni di Parte_1 [...]
, Via Bagnera n. 29 e n. 51, non aderivano, pur non contestando la proprietà indivisa del CP_1 cortile intercluso;
che nell'assemblea del 10 giugno 2016 di tutti i convenuti venivano CP_7 approvati i lavori per il rifacimento della pavimentazione del cortile, veniva scelta la ditta incaricata dell'esecuzione dei lavori e si ripartiva la spesa conformemente alla previsione dei Regolamenti di Condominio;
che, ciò nonostante, i convenuti ritenevano successivamente di non dover CP_7 partecipare a nessuna spesa di manutenzione.
Concludeva, pertanto, chiedendo che, verificata la titolarità del lastrico solare per cui era causa, i convenuti venissero condannati, ciascuno per quanto di rispettiva competenza CP_7 all'esecuzione delle opere necessarie all'eliminazione delle cause dell'evento dannoso denunciato, come previste nella soluzione di rifacimento totale per l'importo di €. 134.000,00 ed al ripristino dello stato dei luoghi ovvero chiedendo, in via subordinata, che il esponente venisse autorizzato Parte_1 a svolgere i detti lavori e quelli di ripristino, imputando i costi ai convenuti, ciascuno per CP_7 quanto di propria competenza ovvero, in via ulteriormente gradata, dichiarando il diritto di regresso del esponente nei confronti dei Condomini convenuti, con condanna dei convenuti al Parte_1 risarcimento dei danni ed al rimborso delle spese sostenute per il procedimento per accertamento tecnico preventivo, ivi comprese le spese di c.t.u., pari ad €. 5.500,00 per onorari, oltre oneri e ad €. 400,00 per spese, nonché al pagamento, in solido, delle spese di lite, sia del procedimento per accertamento tecnico preventivo che del presente giudizio, da distarsi in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari.
I Condomini di , di via F. Grimaldi n. 47 e di si costituivano Controparte_2 Controparte_3 in giudizio in persona dei rispettivi amministratori p.t., eccependo, in via pregiudiziale, la nullità dell'atto di citazione per violazione dell'art. 163 bis c.p.c. e chiedendone l'accertamento della nullità con fissazione di una nuova udienza nel rispetto dei termini prescritti.
Concesso il termine a difesa, i suddetti Condomini, deducevano che, attesa la proprietà comune ed indivisa tra tutti i Condomini del cortile pedonale intercluso di cui si trattava, doveva ritenersi costituito
“ipso iure et facto” un Supercondominio per la gestione della parte comune, il quale doveva essere amministrato da un legale rappresentante nominato da tutti i Condomini in apposita assemblea, che, nella specie, non era mai stato nominato, e per la nomina del quale era stata già convocata apposita assemblea;
che, quindi, legittimato passivo della domanda proposta doveva ritenersi esclusivamente il pagina 3 di 7 Supercondominio, costituito da tutti i Condomini parti in causa, in persona dell'amministratore p.t. in corso di nomina.
Concludevano, pertanto, chiedendo che, previa integrazione del contraddittorio nei confronti del Supercondominio, venisse dichiarato il difetto di legittimazione passiva di essi esponenti, con vittoria delle spese di lite.
Si costituiva in giudizio anche il , in persona dell'amministratore p.t., Controparte_4 il quale deduceva che il c.t.u. aveva individuato diverse cause delle infiltrazioni, una delle quali, quella dovuta ai vizi di tenuta del telaio delle fasce finestrate a terra e tra queste e la muratura d'incasso, riconducibili ad elementi di proprietà del attore, e quella dovuta a perdite da impianti Parte_1 idrici condominiali imputabile esclusivamente al , che, peraltro, erano Controparte_8 state eliminate a seguito di intervento dell'Acea; che, comunque, il c.t.u. non aveva accertato l'attualità delle infiltrazioni, elemento determinante per valutare il tipo di intervento da eseguire;
che l'area su cui insistevano i cinque Condomini aveva in origine delle consistenze e delle proprietà distinte e separate e che non si capiva come era avvenuto il trasferimento della proprietà, divenuta comune, attesa la mancata costituzione di un Supercondominio se non per il mero impianto di riscaldamento;
che il trasferimento della proprietà teso a far confluire il tutto in un bene comune a tutti i fabbricati non era mai avvenuto, sicché il esponente non aveva alcuna responsabilità nelle infiltrazioni Parte_1 lamentate proprio perché la sua corte non copriva i locali oggetto di intervento;
che la ripartizione degli oneri degli interventi prospettata dal c.t.u. era sfornita di ogni criterio oggettivo di riscontro, non essendo noto se le percentuali calcolate rispecchiavano la realtà della proprietà facente capo ai singoli condomini dell'area interessata;
che il degrado e l'ammaloramento dei luoghi era imputabile non unicamente alle infiltrazioni, ma anche e soprattutto all'omessa manutenzione dei luoghi a cura dei proprietari dei singoli box;
eccepiva, inoltre, la carenza di legittimazione attiva del Parte_2
, in quanto lo stesso era comproprietario del cortile da cui avevano origine le
[...] infiltrazioni ma non anche dei box all'interno dei quali le infiltrazioni si erano manifestate, sicché i proprietari degli stessi erano gli unici legittimati a richiedere l'eliminazione delle cause dell'infiltrazione ed il risarcimento dei danni.
Concludeva, pertanto chiedendo che venisse dichiarata l'inammissibilità della domanda o, comunque, che la stessa venisse rigettata, con vittoria delle spese di lite, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
Il , nonostante la ritualità della notifica, non si costituiva. Controparte_5
Nelle note depositate in data 21 febbraio 2024 la parte attrice dava atto che in data 22 gennaio 2024 erano iniziati i lavori di riparazione e ripristino delle parti comuni, non ancora terminati, insistendo per la condanna dei convenuti, in solido, a risarcire ad essa esponente tutti i danni subiti sino al momento dell'accertamento tecnico preventivo, nella misura determinata nella relazione, nonché di quelli ulteriori subiti a partire dall'accertamento fino all'esecuzione delle opere per l'eliminazione della causa del danno, oltre al rimborso delle spese del procedimento per accertamento tecnico preventivo, ivi comprese quelle sostenute per la ctu e per il ctp, con vittoria delle spese di lite da distrarsi in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari.
All'udienza del 26 novembre 2024, fissata in seguito ad ordinanza di rimessione della causa sul ruolo del 3 ottobre 2024, la parte attrice dichiarava che i lavori erano stati interamente eseguiti e chiedeva, quindi, di dichiararsi la cessazione della materia del contendere sul punto, con valutazione della pagina 4 di 7 soccombenza virtuale, sicché sulle conclusioni formulate dalle parti nel verbale di udienza, la causa veniva trattenuta in decisione.
Innanzitutto, verificata la ritualità della notifica, deve essere dichiarata la contumacia del
[...]
, non costituitosi. Controparte_5
In considerazione di quanto dichiarato dalla parte attrice circa l'avvenuta esecuzione dei lavori per cui è causa, deve essere dichiarata l'intervenuta cessazione della materia del contendere su tale capo della domanda, dovendosi tuttavia valutare, nel merito, la fondatezza della domanda in virtù del principio della soccombenza virtuale al fine di regolare le spese del giudizio.
Nell'esaminare in via pregiudiziale, l'eccezione di difetto di legittimazione passiva formulata dai
, di via F. Grimaldi n. 47 e di , se ne deve Controparte_9 Controparte_3 rilevare l'infondatezza, apparendo sufficiente osservare che al momento della proposizione dell'azione il Supercondominio non era stato formalmente costituito attraverso la nomina di un amministratore, con la conseguenza che, in tale ipotesi, la gestione delle parti comuni a più Condomini è rimessa ad ogni singolo Condominio per la parte di interesse, con la conseguenza che deve essere riconosciuta la legittimazione passiva dei convenuti e l'eccezione formulata sul punto, siccome infondata, CP_7 deve essere rigettata.
Nel merito, in esito alla consulenza espletata nel procedimento per accertamento tecnico preventivo iscritto al N.R.G. 64402/2020 è rimasta accertata la sussistenza del fenomeno infiltrativo denunciato dal attore, le cui cause sono state ritenute dal c.t.u. riconducibili a vizi di impermeabilità Parte_1 del manto bituminoso del lastrico solare, dei pannelli in vetrocemento e dell'incasso tra questi ed il lastrico solare circostante, nonché ad infiltrazioni per vizi di tenuta del telaio delle fasce finestrate a terra e tra questo e la muratura d'incasso, nonché, infine, alla perdita della conduzione idrica del
, causa, tuttavia, eliminata nel corso delle operazioni peritali ad opera Controparte_3 dello stesso che ha richiesto l'intervento dell'Acea, responsabile del tratto di tubazione Parte_1 difettoso. Il c.t.u. ha, inoltre, riscontrato che il cortile pedonale interno, intercluso tra i cinque Condomini convenuti, situati in elevazione rispetto al attore, è un bene di proprietà Parte_1 comune pro indiviso tra detti Condomini.
Orbene, sulla base delle conclusioni cui è pervenuto il c.t.u., cui questo giudice aderisce in quanto fondate su puntuali accertamenti e su conclusioni prive di vizi logici, risulta evidente la responsabilità dei convenuti, ai sensi dell'art. 2051 c.c., in ordine all'evento dannoso verificatosi negli CP_7 appartamenti degli attori, considerato che gli stessi sono è tenuti, ai sensi della richiamata previsione normativa ed in considerazione della qualità agli stessi attribuita di custodi del cortile pedonale interno che costituisce un bene di proprietà comune pro indiviso, ad adottare tutti gli interventi necessari affinché dagli stessi non derivino danni a terzi ovvero ai singoli condomini.
Ed invero, come noto (Cass., sez. III, sentenza n. 20427 del 25/07/2008), la responsabilità del custode disciplinata dall'art. 2051 c.c. costituisce un'ipotesi di responsabilità oggettiva e non di colpa presunta. Il danneggiato, pertanto, per ottenere il risarcimento da parte del custode, deve dimostrare unicamente l'esistenza del danno e la sua derivazione causale dalla cosa. Al custode, per contro, per andare esente da responsabilità non sarà sufficiente provare la propria diligenza nella custodia, ma dovrà provare che il danno è derivato da caso fortuito, circostanza non ravvisabile nel caso di specie.
Né può essere attribuita rilevanza, al fine di pervenire a conclusioni diverse, alla circostanza che il c.t.u. ha ritenuto riconducibili parte delle infiltrazioni, segnatamente quelle ritenute causate da vizi di tenuta pagina 5 di 7 del telaio delle fasce finestrate a terra e fra questo e la muratura d'incasso, a fatto proprio del attore, in quanto, a prescindere dal rilievo che il c.t.u. ha evidenziato che le infiltrazioni Parte_1 nell'autorimessa, in alcuni punti della fascia di contorno degli infissi derivano anche dalla mancata impermeabilità del risvolto verticale di guaina sul cordolo alla base delle finestre a nastro, aspetto in riferimento al quale deve essere ravvisata la responsabilità dei convenuti, in ogni caso CP_7 l'ausiliario ha precisato che i danni e le lavorazioni riferibili a tale causa non sono stati ricompresi nel novero dei costi riconosciuti, considerato, oltretutto, che il riconoscimento di una responsabilità concorrente in capo al attore non è in alcun modo idoneo ad escludere la responsabilità dei Parte_1 onvenuti in riferimento alle cause agli stessi riconducibili. CP_7
Avuto riguardo all'eccezione di difetto di legittimazione attiva formulata dal Controparte_4
, in riferimento alla richiesta prospettata dal Condominio attore in sede di a.t.p. di
[...] accertamento delle cause delle infiltrazioni di acqua e di umidità subite, oltre che dalle parti comuni, anche da alcune unità di proprietà esclusiva dei singoli condomini, sebbene debba ritenersi che in riferimento a tale richiesta il sia effettivamente privo di legittimazione attiva, tuttavia deve Parte_1 rilevarsi che, in concreto il c.t.u. si è limitato a condurre “un rilievo ed una mappatura del danno all'intradosso dei locali del ricorrente ”, con la conseguenza che non essendo stati presi in Parte_1 esame nell'accertamento peritale i danni subiti dai box privati, la domanda formulata nel presente giudizio deve ritenersi necessariamente limitata ai danni relativi alle parti comuni, con la conseguenza che l'eccezione proposta deve ritenersi infondata e deve, quindi, essere rigettata.
Quindi, in considerazione di quanto sopra argomentato, i convenuti, devono essere CP_7 dichiarati responsabili dell'evento dannoso denunciato dal attore, senza però che debba Parte_1 seguire la condanna degli stessi all'esecuzione degli interventi necessari all'eliminazione della causa del danno ed al ripristino dello stato dei luoghi, come domandato in via principale, considerato che il attore nel verbale di udienza del 26 novembre 2024 ha dedotto che i lavori sono stati Parte_1 interamente eseguiti, sicché, sul punto, deve essere dichiarata l'intervenuta cessazione della materia del contendere.
Non può, invece, trovare accoglimento, la domanda volta ad ottenere il risarcimento dei danni indicati come subiti sino al momento dell'accertamento tecnico preventivo, nonché di quelli ulteriori subiti a partire dall'accertamento fino all'esecuzione delle opere per l'eliminazione della causa del danno, considerato che il Condominio attore ha del tutto omesso di allegare in cosa specificamente questi danni sarebbero consistiti, genericità che preclude la possibilità di vagliare la fondatezza della domanda sul punto.
I convenuti, in considerazione della riconosciuta responsabilità degli stessi in ordine alla CP_7 verificazione dell'evento lesivo denunciato dal Condominio attore, devono essere, invece, condannati, in solido, alla refusione in favore dello stesso delle spese sostenute per il procedimento per accertamento tecnico preventivo iscritto al N.R.G. 64402/2020, pari ad €. 5.500,00, oltre oneri per onorari ed €. 400,00 per spese, come da relativo decreto di liquidazione in atti, per la c.t.u., ad €. 280,00 per spese e ad €. 1.800,00 per onorari, oltre i.v.a., c.a.p. e rimborso forfettario delle spese generali come per legge, da distrarsi in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari.
Rimane assorbita ogni altra questione.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo, tenuto conto che l'accoglimento parziale della domanda attrice sul quantum non costituisce motivo di compensazione, neanche parziale, operando solo sulla determinazione delle spese stesse. pagina 6 di 7

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa e respinta, così provvede:
1) dichiara l'intervenuta cessazione della materia del contendere in riferimento alla domanda formulata in via principale volta ad ottenere la condanna dei convenuti, in persona CP_7 dei rispettivi amministratori p.t., all'esecuzione degli interventi necessari all'eliminazione delle cause dell'evento dannoso denunciato ed al ripristino dello stato dei luoghi;

2) condanna, in solido, i convenuti, in persona dei rispettivi amministratori p.t., alla CP_7 refusione in favore del Condominio attore delle spese sostenute per il procedimento per accertamento tecnico preventivo iscritto al N.R.G. 64402/2020, pari ad €. 5.500,00, oltre oneri per onorari e ad €. 400,00 per spese, come da relativo decreto di liquidazione in atti, in riferimento alle spese di c.t.u., ad €. 280,00 per spese vive e ad €. 1.800,00 per onorari, oltre i.v.a., c.a.p. e rimborso forfettario delle spese generali come per legge, da distrarsi in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari;

3) condanna, in solido, i convenuti, in persona dei rispettivi amministratori p.t., al CP_7 pagamento in favore del attore delle spese processuali, che liquida in €. 850,00 per Parte_1 spese vive ed in €. 12.800,00 per compensi, oltre iva, cpa e rimborso forfettario delle spese generali come per legge, da distrarsi in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari.
Così deciso in Roma, il 1 agosto 2025
Il Giudice
dott.ssa Maria Letizia Tricoli
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