N. R.G. 56262/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Silvio Cinque, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 56262/2021 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. FERRI DENIS, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. FERRI DENIS
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1 PETRUCCI ANDREA, elettivamente domiciliato in VIA CASSIA, 87 ACQUAPENDENTE presso il difensore avv. PETRUCCI ANDREA
CONVENUTO
OGGETTO: risarcimento danni.
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta depositate in sostituzione di udienza
FATTO E DIRITTO

Con atto di citazione notificato in data 16.09.2021, ha evocato in giudizio Parte_1 innanzi al Tribunale il per ivi sentir accogliere le seguenti Controparte_2 conclusioni: “IN VIA PRINCIPALE: accertare e dichiarare l'univoca responsabilità del CP_2
nella causazione dei danni patiti dall'odierno attore e conseguentemente condannare
[...] parte convenuta a risarcire al sig. tutti i danni subiti a causa ed a seguito Parte_1 dell'evento sub iudice quantificati in complessivi € 13.216,40 (di cui € 11.858,4 per lavori di ripristino dello stato dei luoghi pari a 9.720,00 + iva;
€ 748,00 per danno emergente relativo a spese legali
pagina 1 di 7 stragiudiziali; € 610,00 per danno emergente relativo alle spese di perizia dello studio tecnico CP_3
) in aggiunta ad interessi, dall'epoca del dovuto all'epoca dell'effettivo soddisfo, gradatamente, al
[...] fine di evitare nuovi ed ulteriori danni al sig. e stante la condotto omissiva protratta negli Pt_1 anni dal convenuto, ordinare al di eseguire la necessaria CP_1 Controparte_2 manutenzione delle parti comuni con particolare riferimento alle facciate ed al solaio provvedendo agli interventi come descritti dall'allegato 7 pag. 3 del fascicolo attoreo. Condannare il CP_2
al pagamento di spese, competenze ed onorari, Iva e c.p.a. come per legge dello
[...] scrivente procuratore;
IN VIA SUBORDINATA: accertare e dichiarare l'univoca responsabilità del
nella causazione dei danni patiti dall'odierno attore e conseguentemente Controparte_2 condannare parte convenuta a risarcire al sig. tutti i danni subiti a causa ed a Parte_1 seguito dell'evento sub iudice come nel su esteso atto specificati e richiesti ovvero nella maggiore o minor somma ritenuta di giustizia a seguito dell'espletanda istruttoria in aggiunta ad interessi, dall'epoca del dovuto all'epoca dell'effettivo soddisfo, gradatamente, al fine di evitare nuovi ed ulteriori danni al sig. e stante la condotto omissiva protratta negli anni dal Pt_1 CP_1 convenuto, ordinare al di eseguire la necessaria manutenzione delle Controparte_2 parti comune con particolare riferimento alle facciate ed al solaio provvedendo agli interventi ritenuti necessari a seguito dell'espletanda istruttoria. Condannare il al Controparte_2 pagamento di spese, competenze ed onorari, Iva e c.p.a. come per legge dello scrivente procuratore”.
A sostegno della domanda, l'attore sostiene che nell'unità immobiliare di sua proprietà, facente parte del convenuto e posta al piano terreno dello stabile (Scala A, interno 1), si sarebbero CP_1 verificate copiose infiltrazioni dovute a risalita di capillarità proveniente dalla facciata e dal solaio dell'edificio con conseguenti danni agli intonaci e alle pareti. L'attore chiede dunque la CP_4 condanna del ai sensi dell'art. 2051 c.c., poiché i danni asseritamente subìti sarebbero CP_2 imputabili esclusivamente alla condotta negligente ed imperita del convenuto il quale, in CP_1 qualità di custode, avrebbe dovuto mettere in atto interventi di manutenzione ordinaria ovvero straordinaria, per evitare il degrado progressivo dello stabile.
Si costituisce tempestivamente il , contestando le avverse Controparte_2 domande sia nell'an che nel quantum e chiedendone il rigetto. In particolare, eccepisce in via preliminare l'improcedibilità della domanda attorea per il mancato esperimento della procedura di mediazione di cui al D.lgs. 28/2010, obbligatoria nella materia condominiale. Contesta inoltre l'infondatezza della richiesta risarcitoria avanzata dal non avendo egli offerto alcuna prova Pt_1 degli elementi fondanti la responsabilità del ai sensi dell'art. 2051 c.c. Nel dettaglio, CP_2
pagina 2 di 7 difetterebbe qualsiasi prova della verificazione delle infiltrazioni e della loro attinenza a parti dello stabile comuni a tutti i condomini, come il solaio e la facciata.
Il convenuto eccepisce altresì che la condotta del proprietario dell'immobile - CP_2 concretatasi nella mancata adozione delle cautele necessarie alla corretta conservazione del bene danneggiato quali, in ipotesi, la scarsa areazione del locale e l'assenza di ordinaria manutenzione - sarebbe di per sé idonea a interrompere il nesso eziologico tra il fatto e l'evento dannoso o, in subordine, a rappresentare un concorso di colpa rilevante ex art. 1227 c.c.
Rigettata la richiesta attorea di ammissione della prova per testi, la causa è stata istruita mediante CTU. Precisate le conclusioni, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 4.4.2025, sostituita dal deposito di note di trattazione scritta, con concessione dei termini di legge per il deposito degli scritti difensivi.
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In via preliminare, va rigettata l'eccezione di improcedibilità proposta dal CP_2 convenuto per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria. Secondo un orientamento condiviso da parte della giurisprudenza di merito, la presente controversia non rientra tra quelle per cui
è prevista la mediazione obbligatoria ex art. 5 del D.lgs. 28/2010, in combinato disposto con l'art. 71 quater disposizioni di attuazione c.c., in quanto avente ad oggetto una richiesta risarcitoria per responsabilità extracontrattuale che esula dalle cause per cui è obbligatoria la procedura di mediazione
(cfr. Trib. Santa Maria Capua Vetere, 569/2024; Trib. Latina 572/2023; Trib. Torino, 4927/2021).
Nel merito, la relazione peritale redatta dal CTU, le cui conclusioni sono pienamente da condividere, in quanto corrette sotto il profilo logico e tecnico, ha dettagliatamente e motivatamente descritto lo stato dei luoghi. È stata ivi riscontrata una diffusa infiltrazione di umidità da risalita capillare, o ascendente, presente, in particolare, sulle pareti esterne del salotto e della camera da letto dell'appartamento di proprietà dell'attore, che ha causato la presenza di muffe, con distacco e deterioramento dell'intonaco.
Come ricostruito dal consulente, tale fenomeno infiltrativo risulta originato “dalla mancanza di un vespaio areato”, sistema di impermeabilizzazione consistente in una camera d'aria che separa la superficie di sedime dalla soletta abitale inferiore, al fine di migliorare le condizioni dell'ambiente abitativo. La causa di tale problematica risulta riconducibile ad “un difetto progettuale e costruttivo, realizzato al momento della costruzione della palazzina”. Ciò ha favorito la risalita dell'acqua salina presente nel sottosuolo la quale, combinata con la capacità di assorbimento dei materiali edili utilizzati, ha favorito la proliferazione di umidità di risalita all'interno dell'appartamento. pagina 3 di 7 Per quanto concerne la parete adiacente il vialetto privato, in sede di descrizione dei luoghi il
CTU ha affermato che “l'immobile di proprietà del Sig. risulta non conforme alla Pt_1 documentazione castale in atti depositata presso il NCEU”, in quanto, sul vialetto interno, la pianta castale riporta due finestre mentre, nella realtà, vi è una porta finestra in prossimità della quale sono stati creati dei gradini per accedere all'appartamento. Tale modifica di prospetto (apertura porta finestra e creazioni di scalini), come evidenziato nella perizia tecnica, ha modificato l'originaria configurazione dello stato dei luoghi ed ha creato un punto debole per le infiltrazioni di acqua provenienti dall'esterno, rendendo la muratura tagliata maggiormente soggetta ad infiltrazioni di acqua, che poi vengono assorbite dal solaio di calpestio. Il consulente tecnico d'ufficio ha inoltre precisato che anche l'intervenuta installazione di una griglia di scarico acqua (pozzetto) sul viale di accesso all'appartamento potrebbe interagire con il fenomeno infiltrativo, aumentando l'umidità di risalita esterna.
Alla luce delle circostanze di fatto evidenziate, può ritenersi sussistente la responsabilità del ai sensi dell'art. 2051 c.c. Tale previsione, secondo la consolidata giurisprudenza dalla CP_2
Corte di cassazione, anche a Sezioni Unite (Sez. Un. 20943/2022), fonda una responsabilità di carattere oggettivo in capo al custode del bene danneggiato, che prescinde dalla prova dell'elemento soggettivo e trova la sua ratio nel fatto che il soggetto convenuto in giudizio sia in rapporto particolarmente qualificato con la cosa, intesa come potere di fatto o relazione fisica, implicante l'effettiva disponibilità della stessa, dalla quale discende il dovere di custodirla e di vigilare affinché essa non arrechi danno a terzi. Di conseguenza, per principio accolto dalla giurisprudenza, “il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo, in base all'art. 2051 c.c.., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile” (Cass. 25239/2011).
Tuttavia, sebbene la responsabilità ex art. 2051 c.c. sussista in relazione a tutti i danni cagionati dalla cosa, sia per la sua intrinseca natura, sia per l'insorgenza in essa di agenti dannosi, essa resta esclusa unicamente dal caso fortuito, il quale può essere rappresentato – con effetto liberatorio totale o parziale – anche dal fatto del danneggiato, avente un'efficacia causale tale da interrompere del tutto il nesso eziologico tra la cosa e l'evento dannoso o da affiancarsi come ulteriore contributo utile nella produzione del danno (cfr. Cass., 7580/2020).
Nel caso di specie, la consulenza tecnica ha accertato che le infiltrazioni provenienti da parti comuni dell'edificio, da cui scaturiva l'umidità del locale di proprietà esclusiva, erano principalmente riconducibili ad un difetto progettuale di costruzione del ma che, al contempo, il fenomeno CP_2
pagina 4 di 7 era stato presumibilmente aggravato dal fatto del danneggiato, ossia dalla realizzazione di una porta finestra, in difformità rispetto al prospetto. In particolare, l'apertura della porta finestra e la creazione di scalini hanno sicuramente accentuato la creazione di umidità, avendo interrotto la continuità della parete ed avendo tolto il rivestimento originario dalla parete esterna, circostanze che hanno inciso sulla risalita dell'umidità all'appartamento dell'attore.
Di conseguenza, le modifiche al prospetto originario, realizzate dal proprietario, odierno attore, integrano un comportamento giuridicamente rilevante che ha avuto efficacia causale nella produzione dell'evento, ai sensi dell'art. 1227, comma primo c.c. Invero, ai fini della valutazione delle cause di un fatto generatore di danno, l'accertamento della responsabilità per violazione di obblighi di custodia non esclude a priori l'affermazione della corresponsabilità del danneggiato ex art. 1227 c.c., comma 1, che vale come norma generale di valutazione della causa di un danno, individuabile a volte anche nell'atteggiamento attivo assunto dallo stesso danneggiato nella sua produzione. Quando il comportamento colposo del danneggiato non è idoneo da solo ad interrompere il nesso eziologico tra la causa del danno, costituita dalla cosa in custodia, ed il danno, esso può tuttavia integrare un concorso colposo ai sensi dell'art. 1227, comma 1, con conseguente diminuzione della responsabilità del danneggiante secondo l'incidenza della colpa del danneggiato (cfr. Cass., 11152/2023; Cass.
22181/2019).
Facendo applicazione di tali principi al caso in esame, può affermarsi che la condotta dell'odierno danneggiato, consistita nell'aver modificato il prospetto originario dell'immobile di cui è proprietario, ha avuto un'efficacia eziologica nella produzione dell'evento dannoso, concorrendo al verificarsi dello stesso, alla stregua del criterio del “più probabile che non”.

Per questi motivi

, il risarcimento dovuto all'attore deve essere limitato a quanto accertato dal consulente tecnico, non essendo possibile individuare le cause del fenomeno infiltrativo relativamente alla parete adiacente il vialetto privato, in ragione del concorso della condotta colposa del danneggiato.
Quanto agli interventi necessari al fine di eliminare le cause delle riscontrate infiltrazioni, il consulente tecnico, a seguito di richiesta di integrazioni relative alla possibilità di individuare un rimedio alternativo e meno dispendioso rispetto alla realizzazione di “vespaio areato”, ha individuato quale rimedio ugualmente idoneo a far fronte agli inconvenienti accertati l'introduzione del cd. “taglio chimico” (o sbarramento chimico o barriera chimica). La realizzazione di tale intervento, dettagliatamente descritto alle pagg.13-15 della perizia, comporta un costo di 1.738,08 euro, come da computo metrico allegato alla perizia. Il convenuto va pertanto condannato ad eseguire tale intervento di sbarramento chimico, come analiticamente descritto dal consulente, al fine di rimuovere definitivamente le cause degli inconvenienti sulle pareti adiacenti il vialetto CP_4 pagina 5 di 7 In ordine ai danni subiti dalla parte attrice per le infiltrazioni manifestatesi all'interno dell'appartamento, questi sono stati quantificati dal consulente in euro 1.181,00, in aggiunta ai lavori da effettuare sulla parete esterna, quantificati in euro 738,08, per una somma complessiva pari ad euro
1919,08. Il consulente ha specificato che, nella quantificazione dei lavori da effettuare all'interno dell'immobile, è stata considerata unicamente la parete sul vialetto condominiale, non essendo state riscontrate problematiche di umidità sulle pareti del bagno e della cucina. Nell'ambito della predetta quantificazione, il consulente ha coerentemente escluso qualsiasi valutazione sulla parete adiacente il vialetto privato in quanto, come già rilevato, non è stato possibile individuare univocamente le cause dell'umidità, alla luce della modifica dello stato dei luoghi - mediante l'apertura della porta finestra,
l'asportazione di una parte di muratura e la creazione di alcuni gradini, con modifica della pavimentazione - , che ha sicuramente accentuato la creazione di umidità, avendo interrotto la continuità della parete e modificato il rivestimento originario.
Si concorda, pertanto, con quanto ritenuto dal consulente, sia in ordine alle cause delle infiltrazioni, sia in ordine alla quantificazione dei danni.
In definitiva, la domanda va accolta parzialmente ed il condannato a risarcire i CP_2 danni arrecati nella misura di euro 1.919,08 e ad effettuare l'intervento risolutivo di introduzione del cd. sbarramento chimico.
Le spese di lite e di CTU seguono la soccombenza prevalente del convenuto e vengono liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda, ogni contraria istanza o eccezione disattesa, così provvede:
A) Dichiara la responsabilità del convenuto nella determinazione dell'evento dannoso CP_2 subito da e, per l'effetto, lo condanna all'esecuzione a sua cura e spese dei Parte_1 lavori indispensabili alla eliminazione delle cause delle infiltrazioni, come indicati nella relazione peritale e, a titolo di risarcimento del danno, al pagamento in favore dell'attrice della somma complessiva di euro 1.919,08.
B) Condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attore dei 2/3 delle spese di lite, che compensa per il residuo 1/3, e che liquida, applicando i minimi tabellari tenuto conto della non particolare complessità della controversia, per l'intero, in euro 3.800,00 per compensi professionali, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
pagina 6 di 7 C) Pone le spese di CTU del presente procedimento, così come liquidate in corso di causa, definitivamente a carico del convenuto nella misura dei 2/3 e dell'attore nella misura di 1/3.
Così deciso in Roma, 28.9.2025
Il Giudice
dott. Silvio Cinque
Provvedimento redatto con la collaborazione del ott.ssa Iole Pia Di Ciommo CP_5
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