REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI NAPOLI VI SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nella persona del dott. Michele D'Auria ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al R.G. n. 14073/2019 degli affari civili contenziosi ed avente ad oggetto Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condominiali.
TRA
C.F. , difesa e rappresentata Parte_1 CodiceFiscale_1 dall'Avv. Salvatore Coppola C.F. , presso il cui studio CodiceFiscale_2 in Napoli alla via Leone Marsicano n°2 elett. domicilia, come in atti. ATTRICE
CONTRO
in persona Controparte_1 dell'amministratore, Dott. (cod. fisc.: ), Controparte_2 P.IVA_1 elettivamente dom.to in Napoli,alla Via Andrea d'Isernia n° 38, presso lo studio dell'Avv. Biagio Grasso, C.F. ) che lo rapp.ta e difende, CodiceFiscale_3 come in atti. CONVENUTO

Conclusioni parte attrice: accertare l'invalidità (nella specie la nullità e/o annullabilità) della delibera del 10/04/ 2019, e per l'effetto annullare e/o dichiarare nullo il deliberato assembleare ed in ogni caso, laddove esistenti e una volta individuate quelle applicate, la nullità e invalidità delle tabelle millesimali perché contrarie alle norme di legge e non riflettenti la effettiva consistenza della unità abitativa della Sig.ra 2) Condannare Parte_1 il convenuto al pagamento delle spese, diritti ed onorari di giudizio CP_1 con attribuzione al sottoscritto difensore antistatario.
Conclusioni parte convenuta: l'On.le Tribunale adito 1) rigetti l'opposizione alle delibere adottate dall'assemblea condominiale del 10/4/2019 nel corso della quale sono stati approvati i bilanci consuntivi relativi alle gestioni 2015, 2016 e 2017; 2) con vittoria di spese e competenze del presente giudizio con attribuzione al difensore antistatario.
PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, la Sig.ra Parte_1 assumendo di essere titolare dell'unità immobiliare sita in di , proponeva opposizione avverso la delibera Controparte_1 ad ominio in data 10.04.2019, con la quale erano stati approvati i bilanci consuntivi relativi alle gestioni 2015, 2016 e 2017.
A sostegno della domanda eccepiva l'errata applicazione dei valori millesimali attribuiti alla propria unità immobiliare a seguito della divisione dell'originario unico condominio in due distinte entità ( Controparte_3
) e nella successiva suddivision
[...] [...]
In particolare, a Controparte_4 ll'attrice millesimi 115,76 per un'abitazione al piano terra di 68,59 mq. e che tale attribuzione costituirebbe una modificazione dei criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità ai criteri previsti dall'art. 1123 c.c., 69 disp. att. al c.c. e dal regolamento contrattuale;
né tale modifica risulterebbe approvata dall'unanimità dei condomini. Per cui chiedeva di accertare e dichiarare la nullità e/o annullabilità della delibera impugnata e, in ogni caso, la nullità e invalidità delle tabelle millesimali perché contrarie alle norme di legge e non riflettenti la effettiva consistenza dell'unità immobiliare dell'attrice.
Si costituiva il convenuto il quale impugnava la domanda e ne CP_1 chiedeva il rigetto, eccepe l'avvenuta accettazione delle tabelle millesimali per facta concludentia.
In prosieguo, non avendo avuto esito la proposta di conciliazione tra le parti formulata ex art. 185 bis cpc dal Giudice, veniva ammessa CTU;
tuttavia, a seguito dell'approvazione delle nuove tabelle millesimali in data 15.07.2022, tale nomina veniva revocata e la causa rinviata diverse volte per tentativi di bonario componimento, che si rivelavano però inconcludenti. All'udienza del 17.10.2025, rilevata nullità ex officio nei bilanci impugnati e rilevato che in ogni caso la causa appariva matura per la decisione, il fascicolo era introitato a sentenza, con termini ridotti a 20 + 20 giorni per il deposito delle memorie conclusionali ed eventuali repliche, ed invito alle parti a formulare le proprie osservazioni anche sulla questione sollevata d'ufficio.
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Va preliminarmente rilevato che in virtù della documentazione prodotta risulta provata la legittimazione attiva e passiva delle parti processuali. Le questioni sottoposte al giudizio di questo Tribunale sono due:
• Nullità/annullabilità dei bilanci impugnati.
• Nullità/annullabilità delle tabelle millesimali.
Per quanto riguarda la seconda questione, va rilevato che in corso di causa è subentrata cessata materia del contendere, in quanto l'assemblea dei condomini tenutasi il 15.07.2022 ha approvato nuove tabelle millesimali, che peraltro non risultano impugnate e quindi sono pacificamente in uso nel . Va CP_1 tuttavia evidenziato che le tabelle millesimali approvate n etto retroattivo sulle spese già deliberate e pagate;
sul punto, infatti, la recente giurisprudenza di legittimità stabilisce che la modifica ha efficacia ex nunc, senza poter ricalcolare spese pregresse (Cfr. Cass. Civ. Ord n. 23739/2024), residuando – al più – la possibilità proporre azione separata di arricchimento senza causa per recuperare le differenze.
Per quanto riguarda, quindi, la nullità dei bilanci impugnati, dalla documentazione agli atti risulta che nei predetti rendiconti non è presente il registro di contabilità. Andrà allora rilevato che a norma dell'art. 1130 Bis CC il rendiconto condominiale "Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti"; tale mancanza comporta la radicale nullità dei rendiconti prodotti, non essendo sufficiente un vago richiamo all'esistenza del registro condominiale custodito dall'amministratore, ma essendo necessaria l'allegazione al rendiconto che deve essere composto pure dal registro in questione, e ciò anche in virtù della ulteriore prescrizione normativa ex art. 1130 Bis CC secondo cui nel rendiconto i dati concernenti le entrate e le uscite devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
A tal riguardo, la recente Giurisprudenza di legittimità ha sancito che "il rendiconto condominiale, a norma dell'art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie" (Cass. Civ. Sez. II, Ord. 28257/2023). E, ancora: "Per rendere intellegibile il rendiconto, quindi, occorre che sia tenuta una contabilità regolare, nella quale siano registrate cronologicamente le operazioni riguardanti la vita del , con possibilità di verifica dei CP_1 documenti e della giustificazione e e delle uscite della gestione condominiale" (Cass. civ., sez. II, 14/02/2017, n. 3892)."

La funzione del registro di contabilità è pertanto assolutamente fondamentale;
esso è alla base di tutto il bilancio, quale pietra di fondazione del medesimo. Dal registro di contabilità vanno individuate ed estratte tutte le voci di spesa da suddividere successivamente tra i condomini, come pure tutte le entrate;
dal registro di contabilità emerge, esercizio per esercizio, quale sia il saldo iniziale e quale sia quello finale. E tutto ciò in ordine rigorosamente cronologico, piano, semplice e comprensibile a chiunque, in modo da consentire l'immediata verifica come espressamente previsto dall'art. 1130 Bis del Codice Civile. In mancanza del registro di contabilità, elemento essenziale e propedeutico del bilancio, la rendicontazione condominiale resta sospesa in una specie di limbo, nel quale le voci di bilancio non si riallacciano all'andamento cronologico delle entrate e delle uscite, per cui pur essendo indicate restano slegate dal contesto generale;
in definitiva, una rendicontazione che non abbia alla base la solida esistenza del registro di contabilità non riesce a svolgere la sua funzione essenziale, essendo per tanto radicalmente nulla "in se", e ciò pure in presenza di una approvazione del rendiconto, che in tal caso nasce già morto.
La mancanza del registro di contabilità (elemento essenziale sia in senso legale, in quanto previsto espressamente quale elemento costitutivo del bilancio, sia in senso strettamente logico-strutturale, avendo riguardo alla formazione pratica del bilancio che non può prescindere dall'esistenza di un registro di contabilità) rende quindi il bilancio condominiale nullo: "in tema di condominio possono intendersi affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, quelle deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali" (Cass. SS.UU. n. 9839/2021).
Tale nullità può essere rilevata, quindi, pure di ufficio dal Giudice, specialmente quando – come nel caso in esame – egli sia esplicitamente chiamato a pronunciarsi sulla nullità dei bilanci impugnati.
Per quanto detto, la delibera per cui è causa appare incorrettamente adottata dall'assemblea dei condomini e la sollevata impugnativa, fondata in fatto e diritto, andrà accolta.
Le spese ed onorari di lite vanno compensate - ex art. 92 cpc - in ragione della giurisprudenza intervenuta successivamente alla presentazione della domanda ed avente carattere dirimente nella definizione del presente giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra domanda eccezione o deduzione, così provvede:

1. Accoglie la proposta impugnazione e annulla la delibera adottata dall'assemblea del in data 10.04.2019, nella parte in cui CP_1 sono stati approvat suntivi relativi alle gestioni 2015, 2016 e 2017.

2. Spese legali compensate
Così deciso in Napoli, 10.12.2025
Il Giudice Dott. Michele D'Auria