TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
TERZA SEZIONE CIVILE
R.G. 3434/2024
Il Giudice,
- richiamato il proprio decreto con cui è stata disposta la sostituzione dell'udienza del 9.10.2025 mediante deposito di note scritte;

- dato atto che le parti hanno tempestivamente depositato note di trattazione scritta;

- decide la causa, depositando il dispositivo e le ragioni di fatto e di diritto della decisione, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TREVISO – TERZA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Laura Ceccon, ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART. 429 C.P.C.
a seguito di udienza sostituita da note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al 3434/2024 R.G., promossa con ricorso depositato in data 15.7.2024 da
(C.F. , elettivamente Parte_1 P.IVA_1
domiciliato in MONTEBELLUNA, CORSO MAZZINI 167, presso l'Avv.
Pagina 1 di 7 SS DAL BELLO, che la rappresenta e difende per procura allegata al ricorso
RICORRENTE contro
(C.F. Controparte_1 C.F._1
CONVENUTO CONTUMACE
Conclusioni delle parti:
Per il ricorrente
Respinta ogni domanda avversaria, si chiede l'accoglimento delle seguenti
CONCLUSIONI
Nel merito: accertato l'inadempimento del signor (C.F. Controparte_1
, per i fatti di cui in narrativa in ordine al contratto di locazione, C.F._1
condannare lo stesso al pagamento dell'importo di € 6.610,18, o della diversa somma maggiore
o minore ritenuta di giustizia oltre a interessi calcolati dal dovuto al saldo, nonché alla somma che verrà decisa dal Giudice in via equitativa ex art. 12 bis co. 3 d.lgs 28/2010.
In ogni caso: condannare la parte resistente al pagamento delle spese, delle competenze e degli onorari della presente procedura.
In via istruttoria:
Nella denegata ipotesi di rimessione in istruttoria, ammettersi prova per testi sui capitoli di prova di seguito dedotti ed articolati, con i testi infra indicati:


1. Vero che, in data 19.09.2023, il signor rilasciava Controparte_1
l'immobile oggetto del contratto di locazione in questione e, pertanto, riconsegnava le chiavi al legale rappresentante della società signor Parte_1 Parte_2
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2. Vero che il signor è ad oggi moroso di n. 3 mensilità e, Parte_3
precisamente, della mensilità di luglio 2023, agosto 2023 e settembre 2023 per un totale di €
1.971,60;


3. Vero che, al momento della riconsegna dell'immobile (19.09.2023), il legale rappresentante della società effettuava un primo sopralluogo Parte_1
all'immobile in questione, subito riscontrando e denunciando al signor Controparte_1
la presenza di danni all'immobile quali il mancato espurgo dei pozzi neri,
[...]
danneggiamento delle pareti, mancata pulizia dei locali e sfalcio dell'erba, mancata manutenzione della caldaia;



4. Vero che, a seguito del sopralluogo del 19.09.2023, il legale rappresentante della società si riservava con il signor la Parte_1 Controparte_1
quantificazione dei sopracitati danni;



5. Vero che, a seguito del sopralluogo del 19.09.2023 e di ulteriori verifiche, non avendone provveduto il signor in data 26.09.2023, è stato dato incarico Controparte_1
alla di provvedere all'espurgo del pozzo “nero” nell'immobile in questione per Controparte_2
un costo totale di € 341,55, come da documento che si rammostra al teste (V. doc. 6);


6. Vero che, date le condizioni in cui versava l'immobile al momento della riconsegna
(19.09.2023), la società ha dato incarico al signor Parte_1 [...]
di procedere alla pulizia dei locali interni ed allo sfalcio dell'erba per € 304,00, CP_3
come da documento che si rammostra al teste (V. doc. 7);


7. Vero che, al momento della riconsegna dell'immobile (19.09.2023), le pareti dei vani interni risultavano imbrattate e, comunque, sporche in più punti;



8. Vero che, dato il cattivo stato in cui versavano le pareti interne dell'immobile al momento della riconsegna (19.09.2023), la società ha dato incarico Parte_1
alla ditta individuale GA IR di procedere alla tinteggiatura delle pareti per € 1.480,00 +
Iva e quindi pari ad € 1.805,60, come da documento che si rammostra al teste (V. doc. 8);
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9. Vero che il signor ometteva l'ordinaria manutenzione Controparte_1
alla caldaia;

10. Vero che, avendo il signor omesso la manutenzione Controparte_1
ordinaria della caldaia al momento della riconsegna (19.09.2023), la società Parte_1
ha dato incarico alla società Scandiuzzi Clima Srl di effettuare la manutenzione
[...]
della caldaia dell'immobile oggetto del contratto per € 186,60 + iva e quindi pari ad €
227,65, come da documento che si rammostra al teste (V. doc. 12).
Si indica quale testimone:
, residente in [...]; Testimone_1
, domiciliato in Altivole (TV), Via Moresca n. 7/1; Controparte_3
-GA IR, domiciliato in Volpago del Montello (TV), Via Saccardo n. 1/B;
-Scandiuzzi Clima Srl – legale rappresentante, domiciliato in Montebelluna (TV), Via
Ferraris n. 22
MOTIVI DELLA DECISIONE ha proposto ricorso ex art. 447-bis c.p.c. Parte_1
per l'accertamento dell'inadempimento di Controparte_1
e la condanna di quest'ultimo al pagamento della complessiva somma di €
[...]
6.610,18.
Deduce la ricorrente che tra le parti è intercorso un contratto di locazione stipulato il 29.7.2022 per l'unità immobiliare sita in Montebelluna (TV), Via
Feltrina Sud 114.
Il contratto prevedeva la possibilità per il conduttore di recedere anticipatamente solo per gravi motivi, con preavviso di sei mesi.
In data 16.3.2023 il conduttore comunicava a mezzo pec l'intenzione di recedere anticipatamente dal contratto, e la locatrice contestava, sempre a mezzo pec, la sussistenza dei gravi motivi a giustificazione del recesso.
Pagina 4 di 7 La ricorrente deduce ancora che il conduttore non ha versato i canoni di luglio, agosto e settembre 2023 per € 1.971,60 complessivi, né le spese condominiali per
€ 226,40 complessivi.
In data 19.9.2023 l'immobile veniva rilasciato dal conduttore e, in occasione del contestuale sopralluogo, venivano rilevati danni e lavori non eseguiti, formalmente contestati, con riserva di quantificazione, a mezzo mail del giorno successivo.
La società locatrice provvedeva autonomamente ad effettuare i lavori, contrattualmente a carico del conduttore, relativamente all'espurgo pozzi neri, pulizia interna, sfalcio dell'erba, tinteggiatura interna e manutenzione caldaia.
La società locatrice avviava, quindi, il procedimento di mediazione obbligatoria ex D.lgs. 28/2010, al quale non partecipava il conduttore.
La ricorrente, in conclusione, con il presente giudizio chiede la condanna del conduttore al pagamento della complessiva somma di € 6.610,18, oltre interessi ed eventuale somma ex art. 12 bis co. 3 D.lgs 28/2010, da determinarsi in via equitativa.
Con ordinanza dell'1.12.2024 veniva dichiarata la contumacia del convenuto e ammessa la prova testimoniale.
Nell'udienza del 14.4.2025 veniva ascoltata la teste e, Testimone_1
all'esito, ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissato termine per la precisazione delle conclusioni e la discussione ex art. 429 c.p.c.
All'esito, la causa viene decisa.
***
La domanda è fondata e va, pertanto, accolta.
A fronte della produzione del contratto di locazione, l'onere di dedurre e dimostrare l'avvenuto adempimento degli obblighi negoziali assunti (pagamento
Pagina 5 di 7 dei canoni, delle spese condominiali, della tassa di registro) incombeva sul convenuto, che non lo ha assolto, essendo rimasto contumace.
Quanto alla sussistenza dei danni al momento della riconsegna dell'immobile, la teste impiegata presso la amministrata dal Testimone_1 Controparte_2
signor legale rappresentante della società locatrice, ha confermato Parte_2
di essere stata presente al rilascio dell'immobile da parte del conduttore e di aver
“… visionato l'immobile e riscontrato delle anomalie, per esempio mancava la pulizia e la tinteggiatura non era stata fatta…”.
La teste ha confermato anche la circostanza che “… il legale rappresentante della società effettuava un primo sopralluogo all'immobile in questione, Parte_1
subito riscontrando e denunciando al signor la presenza di danni Controparte_1
all'immobile quali il mancato espurgo e tutti i danni elencati nel capitolo e il resistente non diceva nulla, nemmeno si difendeva essendo evidenti tutti i danni elencati…”
La sussistenza dei danni risulta, dunque, provata dalle dichiarazioni testimoniali, mentre le somme richieste risultano pienamente documentate, corrispondendo ad esborsi effettivamente sostenuti, che appaiono congrui, secondo la comune esperienza, senza necessità di disporre una CTU che renderebbe le spese processuali sproporzionate rispetto all'oggetto del contendere.
Vanno, in conclusione, riconosciute alla ricorrente somme complessive per €
6.534,18, con maggiorazione di interessi dalla domanda al saldo, e precisamente:
1. € 82,00 per registrazione contratto;

2. € 67,00 per tassa di risoluzione contratto;

3. € 227,65 per manutenzione caldaia;

4. € 200,32 per spese mediazione;

5. € 1.308,06 per spese legali mediazione;

6. € 226,40 per spese condominiali;

Pagina 6 di 7 7. € 341,55 per spese di espurgo;

8. € 304,00 per spese di pulizia e sfalcio erba;

9. € 1.805,60 per tinteggiatura;

10. € 1.971,60 per i canoni non pagati di luglio, agosto e settembre 2023.
La condanna alla rifusione delle spese di lite segue la soccombenza.
Per la liquidazione, come da dispositivo, si assume a parametro lo scaglione di valore da € 5.201 ad € 26.000 ed a valori minimi, non avendo la causa presentato profili di complessità.
Non si applica l'art. 12-bis comma terzo del D.Lgs. 28/2010, che presuppone l'avvenuta costituzione della parte soccombente, conme si desume dal richiamo del precedente comma secondo.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, disattesa e respinta ogni diversa istanza, eccezione e conclusione, così provvede:
1) condanna al pagamento in Controparte_1
favore di della complessiva somma di Parte_1
€ 6.534,18, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

2) condanna al rimborso delle Controparte_1
spese legali che si liquidano in € 2.540,00 per onorari, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA,
Così deciso in Treviso, 8 dicembre 2025
Il giudice
- Dott.ssa Laura Ceccon -
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