N. R.G. 1490/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di PERUGIA
Terza Sezione CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1490/2025 tra
(CF ) Parte_1 C.F._1 Avv. LAUDENZI GIAN LUCA Avv. SABRINA MOSCATELLI ATTORE/I e
(CF ) Controparte_1 P.IVA_1
Avv. ROCCHIO FLAVIO
CONVENUTO/I

TE TO

INTERVENUTO
Oggi 09 dicembre 2025 innanzi al dott. Giulio Berti, sono comparsi: per il ricorrente l'Avv. Moscatelli Sabrina Parte_1 per la resistente l'Avv. Orsini in sostituzione degli Avv.ti Rocchio e Mottola Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. I procuratori delle parti precisano le conclusioni Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo ex art 429 c.p.c.
Il Giudice
dott. Giulio Berti
pagina 1 di 5 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PERUGIA
Terza Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giulio Berti ha pronunciato . la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1490/2025 promossa da:
(CF ) Parte_1 C.F._1 Rappresentatae difesa dall'Avv. LAUDENZI GIAN LUCA (CF ) e Avv C.F._2 SABRINA NOSCATELLI ed elettivamente domiciliata presso lo Studio del difensore ATTORE/I contro
(CF ) Controparte_1 P.IVA_1 Rappresentata e difesa dall'Avv. ROCCHIO FLAVIO (CF ) e Avv C.F._3 FRANCESCA MOTTOLA ed elettivamente domiciliata presso lo Studio del difensore CONVENUTO/I
Per Parte_1
rigettate tutte le eccezioni sollevate dalla resistente:
I) Accertato e dichiarato che l'immobile concesso in locazione dalla all'interno del CP_1 quale viene svolta l'attività ristorativa denominata “Osteria dei Cardinali” ed in particolare la porzione denominata “Sala B”, è soggetta a caduta di polveri e frammenti di laterizi provenienti dalle volte a mattoncini che ne impediscono, in concreto, l'utilizzo ai fini di sala ristorante disporre la riduzione del canone in misura proporzionale tra l'intera area locata e la porzione effettivamente utilizzata e così una riduzione sul canone mensile di € 1.000,00 o quella diversa che verrà ritenuta di giustizia e per l'effetto dichiarare congruo un canone mensile complessivo di € 1.500,00 o quello diverso che verrà ritenuto di giustizia;

condannare la (P.IV in persona del suo legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_1 tempore, a restituire l'eccedenza dei canoni percepiti rispetto a quelli ritenuti congrui, il tutto a far data dal mese di agosto 2022 o dalla diversa data ritenuta dal giudice;

condannare la resistente ad eseguire tutte le opere necessarie per eliminare definitivamente i vizi denunciati;
pagina 2 di 5 condannare la (P.IV in persona del suo legale rappresentante pro CP_1 CP_1 P.IVA_1 tempore, al risarcimento dei danni causati per le ragioni indicate in fatto ed in diritto, nelle misura di €
277.609,00 a titolo di danno emergente e lucro cessante o quella maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa.
II) Accertato e dichiarato che l'immobile presenta infiltrazioni di acqua ed umidità proveniente dalla parete a confine/sottostante con via Bartolo e dalla “bocca di lupo” posta al di sotto della soglia dell'ingresso del soprastante ex ristorante il Falchetto, sempre di proprietà della condannare CP_1 la (P.IV ) in persona del suo legale rappresentante pro tempore, ad Controparte_1 P.IVA_1 eseguire tutte le opere necessarie ed opportune, atte ad impedire le dette infiltrazioni, dando altresì idonea sistemazione alla sottostante parete interna dei bagni, nonché il boiler elettrico, sito all'interno del vano che dà accesso alla “bocca di lupo”.
III) Il tutto con vittoria di spese e compensi della procedura, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge.
Per : Controparte_1
1. Rigettare le domande anche istruttorie del ricorrente e condannarlo al rimborso di spese e compensi, nonché al risarcimento del danno per lite temeraria, in misura pari almeno al doppio dell'importo del predetto rimborso.
CONCLUSIONI
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La domanda avanzata dal ricorrente si è rivelata infondata e deve, pertanto, essere respinta. Premesso che tra le parti è intercorrente un contratto di locazione datato 11.05.2022, risulta dirimente, ai fini della decisione del presente giudizio, quanto pattuito tra le parti al punto 2.2 dell'art 2 del predetto contratto e cioè che «La viene locata nello stato di fatto, di diritto e manutentivo in cui si Parte_2 trova, che il Conduttore dichiara, avendo compiuto una completa e soddisfacente ricognizione dei luoghi nonché per averne avuto la detenzione senza soluzione di continuità fino alla data odierna in ragione di quanto precisato nelle premesse, di ben conoscere e di accettare, trovandola in buono stato, esente da vizi, idonea a soddisfare le proprie esigenze e di proprio pieno gradimento, rinunciando pertanto a ogni diritto, domanda, pretesa o eccezione nei confronti del Locatore derivante o comunque connessa alla situazione di fatto, di diritto e manutentiva della ed esonerando il Parte_2
Locatore da ogni responsabilità in merito a tale idoneità e da qualsiasi obbligo di effettuare pagina 3 di 5 adattamenti. È, pertanto, espressamente esclusa ogni garanzia del Locatore in favore del Conduttore relativa allo stato di fatto, di diritto e manutentivo della in ogni sua parte Parte_2
(inclusi impianti), restando inteso che eventuali lavori di allestimento/adeguamento della
[...] saranno eseguiti a esclusiva cura, spesa e responsabilità del Conduttore». Tale accordo e Parte_2 la relativa clausola, diversamente da quanto sostenuto da parte ricorrente, non può ritenersi né “di stile” né “comunque del tutto generica” risultando, al contrario, chiara, adeguatamente dettagliata e dalla quale evincere la volontà di evitare qualsiasi equivoco nell'interpretazione della stessa, scevra da incertezze: il conduttore ha rinunciato “a ogni diritto, domanda, pretesa o eccezione nei confronti del
Locatore derivante o comunque connessa alla situazione di fatto, di diritto e manutentiva della
Immobiliare”. La rinuncia comporta la perdita del diritto di chiedere la risoluzione del Pt_2 contratto, la riduzione del canone, il risarcimento dei danni o l'inadempimento e, se è vero che la rinuncia alla garanzia per vizi è una facoltà che il conduttore può esercitare e i suoi effetti sono limitati dai principi di buona fede e correttezza e dai vizi che rendono impossibile l'uso dell'immobile, solo la presenza di vizi occulti costituisce requisito essenziale per la domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone. Nel caso di specie, il ricorrente era a conoscenza dello stato dell'immobile, per esserne stato il conduttore dal 2019, in virtù di un precedente contratto di locazione, sostituito da quello stipulato nel maggio 2022, tuttora vigente ed a condizioni più favorevoli per il conduttore, essendo stata prevista una riduzione del canone per i primi due anni e una rinuncia, da parte del locatore a richiedere il corrispettivo per una morosità pregressa. La dichiarazione con la quale il conduttore ha riconosciuto il bene locato idoneo all'uso pattuito, con esonero del locatore da ogni inadempienza, è idonea a rendere irrilevante la sussistenza di vizi conosciuti o conoscibili da parte dello stesso conduttore, non potendosi escludere che quest'ultimo abbia stimato di realizzare così i suoi interessi , assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'utilizzo convenuto ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile alla destinazione stabilita, in cambio di concessioni e/o di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene alla medesima destinazione. E' lo stesso conduttore a dichiarare che il fenomeno della caduta di polveri e piccoli calcinacci, provenienti dalle volte a mattoncini era a sua conoscenza già prima della stipula del nuovo contratto (cfr pag 2 del ricorso punto 4 lett. A). La responsabilità risarcitoria contemplata dall'art. 1578 c.c. trova indefettibile presupposto nella mancata conoscenza o conoscibilità dei vizi da parte del conduttore. Infine, in relazione alla disciplina dell'art. 1579 c.c., che circoscrive l'inefficacia della clausola limitativa della responsabilità del locatore alle ipotesi in cui i vizi della cosa siano stati taciuti in mala fede dal locatore o ne rendano impossibile il godimento, è da ritenersi valida la rinuncia del conduttore alla garanzia per i vizi ignorati senza colpa dal locatore, e ciò anche quando i pagina 4 di 5 vizi abbiano a manifestarsi - come nel caso di specie in relazione alle denunciate infiltrazioni – soltanto successivamente alla consegna della cosa (cfr. Cass. Sent. 1620/2022). Non risultano tuttavia sussistere gli estremi per una condanna da lite temeraria come richiesta da parte resistente


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
rigetta il ricorso;

condanna alla refusione delle spese di giudizio in favore di che Parte_1 Controparte_1 liquida in € 11.500,00 per compensi professionali, oltre accessori di legge, spese generali 15%
PERUGIA, 09 dicembre 2025
Il Giudice dott. Giulio Berti
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