REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI PRIMA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice dott. AR SE ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 332 R.G.A.C. dell'anno 2021 promossa da
(C.F. ), rappresentato e difeso Parte_1 P.IVA_1 dall'avv. GIUSEPPE DANIELE STARACE;

- Attore - contro
(C.F. , (C.F. Controparte_1 C.F._1 Controparte_2
e (C.F. ), rappresentati e C.F._2 Controparte_3 C.F._3 difesi dall'avv. CARLA GATTA;

- Convenuti -
e nei confronti di
(C.F. ), (C.F. Controparte_4 C.F._4 Controparte_5
(C.F. ), C.F._5 Controparte_6 C.F._6 [...]
(C.F. , (C.F. CP_7 C.F._7 Controparte_8
), (C.F. ), C.F._8 CP_9 C.F._9 Controparte_10
(C.F. ), (C.F. rappresentata C.F._10 CP_11 C.F._11 dall'amministratore di sostegno (C.F. CP_12 Controparte_13
, (C.F. ), (C.F. C.F._12 CP_14 C.F._13 CP_15
, (C.F. ), C.F._14 Controparte_16 C.F._15 CP_17
(C.F. ), (C.F. ,
[...] C.F._16 CP_18 C.F._17
(C.F. ), (C.F. CP_19 C.F._18 Controparte_20
), rappresentati e difesi dall'avv. LUCA MANUPELLI;
C.F._19
(C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. ROSSELLA CP_21 C.F._20
SABELLI;
- Terzi chiamati in causa -
e di
Pag. 1 di 9 (C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. ARMANDO PLACIDI;
CP_22 P.IVA_2
- Terza chiamata in causa -
OGGETTO: Proprietà.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il condominio di , ha esposto in fatto che Parte_1 Pt_1 Controparte_1
e sono proprietari di un immobile al piano terreno di piazza Controparte_2 Controparte_3
IA LA 1 (in catasto al foglio MU particella 339 sub. 1, della superficie dichiarata di
83 mq), adiacente ad una chiostrina condominiale;
che in tale immobile è stato creato un impianto di aerazione e una canna fumaria che fuoriescono dalla pavimentazione della chiostrina;
che quindi i convenuti hanno ampliato l'immobile di loro proprietà effettuando un'escavazione nel sottosuolo al di sotto della chiostrina.
L'attore ha quindi concluso chiedendo di accertare, dichiarare e statuire che il
[...]
ha il diritto di proprietà sulla res sopra indicata in modo unico ed Controparte_23 esclusivo nei confronti di ogni altro e che non vi esistono diritti concorrenti sulla medesima res da parte degli odierni convenuti, né a titolo di proprietà né di servitù, né a titolo di altri diritti reali di godimento. In conseguenza di ciò statuire che i convenuti non hanno alcun diritto alcuno sulla res e pertanto condannare gli stessi a lasciare immediatamente il bene libero da persone e cose e nella piena disponibilità del titolare comparente, previo ripristino della situazione ex ante, per l'eliminazione della situazione antigiuridica posta in essere dai convenuti, con conseguente eliminazione del manufatto abusivo creato nel sottosuolo del
di nonché del condotto di areazione della canna fumaria Parte_1 Controparte_23 abusivamente installata. Con condanna dei convenuti al risarcimento danni per le ragioni, nell'ammontare che verrà ritenuto di giustizia e da valutarsi anche in via equitativa da parte di questo Magistrato.

2. e hanno contestato la fondatezza Controparte_3 Controparte_1 Controparte_2 della domanda deducendo di non aver effettuato alcun ampliamento del loro immobile e di essere a loro volta comproprietari della chiostrina;
che fin dall'acquisto dell'unità immobiliare da parte dei loro danti causa, avvenuto nel 1977, l'immobile è sempre stato locato a terzi per uso trattoria;
che la canna fumaria esiste almeno dal 1977 nella stessa posizione a ridosso della parete del condominio attore;
che il loro immobile si estende, per una parte adibita a cucina, al di sotto della chiostrina, il cui piano di calpestio funge quindi da copertura del locale di loro proprietà; che l'impianto di aerazione è stato realizzato dal conduttore I convenuti hanno inoltre contestato la carenza di legittimazione CP_22 attiva del deducendo che l'azione di rivendicazione non può essere proposta Parte_1 dall'amministratore e che il stesso non è proprietario del «bene/sottosuolo Parte_1 oggetto di causa», e hanno chiesto, previa integrazione del contraddittorio e chiamata in
Pag. 2 di 9 causa di tutti i condòmini e della società conduttrice dei locali di loro proprietà:
IN RITO
C) dichiarare il difetto di legittimazione attiva del , in persona Controparte_23 del suo Amministratore pro tempore, in quanto ente di gestione;

D) dichiarare il difetto di legittimazione attiva del , in persona Controparte_23 del suo Amministratore pro tempore, siccome non è proprietario del sottosuolo della chiostrina insistente nella particella 842 del foglio MU del NCEU del Comune di Pt_1
NEL MERITO,
E) accertato e dichiarato che la p.lla 339 sub 1 del foglio MU del NCEU del Comune di di proprietà dei sigg.ri , e si Pt_1 Controparte_3 Controparte_2 Controparte_1 compone, altresì, del locale/cucina sottostante la chiostrina insistente sulla particella 842 del foglio MU Comune di rigettare in toto le avverse domande in quanto infondate Pt_1 in fatto e in diritto;

IN VIA SUBORDINATA, SI SPIEGA DOMANDA RICONVENZIONALE COME SEGUE
F) accertare e dichiarare in capo ai sigg.ri , e Controparte_3 Controparte_2 [...]
comunque l'avvenuto acquisto per usucapione della proprietà del sottosuolo CP_1 della chiostrina e del locale oggi adibito a cucina, nello stesso insistente, per cui è causa.
IN VIA RICONVENZIONALE PRINCIPALE
G) accertare in ogni caso che sussiste il diritto dei convenuti di mantenere la canna fumaria di loro proprietà, inerente la particella 339 sub 1, nella chiostrina e lungo la parete del
ove da sempre e ancora oggi essa si trova collocata, e ciò Parte_1 Controparte_23 anche per avvenuta usucapione della servitù di passaggio e di ancoraggio della canna fumaria stessa.
IN VIA RICONVENZIONALE SUBORDINATA
H) In subordine, nella denegata e non creduta ipotesi in cui non fossero accolte la domande di cui alla superiore lettera G), accertare e dichiarare giudizialmente in capo ai convenuti il diritto di servitù di passaggio nella chiostrina e di ancoraggio della canna fumaria sulla parete del ove essa è sempre stata, ed ancora è, posizionata Parte_1 Controparte_23
e per l'effetto, costituire una servitù coattiva di passaggio ed ancoraggio della canna fumaria a favore della particella 339 sub 1 e a svantaggio della particella 842.
IN VIA SUBORDINATA
I) fermo il difetto di legittimazione passiva degli odierni convenuti, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda di eliminazione del condotto di areazione formulata da parte attrice nei confronti degli odierni convenuti, condannare la CP_24
... a manlevare e tenere indenne, anche mediante la rimozione della canna di
[...] aerazione, i convenuti e dall'ordine di Controparte_3 Controparte_2 Controparte_1
Pag. 3 di 9 rimozione di cui quest'ultimi fossero eventualmente destinatari nonché da tutti gli importi e da tutte le somme che fossero eventualmente condannati e/o tenuti a pagare alla parte attrice per tale titolo e, per l'effetto, condannare la predetta ... a fare e Controparte_24
a pagare in pro degli esponenti tutte le somme relative a tale titolo nella misura che sarà accertata in corso di causa.

3. Autorizzata la chiamata dei terzi, i condòmini del condominio di si sono Parte_1 tardivamente costituiti in giudizio deducendo che nel caso di controversie riguardanti la gestione (o la custodia) dei beni comuni, in nome delle esigenze plurime e collettive della comunità condominiale, la legittimazione processuale spetta solo al condominio e non ai singoli condòmini, e hanno concluso chiedendo di respingere la domanda attrice perché destituita di fondamento.

3.1. Con la prima memoria ex art. 183 c.p.c. essi hanno così precisato e modificato le loro richieste:
1) Disporre la cessata materia del contendere tra gli attori e i convenuti nella loro qualità di persona fisica, perchè causa trattante beni di carattere comune oltre che ultronea in quanto presente in loro rappresentanza, e sempre nel presente giudizio, anche il Parte_1 costituito;

2) Rigettare la domanda di intervenuta usucapione, perchè non provata nei modi, non determinata nei tempi, sia in fatto che in diritto.
Co

4. La ha a sua volta dedotto di condurre in locazione l'immobile dei convenuti CP_22 dal 4 gennaio 2001, e che da allora la consistenza di questo non è mai mutata;
che all'epoca l'immobile era già dotato di canna fumaria;
che tra la fine di dicembre 2017 e l'inizio di gennaio 2018, su richiesta del condominio di e con l'assenso Controparte_23 dei locatori, essa aveva rimosso la vecchia canna fumaria in eternit sostituendola con una conforme alle prescrizioni vigenti, collocata esattamente nello stesso punto;
che la normativa tecnica e quella edilizia hanno imposto la realizzazione di un sistema che gestisca le emissioni tramite due distinti condotti, uno per la aspirazione ed un altro per la dispersione dei vapori/esalazioni risultanti dalla cottura dei cibi.
Ha quindi chiesto: in via principale rigettare la domanda attrice di rimozione della canna fumaria poiché infondata in fatto ed in diritto per i motivi sopra esposti;
in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda attrice di rimozione della canna fumari, rigettare la domanda di manleva e ogni altra domanda formulata dai convenuti sigg.ri e in danno della soc. Controparte_25 Controparte_2 Controparte_1 poiché infondata in fatto ed in diritto per i motivi sopra indicati. CP_24
Pag. 4 di 9 5. All'udienza del 11/06/2025 la causa, istruita documentalmente e tramite consulenza tecnica d'ufficio, è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.

6. Per giurisprudenza consolidata «In tema di condominio, le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, cod. civ.) possono essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione dell'assemblea, ex art. 1131, primo comma, cod. civ., adottata con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 stesso codice».
(Cass. Sez. 2, 08/01/2015, n. 40, Rv. 633804 – 01, in relazione all'azione di rivendica esperita dal condominio in persona dell'amministratore; nello stesso senso Cass. Sez. 6,
23/10/2020, n. 23190, che ha ritenuto necessaria l'autorizzazione, avendo il condominio agito per la demolizione di un fabbricato non costruito a distanza).
Ebbene, a fronte della specifica eccezione in proposito sollevata dai convenuti sin dalla loro costituzione in giudizio, il non ha né allegato né tanto meno dimostrato Parte_1
l'esistenza di una delibera dell'assemblea che abbia autorizzato l'amministratore a proporre la presente azione, che lo stesso attore ha esplicitamente (e correttamente, in considerazione del tenore della domanda) qualificato come azione di rivendicazione di beni comuni.
I singoli condòmini (che sono stati ritualmente chiamati in causa dai convenuti in quanto litisconsorti necessari a seguito della domanda di usucapione proposta da questi ultimi, e che si sono costituiti in giudizio oltre la scadenza del termine di cui all'art. 166 c.p.c.) non hanno del resto a loro volta aderito alla domanda proposta dall'amministratore né l'hanno fatta propria o comunque ratificata, essendosi limitati a chiedere il rigetto delle domande proposte nei loro confronti.
La domanda di rivendica di parte attrice deve quindi essere dichiarata inammissibile per difetto di legittimazione attiva del in persona dell'amministratore. Parte_1
Ciò determina l'assorbimento della domanda riconvenzionale proposta dai convenuti e e avente ad oggetto l'avvenuto Controparte_3 Controparte_1 Controparte_2 acquisto per usucapione della proprietà del sottosuolo della chiostrina, formulata solo in via subordinata.
7. È stata invece proposta dai convenuti in via principale, e deve quindi essere esaminata in questa sede, la domanda riconvenzionale avente ad oggetto l'accertamento del diritto di
Pag. 5 di 9 mantenere la canna fumaria nella chiostrina.

7.1. Dagli accertamenti svolti dal consulente tecnico d'ufficio risulta che il locale ristorante di proprietà dei convenuti è costruito interamente fuori terra e ha accesso principale da Piazza
S. IA LA n. 1 e secondario da Via Risorgimento n. 2.
La chiostrina oggetto di causa, invece, è composta da un solaio calpestabile confinante lateralmente con gli appartamenti e il vano scale del , con il Controparte_23 vano scale e gli appartamenti del , con gli Controparte_26 appartamenti del fabbricato distinto al Foglio MU, part. 340; essa non ha un accesso e può essere raggiunta per manutenzione e pulizie solo attraverso una finestra posta al piano mezzanino del vano scale del , mediante l'utilizzo di una scala Parte_1 portatile;
essa sorge in posizione rialzata rispetto al piano terra o piano di campagna, tanto che dal condominio di è raggiungibile percorrendo la scala condominiale Parte_1 interna.
Il piano di calpestio della chiostrina funge al contempo da solaio di copertura di una porzione dell'immobile dei convenuti, e in particolare del locale cucina, di parte della sala ristorante n.
2 e di parte del piccolo locale lavaggio. Di seguito si riporta la sovrapposizione dei rilievi del piano terra del ristorante e della chiostrina eseguita dal c.t.u., che riporta in linee di colore azzurro il rilievo del ristorante e in linee di colore rosso quello della chiostrina:
Pag. 6 di 9 Con riferimento alle porzioni del piano di calpestio che fungono da copertura dell'immobile dei convenuti, quindi, in mancanza di prova contraria deve ritenersi che il solaio sia di proprietà comune dei convenuti e del condominio (v. Cass. Sez. 2, 12/10/2000, n. 13606,
Rv. 540961 – 01 e, più di recente, 04/10/2018, n. 24266).
L'area scoperta oggetto di causa, per la sua struttura e le sue dimensioni, costituisce un cavedio (anche detto chiostrina, vanella, pozzo luce) destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari che vi si affacciano, e dunque deve presumersi che sia bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., indipendentemente dal fatto che il suo accesso sia possibile solo dal mezzanino del (v. ad es. Cass. Sez. 2, 01/08/2014, n. 17556, Parte_1
Rv. 631830 – 01).
La comproprietà del solaio, quindi, non comporta che i proprietari del locale sottostante possano accampare diritti anche sul cavedio e sullo spazio aereo soprastante. Deve di conseguenza escludersi che i convenuti siano comproprietari della chiostrina e possano quindi liberamente farne uso ai sensi dell'art. 1102 c.c.
7.2. È viceversa fondata la prospettazione secondo cui i convenuti avrebbero usucapito il diritto di mantenere la canna fumaria e far passare nella chiostrina le tubature di estrazione dei fumi.
È invero pacifico, in quanto non specificamente contestato, che una canna fumaria a servizio dell'immobile di proprietà dei convenuti esiste nella medesima posizione della attuale almeno fin dal 1977. Risulta poi che nel 1998 (e dunque più di venti anni dopo la sua installazione) i proprietari dell'appartamento posto all'altezza dello «sbocco terminale» della canna fumaria chiesero al proprietario e al conduttore del locale oggi appartenente ai convenuti di adeguare la canna stessa alle prescrizioni in materia di igiene pubblica (doc. 18 dei convenuti); la canna fu quindi prolungata in modo da portare più in alto la bocca del camino (doc. 19). Nel 2017, poi, la originaria canna in eternit è stata sostituita con una ricoperta in rame conforme alle vigenti prescrizioni e ubicata nella medesima posizione.
Il c.t.u. ha del resto confermato che «la collocazione del tratto verticale della canna fumaria in rame è la medesima della precedente canna in eternit», mentre «Risulta completamente differente invece la collocazione della tubazione di immissione dell'aria verso la cucina».
Lo stesso condominio attore ha allegato che l'installazione della canna fumaria e dell'impianto di aerazione è stata effettuata dai convenuti «senza averne mai chiesto la relativa autorizzazione all'ente condominiale e all'Amministrazione Comunale, utilizzando a loro piacimento anche il suolo della chiostrina condominiale» e che esso «mai aveva
Pag. 7 di 9 concesso la costruzione all'interno della chiostrina di sua proprietà di un condotto di areazione e l'erezione di una canna fumaria per l'estrazione dei fumi dal locale di proprietà dei convenuti» (così in comparsa conclusionale, pag. 7), ribadendo nelle note di trattazione scritta come «non sussistesse autorizzazione alla installazione della canna fumaria» (pag. 9 della comparsa conclusionale).
È poi indubbio che la canna fumaria costituisca opera visibile e permanente.
È pur vero che in comparsa di costituzione e risposta gli stessi convenuti hanno genericamente allegato che la canna sarebbe stata «installata giusta autorizzazione del condominio di » (pag. 12). Nelle memorie ex art. 183 c.p.c. essi hanno Controparte_23 tuttavia precisato la questione deducendo che «i sigg. e , Parte_2 Controparte_25 originari proprietari della particella 339 sub 1 priva di accesso nella proprietà condominiale
(doc. 8), richiedevano nel 1977 al condominio l'autorizzazione, che veniva concessa, per il transito all'interno dello stabile condominiale degli operari e dei materiali al fine di erigere la canna fumaria di loro proprietà che, ora come allora, è rimasta ancorata alla parete condominiale».
Tali allegazioni non sono state specificamente contestate.
Non vi è stata quindi nessuna dichiarazione di natura confessoria circa il fatto che la realizzazione della canna fumaria sia avvenuta su autorizzazione del attore, dal Parte_1 momento che – secondo quanto allegato e non specificamente contestato – questa avrebbe avuto ad oggetto non l'installazione ma solo il passaggio delle maestranze e dei materiali attraverso i locali condominiali, reso necessario dal fatto che la chiostrina, come rilevato dal c.t.u., non è altrimenti accessibile.
È poi indimostrata la circostanza secondo cui, come ritenuto dal c.t.p. del condominio, la canna fumaria preesistente «presumibilmente» era in origine collegata alla centrale termica a servizio del stesso e, una volta dismessa quest'ultima, il tratto verticale della Parte_1 canna fumaria preesistente, rimasto in opera sul prospetto, sarebbe stato successivamente utilizzato dai convenuti per l'espulsione dei vapori di cottura.
D'altro lato, il c.t.u. ha dato atto che «l'effettivo tratto verticale di espulsione dei fumi (tratto n.2 dell'Allegato 4), risulta ancorato verticalmente alla facciata di un terzo proprietario», con conseguente (ulteriore) carenza di legittimazione attiva dell'attore con riguardo a questo specifico profilo.
Deve quindi darsi atto che i convenuti hanno acquistato per usucapione il diritto di mantenere all'interno della chiostrina oggetto di causa la canna fumaria di espulsione dei fumi e dei vapori prodotti dal locale di loro proprietà.
Pag. 8 di 9 8. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo secondo i parametri di cui al d.m. n. 55 del 2014 per le cause di valore indeterminabile di bassa complessità; ciò anche con riguardo alla chiamata del terzo, che non è stata effettuata arbitrariamente ma in conseguenza delle pretese avanzate dall'attore.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) dichiara inammissibile la domanda del condominio attore;

2) dichiara che i convenuti sono titolari, per intervenuta usucapione, del diritto di mantenere nella chiostrina ricadente nel catasto terreni del Comune di mappa Pt_1 urbana, particella 842 parte, la canna fumaria di estrazione dei fumi a servizio del locale di loro proprietà distinto in catasto al foglio MU, particella 339, sub. 1;
3) condanna parte il condominio di , a rimborsare ai convenuti e Controparte_23 Pt_1 alla terza chiamata le spese del giudizio che liquida in 5.700 € per CP_22 compenso di avvocato, oltre spese generali 15%, IVA e CPA come per legge;
pone definitivamente a carico di parte attrice le spese relative alla CTU.
Così deciso in Velletri il 30/10/2025
Il Giudice
AR SE
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